【正文】 的報(bào)修、維修和回訪記錄。實(shí)行跟蹤回訪制度，并有回訪記錄，維修回訪率達(dá)到我公司承諾的100%。編制物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃的目的在于從全局的視覺(jué)出發(fā)對(duì)物業(yè)使用過(guò)程中所存在的問(wèn)題或隱患進(jìn)行一次全面的計(jì)劃，使房屋及公共設(shè)施設(shè)備能真正滿足使用要求及服務(wù)需要。5屋面泄水溝、樓外排水管道及化糞池每月一次對(duì)屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一次；化糞池每年清理兩次，保證化糞池出入口暢通，每月二次清掃明溝內(nèi)的泥沙等垃圾。第四節(jié) 房屋管理維護(hù)一、建筑本體管理的重點(diǎn)分析和管理思路（1）物業(yè)特征建筑設(shè)計(jì)新穎，清新、典雅；環(huán)境雅觀、別致，環(huán)境配套設(shè)施齊全，綠化覆蓋率高；配套設(shè)施齊全，停車場(chǎng)、會(huì)所、商鋪，應(yīng)有盡有；建筑質(zhì)量和設(shè)備安裝水準(zhǔn)一流，硬件高檔。（四）裝修管理流程工程主管預(yù)審裝修內(nèi)容，及有關(guān)裝修施工隊(duì)資料，需報(bào)請(qǐng)消防部門(mén)審批的必須有消防部門(mén)的批復(fù)。在施工中，不得違反裝修管理協(xié)議、業(yè)主臨時(shí)公約及相關(guān)政府關(guān)于房屋安全、裝飾裝修管理方面的法律法規(guī)。二次裝修不當(dāng)，將會(huì)引起房屋滲漏，甚至危及房屋的安全，為此，必須加強(qiáng)對(duì)房屋二次裝修的科學(xué)管理，保證業(yè)主在滿足自身需要的同時(shí)，不致?lián)p害整個(gè)房屋的正常使用?。ㄒ唬┒窝b修的特點(diǎn)　二次裝修是在房屋初裝的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，它與一般裝修有所不同。（5） 填寫(xiě)《小區(qū)車位使用牌》并貼于車輛明顯處。（四）保護(hù)各種交通設(shè)施不被破壞交通設(shè)施的管理，除秩序維護(hù)部進(jìn)行系統(tǒng)管理外，還應(yīng)將此項(xiàng)內(nèi)容納入當(dāng)值安全的責(zé)任范圍；對(duì)有意或過(guò)失造成交通設(shè)施損毀的責(zé)任者，按公司《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程》進(jìn)行處罰或令其賠償。留意進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，漏油車輛及載有易燃、易爆等危險(xiǎn)物品的車輛禁止進(jìn)入轄區(qū)，對(duì)兩輪摩托車營(yíng)運(yùn)或兩輪摩托車超載（含駕駛員超過(guò)兩人以上的）的車輛嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)。九、空置房的維護(hù)措施大雨之后，要對(duì)空置房進(jìn)行檢查，查看房屋外圍墻體及屋頂是否有滲漏水等質(zhì)量情況；必要時(shí)對(duì)房屋內(nèi)部進(jìn)行烘干處理，防止墻面、天花發(fā)霉；每月對(duì)空置房的水、電表進(jìn)行讀數(shù)檢查，觀察讀數(shù)與上次檢查是否一致；秩序維護(hù)員及維修工巡樓時(shí)應(yīng)注意空置房的防火、防盜工作，如發(fā)現(xiàn)空置房?jī)?nèi)有異常情況應(yīng)及時(shí)向服務(wù)中心報(bào)告。措施具體內(nèi)容成立義務(wù)消防隊(duì)制定消防檢查計(jì)劃，培訓(xùn)義務(wù)消防隊(duì)員，定期檢查，消除隱患。比如雨季，保潔人員隨時(shí)用干拖把拖凈走道地面的水跡，避免地滑造成人員滑倒。安保屏障構(gòu)成圖紅外周界報(bào)警系統(tǒng) 紅外周界報(bào)警系統(tǒng)物業(yè)公司：突發(fā)事件的后備支援物業(yè)公司：突發(fā)事件的后備支援電視監(jiān)控系統(tǒng)門(mén)禁、門(mén)鈴、呼叫系統(tǒng)視門(mén)鈴業(yè)主如上圖所示，******小區(qū)項(xiàng)目的安全系統(tǒng)形成了封閉性的保護(hù)屏障。