【正文】 理員2人，按每人每月500元計算：250012=12000元12000元（10）管理費用支出按上述⑴～⑼項合計乘以3%計算：3%=總計＋=2．營租費用8萬元3．公共關系費4．相關稅費5．利息費用6．總公司管理費三、現(xiàn)金流量（5）標價試算 以上工作完成后，投標者便可進行標價試算。戶88974。制定資金計劃的目的，一是復核投標可行性研究結果；二是做好開標階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準備。7）經(jīng)濟效益分析。制定方案應考慮：1）將招標項目參數(shù)列出，全方位考慮，越細越好。在考察過程中，投標人必須就以下方面進行細致了解：1）物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入，則應現(xiàn)場查看工程土建構造，內(nèi)外安裝的合理性，尤其是消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、電力交通通訊設備等，必要時做好日后養(yǎng)護、維護要點記錄，圖樣更改要點記錄，交與開發(fā)商商議。物業(yè)管理公司必須在決定投標之前認真考慮這些風險因素，并從自身條件出發(fā)，制訂出最佳方案規(guī)避風險，將其發(fā)生的概率或造成的損失減少到最小。②經(jīng)營風險。公司正在接管的物業(yè)數(shù)量、所提供服務的質量則從另一方面更為真實地印證其實力大小。④財務管理優(yōu)勢。因此，物業(yè)管理公司通過對開發(fā)商已建物業(yè)質量的調(diào)查，以及有關物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標物業(yè)開發(fā)商的可靠性，并盡量選擇信譽較好、易于協(xié)調(diào)的物業(yè)開發(fā)商，盡可能在物業(yè)開發(fā)的前期介入，既能保證物業(yè)質量，又便于日后管理。這些特殊服務很可能成為某些投標公司的競投優(yōu)勢，因此，必須認真對待，考慮其支出費用、自身的技術力量以及可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標方案；反之，則應放棄競標。投標公司要根據(jù)招標物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本來分析資金來源結構（3）收集招標物業(yè)相關資料 招標物業(yè)的相關資料是物業(yè)管理公司進行投標可行性研究必不可少的重要因素，因此，物業(yè)管理公司在投標初期應多渠道全方位搜尋第一、二手資料：既包括招標公司和招標物業(yè)的具體情況，還應包括投標競爭對手的情況。所謂真實性，即投標書內(nèi)容要真實，不能弄虛作假。19．維修服務回訪率。11．停車場、單車棚完好率。3．維修工程質量合格率。(二)管理人員配備包括：管理處正、副主任簡歷、各類人員數(shù)量、文化素質、正式工和臨時工的比例、自有人員和待聘待調(diào)人員、各崗位人員的配置等。(四)物業(yè)管理標準及獎罰1．鹿丹村的物業(yè)管理標準執(zhí)行《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評分標準》(80分以上)及標書、委托管理合同的有關規(guī)定。5．在定標后三個月內(nèi)由中標單位協(xié)助我局和羅湖區(qū)住宅局組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會。6．區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊。3．多層住宅樓共24棟，單元式住宅1036套(其中四房二廳126套、三房二廳28套、三房一廳455套、二房一廳427套)，公寓210間。6．附件附件是對招標文件主體部分文字說明的補充，包括附表、附文和附圖。（11）合同修改 該條款應申明對于合同的未盡事項，需進行修改、補充和完善的，甲乙雙方必須就所修改的內(nèi)容簽訂書面的合同修改書，作為合同補充協(xié)議。（6）索賠 索賠條款主要說明在投標人發(fā)生違約行為時，招標人有權按照索賠條款規(guī)定提出索賠。6）合同協(xié)議書的簽署。（6）授予合同 1）定標準則。（5）開標和評標 包括以下內(nèi)容：1）對開標規(guī)則的說明。