【正文】 理員2人，按每人每月500元計算：250012=12000元12000元（10）管理費用支出按上述⑴～⑼項合計乘以3%計算：3%=總計＋=2．營租費用8萬元3．公共關(guān)系費4．相關(guān)稅費5．利息費用6．總公司管理費三、現(xiàn)金流量（5）標(biāo)價試算 以上工作完成后，投標(biāo)者便可進行標(biāo)價試算。戶88974。制定資金計劃的目的，一是復(fù)核投標(biāo)可行性研究結(jié)果；二是做好開標(biāo)階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準(zhǔn)備。7）經(jīng)濟效益分析。制定方案應(yīng)考慮：1）將招標(biāo)項目參數(shù)列出，全方位考慮，越細越好。在考察過程中，投標(biāo)人必須就以下方面進行細致了解：1）物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入，則應(yīng)現(xiàn)場查看工程土建構(gòu)造，內(nèi)外安裝的合理性，尤其是消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、電力交通通訊設(shè)備等，必要時做好日后養(yǎng)護、維護要點記錄，圖樣更改要點記錄，交與開發(fā)商商議。物業(yè)管理公司必須在決定投標(biāo)之前認(rèn)真考慮這些風(fēng)險因素，并從自身條件出發(fā)，制訂出最佳方案規(guī)避風(fēng)險，將其發(fā)生的概率或造成的損失減少到最小。②經(jīng)營風(fēng)險。公司正在接管的物業(yè)數(shù)量、所提供服務(wù)的質(zhì)量則從另一方面更為真實地印證其實力大小。④財務(wù)管理優(yōu)勢。因此，物業(yè)管理公司通過對開發(fā)商已建物業(yè)質(zhì)量的調(diào)查，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標(biāo)物業(yè)開發(fā)商的可靠性，并盡量選擇信譽較好、易于協(xié)調(diào)的物業(yè)開發(fā)商，盡可能在物業(yè)開發(fā)的前期介入，既能保證物業(yè)質(zhì)量，又便于日后管理。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標(biāo)公司的競投優(yōu)勢，因此，必須認(rèn)真對待，考慮其支出費用、自身的技術(shù)力量以及可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標(biāo)方案；反之，則應(yīng)放棄競標(biāo)。投標(biāo)公司要根據(jù)招標(biāo)物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本來分析資金來源結(jié)構(gòu)（3）收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料 招標(biāo)物業(yè)的相關(guān)資料是物業(yè)管理公司進行投標(biāo)可行性研究必不可少的重要因素，因此，物業(yè)管理公司在投標(biāo)初期應(yīng)多渠道全方位搜尋第一、二手資料：既包括招標(biāo)公司和招標(biāo)物業(yè)的具體情況，還應(yīng)包括投標(biāo)競爭對手的情況。所謂真實性，即投標(biāo)書內(nèi)容要真實，不能弄虛作假。19．維修服務(wù)回訪率。11．停車場、單車棚完好率。3．維修工程質(zhì)量合格率。(二)管理人員配備包括：管理處正、副主任簡歷、各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)、正式工和臨時工的比例、自有人員和待聘待調(diào)人員、各崗位人員的配置等。(四)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及獎罰1．鹿丹村的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評分標(biāo)準(zhǔn)》(80分以上)及標(biāo)書、委托管理合同的有關(guān)規(guī)定。5．在定標(biāo)后三個月內(nèi)由中標(biāo)單位協(xié)助我局和羅湖區(qū)住宅局組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會。6．區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊。3．多層住宅樓共24棟，單元式住宅1036套(其中四房二廳126套、三房二廳28套、三房一廳455套、二房一廳427套)，公寓210間。6．附件附件是對招標(biāo)文件主體部分文字說明的補充，包括附表、附文和附圖。（11）合同修改 該條款應(yīng)申明對于合同的未盡事項，需進行修改、補充和完善的，甲乙雙方必須就所修改的內(nèi)容簽訂書面的合同修改書，作為合同補充協(xié)議。（6）索賠 索賠條款主要說明在投標(biāo)人發(fā)生違約行為時，招標(biāo)人有權(quán)按照索賠條款規(guī)定提出索賠。6）合同協(xié)議書的簽署。（6）授予合同 1）定標(biāo)準(zhǔn)則。（5）開標(biāo)和評標(biāo) 包括以下內(nèi)容：1）對開標(biāo)規(guī)則的說明。具體說明如下：（1）總則說明 主要對招標(biāo)文件的適用范圍、常用名稱、合格的投標(biāo)人和投標(biāo)費用進行說明。如果采用邀請招標(biāo)方式招標(biāo)，投標(biāo)邀請書往往作為投標(biāo)通知書而單獨發(fā)給潛在投標(biāo)人；如果采取公開招標(biāo)方式招標(biāo)，往往是先發(fā)布招標(biāo)公告和資格預(yù)審?fù)ǜ?。評標(biāo)者可以要求有關(guān)投標(biāo)者予以澄清補充之后仍可參與評標(biāo)。標(biāo)書B：以固定價格報價，但要求調(diào)整報價。③定標(biāo)方法。C．主要服務(wù)方式與特殊服務(wù)。