【正文】 的報修、維修和回訪記錄。實行跟蹤回訪制度，并有回訪記錄，維修回訪率達到我公司承諾的100%。編制物業(yè)維修保養(yǎng)計劃的目的在于從全局的視覺出發(fā)對物業(yè)使用過程中所存在的問題或隱患進行一次全面的計劃，使房屋及公共設(shè)施設(shè)備能真正滿足使用要求及服務(wù)需要。5屋面泄水溝、樓外排水管道及化糞池每月一次對屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一次；化糞池每年清理兩次，保證化糞池出入口暢通，每月二次清掃明溝內(nèi)的泥沙等垃圾。第四節(jié) 房屋管理維護一、建筑本體管理的重點分析和管理思路（1）物業(yè)特征建筑設(shè)計新穎，清新、典雅；環(huán)境雅觀、別致，環(huán)境配套設(shè)施齊全，綠化覆蓋率高；配套設(shè)施齊全，停車場、會所、商鋪，應(yīng)有盡有；建筑質(zhì)量和設(shè)備安裝水準一流，硬件高檔。（四）裝修管理流程工程主管預審裝修內(nèi)容，及有關(guān)裝修施工隊資料，需報請消防部門審批的必須有消防部門的批復。在施工中，不得違反裝修管理協(xié)議、業(yè)主臨時公約及相關(guān)政府關(guān)于房屋安全、裝飾裝修管理方面的法律法規(guī)。二次裝修不當，將會引起房屋滲漏，甚至危及房屋的安全，為此，必須加強對房屋二次裝修的科學管理，保證業(yè)主在滿足自身需要的同時，不致?lián)p害整個房屋的正常使用　（一）二次裝修的特點　二次裝修是在房屋初裝的基礎(chǔ)上進行的，它與一般裝修有所不同。（5） 填寫《小區(qū)車位使用牌》并貼于車輛明顯處。（四）保護各種交通設(shè)施不被破壞交通設(shè)施的管理，除秩序維護部進行系統(tǒng)管理外，還應(yīng)將此項內(nèi)容納入當值安全的責任范圍；對有意或過失造成交通設(shè)施損毀的責任者，按公司《行政獎罰標準規(guī)程》進行處罰或令其賠償。留意進入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，漏油車輛及載有易燃、易爆等危險物品的車輛禁止進入轄區(qū)，對兩輪摩托車營運或兩輪摩托車超載（含駕駛員超過兩人以上的）的車輛嚴禁進入轄區(qū)。九、空置房的維護措施大雨之后，要對空置房進行檢查，查看房屋外圍墻體及屋頂是否有滲漏水等質(zhì)量情況；必要時對房屋內(nèi)部進行烘干處理，防止墻面、天花發(fā)霉；每月對空置房的水、電表進行讀數(shù)檢查，觀察讀數(shù)與上次檢查是否一致；秩序維護員及維修工巡樓時應(yīng)注意空置房的防火、防盜工作，如發(fā)現(xiàn)空置房內(nèi)有異常情況應(yīng)及時向服務(wù)中心報告。措施具體內(nèi)容成立義務(wù)消防隊制定消防檢查計劃，培訓義務(wù)消防隊員，定期檢查，消除隱患。比如雨季，保潔人員隨時用干拖把拖凈走道地面的水跡，避免地滑造成人員滑倒。安保屏障構(gòu)成圖紅外周界報警系統(tǒng) 紅外周界報警系統(tǒng)物業(yè)公司：突發(fā)事件的后備支援物業(yè)公司：突發(fā)事件的后備支援電視監(jiān)控系統(tǒng)門禁、門鈴、呼叫系統(tǒng)視門鈴業(yè)主如上圖所示，******小區(qū)項目的安全系統(tǒng)形成了封閉性的保護屏障。（2）按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序。巡邏崗9巡邏要求（1）安護人員手持巡更采集器，如無巡更器，夜間巡邏時兩人一組。3技能水平能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，熟悉小區(qū)環(huán)境，熟知治安管理有關(guān)法律法規(guī)。 出入人員和物資的管理（1）出入口實行24小時的人員、物資控制，業(yè)主裝修時與施工單位、裝修單位協(xié)調(diào)辦理《臨時出入證》。 周界出入口安全管理要點大廳和門崗是******小區(qū)的正常通道，大門設(shè)置刷卡進出系統(tǒng)，既要保障小區(qū)業(yè)主的正常出入，又要有效阻止擅自闖入、誤入和蒙混過關(guān)的其它外來人員。㈡ 公共區(qū)域清潔服務(wù)及標準： 生活垃圾每日清除，確保日產(chǎn)日清； 樓梯通道及扶手，以及電梯間清潔； 道路地面全天保潔，垃圾桶每周清洗一次，垃圾桶周圍地面無垃圾，無污水； 每半年對窨井陰溝清掏一次，適時滅鼠； 定期對健身器進行維護保養(yǎng)，確保業(yè)主人身安全。