【正文】 、準(zhǔn)備，招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時(shí)，在時(shí)間安排上應(yīng)考慮兩個(gè)因素：①刊登招標(biāo)公告所需時(shí)間。③物業(yè)管理采取招標(biāo)投標(biāo)的市場化運(yùn)作，其公共服務(wù)費(fèi)價(jià)格應(yīng)由市場調(diào)節(jié)形成，政府不宜定價(jià)或過多限制。眾多企業(yè)希望通過市場競爭，使自身經(jīng)營上規(guī)模，達(dá)到提升企業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)和品牌的目的。同時(shí)，建立健全物業(yè)管理市場化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”，營造良好的市場交易環(huán)境。(5)評標(biāo)方式：借鑒工程招標(biāo)方式，無底價(jià)競標(biāo)，專家評標(biāo)，業(yè)主委員會最終定標(biāo)，其中信譽(yù)調(diào)查由業(yè)主委員會隨機(jī)抽查評分。 根據(jù)1999年12月8日出臺的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)等級收費(fèi)暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)即便是最高的5級。標(biāo)底制定得是否正確，很大程度上取決于招標(biāo)文件中對項(xiàng)目工作量的說明是否正確，因此招標(biāo)文件對項(xiàng)目工作量進(jìn)行說明時(shí)應(yīng)盡量減少漏項(xiàng)，同時(shí)將工作量盡可能算準(zhǔn)確，力爭將招標(biāo)文件中計(jì)算出的工作量與實(shí)際工作量的誤差控制在5%以內(nèi)。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進(jìn)行說明，另外還需附上項(xiàng)目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計(jì)算標(biāo)價(jià)時(shí)的依據(jù)。③對招標(biāo)程序的說明。物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容、格式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要而有所不同，內(nèi)容主要有：告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書的程序、闡明所需招標(biāo)項(xiàng)目的標(biāo)的情況、告知投標(biāo)評定準(zhǔn)則以及簽訂合同的條件等，即投標(biāo)人須知、合同條款和技術(shù)規(guī)范。對于采用小范圍邀請招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項(xiàng)目，由于其招標(biāo)工作量不大、專業(yè)性不強(qiáng)，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)，這時(shí)，招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)也較為適宜。實(shí)質(zhì)上，協(xié)商招標(biāo)可以看作是更小范圍的邀請招標(biāo)，目前是一種不可或缺的物業(yè)管理招標(biāo)形式,較適合于具有一定業(yè)務(wù)聯(lián)系和相互比較熟悉的物業(yè)管理企業(yè)，或具有特殊管理要求的中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目。物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)行為是一種通過市場化方式實(shí)現(xiàn)的雙向選擇。根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》相關(guān)規(guī)定，招標(biāo)活動中必須遵循“公開、公平、公正和誠實(shí)信用”的原則。1．1．3 物業(yè)管理招標(biāo)程序物業(yè)管理招標(biāo)程序一般包括準(zhǔn)備、實(shí)施和結(jié)束三個(gè)階段。自行招標(biāo)的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設(shè)“招標(biāo)工作委員會”或“招標(biāo)工作組”。1）投標(biāo)人須知。將開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)等招標(biāo)過程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開，從而體現(xiàn)整個(gè)招標(biāo)工作的公正、透明。（3）制定標(biāo)底 標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計(jì)算出的一個(gè)合理的基本價(jià)格，即一種預(yù)價(jià)格，它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報(bào)價(jià)、評標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。