具體說明如下：（1）總則說明 主要對招標文件的適用范圍、常用名稱、合格的投標人和投標費用進行說明。如果采用邀請招標方式招標，投標邀請書往往作為投標通知書而單獨發(fā)給潛在投標人；如果采取公開招標方式招標，往往是先發(fā)布招標公告和資格預審通告。評標者可以要求有關投標者予以澄清補充之后仍可參與評標。標書B：以固定價格報價，但要求調(diào)整報價。③定標方法。C．主要服務方式與特殊服務。定標程序包括評委會評審、招標人再評審。C．評議物業(yè)管理企業(yè)的答辯情況。B．評委評審標書,其主要內(nèi)容包括：a．關于企業(yè)概況及其信譽的評審。B．打分法該法適用于評標人員具有較好的專業(yè)判斷及豐富經(jīng)驗的招標項目。①評標包含的要點。B．秘密開標相對于公開開標而言，是指招標機構在無投標企業(yè)現(xiàn)場參與情況下所進行的開標。d．宣布因投標書遲到或沒有收到而被取消資格的投標企業(yè)名稱，并將此情況記錄在案，必要時由評標委員會及公證人簽字；e．公證人當場驗證投標標函，主持抽簽，決定唱標順序。通常情況下，開標時間安排在遞交投標書的截止日之后2～3天內(nèi)或緊接其后。招標人應在標前會議上宣布開標日期。召開標前會議的目的是澄清投標人提出的各類問題。具體內(nèi)容包括：①申請企業(yè)的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、資質等級、注冊資本、關系企業(yè)等，以及與本合同有關的主要負責人、項目授權代表，公司組織機構情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)，公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。②出售資格預審文件。（2）組織資格預審 若招標物業(yè)預計投標公司的數(shù)目多，可預先對各投標公司進行資格預審，剔除資信較差的公司，重點選擇6～10家申請者參與投標，這就是所謂的早期預審；若投標公司數(shù)量較少，則可待投標公司已遞送標書且開標之后進行資格預審，這也就是所謂的后期預審。按照《中華人民共和國招標投標法》第二十四條規(guī)定：招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間；但是，依法必須進行招標的項目，自招標文件開始發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于二十日。通常一項招標項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布公告，不拘泥于某一渠道。②物業(yè)管理屬服務性行業(yè)，其招標投標不同于工程、設備招標投標。龍江高教公寓是全國有著特殊意義的住宅區(qū)，工程建設伊始，國務院領導就非常關注，省政府明確提出要將其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住環(huán)境，一流的物業(yè)管理”的住宅區(qū)。2．此次物業(yè)管理招標投標活動的啟示(1)物業(yè)管理市場化進程需要政府積極引導，規(guī)范行為。(3)投標方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)。龍江高校公寓委托管理期限為3年。標底制定得好，可以說是招標工作成功了一半，而編制一個先進、準確、合理、可行的標底需要認真細致，實事求是。3）技術規(guī)范。②對投標文件的要求。同時，還要根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標的規(guī)模大小選擇相稱等級的招標代理機構。1）自行成立招標機構。2．邀請招標是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。其中物業(yè)管理公司針對某一項或多項專業(yè)服務項目，如保安、保潔、綠化等，進行公開選聘專業(yè)服務公司的過程，稱為物業(yè)管理服務項目的分包。根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》相關規(guī)定，招標活動中必須遵循“公開、公平、公正和誠實信用”的原則。1．1．3 物業(yè)管理招標程序物業(yè)管理招標程序一般包括準備、實施和結束三個階段。