【正文】 。另外，在技術(shù)規(guī)范部分，應(yīng)出具物業(yè)說明書以及物業(yè)的設(shè)計施工圖紙。1．招標(biāo)公告（投標(biāo)邀請書）招標(biāo)公告與投標(biāo)邀請書的目的大致相同，即提供必要的信息，從而使?jié)撛谕稑?biāo)人獲悉物業(yè)管理項目招標(biāo)信息后，決定是否參加投標(biāo)。評標(biāo)者可以拒絕這二份標(biāo)書。[案例11] 哪些標(biāo)書不能通過預(yù)審某市某住宅小區(qū)面向全國公開招標(biāo)。在招標(biāo)文件中，一般招標(biāo)人會做出“不承諾選擇最低報價”的聲明。比較分析報價總金額與標(biāo)底存在差異的主要原因。一般來說，評標(biāo)委員會或招標(biāo)人會根據(jù)所推薦的投標(biāo)企業(yè)情況，從中選擇標(biāo)書最合理、最符合實際需要、最經(jīng)濟、風(fēng)險最小的物業(yè)管理企業(yè)定標(biāo)。服務(wù)機構(gòu)設(shè)置評審：主要評審其機構(gòu)設(shè)置是否符合招標(biāo)項目實際需要，其管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)等是否滿足要求。c．計算偏差審查，包括查明計算錯誤，標(biāo)書中所用數(shù)字的大小寫是否一致等審查。一般來說，評標(biāo)方法會因評標(biāo)人員、招標(biāo)項目或物業(yè)管理招標(biāo)環(huán)境的不同而有所區(qū)別。宣布投標(biāo)作廢后，招標(biāo)人應(yīng)組織第二次招標(biāo)。投標(biāo)人在宣讀標(biāo)書時對于評標(biāo)委員會成員的提問應(yīng)及時說明，但對投標(biāo)標(biāo)價和承包期限等實質(zhì)性內(nèi)容不得改動。其一般程序為：a．宣布評標(biāo)委員會成員名單。開標(biāo)人是指招標(biāo)機構(gòu)。當(dāng)標(biāo)前會議形成的書面文件與原招標(biāo)文件有不一致的地方時，應(yīng)以會議文件為準(zhǔn)。目前廣泛采用的是“定項評分法”，即采用比較簡便的百分制計分。必要時，還可以召開資格預(yù)審的準(zhǔn)備會議，以便申請人取得有關(guān)項目情況的第一手資料。發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ嫱ǔＳ袃煞N做法，一種是在前述的招標(biāo)公告中寫明將進行資格預(yù)審，并通告領(lǐng)取或購買資格預(yù)審文件的地點和時間；另一種是在報紙上另行刊登資格預(yù)審?fù)ǜ?。如果需要，?guī)定資格預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn)，以及提供資格預(yù)審文件的日期、份數(shù)和使用語言；必要時規(guī)定投標(biāo)保證金的金額。②投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時間。（1）發(fā)布招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請書）1）發(fā)布招標(biāo)公告的渠道。 (4)需要引起重視和改進的問題： ①工程建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)的現(xiàn)象依然存在。業(yè)主委員會作為物業(yè)管理市場的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為業(yè)主委員會成為高教公寓的決策中心奠定了良好的基礎(chǔ)。平方米)，／(月1．龍江高教公寓招標(biāo)概況(1)物業(yè)標(biāo)的：，南北兩片，即將入住率95％以上。[閱讀資料] 南京龍江小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動效果分析江蘇省南京市龍江小區(qū)10幢高教公寓的16所高校的3000戶高級知識分子家庭為花明白錢，通過招標(biāo)的方式尋找“管家”。特別是我國國內(nèi)大部分項目招標(biāo)評標(biāo)時，均以標(biāo)底上下的一個區(qū)間作為判斷投標(biāo)是否合格的條件，標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。①投標(biāo)的條件。招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)的方式常用于公開招標(biāo)和一部分大范圍邀請招標(biāo)。主要工作有：成立招標(biāo)機構(gòu)、編制招標(biāo)文件、確定標(biāo)底。