實現(xiàn)合作雙方滿意，業(yè)主滿意，企業(yè)滿意，社會滿意?！觥碍h(huán)境氛圍”：包括自然環(huán)境氛圍和人文環(huán)境氛圍。競聘企業(yè)全稱（公章）：南京****物業(yè)管理有限公司法定代表人簽字：電話：86556344日期：2017年7月1日附：全權(quán)代表姓名：****身份證號碼：職務(wù)：總經(jīng)理詳細通訊地址：傳真：電話：郵政編碼：全權(quán)代表身份證復印件：3憑證號：9800000000010全稱南京****物業(yè)管理有限公司全稱付收賬號賬號款款開戶行開戶行金額人民幣：金額大寫人民幣：伍萬元整用途往來結(jié)算款******競聘保證金記賬時間20170629 15:01:31交易流水號3135420170629687635780659544079A3B48640E10080002821020D*當日回單不作為收、付款方交易確認的最終依據(jù)，請勿重復記賬。月不含能耗費2多層住宅￥4．我方保證遵守選聘文件中的有關(guān)規(guī)定，保證忠實地執(zhí)行甲乙雙方所簽的合同，并承擔合同規(guī)定的責任義務(wù)。3．我方有繳納稅收和社會保障資金的良好記錄，公司開辦以來無欺詐及弄虛作假行為，未列入南京市（或秦淮區(qū)）政府物業(yè)主管部門黑名單，近2年來無被行業(yè)主管部門處罰或行業(yè)管理協(xié)會公開譴責，包括質(zhì)監(jiān)、消防等。地址： 電子郵件：郵編： 電話： 傳真：聯(lián)系人：競聘企業(yè)全稱（蓋章）：南京****物業(yè)管理有限公司法定代表人或委托代理人（簽字或蓋章）：日期：2017年7月1日啟封一覽表選聘項目名稱：選聘編號：項物業(yè)管理服務(wù)項目競聘單價備注1小高層住宅￥（二）法人授權(quán)書南京市******住宅小區(qū)業(yè)主委員會：****以南京****物業(yè)管理有限公司法人的身份授權(quán)****，身份證號320102196411130425，為我單位的全權(quán)代表，參加貴會組織的******住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘（選聘編號：2017NCMJWYXP1），全權(quán)處理競聘活動中的一切事宜，我單位均予承認?！胺諊芾怼奔词俏飿I(yè)管理公司通過環(huán)境氛圍、管理氛圍、文化氛圍的營造，使業(yè)主和物業(yè)使用人在其潛移默化下，形成一種物業(yè)管理的良性循環(huán)，共同締造一個清新、自然、安全的居住環(huán)境；細致、貼心、知性、自我的生活環(huán)境；時尚、典雅、繁榮的商業(yè)環(huán)境。 自然：是指物業(yè)公司通過員工熱情的服務(wù)，加強與業(yè)主、開發(fā)公司之間的溝通、征求意見及時地調(diào)整工作思路更好的服務(wù)于業(yè)主和開發(fā)上，以和諧為己任，以創(chuàng)新為目標，完善管理、規(guī)范服務(wù)提高小區(qū)的品質(zhì)； 安全：是指通過物業(yè)管理公司秩序維護24小時的門衛(wèi)值班和定時巡視、規(guī)范的車輛管理等充分的保障業(yè)主的生命、財產(chǎn)安全；同時工程人員的盡職的工作保障設(shè)施設(shè)備的正常運作使您的生活無后顧之憂；舒適：是指通過物業(yè)管理的員工認真工作使小區(qū)綠化環(huán)境和諧統(tǒng)一、衛(wèi)生環(huán)境清新淡雅、社區(qū)活動豐富多彩，讓廣大業(yè)主在小區(qū)這個大家庭里和諧、和平、和美的生活；第二節(jié) 項目服務(wù)的目標l 自接管之日起，使******小區(qū)的物業(yè)管理程序逐步處于受控狀態(tài)之中。 1電梯及水泵定期維護保養(yǎng)，以保證業(yè)主正常使用。充分利******小區(qū)周界紅外線報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)和電視監(jiān)控系統(tǒng)，當發(fā)生擅自闖入時，及時發(fā)現(xiàn)目標，通過當值領(lǐng)班的統(tǒng)一調(diào)度，指揮巡邏崗秩序維護員進行攔截，各固定崗出入口嚴把各關(guān)口，包括由外入內(nèi)和由內(nèi)向外的翻越。