其次，標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個(gè)比較先進(jìn)的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上，這樣編制出的標(biāo)底才切合實(shí)際。在上限已經(jīng)很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價(jià)格來。(6)評分類別及權(quán)重：信譽(yù)(10％)，標(biāo)書(30％)，價(jià)格(50％)，答辯(10％)。(2)增強(qiáng)業(yè)主自治能力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會的作用。同時(shí)，通過參與競爭，企業(yè)也看到了自身的差距，認(rèn)識到今天的參與是為了以后走向市場打下基礎(chǔ)。2．實(shí)施階段招標(biāo)實(shí)施階段是整個(gè)招標(biāo)過程的實(shí)質(zhì)性階段。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時(shí)間，如果沒有充分地考慮，招標(biāo)公告可能會在投標(biāo)截止日期之后才刊登出來。招標(biāo)公告應(yīng)以簡短、明了和完整為宗旨。1）資格預(yù)審的程序。③評審。3）資格預(yù)審的評審方法。標(biāo)前會議通常是在招標(biāo)人所在地或招標(biāo)項(xiàng)目所在地召開，便于招標(biāo)人組織投標(biāo)人到現(xiàn)場考察。物業(yè)管理開標(biāo)是指物業(yè)管理招標(biāo)機(jī)構(gòu)在預(yù)先規(guī)定的時(shí)間將各投標(biāo)人的投標(biāo)文件正式啟封揭曉。物業(yè)管理開標(biāo)形式有兩種：即公開開標(biāo)和秘密開標(biāo)。不合格的標(biāo)書包括以下幾種情況：未加蓋投標(biāo)企業(yè)法人代表印鑒或簽字的標(biāo)書；標(biāo)書未密封或密封后未加蓋投標(biāo)企業(yè)公章；逾期送達(dá)的投標(biāo)書；投標(biāo)企業(yè)法人代表未按時(shí)參加開標(biāo)會議，未按規(guī)定格式填寫、字跡模糊難以辨認(rèn)或內(nèi)容不全的標(biāo)書。②開標(biāo)結(jié)果。②評標(biāo)方法。③評標(biāo)程序如下：A．初步審查標(biāo)書。b．關(guān)于管理服務(wù)方案的評審。在做完標(biāo)書的詳細(xì)評審及對答辯情況作出評議后，評標(biāo)工作人員將根據(jù)這些記錄，整理出評標(biāo)情況報(bào)告，并推薦出前三名候選的中標(biāo)單位，上報(bào)招標(biāo)人或評標(biāo)委員會作最終決定。主要評審?fù)稑?biāo)企業(yè)所提供的服務(wù)質(zhì)量保證措施是否可靠，檢查投標(biāo)書中質(zhì)量監(jiān)控體系是否健全，以及該企業(yè)以往對同類物業(yè)管理的質(zhì)量監(jiān)控情況，考察主要負(fù)責(zé)人的素質(zhì)及以往的管理經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)管理招標(biāo)人可以自行決定接受某一份投標(biāo)書，但一般會對評標(biāo)委員會的推薦中標(biāo)者名單給予充分重視，對評標(biāo)結(jié)果給予足夠考慮，即尊重評標(biāo)結(jié)果。若通過綜合評議，認(rèn)為該投標(biāo)書不能定標(biāo)，則考慮下一份報(bào)價(jià)最低的投標(biāo)書。評析：①標(biāo)書C、D是不能通過預(yù)審的。一般的招標(biāo)文件內(nèi)容基本包括三大部分：第一部分，投標(biāo)人應(yīng)了解并遵循的規(guī)定，具體包括招標(biāo)公告（投標(biāo)邀請書）、投標(biāo)人須知、技術(shù)規(guī)范及要求；第二部分，投標(biāo)人必須按規(guī)定填報(bào)的投標(biāo)書格式，這些格式將組成附件作為招標(biāo)文件的一部分；第三部分，中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽訂的合同條件（包括一般條件和特殊條件）及應(yīng)辦理的文件格式。例如，對于某酒店項(xiàng)目，招標(biāo)人要求該物業(yè)的清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到五星級，就應(yīng)在“技術(shù)規(guī)范及要求”部分寫明。包括：投標(biāo)所用的語言文字及計(jì)量單位、投標(biāo)文件的組成、投標(biāo)文件格式、投標(biāo)報(bào)價(jià)、投標(biāo)貨幣、投標(biāo)有效期、投標(biāo)保證金、投標(biāo)文件的份數(shù)及簽署。4）投標(biāo)文件的澄清。即說明招標(biāo)人會對低報(bào)價(jià)的投標(biāo)人進(jìn)行履行合同能力的審查。4．合同一般條款合同的一般條款不是合同的主要內(nèi)容，通常包括以下條款：（1）定義 解釋合同中的關(guān)鍵名稱。