定標(biāo)程序包括評委會評審、招標(biāo)人再評審。C．評議物業(yè)管理企業(yè)的答辯情況。B．評委評審標(biāo)書,其主要內(nèi)容包括：a．關(guān)于企業(yè)概況及其信譽的評審。B．打分法該法適用于評標(biāo)人員具有較好的專業(yè)判斷及豐富經(jīng)驗的招標(biāo)項目。①評標(biāo)包含的要點。B．秘密開標(biāo)相對于公開開標(biāo)而言，是指招標(biāo)機構(gòu)在無投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場參與情況下所進行的開標(biāo)。d．宣布因投標(biāo)書遲到或沒有收到而被取消資格的投標(biāo)企業(yè)名稱，并將此情況記錄在案，必要時由評標(biāo)委員會及公證人簽字；e．公證人當(dāng)場驗證投標(biāo)標(biāo)函，主持抽簽，決定唱標(biāo)順序。通常情況下，開標(biāo)時間安排在遞交投標(biāo)書的截止日之后2～3天內(nèi)或緊接其后。招標(biāo)人應(yīng)在標(biāo)前會議上宣布開標(biāo)日期。召開標(biāo)前會議的目的是澄清投標(biāo)人提出的各類問題。具體內(nèi)容包括：①申請企業(yè)的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、資質(zhì)等級、注冊資本、關(guān)系企業(yè)等，以及與本合同有關(guān)的主要負(fù)責(zé)人、項目授權(quán)代表，公司組織機構(gòu)情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)，公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。②出售資格預(yù)審文件。（2）組織資格預(yù)審 若招標(biāo)物業(yè)預(yù)計投標(biāo)公司的數(shù)目多，可預(yù)先對各投標(biāo)公司進行資格預(yù)審，剔除資信較差的公司，重點選擇6～10家申請者參與投標(biāo)，這就是所謂的早期預(yù)審；若投標(biāo)公司數(shù)量較少，則可待投標(biāo)公司已遞送標(biāo)書且開標(biāo)之后進行資格預(yù)審，這也就是所謂的后期預(yù)審。按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第二十四條規(guī)定：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時間；但是，依法必須進行招標(biāo)的項目，自招標(biāo)文件開始發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于二十日。通常一項招標(biāo)項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布公告，不拘泥于某一渠道。②物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，其招標(biāo)投標(biāo)不同于工程、設(shè)備招標(biāo)投標(biāo)。龍江高教公寓是全國有著特殊意義的住宅區(qū)，工程建設(shè)伊始，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)就非常關(guān)注，省政府明確提出要將其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住環(huán)境，一流的物業(yè)管理”的住宅區(qū)。2．此次物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的啟示(1)物業(yè)管理市場化進程需要政府積極引導(dǎo)，規(guī)范行為。(3)投標(biāo)方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)。龍江高校公寓委托管理期限為3年。標(biāo)底制定得好，可以說是招標(biāo)工作成功了一半，而編制一個先進、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認(rèn)真細致，實事求是。3）技術(shù)規(guī)范。②對投標(biāo)文件的要求。同時，還要根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標(biāo)的規(guī)模大小選擇相稱等級的招標(biāo)代理機構(gòu)。1）自行成立招標(biāo)機構(gòu)。2．邀請招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。其中物業(yè)管理公司針對某一項或多項專業(yè)服務(wù)項目，如保安、保潔、綠化等，進行公開選聘專業(yè)服務(wù)公司的過程，稱為物業(yè)管理服務(wù)項目的分包。根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》相關(guān)規(guī)定，招標(biāo)活動中必須遵循“公開、公平、公正和誠實信用”的原則。1．1．3 物業(yè)管理招標(biāo)程序物業(yè)管理招標(biāo)程序一般包括準(zhǔn)備、實施和結(jié)束三個階段。自行招標(biāo)的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設(shè)“招標(biāo)工作委員會”或“招標(biāo)工作組”。1）投標(biāo)人須知。將開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)等招標(biāo)過程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開，從而體現(xiàn)整個招標(biāo)工作的公正、透明。