自行招標的開發(fā)商或業(yè)主應按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設“招標工作委員會”或“招標工作組”。1）投標人須知。將開標、評標和定標等招標過程的關鍵內(nèi)容予以公開，從而體現(xiàn)整個招標工作的公正、透明。（3）制定標底 標底是招標人為準備招標的內(nèi)容計算出的一個合理的基本價格，即一種預價格，它的主要作用是作為招標人審核報價、評標和確定中標人的重要依據(jù)。其次，標底的制定應建立在一個比較先進的物業(yè)管理方案基礎上，這樣編制出的標底才切合實際。在上限已經(jīng)很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。(6)評分類別及權重：信譽(10％)，標書(30％)，價格(50％)，答辯(10％)。(2)增強業(yè)主自治能力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會的作用。同時，通過參與競爭，企業(yè)也看到了自身的差距，認識到今天的參與是為了以后走向市場打下基礎。2．實施階段招標實施階段是整個招標過程的實質性階段。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間，如果沒有充分地考慮，招標公告可能會在投標截止日期之后才刊登出來。招標公告應以簡短、明了和完整為宗旨。1）資格預審的程序。③評審。3）資格預審的評審方法。標前會議通常是在招標人所在地或招標項目所在地召開，便于招標人組織投標人到現(xiàn)場考察。物業(yè)管理開標是指物業(yè)管理招標機構在預先規(guī)定的時間將各投標人的投標文件正式啟封揭曉。物業(yè)管理開標形式有兩種：即公開開標和秘密開標。不合格的標書包括以下幾種情況：未加蓋投標企業(yè)法人代表印鑒或簽字的標書；標書未密封或密封后未加蓋投標企業(yè)公章；逾期送達的投標書；投標企業(yè)法人代表未按時參加開標會議，未按規(guī)定格式填寫、字跡模糊難以辨認或內(nèi)容不全的標書。②開標結果。②評標方法。③評標程序如下：A．初步審查標書。b．關于管理服務方案的評審。在做完標書的詳細評審及對答辯情況作出評議后，評標工作人員將根據(jù)這些記錄，整理出評標情況報告，并推薦出前三名候選的中標單位，上報招標人或評標委員會作最終決定。主要評審投標企業(yè)所提供的服務質量保證措施是否可靠，檢查投標書中質量監(jiān)控體系是否健全，以及該企業(yè)以往對同類物業(yè)管理的質量監(jiān)控情況，考察主要負責人的素質及以往的管理經(jīng)驗。物業(yè)管理招標人可以自行決定接受某一份投標書，但一般會對評標委員會的推薦中標者名單給予充分重視，對評標結果給予足夠考慮，即尊重評標結果。若通過綜合評議，認為該投標書不能定標，則考慮下一份報價最低的投標書。評析：①標書C、D是不能通過預審的。一般的招標文件內(nèi)容基本包括三大部分：第一部分，投標人應了解并遵循的規(guī)定，具體包括招標公告（投標邀請書）、投標人須知、技術規(guī)范及要求；第二部分，投標人必須按規(guī)定填報的投標書格式，這些格式將組成附件作為招標文件的一部分；第三部分，中標的物業(yè)管理企業(yè)應簽訂的合同條件（包括一般條件和特殊條件）及應辦理的文件格式。例如，對于某酒店項目，招標人要求該物業(yè)的清潔衛(wèi)生標準應達到五星級，就應在“技術規(guī)范及要求”部分寫明。包括：投標所用的語言文字及計量單位、投標文件的組成、投標文件格式、投標報價、投標貨幣、投標有效期、投標保證金、投標文件的份數(shù)及簽署。4）投標文件的澄清。即說明招標人會對低報價的投標人進行履行合同能力的審查。4．合同一般條款合同的一般條款不是合同的主要內(nèi)容，通常包括以下條款：（1）定義 解釋合同中的關鍵名稱。其條款一般包括三個部分：不可抗力的內(nèi)容，遭受不可抗力事件的一方向另一方提出的報告和證明文件，遭受不可抗力事件一方的責任范圍。（14）合同文件及資料的使用 條款中應寫明合同文件及資料的使用范圍及事宜，如對保密的規(guī)定等。（3）附圖 物業(yè)的設計和施工圖樣。（二）物業(yè)管理的內(nèi)容1．房屋的使用、維修、養(yǎng)護。9．法律政策及合同規(guī)定的其它事項。8．住宅區(qū)管理服務費收取標準執(zhí)行市物價局批準的標準。(五)投標、開標時間1．