按內(nèi)容劃分，可分為單純物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理與經(jīng)營總招標(biāo)；按招標(biāo)對象的廣度劃分，可分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)與協(xié)商招標(biāo)；按物業(yè)管理的招標(biāo)項目劃分，可分為全方位物業(yè)管理招標(biāo)和單項目物業(yè)管理招標(biāo)；按物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同劃分，可分為開發(fā)商主持的前期物業(yè)管理招標(biāo)、業(yè)主委員會主持的物業(yè)管理招標(biāo)和委托咨詢型物業(yè)管理招標(biāo)以及物業(yè)管理公司的專業(yè)項目招標(biāo)等。其中物業(yè)管理公司針對某一項或多項專業(yè)服務(wù)項目，如保安、保潔、綠化等，進行公開選聘專業(yè)服務(wù)公司的過程，稱為物業(yè)管理服務(wù)項目的分包。2．邀請招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。1）自行成立招標(biāo)機構(gòu)。同時，還要根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標(biāo)的規(guī)模大小選擇相稱等級的招標(biāo)代理機構(gòu)。②對投標(biāo)文件的要求。3）技術(shù)規(guī)范。標(biāo)底制定得好，可以說是招標(biāo)工作成功了一半，而編制一個先進、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認真細致，實事求是。龍江高校公寓委托管理期限為3年。(3)投標(biāo)方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)。2．此次物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的啟示(1)物業(yè)管理市場化進程需要政府積極引導(dǎo)，規(guī)范行為。龍江高教公寓是全國有著特殊意義的住宅區(qū)，工程建設(shè)伊始，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)就非常關(guān)注，省政府明確提出要將其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住環(huán)境，一流的物業(yè)管理”的住宅區(qū)。②物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，其招標(biāo)投標(biāo)不同于工程、設(shè)備招標(biāo)投標(biāo)。通常一項招標(biāo)項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布公告，不拘泥于某一渠道。按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第二十四條規(guī)定：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時間；但是，依法必須進行招標(biāo)的項目，自招標(biāo)文件開始發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于二十日。（2）組織資格預(yù)審 若招標(biāo)物業(yè)預(yù)計投標(biāo)公司的數(shù)目多，可預(yù)先對各投標(biāo)公司進行資格預(yù)審，剔除資信較差的公司，重點選擇6～10家申請者參與投標(biāo)，這就是所謂的早期預(yù)審；若投標(biāo)公司數(shù)量較少，則可待投標(biāo)公司已遞送標(biāo)書且開標(biāo)之后進行資格預(yù)審，這也就是所謂的后期預(yù)審。②出售資格預(yù)審文件。具體內(nèi)容包括：①申請企業(yè)的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、資質(zhì)等級、注冊資本、關(guān)系企業(yè)等，以及與本合同有關(guān)的主要負責(zé)人、項目授權(quán)代表，公司組織機構(gòu)情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)，公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。召開標(biāo)前會議的目的是澄清投標(biāo)人提出的各類問題。招標(biāo)人應(yīng)在標(biāo)前會議上宣布開標(biāo)日期。通常情況下，開標(biāo)時間安排在遞交投標(biāo)書的截止日之后2～3天內(nèi)或緊接其后。d．宣布因投標(biāo)書遲到或沒有收到而被取消資格的投標(biāo)企業(yè)名稱，并將此情況記錄在案，必要時由評標(biāo)委員會及公證人簽字；e．公證人當(dāng)場驗證投標(biāo)標(biāo)函，主持抽簽，決定唱標(biāo)順序。B．秘密開標(biāo)相對于公開開標(biāo)而言，是指招標(biāo)機構(gòu)在無投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場參與情況下所進行的開標(biāo)。①評標(biāo)包含的要點。