其條款一般包括三個(gè)部分：不可抗力的內(nèi)容，遭受不可抗力事件的一方向另一方提出的報(bào)告和證明文件，遭受不可抗力事件一方的責(zé)任范圍。（14）合同文件及資料的使用 條款中應(yīng)寫明合同文件及資料的使用范圍及事宜，如對保密的規(guī)定等。（3）附圖 物業(yè)的設(shè)計(jì)和施工圖樣。（二）物業(yè)管理的內(nèi)容1．房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)。9．法律政策及合同規(guī)定的其它事項(xiàng)。8．住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物價(jià)局批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)。(五)投標(biāo)、開標(biāo)時(shí)間1．各竟投單位應(yīng)于1996年11月29日前做好標(biāo)書，密封后送至招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，逾期按棄權(quán)處理。(五)經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算應(yīng)列明收入項(xiàng)目和支出項(xiàng)目預(yù)算，有文件規(guī)定的按規(guī)定測定，無文件規(guī)定的按市場價(jià)測定。6．清潔、保潔率。14．消防設(shè)施設(shè)備完好率。(十)社區(qū)文化活動包括制度建設(shè)、場地(辦公、活動)安排、活動計(jì)劃和效果。物業(yè)管理公司作為獨(dú)立經(jīng)營、獨(dú)立核算的法人機(jī)構(gòu)，在國內(nèi)從事投標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得工商行政管理局所頒發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，以證明其合法經(jīng)營資格；必須具備政府行業(yè)主管部門核準(zhǔn)頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。了解、區(qū)分招標(biāo)物業(yè)的性質(zhì)非常重要，因?yàn)椴煌再|(zhì)的物業(yè)所要求的服務(wù)內(nèi)容不同，所需技術(shù)力量不同，物業(yè)管理公司的優(yōu)劣勢也有明顯差異。因此在閱讀標(biāo)書時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中的一些特殊要求，做出優(yōu)、劣勢判斷。因此，投標(biāo)者應(yīng)針對招標(biāo)物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗(yàn)，確定公司的競爭優(yōu)勢。這主要體現(xiàn)在與競爭者的優(yōu)勢比較上。與異地物業(yè)管理公司相比，他們可能具有與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門特殊關(guān)系的優(yōu)勢，一可減少進(jìn)入障礙；二可利用以往業(yè)務(wù)所形成業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢。如水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害發(fā)生而又不能構(gòu)成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時(shí)，物業(yè)管理公司將承擔(dān)的部分損失。招標(biāo)文件可能會由于篇幅較長而出現(xiàn)前后文不一致、某些內(nèi)容表述不清的情況。2）物業(yè)管理在竣工后期介入，則應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)考察項(xiàng)目；工程項(xiàng)目施工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計(jì)圖樣要求；技術(shù)經(jīng)檢驗(yàn)是否達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能否滿足使用要求；竣工工程是否達(dá)到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風(fēng)設(shè)備是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常；設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求；是否確保外在質(zhì)量無重大問題；周圍公用設(shè)施分布情況。3）合理的人力配置。如辦公用房、停車場等，應(yīng)列專章提出。2）接管期間費(fèi)用支出。月）1500元/月（3）樓管員4人300元/（人服務(wù)單價(jià)的確定不可套用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（國家規(guī)定了管理服務(wù)單價(jià)的除外），應(yīng)根據(jù)不同物業(yè)的情況，結(jié)合競爭對手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上綜合研究分析。