【正文】 停車值班室管理規(guī)定車庫電腦使用管理規(guī)定第六節(jié) 消防、監(jiān)控工作制度中控室管理規(guī)定制定滅火應(yīng)急預(yù)備方案和進(jìn)行演練的規(guī)定防火安全“三級”檢查制度消防器材配置規(guī)定消防、監(jiān)控設(shè)備操作規(guī)程消防、監(jiān)控設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程消防、監(jiān)控設(shè)備運行管理規(guī)程電氣線路防火安全規(guī)范第七節(jié) 維修管理工作制度工程維修工作規(guī)程維修人員工作職責(zé)運行人員工作職責(zé)設(shè)備設(shè)施巡檢規(guī)程維修過程的檢驗第八節(jié) 強、弱電設(shè)備管理工作制度供配電設(shè)備運行管理規(guī)程供配電設(shè)備檢修保養(yǎng)規(guī)程中控室弱電系統(tǒng)值班運行操作規(guī)程樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)操作規(guī)程消防系統(tǒng)保養(yǎng)操作規(guī)程通訊線路維修規(guī)程消防檢測報警系統(tǒng)的維修規(guī)程弱電專業(yè)緊急故障處理規(guī)程防盜閉路監(jiān)視系統(tǒng)保養(yǎng) 第九節(jié) 給排水設(shè)備管理工作制度二次供水管理規(guī)程給排水設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程給排水設(shè)備運行管理規(guī)程第十節(jié) 電梯管理工作制度電梯安全運行管理規(guī)程電梯安全操作規(guī)程電梯維修保養(yǎng)規(guī)程第十一節(jié) 環(huán)境管理工作制度綠化工程驗收接管規(guī)程草坪日常管理規(guī)程喬灌木養(yǎng)護(hù)規(guī)程綠籬養(yǎng)護(hù)規(guī)程室內(nèi)觀葉植物管理規(guī)程綠化機具操作規(guī)程植物病蟲害防治規(guī)程大堂清潔管理規(guī)定大理石打蠟操作規(guī)定瓷磚和大理石墻面清潔規(guī)定1地下室、天臺清潔規(guī)定1地下雨污、管井疏通規(guī)定1公用衛(wèi)生間清潔規(guī)定1化糞池清理規(guī)定1室外地面清潔規(guī)定1衛(wèi)生消殺管理規(guī)定1清潔服務(wù)檢查規(guī)定第4章 物業(yè)管理服務(wù)方案第一節(jié) 安全消防管理一、公共秩序維護(hù)管理我們結(jié)合******小區(qū)項目小區(qū)智能化的設(shè)計特點，著力于人防（安保防衛(wèi)）與技防（智能系統(tǒng)）的緊密結(jié)合，并通過提高人員的素質(zhì)來充分發(fā)揮技防的監(jiān)控預(yù)防作用。 樓層隱患點的安全管理要點：******小區(qū)其功能所定，使用功能的多樣性，安全隱患點多。此外，在樓幢檢查過程中，應(yīng)加強對牛皮癬小廣告、亂涂亂畫的管理。（2）值班秩序維護(hù)員對外來人員的出入應(yīng)嚴(yán)格登記和管理，來訪人員出入必須填寫《來人來訪登記表》，寫清姓名、工作單位、證件號碼，以及被訪人姓名、住址等，必要時秩序維護(hù)員可通過對講機通話，經(jīng)確認(rèn)后方可進(jìn)入。未得到業(yè)主同意，門崗應(yīng)要求立即停止搬運。熟悉各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案。7進(jìn)出人員管理外來探親訪友人員進(jìn)入小區(qū)，通過對講系統(tǒng)聯(lián)系住戶，并指引客人到達(dá)訪客樓前。（2）重點部位（小區(qū)道路、單元出入口、地下停車場、樓內(nèi)通道等）應(yīng)設(shè)巡更點，有巡更記錄。10應(yīng)急處理（1）接到火警、警情后，高層五分鐘，其他三分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場，并報告服務(wù)中心與警方。14收費車庫（棚）24小時有專職人員管理，車輛停放有序，車庫內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，通風(fēng)良好，無易燃、易爆及危險物品存放。建議建立值班室與政府各部門內(nèi)部電話網(wǎng)絡(luò)，外來人員通過值班室秩序維護(hù)員與各部門聯(lián)系，被訪人確認(rèn)接待后，方予進(jìn)入大樓。四大安全系統(tǒng)通過秩序維護(hù)隊伍的科學(xué)運用，顯得更全面、更先進(jìn)、更專業(yè)，為******小區(qū)項目業(yè)主放心享受高品質(zhì)生活提供全面保障。六、預(yù)防安全防范措施在危及安全處設(shè)置明顯標(biāo)志和切實的安全防范措施。下雪天，服務(wù)中心要應(yīng)時掃雪，留出通道，并在梯廂處鋪設(shè)地墊，避免業(yè)主滑倒。4） 常檢查防火安全工作，糾正消防違章、整改火險隱患5） 消防器材定期檢查，確保器材的良好狀態(tài)。