（3）制定標(biāo)底 標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計算出的一個合理的基本價格，即一種預(yù)價格，它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報價、評標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。其次，標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個比較先進的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上，這樣編制出的標(biāo)底才切合實際。在上限已經(jīng)很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。(6)評分類別及權(quán)重：信譽(10％)，標(biāo)書(30％)，價格(50％)，答辯(10％)。(2)增強業(yè)主自治能力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會的作用。同時，通過參與競爭，企業(yè)也看到了自身的差距，認(rèn)識到今天的參與是為了以后走向市場打下基礎(chǔ)。2．實施階段招標(biāo)實施階段是整個招標(biāo)過程的實質(zhì)性階段。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間，如果沒有充分地考慮，招標(biāo)公告可能會在投標(biāo)截止日期之后才刊登出來。招標(biāo)公告應(yīng)以簡短、明了和完整為宗旨。1）資格預(yù)審的程序。③評審。3）資格預(yù)審的評審方法。標(biāo)前會議通常是在招標(biāo)人所在地或招標(biāo)項目所在地召開，便于招標(biāo)人組織投標(biāo)人到現(xiàn)場考察。物業(yè)管理開標(biāo)是指物業(yè)管理招標(biāo)機構(gòu)在預(yù)先規(guī)定的時間將各投標(biāo)人的投標(biāo)文件正式啟封揭曉。物業(yè)管理開標(biāo)形式有兩種：即公開開標(biāo)和秘密開標(biāo)。不合格的標(biāo)書包括以下幾種情況：未加蓋投標(biāo)企業(yè)法人代表印鑒或簽字的標(biāo)書；標(biāo)書未密封或密封后未加蓋投標(biāo)企業(yè)公章；逾期送達的投標(biāo)書；投標(biāo)企業(yè)法人代表未按時參加開標(biāo)會議，未按規(guī)定格式填寫、字跡模糊難以辨認(rèn)或內(nèi)容不全的標(biāo)書。②開標(biāo)結(jié)果。②評標(biāo)方法。③評標(biāo)程序如下：A．初步審查標(biāo)書。b．關(guān)于管理服務(wù)方案的評審。在做完標(biāo)書的詳細評審及對答辯情況作出評議后，評標(biāo)工作人員將根據(jù)這些記錄，整理出評標(biāo)情況報告，并推薦出前三名候選的中標(biāo)單位，上報招標(biāo)人或評標(biāo)委員會作最終決定。主要評審?fù)稑?biāo)企業(yè)所提供的服務(wù)質(zhì)量保證措施是否可靠，檢查投標(biāo)書中質(zhì)量監(jiān)控體系是否健全，以及該企業(yè)以往對同類物業(yè)管理的質(zhì)量監(jiān)控情況，考察主要負(fù)責(zé)人的素質(zhì)及以往的管理經(jīng)驗。物業(yè)管理招標(biāo)人可以自行決定接受某一份投標(biāo)書，但一般會對評標(biāo)委員會的推薦中標(biāo)者名單給予充分重視，對評標(biāo)結(jié)果給予足夠考慮，即尊重評標(biāo)結(jié)果。若通過綜合評議，認(rèn)為該投標(biāo)書不能定標(biāo)，則考慮下一份報價最低的投標(biāo)書。評析：①標(biāo)書C、D是不能通過預(yù)審的。一般的招標(biāo)文件內(nèi)容基本包括三大部分：第一部分，投標(biāo)人應(yīng)了解并遵循的規(guī)定，具體包括招標(biāo)公告（投標(biāo)邀請書）、投標(biāo)人須知、技術(shù)規(guī)范及要求；第二部分，投標(biāo)人必須按規(guī)定填報的投標(biāo)書格式，這些格式將組成附件作為招標(biāo)文件的一部分；第三部分，中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽訂的合同條件（包括一般條件和特殊條件）及應(yīng)辦理的文件格式。例如，對于某酒店項目，招標(biāo)人要求該物業(yè)的清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達到五星級，就應(yīng)在“技術(shù)規(guī)范及要求”部分寫明。包括：投標(biāo)所用的語言文字及計量單位、投標(biāo)文件的組成、投標(biāo)文件格式、投標(biāo)報價、投標(biāo)貨幣、投標(biāo)有效期、投標(biāo)保證金、投標(biāo)文件的份數(shù)及簽署。4）投標(biāo)文件的澄清。即說明招標(biāo)人會對低報價的投標(biāo)人進行履行合同能力的審查。4．合同一般條款合同的一般條款不是合同的主要內(nèi)容，通常包括以下條款：（1）定義 解釋合同中的關(guān)鍵名稱。其條款一般包括三個部分：不可抗力的內(nèi)容，遭受不可抗力事件的一方向另一方提出的報告和證明文件，遭受不可抗力事件一方的責(zé)任范圍。（14）合同文件及資料的使用 條款中應(yīng)寫明合同文件及資料的使用范圍及事宜，如對保密的規(guī)定等。（3）附圖 物業(yè)的設(shè)計和施工圖樣。（二）物業(yè)管理的內(nèi)容1．房屋的使用、維修、養(yǎng)護。9．法律政策及合同規(guī)定的其它事項。8．住宅區(qū)管理服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物價局批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)。(五)投標(biāo)、開標(biāo)時間1．