辦理投標(biāo)保函通常應(yīng)經(jīng)過以下程序：1）向銀行提交標(biāo)書中的有關(guān)資料，包括投標(biāo)人須知，保函條款、格式及法律條款等。未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo)，將被視為無效投標(biāo)。1．物業(yè)管理投標(biāo)書的組成與主要內(nèi)容（1）物業(yè)管理投標(biāo)書的組成 物業(yè)管理投標(biāo)書，即投標(biāo)人須知中規(guī)定投標(biāo)人必須提交的全部文件。5．我方同意所遞交的投標(biāo)文件在投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受此約束。②公司法人地位及法定代表人證明。樣本2：法定代表人資格證明書單位名稱：物業(yè)管理公司地址： 省 市 街 號姓名： 姓 名： 年 齡： 民族：職務(wù)： 技術(shù)職稱： 身份證號碼：系物業(yè)管理公司的法定代表人。（2）物業(yè)管理投標(biāo)書的主要內(nèi)容 物業(yè)管理投標(biāo)書除了按規(guī)定格式要求回答招標(biāo)文件中的問題外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理服務(wù)要點(diǎn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用。4）說明將提供的服務(wù)形式、費(fèi)用和期限。即管理投標(biāo)對象所設(shè)置的機(jī)構(gòu)。（6）經(jīng)費(fèi)收支測算 包括測算依據(jù)；經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算表；收支情況簡表及分析；提高管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，收支預(yù)算一覽表；其他因素，如住戶入住率及公建配套不完善而影響收入等因素。（4）不得改變標(biāo)書格式 若投標(biāo)人認(rèn)為原有標(biāo)書格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖，可另附補(bǔ)充說明，但不得任意修改原標(biāo)書格式。（6）報(bào)價(jià)合理 投標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項(xiàng)目提出合理的報(bào)價(jià)。（9）便民服務(wù)項(xiàng)目 包括有償服務(wù)和無償服務(wù)，列出各種代辦服務(wù)和特約服務(wù)項(xiàng)目。③工程流程，其內(nèi)容主要有物業(yè)驗(yàn)收與接管流程；住戶入住管理流程，住宅裝修管理流程，日常管理工作流程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，房屋維修養(yǎng)護(hù)工作流程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，清掃保潔、綠化、交通、治安、消防、機(jī)電設(shè)備、檔案等各項(xiàng)管理流程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，管理員工作流程，空置物業(yè)管理規(guī)程等。2．投標(biāo)書寫作技巧（1）標(biāo)書的標(biāo)題 標(biāo)題一般由三部分組成，即投標(biāo)對象名稱、內(nèi)容、文種，如小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)書。除介紹本公司的概況外，主要介紹本公司以前管理過或正在管理物業(yè)的名稱、地址、類型、數(shù)量，著重指出類似此次招標(biāo)物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和成果，并介紹主要負(fù)責(zé)人的專業(yè)、物業(yè)管理經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)。特此證明。③公司對合同意向的承諾。若我方違約，則扣除所交納的全部保證金。又叫投標(biāo)綜合說明，實(shí)際上就是投標(biāo)人的正式報(bào)價(jià)信，其主要內(nèi)容有：①表明投標(biāo)人完全愿意按招標(biāo)文件中的規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)任務(wù)，并寫明自己的總報(bào)價(jià)金額；②表明投標(biāo)人接受該項(xiàng)目合同委托管理期限；③表明本投標(biāo)如被接受，投標(biāo)人愿意按招標(biāo)文件規(guī)定金額提供履約保證金；④說明投標(biāo)報(bào)價(jià)的有效期；⑤表明本投標(biāo)書連同招標(biāo)人的書面接受通知均具有法律約束力；⑥表明對招標(biāo)人接受其他投標(biāo)人的理解。封送標(biāo)書的一般做法是：投標(biāo)人應(yīng)將所有投標(biāo)文件按照招標(biāo)文件的要求，準(zhǔn)備正本和副本（通常正本1份，副本2份）。3）提交詳細(xì)材料，說明物業(yè)管理服務(wù)量及預(yù)定合同期限。