（2）按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序。巡邏崗9巡邏要求（1）安護(hù)人員手持巡更采集器，如無(wú)巡更器，夜間巡邏時(shí)兩人一組。3技能水平能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，熟悉小區(qū)環(huán)境，熟知治安管理有關(guān)法律法規(guī)。 出入人員和物資的管理（1）出入口實(shí)行24小時(shí)的人員、物資控制，業(yè)主裝修時(shí)與施工單位、裝修單位協(xié)調(diào)辦理《臨時(shí)出入證》。 周界出入口安全管理要點(diǎn)大廳和門(mén)崗是******小區(qū)的正常通道，大門(mén)設(shè)置刷卡進(jìn)出系統(tǒng)，既要保障小區(qū)業(yè)主的正常出入，又要有效阻止擅自闖入、誤入和蒙混過(guò)關(guān)的其它外來(lái)人員。㈡ 公共區(qū)域清潔服務(wù)及標(biāo)準(zhǔn)： 生活垃圾每日清除，確保日產(chǎn)日清； 樓梯通道及扶手，以及電梯間清潔； 道路地面全天保潔，垃圾桶每周清洗一次，垃圾桶周圍地面無(wú)垃圾，無(wú)污水； 每半年對(duì)窨井陰溝清掏一次，適時(shí)滅鼠； 定期對(duì)健身器進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保業(yè)主人身安全。實(shí)現(xiàn)合作雙方滿意，業(yè)主滿意，企業(yè)滿意，社會(huì)滿意?！觥碍h(huán)境氛圍”：包括自然環(huán)境氛圍和人文環(huán)境氛圍。競(jìng)聘企業(yè)全稱（公章）：南京****物業(yè)管理有限公司法定代表人簽字：電話：86556344日期：2017年7月1日附：全權(quán)代表姓名：****身份證號(hào)碼：職務(wù)：總經(jīng)理詳細(xì)通訊地址：傳真：電話：郵政編碼：全權(quán)代表身份證復(fù)印件：3憑證號(hào)：9800000000010全稱南京****物業(yè)管理有限公司全稱付收賬號(hào)賬號(hào)款款開(kāi)戶行開(kāi)戶行金額人民幣：金額大寫(xiě)人民幣：伍萬(wàn)元整用途往來(lái)結(jié)算款******競(jìng)聘保證金記賬時(shí)間20170629 15:01:31交易流水號(hào)3135420170629687635780659544079A3B48640E10080002821020D*當(dāng)日回單不作為收、付款方交易確認(rèn)的最終依據(jù)，請(qǐng)勿重復(fù)記賬。月不含能耗費(fèi)2多層住宅￥4．我方保證遵守選聘文件中的有關(guān)規(guī)定，保證忠實(shí)地執(zhí)行甲乙雙方所簽的合同，并承擔(dān)合同規(guī)定的責(zé)任義務(wù)。3．我方有繳納稅收和社會(huì)保障資金的良好記錄，公司開(kāi)辦以來(lái)無(wú)欺詐及弄虛作假行為，未列入南京市（或秦淮區(qū)）政府物業(yè)主管部門(mén)黑名單，近2年來(lái)無(wú)被行業(yè)主管部門(mén)處罰或行業(yè)管理協(xié)會(huì)公開(kāi)譴責(zé)，包括質(zhì)監(jiān)、消防等。地址： 電子郵件：郵編： 電話： 傳真：聯(lián)系人：競(jìng)聘企業(yè)全稱（蓋章）：南京****物業(yè)管理有限公司法定代表人或委托代理人（簽字或蓋章）：日期：2017年7月1日啟封一覽表選聘項(xiàng)目名稱：選聘編號(hào)：項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目競(jìng)聘單價(jià)備注1小高層住宅￥（二）法人授權(quán)書(shū)南京市******住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)：****以南京****物業(yè)管理有限公司法人的身份授權(quán)****，身份證號(hào)320102196411130425，為我單位的全權(quán)代表，參加貴會(huì)組織的******住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘（選聘編號(hào)：2017NCMJWYXP1），全權(quán)處理競(jìng)聘活動(dòng)中的一切事宜，我單位均予承認(rèn)?！