確保設(shè)施設(shè)備處于良好運行狀態(tài)。小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫、道口有充分的照明，空置房屋、設(shè)備房、垃圾房、雜物房全部鎖上，鑰匙應(yīng)由當(dāng)班的秩序維護(hù)員保管，使用登記備案。巡樓人員將每次巡樓的情況如實填寫在《空置房動態(tài)表》中，每半年匯總一次存檔。（二）車輛行駛和停放管理監(jiān)督進(jìn)入轄區(qū)的車輛不超過10km/h慢行、禁鳴喇叭，并指揮車輛按規(guī)定方向靠右行駛，停放在指定的停車位置，以便于車輛停放整齊。嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻，避免交通意外事故的發(fā)生。秩序維護(hù)部報告的交通標(biāo)識的損壞進(jìn)行核實，并按《報修管理規(guī)程》處理。秩序維護(hù)員將轄區(qū)交通設(shè)施的管理狀況填寫在《交通設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表》上。（2） 當(dāng)有車輛進(jìn)場時，當(dāng)值車管員應(yīng)迅速指引車輛慢行，安全地停放在相應(yīng)的車位上，提醒車主鎖好車鎖、隨身帶走車上的貴重物品。車輛離場（1） 當(dāng)有車輛離場時，當(dāng)值車管員應(yīng)及時檢查車主證及相關(guān)資料。（2） 發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員和可疑人員到車場時要及時勸其離開，若有緊急情況按《突發(fā)事件處理報準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。其特點如下：符合樓宇原設(shè)計時的工程技術(shù)規(guī)范與技術(shù)指標(biāo)；施工時應(yīng)顧及相鄰住戶的正常工作及生活，盡量減少對他們的影響對施工人員的技術(shù)及素質(zhì)要求比較高，以保障住戶的人生、財產(chǎn)的安全；重視施工中的防火工作。（三）裝修管理的要點嚴(yán)格按照裝修范圍進(jìn)行裝修申請的審核，并與業(yè)主及施工方簽訂《裝修責(zé)任書》，重點在于保證房屋設(shè)施的正常使用功能、保證房屋外觀統(tǒng)一美觀、裝修材料符合防火規(guī)定。加強現(xiàn)場的消防防火監(jiān)督，不得在裝修場所使用電爐等大功率電器，施工現(xiàn)場配備消防器材，臨時使用電焊等動火器具，須提前在工程部辦理批準(zhǔn)手續(xù)后方可使用，并由秩序維護(hù)部監(jiān)督。裝修垃圾必須袋裝，并按指定的通道、路線、地點清運，按指定的地點堆放。服務(wù)中心的工程部、秩序維護(hù)部人員在日常巡查時應(yīng)對裝修施工隊的作業(yè)情況進(jìn)行監(jiān)督。財務(wù)人員核收用戶裝修各項應(yīng)繳費用。（2）客戶需求**********小區(qū)的業(yè)主對樓宇的建筑質(zhì)量和工作環(huán)境的品位要求高；（3）管理的重點和模式******小區(qū)建筑風(fēng)格的特色展現(xiàn)，良好的施工質(zhì)量，以及高素質(zhì)的業(yè)主群體，為物業(yè)管理提供了便利，但同時也對物業(yè)管理單位的維護(hù)管理工作提出了更高的要求。2門窗每周一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。預(yù)計臺風(fēng)到來前，應(yīng)及時檢查。9休閑椅、室外健身設(shè)施每周巡查一次休閑椅、室外健身設(shè)施，發(fā)現(xiàn)損壞及時修理，并保證設(shè)施安全使用。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃的編制依據(jù)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃的編制應(yīng)以物業(yè)健康管理檔案及實際使用情況為基礎(chǔ)和依據(jù)。在此，我們將物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃分成三類：1）房屋維修養(yǎng)護(hù)計劃；2）公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃；3）公用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃制定物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃的流程為保障物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃的有效性和適宜性，制定標(biāo)準(zhǔn)的流程是關(guān)鍵。四、房屋及維修管理要求：（1）房屋外觀完好、整潔、統(tǒng)一、無缺損現(xiàn)象；（2）主要出入口、通到及功能區(qū)域有明顯標(biāo)志、指示，表示清晰（3）房屋完好率達(dá)99%以上。