1）試算所用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可能部分是預(yù)測性的，部分為經(jīng)驗(yàn)性的，不夠精確可靠，估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對預(yù)測和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的適用基礎(chǔ)進(jìn)行審查，必要時(shí)予以調(diào)整。月）400元/月（5）環(huán)衛(wèi)員2人300元/（人4）其他資金來源。下面以公寓為例，其管理服務(wù)內(nèi)容及工作量見表12。4）確定分階段達(dá)到的目標(biāo)。4）當(dāng)?shù)氐臍夂?、地質(zhì)、地理?xiàng)l件等與接管后的服務(wù)密切相關(guān)的條件，如北方地區(qū)，冬季需要采暖，物業(yè)管理應(yīng)注意提供供暖服務(wù)與相應(yīng)的暖氣設(shè)備維修管理。因此，投標(biāo)人必須認(rèn)真仔細(xì)地閱讀標(biāo)書，并盡可能找出疑點(diǎn)，再按其不同性質(zhì)與重要性，將其劃分為“招標(biāo)前由招標(biāo)人明確答復(fù)”和“計(jì)入索賠項(xiàng)目”兩類。如分包公司不能履行合同規(guī)定義務(wù)，而使物業(yè)管理公司遭受經(jīng)濟(jì)損失甚至影響信譽(yù)。實(shí)體經(jīng)營與分包經(jīng)營具有不同的優(yōu)劣勢，將導(dǎo)致報(bào)價(jià)的相應(yīng)差異，投標(biāo)人可針對招標(biāo)物業(yè)所在地、項(xiàng)目類型、服務(wù)要求等具體情況權(quán)宜從事。指可能參與競投的物業(yè)管理企業(yè)有哪些，這些企業(yè)的資質(zhì)狀況、財(cái)務(wù)狀況、人才結(jié)構(gòu)、技術(shù)力量、社會信譽(yù)等，對競投結(jié)果都會產(chǎn)生影響。指公司是否有人才儲備，在已接管物業(yè)中是否具有熟練和經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員，或是否進(jìn)行了人員培訓(xùn)。④物業(yè)開發(fā)商狀況。不同的管理內(nèi)容必然對物業(yè)管理公司提出不同的服務(wù)要求和技術(shù)要求，與此相適應(yīng)，物業(yè)管理公司采取的措施、制定的方案也自然不同。因此投標(biāo)公司應(yīng)根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況及招標(biāo)物業(yè)的管理所需資金，做好資金籌措準(zhǔn)備。包括整治項(xiàng)目、時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)來源等(十三)提高管理服務(wù)水平新設(shè)想 (十四)愿意承受的有關(guān)獎(jiǎng)罰上述項(xiàng)目應(yīng)逐一列舉，要體現(xiàn)出合理、先進(jìn)、完備可行，招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組將以此作為評標(biāo)依據(jù)，根據(jù)上述項(xiàng)目制訂具體評分標(biāo)準(zhǔn)，按照百分制度進(jìn)行打分。16．違章發(fā)生率與處理率。8．化糞池、雨水井、污水井完好率。(六)管理規(guī)章制度包括：公眾制度、單位內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運(yùn)作制度和管理人員考核制度。(六)其他事項(xiàng)1．違反招標(biāo)文件規(guī)定及在投標(biāo)過程中違法違紀(jì)，或以任何方式采取不正當(dāng)競爭手段的，一經(jīng)查實(shí)，由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組按規(guī)定給予處罰，取消其三年投標(biāo)資格，已經(jīng)中標(biāo)的終止委托管理合同，一切后果及損失由責(zé)任者自負(fù)。10．中標(biāo)單位可按住宅區(qū)每年管理服務(wù)費(fèi)基本支出的10％提取物業(yè)管理公司利潤。2．鹿丹村委托管理的期限為三年。3．清潔衛(wèi)生。為加強(qiáng)該住宅小區(qū)的物業(yè)管理，將我市物業(yè)管理競爭機(jī)制引向深入，決定采用社會公開招標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。如：對執(zhí)行合同過程中更改合同要求而發(fā)生偏離合同的情況作出某些特殊規(guī)定。（9）爭議的解決 該條款主要的內(nèi)容是預(yù)先規(guī)定合同雙方在合同履行過程中發(fā)生爭議時(shí)的解決途徑和方法。（3）技術(shù)規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn) 該條款的內(nèi)容一般與招標(biāo)文件的第二部分“技術(shù)規(guī)范及要求”的內(nèi)容相一致。4）中標(biāo)通知。5）對投標(biāo)文件的評估和比較（說明評估和比較時(shí)所考慮的因素）。編寫要求的說明一般有兩種：一是文字說明，應(yīng)歸入投標(biāo)人須知一部分；另一種是在招標(biāo)文件中列出投標(biāo)文件的一定格式，投標(biāo)人按格式要求填寫內(nèi)容