胺諊芾怼奔词俏飿I(yè)管理公司通過(guò)環(huán)境氛圍、管理氛圍、文化氛圍的營(yíng)造，使業(yè)主和物業(yè)使用人在其潛移默化下，形成一種物業(yè)管理的良性循環(huán)，共同締造一個(gè)清新、自然、安全的居住環(huán)境；細(xì)致、貼心、知性、自我的生活環(huán)境；時(shí)尚、典雅、繁榮的商業(yè)環(huán)境。 自然：是指物業(yè)公司通過(guò)員工熱情的服務(wù)，加強(qiáng)與業(yè)主、開(kāi)發(fā)公司之間的溝通、征求意見(jiàn)及時(shí)地調(diào)整工作思路更好的服務(wù)于業(yè)主和開(kāi)發(fā)上，以和諧為己任，以創(chuàng)新為目標(biāo)，完善管理、規(guī)范服務(wù)提高小區(qū)的品質(zhì)； 安全：是指通過(guò)物業(yè)管理公司秩序維護(hù)24小時(shí)的門(mén)衛(wèi)值班和定時(shí)巡視、規(guī)范的車輛管理等充分的保障業(yè)主的生命、財(cái)產(chǎn)安全；同時(shí)工程人員的盡職的工作保障設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)作使您的生活無(wú)后顧之憂；舒適：是指通過(guò)物業(yè)管理的員工認(rèn)真工作使小區(qū)綠化環(huán)境和諧統(tǒng)一、衛(wèi)生環(huán)境清新淡雅、社區(qū)活動(dòng)豐富多彩，讓廣大業(yè)主在小區(qū)這個(gè)大家庭里和諧、和平、和美的生活；第二節(jié) 項(xiàng)目服務(wù)的目標(biāo)l 自接管之日起，使******小區(qū)的物業(yè)管理程序逐步處于受控狀態(tài)之中。 1電梯及水泵定期維護(hù)保養(yǎng)，以保證業(yè)主正常使用。充分利******小區(qū)周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)和電視監(jiān)控系統(tǒng)，當(dāng)發(fā)生擅自闖入時(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)目標(biāo)，通過(guò)當(dāng)值領(lǐng)班的統(tǒng)一調(diào)度，指揮巡邏崗秩序維護(hù)員進(jìn)行攔截，各固定崗出入口嚴(yán)把各關(guān)口，包括由外入內(nèi)和由內(nèi)向外的翻越。在不增加人員的情況下，實(shí)行早晚班、機(jī)動(dòng)班人員互補(bǔ)支援的辦法，在上班高峰期7：30~8：30下午下班高峰期17：30~18：30的各一個(gè)小時(shí)內(nèi)除早晚班正常人員外，由機(jī)動(dòng)班領(lǐng)班帶隊(duì)加強(qiáng)秩序維護(hù)力量，互相調(diào)配支援。2技能訓(xùn)練安全護(hù)衛(wèi)人員接受過(guò)安全技能訓(xùn)練（專項(xiàng)培訓(xùn)、崗中持續(xù)培訓(xùn)）的比例為50%。（2）對(duì)大件物品搬出進(jìn)行登記。專項(xiàng)車輛管理13露天車位（1）有人員24小時(shí)巡視和引導(dǎo)停車。服務(wù)中心將充分運(yùn)用這些科技手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備與工具，加強(qiáng)突發(fā)事件的控制和預(yù)防，配合人防體系，構(gòu)筑強(qiáng)而有力的安全屏障。在設(shè)置明顯標(biāo)志作為提示的前提下，還應(yīng)當(dāng)采取切實(shí)的安全防范措施。（2）消防意識(shí)培訓(xùn)與宣傳消防是安全工作中重要的一環(huán)，廣泛宣傳消防意義，提高群策群防的消防意識(shí)，加強(qiáng)消防設(shè)施的管理，貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針。