在不增加人員的情況下，實行早晚班、機動班人員互補支援的辦法，在上班高峰期7：30~8：30下午下班高峰期17：30~18：30的各一個小時內(nèi)除早晚班正常人員外，由機動班領(lǐng)班帶隊加強秩序維護力量，互相調(diào)配支援。2技能訓練安全護衛(wèi)人員接受過安全技能訓練（專項培訓、崗中持續(xù)培訓）的比例為50%。（2）對大件物品搬出進行登記。專項車輛管理13露天車位（1）有人員24小時巡視和引導停車。服務(wù)中心將充分運用這些科技手段，依靠各種先進設(shè)備與工具，加強突發(fā)事件的控制和預防，配合人防體系，構(gòu)筑強而有力的安全屏障。在設(shè)置明顯標志作為提示的前提下，還應(yīng)當采取切實的安全防范措施。（2）消防意識培訓與宣傳消防是安全工作中重要的一環(huán)，廣泛宣傳消防意義，提高群策群防的消防意識，加強消防設(shè)施的管理，貫徹“預防為主、防消結(jié)合”的方針。八、安全消防管理承諾：小區(qū)實行24小時公共秩序維護，實施嚴格的操作規(guī)程和工作標準并保持；秩序維護人員統(tǒng)一著裝、有明顯標志，作業(yè)規(guī)范、反應(yīng)機敏、熟悉業(yè)主和環(huán)境，處理異常情況及時、正確，文明執(zhí)勤，行為規(guī)范；管理須人防、技防相結(jié)合，監(jiān)控、監(jiān)視、值班、檢查相配合，無漏崗、脫崗、睡 崗、失職等現(xiàn)象；無廣告推銷、廣告招貼等現(xiàn)象；建立人員來訪、車輛和物資出入登記制度，甄別登記簡潔方便、有效、記錄完整；建立消防設(shè)施、器材巡檢和維修保養(yǎng)制度，措施落實，確保消防設(shè)施、器材完好和有效；消防通道保持暢通，無占用和封堵現(xiàn)象；持續(xù)組織消防宣傳活動；設(shè)施秩序維護監(jiān)控和報警24小時電話；發(fā)生突發(fā)事件預案有效處置，努力防止事態(tài)惡化，必要時能及時準確報警，并協(xié)助保護現(xiàn)場；無重大刑事、火災管理責任事件發(fā)生；一般事件處理及時率100%；秩序維護人員按規(guī)定巡邏、記錄，正確、及時處置異常情況；共有部位、空置房、重點部位巡視到位，記錄完整，無安全隱患；危及安全處設(shè)置明顯標志和制定切實可行的安全防范措施。巡檢車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時通知車主。秩序維護部應(yīng)對整個轄區(qū)內(nèi)的交通設(shè)施的效能和合理性做出評價，報中心經(jīng)理以便為改進和完善道路交通設(shè)施系統(tǒng)提供依據(jù)。（4） 填寫收費收據(jù)交車主（或刷卡），并在《車輛車位使用費登記表》上準確登記。第三節(jié) 裝修管理策劃　 樓宇接管驗收交付使用后，業(yè)主(或用戶)辦理完入住手續(xù)后，在正式入住前，業(yè)主將對所購(租賃)房屋進行分隔、裝飾、布置等，形成二次裝修。對裝修施工對進行統(tǒng)一管理，制作統(tǒng)一的出入證；加強裝修現(xiàn)場的巡視，做到每次巡視有記錄，每次記錄有解決，嚴禁超范圍裝修和野蠻裝修，力爭社區(qū)內(nèi)無一例違章裝修。違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變公共部位用途的行為，及時發(fā)現(xiàn)及時制止，出具安全整改通知書，嚴重不遵守的業(yè)主，上報房產(chǎn)局房屋安全管理部門；商鋪招牌、廣告、霓虹燈不按規(guī)定設(shè)置，存在安全隱患：及時與業(yè)主溝通，并要求其整改，嚴重不聽從管理者，上報工商、市容、街道等行政主管部門；1裝修管理過程中裝修協(xié)議、裝修記錄、裝修單位及裝修人員登記和相關(guān)資料應(yīng)齊全，并建檔管理；裝修巡視及時，違章裝修及違章事件處理及時、得當。五、裝修管理的服務(wù)標準告知業(yè)主或使用人裝修須知，加強裝修過程中的監(jiān)督和管理，對違規(guī)裝修、違章搭建應(yīng)及時勸阻、制止并報告相關(guān)部門。4道路、路面、側(cè)石、窨井蓋每周一次對道路、路面、側(cè)石、窨井蓋等設(shè)施進行巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項維修，井蓋不缺損，能正常使用。