（7）24小時受理業(yè)主或使用人報修。服務(wù)時限不得因節(jié)假日和休息時間順延。******小區(qū)項目樓盤屬高檔小區(qū)，設(shè)施設(shè)備數(shù)量多，但具有性能復(fù)雜和技術(shù)先進(jìn)的特點，特別是智能化設(shè)備的管理，更對我們的工程技術(shù)人員提出了更高的專業(yè)要求。（3）保證電梯24小時完好，轎箱內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎箱整潔。（7）確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風(fēng)、防雨，做好運行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。供配電系統(tǒng)序號項目維保計劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1高壓配電室開關(guān)柜、信號屏清掃檢修、緊固聯(lián)接、操作試驗1次/年運行狀況檢查、計量和室內(nèi)溫濕度記錄1次/小時2高、低壓電纜緊固聯(lián)接、絕緣檢測1次/年表面破損檢查1次/月3變壓器、低壓配電室變壓器、低壓開關(guān)柜、功率因數(shù)補償柜和直流屏清掃檢修、緊固聯(lián)接、運行操作試驗1次/年變壓器溫度、儀表、指示燈、開關(guān)等運行狀況檢查、功率因數(shù)記錄和室內(nèi)溫濕度記錄1次/小時4配電間動力、照明配電盤清掃檢修、緊固聯(lián)接1次/年動力、照明配電盤狀況檢查2次/天5雙路電源互投箱清掃檢修、緊固聯(lián)接、工作電源自動切換功能檢測1次/年工作電源切換、狀況檢查1次/月6接地系統(tǒng)緊固聯(lián)接、絕緣檢測1次/年狀況檢查1次/月照明系統(tǒng)（1）樓道燈、道路燈完好率為95%左右（主干道亮燈率100％）。序號項目維保計劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1線路絕緣檢測1次/年有無故障，發(fā)現(xiàn)問題及時維修1次/月2開關(guān)插座線路連接檢測1次/年有無松動、破損，及時維修更換1次/月3白熾燈線路連接檢測1次/年有無不亮的燈泡，及時更換1次/天4室外照明鎮(zhèn)流器狀況、燈具內(nèi)部線路及其連接檢測1次/年有無不亮的燈具，及時維修1次/天5配電箱清掃檢修、緊固聯(lián)接1次/年狀況檢查2次/天消防系統(tǒng)（1）消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保養(yǎng)一次。序號項目維保計劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1消火栓泵潤滑，電機電流檢測1次/月運轉(zhuǎn)狀況2次/天消火栓泵控制柜清掃檢修、緊固聯(lián)接、操作試驗1次/年控制柜電源、指示燈等狀況2次/天就地啟停泵控制檢測1次/月壓力儀表技術(shù)監(jiān)督局檢測1次/年管網(wǎng)壓力記錄1次/周壓力繼電器/開關(guān)壓力核準(zhǔn)調(diào)整1次/年管網(wǎng)末端泄水，檢測水泵自動啟停功能1次/月閥門潤滑、密閉性檢修1次/年跑冒滴漏檢查1次/天消火栓配件破損或丟失、閥門無銹漬或跑冒滴漏檢查、閥門潤滑1次/季無外表破損跑冒滴漏1次/周管道網(wǎng)加壓供水試驗（）1次/年壓力是否正常；破損或跑冒滴漏檢查1次/月2疏散指示燈與應(yīng)急照明設(shè)備逐個進(jìn)行探測器報警后響應(yīng)功能模擬試驗1次/年指示燈、工作狀態(tài)巡檢1次/天3滅火器逐個進(jìn)行功能檢測1次/年巡檢滅火器數(shù)量、位置是否合理1次/月給排水系統(tǒng)216。216。（4）水箱蓄水池應(yīng)蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護(hù)網(wǎng)，每年冬季對外露水管包扎、防凍。（2）系統(tǒng)每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。相關(guān)運行制度、規(guī)程公用設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程安全操作管理規(guī)定機房管理規(guī)定弱電系統(tǒng)設(shè)備管理規(guī)定給排水設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)定變配電設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)定消防系統(tǒng)設(shè)備管理規(guī)定電梯系統(tǒng)管理規(guī)定房屋本體及公用設(shè)施維護(hù)管理規(guī)程危險品管理規(guī)定工程巡檢管理規(guī)定生活水箱管理制度供配電、給排水、消防、智能化設(shè)備的運行管理對設(shè)備運行的管理直接關(guān)系到業(yè)主的正常生活，加強設(shè)備及配套設(shè)施