八、安全消防管理承諾：小區(qū)實(shí)行24小時(shí)公共秩序維護(hù)，實(shí)施嚴(yán)格的操作規(guī)程和工作標(biāo)準(zhǔn)并保持；秩序維護(hù)人員統(tǒng)一著裝、有明顯標(biāo)志，作業(yè)規(guī)范、反應(yīng)機(jī)敏、熟悉業(yè)主和環(huán)境，處理異常情況及時(shí)、正確，文明執(zhí)勤，行為規(guī)范；管理須人防、技防相結(jié)合，監(jiān)控、監(jiān)視、值班、檢查相配合，無(wú)漏崗、脫崗、睡 崗、失職等現(xiàn)象；無(wú)廣告推銷、廣告招貼等現(xiàn)象；建立人員來(lái)訪、車輛和物資出入登記制度，甄別登記簡(jiǎn)潔方便、有效、記錄完整；建立消防設(shè)施、器材巡檢和維修保養(yǎng)制度，措施落實(shí)，確保消防設(shè)施、器材完好和有效；消防通道保持暢通，無(wú)占用和封堵現(xiàn)象；持續(xù)組織消防宣傳活動(dòng)；設(shè)施秩序維護(hù)監(jiān)控和報(bào)警24小時(shí)電話；發(fā)生突發(fā)事件預(yù)案有效處置，努力防止事態(tài)惡化，必要時(shí)能及時(shí)準(zhǔn)確報(bào)警，并協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)；無(wú)重大刑事、火災(zāi)管理責(zé)任事件發(fā)生；一般事件處理及時(shí)率100%；秩序維護(hù)人員按規(guī)定巡邏、記錄，正確、及時(shí)處置異常情況；共有部位、空置房、重點(diǎn)部位巡視到位，記錄完整，無(wú)安全隱患；危及安全處設(shè)置明顯標(biāo)志和制定切實(shí)可行的安全防范措施。巡檢車輛情況，發(fā)現(xiàn)門(mén)、窗未關(guān)好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知車主。秩序維護(hù)部應(yīng)對(duì)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的交通設(shè)施的效能和合理性做出評(píng)價(jià)，報(bào)中心經(jīng)理以便為改進(jìn)和完善道路交通設(shè)施系統(tǒng)提供依據(jù)。（4） 填寫(xiě)收費(fèi)收據(jù)交車主（或刷卡），并在《車輛車位使用費(fèi)登記表》上準(zhǔn)確登記。第三節(jié) 裝修管理策劃　 樓宇接管驗(yàn)收交付使用后，業(yè)主(或用戶)辦理完入住手續(xù)后，在正式入住前，業(yè)主將對(duì)所購(gòu)(租賃)房屋進(jìn)行分隔、裝飾、布置等，形成二次裝修。對(duì)裝修施工對(duì)進(jìn)行統(tǒng)一管理，制作統(tǒng)一的出入證；加強(qiáng)裝修現(xiàn)場(chǎng)的巡視，做到每次巡視有記錄，每次記錄有解決，嚴(yán)禁超范圍裝修和野蠻裝修，力爭(zhēng)社區(qū)內(nèi)無(wú)一例違章裝修。違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變公共部位用途的行為，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)制止，出具安全整改通知書(shū)，嚴(yán)重不遵守的業(yè)主，上報(bào)房產(chǎn)局房屋安全管理部門(mén)；商鋪招牌、廣告、霓虹燈不按規(guī)定設(shè)置，存在安全隱患：及時(shí)與業(yè)主溝通，并要求其整改，嚴(yán)重不聽(tīng)從管理者，上報(bào)工商、市容、街道等行政主管部門(mén)；1裝修管理過(guò)程中裝修協(xié)議、裝修記錄、裝修單位及裝修人員登記和相關(guān)資料應(yīng)齊全，并建檔管理；裝修巡視及時(shí)，違章裝修及違章事件處理及時(shí)、得當(dāng)。五、裝修管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)告知業(yè)主或使用人裝修須知，加強(qiáng)裝修過(guò)程中的監(jiān)督和管理，對(duì)違規(guī)裝修、違章搭建應(yīng)及時(shí)勸阻、制止并報(bào)告相關(guān)部門(mén)。4道路、路面、側(cè)石、窨井蓋每周一次對(duì)道路、路面、側(cè)石、窨井蓋等設(shè)施進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項(xiàng)維修，井蓋不缺損，能正常使用。