B．打分法該法適用于評標(biāo)人員具有較好的專業(yè)判斷及豐富經(jīng)驗的招標(biāo)項目。B．評委評審標(biāo)書,其主要內(nèi)容包括：a．關(guān)于企業(yè)概況及其信譽的評審。C．評議物業(yè)管理企業(yè)的答辯情況。定標(biāo)程序包括評委會評審、招標(biāo)人再評審。C．主要服務(wù)方式與特殊服務(wù)。③定標(biāo)方法。標(biāo)書B：以固定價格報價，但要求調(diào)整報價。評標(biāo)者可以要求有關(guān)投標(biāo)者予以澄清補充之后仍可參與評標(biāo)。如果采用邀請招標(biāo)方式招標(biāo)，投標(biāo)邀請書往往作為投標(biāo)通知書而單獨發(fā)給潛在投標(biāo)人；如果采取公開招標(biāo)方式招標(biāo)，往往是先發(fā)布招標(biāo)公告和資格預(yù)審?fù)ǜ妗＞唧w說明如下：（1）總則說明 主要對招標(biāo)文件的適用范圍、常用名稱、合格的投標(biāo)人和投標(biāo)費用進行說明。（5）開標(biāo)和評標(biāo) 包括以下內(nèi)容：1）對開標(biāo)規(guī)則的說明。（6）授予合同 1）定標(biāo)準(zhǔn)則。6）合同協(xié)議書的簽署。（6）索賠 索賠條款主要說明在投標(biāo)人發(fā)生違約行為時，招標(biāo)人有權(quán)按照索賠條款規(guī)定提出索賠。（11）合同修改 該條款應(yīng)申明對于合同的未盡事項，需進行修改、補充和完善的，甲乙雙方必須就所修改的內(nèi)容簽訂書面的合同修改書，作為合同補充協(xié)議。6．附件附件是對招標(biāo)文件主體部分文字說明的補充，包括附表、附文和附圖。3．多層住宅樓共24棟，單元式住宅1036套(其中四房二廳126套、三房二廳28套、三房一廳455套、二房一廳427套)，公寓210間。6．區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊。5．在定標(biāo)后三個月內(nèi)由中標(biāo)單位協(xié)助我局和羅湖區(qū)住宅局組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會。(四)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及獎罰1．鹿丹村的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評分標(biāo)準(zhǔn)》(80分以上)及標(biāo)書、委托管理合同的有關(guān)規(guī)定。(二)管理人員配備包括：管理處正、副主任簡歷、各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)、正式工和臨時工的比例、自有人員和待聘待調(diào)人員、各崗位人員的配置等。3．維修工程質(zhì)量合格率。11．停車場、單車棚完好率。19．維修服務(wù)回訪率。所謂真實性，即投標(biāo)書內(nèi)容要真實，不能弄虛作假。投標(biāo)公司要根據(jù)招標(biāo)物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本來分析資金來源結(jié)構(gòu)（3）收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料 招標(biāo)物業(yè)的相關(guān)資料是物業(yè)管理公司進行投標(biāo)可行性研究必不可少的重要因素，因此，物業(yè)管理公司在投標(biāo)初期應(yīng)多渠道全方位搜尋第一、二手資料：既包括招標(biāo)公司和招標(biāo)物業(yè)的具體情況，還應(yīng)包括投標(biāo)競爭對手的情況。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標(biāo)公司的競投優(yōu)勢，因此，必須認真對待，考慮其支出費用、自身的技術(shù)力量以及可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標(biāo)方案；反之，則應(yīng)放棄競標(biāo)。因此，物業(yè)管理公司通過對開發(fā)商已建物業(yè)質(zhì)量的調(diào)查，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標(biāo)物業(yè)開發(fā)商的可靠性，并盡量選擇信譽較好、易于協(xié)調(diào)的物業(yè)開發(fā)商，盡可能在物業(yè)開發(fā)的前期介入，既能保證物業(yè)質(zhì)量，又便于日后管理。④財務(wù)管理優(yōu)勢。公司正在接管的物業(yè)數(shù)量、所提供服務(wù)的質(zhì)量則從另一方面更為真實地印證其實力大小。②經(jīng)營風(fēng)險。物業(yè)管理公司必須在決定投標(biāo)之前認真考慮這些風(fēng)險因素，并從自身條件出發(fā)，制訂出最佳方案規(guī)避風(fēng)險，將其發(fā)生的概率或造成的損失減少到最小。