的運行管理，建立合理的運行機制，保證小區(qū)管理的正常開展，以下是各種設(shè)備巡視監(jiān)控、交接制度、數(shù)據(jù)記錄、設(shè)備房管理制度和措施:設(shè)備措施供配電設(shè)備給排水設(shè)備消防設(shè)備智能化設(shè)備巡視監(jiān)控每天巡查一次每天巡查一次每15天一次全面檢查，定時局部檢查每天巡查一次，每15天保養(yǎng)一次交接制度為解決問題移交下一班，下一班繼續(xù)跟蹤為解決問題移交下一班，下一班繼續(xù)跟蹤對設(shè)備器材記錄的完好交接未解決問題移交下一班，下一班繼續(xù)跟蹤數(shù)據(jù)記錄值班電工將運行數(shù)據(jù)完整記錄，每小時一次水房管家將運行數(shù)據(jù)完整記錄資料保存與審核當(dāng)班人員將運行數(shù)據(jù)完整記錄設(shè)備房管理人員進(jìn)出、清潔衛(wèi)生、機房安全、通風(fēng)、溫濕度、鑰匙等管理人員進(jìn)出、清潔衛(wèi)生、機房安全、通風(fēng)、溫濕度、鑰匙等管理人員出入、清潔、器材完好、室內(nèi)24小時監(jiān)控清潔衛(wèi)生、定時檢查設(shè)備是否正常設(shè)備保養(yǎng)1）建立預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度建立預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度的主要目的就是為了延長設(shè)備的使用壽命，防止意外損壞。大修保養(yǎng)：由保養(yǎng)人配合專業(yè)公司定期對設(shè)備進(jìn)行大維修保養(yǎng)；專業(yè)保養(yǎng)：由專業(yè)承包方負(fù)責(zé)對專項設(shè)施和設(shè)備全面保養(yǎng)。設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)是設(shè)備正常運行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項運行參數(shù)合格，以便確保設(shè)備能達(dá)到原有的設(shè)計性能和服務(wù)年限。每月巡檢各個插座一次，確保插座連接良好無松動；公共照明每天巡檢一次，主要檢查燈具有無漏水、漏電、銹蝕、損壞、松動，光源有無壞，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。在交接前期，由于存在種種不完善的地方，設(shè)備可能交接不清，在此情況下，服務(wù)中心可以先行實施崗位交接，對暫交付條件暫不完善，但急需先行使用的設(shè)施設(shè)備可以先予以代管，不承擔(dān)維護(hù)責(zé)任（此時維護(hù)的維護(hù)責(zé)任在施工安裝公司方），條件成熟后，雙方進(jìn)行責(zé)任移交。另外要制作設(shè)施設(shè)備卡，記錄有關(guān)設(shè)備的各項明細(xì)資料。十、設(shè)施設(shè)備管理承諾：按設(shè)備系統(tǒng)分類，詳列并實現(xiàn)設(shè)備年度維修保養(yǎng)計劃和安全運行；設(shè)備管理、保養(yǎng)、檢修等制度完善，設(shè)施設(shè)備完好，各項維修保養(yǎng)記錄完整；規(guī)定日常和節(jié)假日、夜間維修人員修復(fù)時限和設(shè)備正常運行保障措施，設(shè)備零修、急修及時，大、中型設(shè)備維修合格率100%，特約作業(yè)規(guī)范，并建立維修回訪記錄完整；特約維修應(yīng)明示維修質(zhì)量和價格，遵循“及時、優(yōu)質(zhì)、方便、優(yōu)惠”的便民原則；危及安全處設(shè)置警示標(biāo)志，并采取有效防范措施；不發(fā)生重大人身傷亡管理責(zé)任事故；物業(yè)區(qū)域內(nèi)井蓋、護(hù)欄等公共實施完好、牢固，無安全隱患；設(shè)施設(shè)備管理、運行嚴(yán)格按國家規(guī)范和設(shè)備使用說明書進(jìn)行，設(shè)備運行參數(shù)符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求；操作員工持證上崗、嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程、勝任工作標(biāo)準(zhǔn)要求；各設(shè)備系統(tǒng)狀態(tài)良好、運行正常、整潔，標(biāo)識明顯，管理、運行記錄完整；消防設(shè)施可隨時啟用，設(shè)施設(shè)備完好率100%；公共照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損、松落和安全隱患，光源完好，維修更換及時；設(shè)施設(shè)備圖紙、資料檔案齊全，管理完善，交接手續(xù)齊備；按設(shè)備系統(tǒng)詳列維保年檢外包的管理流程、管理重點、質(zhì)量控制；意向的外包方需具備相應(yīng)經(jīng)營資質(zhì)、能力、質(zhì)量、合理的價格和良好的社會信譽；策劃切實可行的公共能耗管理方案（包含策劃公