各竟投單位應于1996年11月29日前做好標書，密封后送至招標領導小組辦公室，逾期按棄權處理。(五)經(jīng)費收支預算應列明收入項目和支出項目預算，有文件規(guī)定的按規(guī)定測定，無文件規(guī)定的按市場價測定。6．清潔、保潔率。14．消防設施設備完好率。(十)社區(qū)文化活動包括制度建設、場地(辦公、活動)安排、活動計劃和效果。物業(yè)管理公司作為獨立經(jīng)營、獨立核算的法人機構，在國內(nèi)從事投標業(yè)務，必須取得工商行政管理局所頒發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，以證明其合法經(jīng)營資格；必須具備政府行業(yè)主管部門核準頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》。了解、區(qū)分招標物業(yè)的性質非常重要，因為不同性質的物業(yè)所要求的服務內(nèi)容不同，所需技術力量不同，物業(yè)管理公司的優(yōu)劣勢也有明顯差異。因此在閱讀標書時，物業(yè)管理公司應特別注意招標公告中的一些特殊要求，做出優(yōu)、劣勢判斷。因此，投標者應針對招標物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗，確定公司的競爭優(yōu)勢。這主要體現(xiàn)在與競爭者的優(yōu)勢比較上。與異地物業(yè)管理公司相比，他們可能具有與當?shù)赜嘘P部門特殊關系的優(yōu)勢，一可減少進入障礙；二可利用以往業(yè)務所形成業(yè)務網(wǎng)絡，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢。如水災、地震等自然災害發(fā)生而又不能構成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時，物業(yè)管理公司將承擔的部分損失。招標文件可能會由于篇幅較長而出現(xiàn)前后文不一致、某些內(nèi)容表述不清的情況。2）物業(yè)管理在竣工后期介入，則應按以下標準考察項目；工程項目施工是否符合合同規(guī)定與設計圖樣要求；技術經(jīng)檢驗是否達到國家規(guī)定的質量標準，能否滿足使用要求；竣工工程是否達到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風設備是否運轉正常；設備調(diào)試、試運轉是否達到設計要求；是否確保外在質量無重大問題；周圍公用設施分布情況。3）合理的人力配置。如辦公用房、停車場等，應列專章提出。2）接管期間費用支出。月）1500元/月（3）樓管員4人300元/（人服務單價的確定不可套用統(tǒng)一收費標準（國家規(guī)定了管理服務單價的除外），應根據(jù)不同物業(yè)的情況，結合競爭對手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術上綜合研究分析。辦理投標保函通常應經(jīng)過以下程序：1）向銀行提交標書中的有關資料，包括投標人須知，保函條款、格式及法律條款等。未按規(guī)定提交投標保證金的投標，將被視為無效投標。1．物業(yè)管理投標書的組成與主要內(nèi)容（1）物業(yè)管理投標書的組成 物業(yè)管理投標書，即投標人須知中規(guī)定投標人必須提交的全部文件。5．我方同意所遞交的投標文件在投標有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標有可能中標，我方將受此約束。②公司法人地位及法定代表人證明。樣本2：法定代表人資格證明書單位名稱：物業(yè)管理公司地址： 省 市 街 號姓名： 姓 名： 年 齡： 民族：職務： 技術職稱： 身份證號碼：系物業(yè)管理公司的法定代表人。（2）物業(yè)管理投標書的主要內(nèi)容 物業(yè)管理投標書除了按規(guī)定格式要求回答招標文件中的問題外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理服務要點、服務內(nèi)容、服務形式和費用。4）說明將提供的服務形式、費用和期限。即管理投標對象所設置的機構。（6）經(jīng)費收支測算 包括測算依據(jù)；經(jīng)費收支預算表；收支情況簡表及分析；提高管理服務費標準后，收支預算一覽表；其他因素，如住戶入住率及公建配套不完善而影響收入