各竟投單位應(yīng)于1996年11月29日前做好標(biāo)書，密封后送至招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，逾期按棄權(quán)處理。(五)經(jīng)費收支預(yù)算應(yīng)列明收入項目和支出項目預(yù)算，有文件規(guī)定的按規(guī)定測定，無文件規(guī)定的按市場價測定。6．清潔、保潔率。14．消防設(shè)施設(shè)備完好率。(十)社區(qū)文化活動包括制度建設(shè)、場地(辦公、活動)安排、活動計劃和效果。物業(yè)管理公司作為獨立經(jīng)營、獨立核算的法人機構(gòu)，在國內(nèi)從事投標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得工商行政管理局所頒發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，以證明其合法經(jīng)營資格；必須具備政府行業(yè)主管部門核準(zhǔn)頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。了解、區(qū)分招標(biāo)物業(yè)的性質(zhì)非常重要，因為不同性質(zhì)的物業(yè)所要求的服務(wù)內(nèi)容不同，所需技術(shù)力量不同，物業(yè)管理公司的優(yōu)劣勢也有明顯差異。因此在閱讀標(biāo)書時，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中的一些特殊要求，做出優(yōu)、劣勢判斷。因此，投標(biāo)者應(yīng)針對招標(biāo)物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗，確定公司的競爭優(yōu)勢。這主要體現(xiàn)在與競爭者的優(yōu)勢比較上。與異地物業(yè)管理公司相比，他們可能具有與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門特殊關(guān)系的優(yōu)勢，一可減少進入障礙；二可利用以往業(yè)務(wù)所形成業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢。如水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害發(fā)生而又不能構(gòu)成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時，物業(yè)管理公司將承擔(dān)的部分損失。招標(biāo)文件可能會由于篇幅較長而出現(xiàn)前后文不一致、某些內(nèi)容表述不清的情況。2）物業(yè)管理在竣工后期介入，則應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)考察項目；工程項目施工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計圖樣要求；技術(shù)經(jīng)檢驗是否達到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能否滿足使用要求；竣工工程是否達到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風(fēng)設(shè)備是否運轉(zhuǎn)正常；設(shè)備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)是否達到設(shè)計要求；是否確保外在質(zhì)量無重大問題；周圍公用設(shè)施分布情況。3）合理的人力配置。如辦公用房、停車場等，應(yīng)列專章提出。2）接管期間費用支出。月）1500元/月（3）樓管員4人300元/（人服務(wù)單價的確定不可套用統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)（國家規(guī)定了管理服務(wù)單價的除外），應(yīng)根據(jù)不同物業(yè)的情況，結(jié)合競爭對手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上綜合研究分析。辦理投標(biāo)保函通常應(yīng)經(jīng)過以下程序：1）向銀行提交標(biāo)書中的有關(guān)資料，包括投標(biāo)人須知，保函條款、格式及法律條款等。未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo)，將被視為無效投標(biāo)。1．物業(yè)管理投標(biāo)書的組成與主要內(nèi)容（1）物業(yè)管理投標(biāo)書的組成 物業(yè)管理投標(biāo)書，即投標(biāo)人須知中規(guī)定投標(biāo)人必須提交的全部文件。5．我方同意所遞交的投標(biāo)文件在投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受此約束。②公司法人地位及法定代表人證明。樣本2：法定代表人資格證明書單位名稱：物業(yè)管理公司地址： 省 市 街 號姓名： 姓 名： 年 齡： 民族：職務(wù)： 技術(shù)職稱： 身份證號碼：系物業(yè)管理公司的法定代表人。（2）物業(yè)管理投標(biāo)書的主要內(nèi)容 物業(yè)管理投標(biāo)書除了按規(guī)定格式要求回答招標(biāo)文件中的問題外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理服務(wù)要點、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費用。4）說明將提供的服務(wù)形式、費用和期限。即管理投標(biāo)對象所設(shè)置的機構(gòu)。（6）經(jīng)費收支測算 包括測算依據(jù)；經(jīng)費收支預(yù)算表；收支情況簡表及分析；提高管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)后，收支預(yù)算一覽表；其他因素，如住戶入住率及公建配套不完善而影響收入