三、物業(yè)維修保養(yǎng)計劃就整個物業(yè)管理流程而言，編制物業(yè)維修養(yǎng)護計劃是不可或缺的。工完料盡場地清，維修結(jié)束后請使用人簽字，及時征詢業(yè)主意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督指導。小修一日內(nèi)修復。二、設(shè)備系統(tǒng)分類及維保計劃與巡檢計劃電梯：委派專業(yè)電梯維保公司維保（1）遇電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員5分鐘之內(nèi)到場應(yīng)急處理，專業(yè)人員45分鐘之內(nèi)到場進行救助。（9）電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主或使用人，并盡可能減少對業(yè)主或使用人正常生活的影響。（3）消防水帶每半年檢查一次，消防管網(wǎng)壓力每半年檢查一次。（2）泵、管道每兩年進行除銹、油漆一次。三、設(shè)備的運行和維護管理設(shè)備運行管理的主要內(nèi)容是建立合理的運行制度和運行操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運行要求(標準)及文明安全運行的管理，并建立定期檢查運行情況和規(guī)范服務(wù)的制度等。主要措施包括：制訂陰井蓋、護欄維修計劃，定期保養(yǎng)加強日常巡視，發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞及時維修對機房重地、水塘邊、變壓器等附近設(shè)置安全警示標識五、內(nèi)部管理控制設(shè)施設(shè)備管理、運行嚴格按照國家規(guī)范和設(shè)備使用說明書進行，設(shè)備運行參數(shù)符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求；人員管理（1）人員素質(zhì)的管理：包括人員的上崗證、特殊工種作業(yè)證、技能證書的管理；人員的崗位培訓、技術(shù)培訓的管理。確保樓道燈、道路燈完好率95%左右（主干道亮燈率100%）九、設(shè)備檔案交接管理設(shè)備的驗收和接管是搞好設(shè)備管理工作的首要環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)若能把好關(guān)，將非常有利于今后的日常管理。二是設(shè)備巡查記錄表：值班人員填寫的設(shè)備巡查記錄表每月一冊，每月統(tǒng)計一次，每年裝訂一次，由服務(wù)中心資料員保管以備存查。在驗收過程中還有以下幾點值得注意：（1）設(shè)計圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號、數(shù)量符合；（2）主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；（3）設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計要求符合；（4）驗收完畢，應(yīng)填寫驗收和移交的記錄，報告并歸檔。六、消防設(shè)施管理設(shè)備設(shè)施管理過程中，將充分發(fā)揮我公司工程專業(yè)技術(shù)人才優(yōu)勢和經(jīng)驗優(yōu)勢，并與所有設(shè)備廠家和安裝單位建立緊密合作關(guān)系，熟悉各類設(shè)備的使用性能，嚴格按照設(shè)備性能特點和操作規(guī)程開機、運行和關(guān)機，落實設(shè)備管理、保養(yǎng)和檢修制度，使各類設(shè)備設(shè)施始終處于最佳運行狀態(tài)，使設(shè)備設(shè)施完好率達到100%。2）制定設(shè)備保養(yǎng)的“四檢兩養(yǎng)”制度四檢：日檢、月檢、年檢、抽檢。（5）高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度一次測壓并做好記錄。（2）污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng)一次。（3）室內(nèi)、室外公共電氣柜每周巡查一次。（5）設(shè)置緊急呼救裝置的，應(yīng)保證24小時完好，