在考察過程中，投標(biāo)人必須就以下方面進行細致了解：1）物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入，則應(yīng)現(xiàn)場查看工程土建構(gòu)造，內(nèi)外安裝的合理性，尤其是消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、電力交通通訊設(shè)備等，必要時做好日后養(yǎng)護、維護要點記錄，圖樣更改要點記錄，交與開發(fā)商商議。制定方案應(yīng)考慮：1）將招標(biāo)項目參數(shù)列出，全方位考慮，越細越好。7）經(jīng)濟效益分析。制定資金計劃的目的，一是復(fù)核投標(biāo)可行性研究結(jié)果；二是做好開標(biāo)階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準(zhǔn)備。戶88974。月）65戶0．30元/個585元/月（9）樓梯打掃10次/月5元/次50元/月（10）水池清洗4次/年40元/次160元/年（11）化糞池清洗1次/年300元/次300元/年（12）綠化用水50噸/月（13）值班用水250噸/月(14)值班用電540度/月216元/月(15)市政維護65戶/月5元/戶325元/月(16)工雜費65戶/月3元/戶195元/月合計(全年) 每月每戶收取 3．其他物業(yè)經(jīng)營收入 （含政策補貼） 4．其他營業(yè)收入 二、資金流出項目1．本物業(yè)管理全年發(fā)生費用服務(wù)項目服務(wù)內(nèi)容費用金額（1）土建、水電、特種修理養(yǎng)護：5000=5000元5000元（2）路面溝管理修理養(yǎng)護按小修經(jīng)費的40%計算：500040%=2000元2000元（3）房屋大修基金預(yù)提按80元/平方米，周期15年計算：805000/15=（4）保安保安員3人，按每人每月500元計算：500312=18000元18000元（5）環(huán)衛(wèi)環(huán)衛(wèi)員2人，按每人每月300元計算：300212=7200元7200元（6）保潔垃圾清清運按120桶/月，5元/桶計算：121205=72007200元（7）綠化、滅蚊、打蠟綠化面積730平方米，維護費2元/平方米；打蠟面積1325平方米，打蠟費1元/平方米：7322＋13251=2785元2785元（8）公用水電煤費用支出公用路燈按300元/月計算：30012=3600元3600元（9）人員費用支出管理員2人，按每人每月500元計算：250012=12000元12000元（10）管理費用支出按上述⑴～⑼項合計乘以3%計算：3%=總計＋=2．營租費用8萬元3．公共關(guān)系費4．相關(guān)稅費5．利息費用6．總公司管理費三、現(xiàn)金流量（5）標(biāo)價試算 以上工作完成后，投標(biāo)者便可進行標(biāo)價試算。（7）辦理投標(biāo)保函 投標(biāo)人一旦中標(biāo)就必須履行相應(yīng)的義務(wù)，為防止投標(biāo)人違約給招標(biāo)人帶來經(jīng)濟損失，在報送投標(biāo)書時，招標(biāo)人通常要求投標(biāo)人出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標(biāo)人中標(biāo)后不能履約時，招標(biāo)人可通過出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分賠償經(jīng)濟損失。此時，投標(biāo)人的保證金將作為投標(biāo)文件的組成部分之一。所有投標(biāo)文件都必須按投標(biāo)文件中的規(guī)定，在投標(biāo)截止時間之前送至招標(biāo)人。3．一旦我方中標(biāo)，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達到我方所遞交的標(biāo)書中承諾的質(zhì)量等級。附件的數(shù)量及內(nèi)容按照招標(biāo)文件的規(guī)定確定，但應(yīng)注意各種商務(wù)文件、技術(shù)文件等均應(yīng)依據(jù)招標(biāo)文件要求準(zhǔn)備齊全，缺少任何必須文件的投標(biāo)書將被排除在中標(biāo)人之外。簡要介紹主要負責(zé)人的職務(wù)、以往業(yè)績等。項目經(jīng)理及部門人員配置表管理部門人數(shù)： 領(lǐng)導(dǎo)層職能部門職責(zé)2．物業(yè)管理專案小組主要成員簡介：1)董事總經(jīng)理：統(tǒng)籌整項發(fā)展計劃，為此專案組最高負責(zé)人。在具體編寫投標(biāo)書時，應(yīng)針對物業(yè)具體性質(zhì)與業(yè)主情況，就最突出的問題作詳細分析。（2）標(biāo)書的序言 主要寫三個方面：公司簡介、認定投標(biāo)對象、簡述管理策略。（4）管理人員①管理人員的配備 依照高效、精簡原則，結(jié)合項目實際情況配置。另外，單項管理的投標(biāo)，可以參照上述有關(guān)條目編寫，但是比較簡單；又由于是單項管理，所以要求對該投標(biāo)項目編寫得更詳細一些，數(shù)據(jù)更確