三、物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃就整個(gè)物業(yè)管理流程而言，編制物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃是不可或缺的。工完料盡場(chǎng)地清，維修結(jié)束后請(qǐng)使用人簽字，及時(shí)征詢業(yè)主意見(jiàn)和建議，接受業(yè)主監(jiān)督指導(dǎo)。小修一日內(nèi)修復(fù)。二、設(shè)備系統(tǒng)分類及維保計(jì)劃與巡檢計(jì)劃電梯：委派專業(yè)電梯維保公司維保（1）遇電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員5分鐘之內(nèi)到場(chǎng)應(yīng)急處理，專業(yè)人員45分鐘之內(nèi)到場(chǎng)進(jìn)行救助。（9）電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主或使用人，并盡可能減少對(duì)業(yè)主或使用人正常生活的影響。（3）消防水帶每半年檢查一次，消防管網(wǎng)壓力每半年檢查一次。（2）泵、管道每?jī)赡赀M(jìn)行除銹、油漆一次。三、設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)管理設(shè)備運(yùn)行管理的主要內(nèi)容是建立合理的運(yùn)行制度和運(yùn)行操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運(yùn)行要求(標(biāo)準(zhǔn))及文明安全運(yùn)行的管理，并建立定期檢查運(yùn)行情況和規(guī)范服務(wù)的制度等。主要措施包括：制訂陰井蓋、護(hù)欄維修計(jì)劃，定期保養(yǎng)加強(qiáng)日常巡視，發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞及時(shí)維修對(duì)機(jī)房重地、水塘邊、變壓器等附近設(shè)置安全警示標(biāo)識(shí)五、內(nèi)部管理控制設(shè)施設(shè)備管理、運(yùn)行嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)范和設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)進(jìn)行，設(shè)備運(yùn)行參數(shù)符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求；人員管理（1）人員素質(zhì)的管理：包括人員的上崗證、特殊工種作業(yè)證、技能證書(shū)的管理；人員的崗位培訓(xùn)、技術(shù)培訓(xùn)的管理。確保樓道燈、道路燈完好率95%左右（主干道亮燈率100%）九、設(shè)備檔案交接管理設(shè)備的驗(yàn)收和接管是搞好設(shè)備管理工作的首要環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)若能把好關(guān)，將非常有利于今后的日常管理。二是設(shè)備巡查記錄表：值班人員填寫(xiě)的設(shè)備巡查記錄表每月一冊(cè)，每月統(tǒng)計(jì)一次，每年裝訂一次，由服務(wù)中心資料員保管以備存查。在驗(yàn)收過(guò)程中還有以下幾點(diǎn)值得注意：（1）設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合；（2）主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；（3）設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合；（4）驗(yàn)收完畢，應(yīng)填寫(xiě)驗(yàn)收和移交的記錄，報(bào)告并歸檔。六、消防設(shè)施管理設(shè)備設(shè)施管理過(guò)程中，將充分發(fā)揮我公司工程專業(yè)技術(shù)人才優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，并與所有設(shè)備廠家和安裝單位建立緊密合作關(guān)系，熟悉各類設(shè)備的使用性能，嚴(yán)格按照設(shè)備性能特點(diǎn)和操作規(guī)程開(kāi)機(jī)、運(yùn)行和關(guān)機(jī)，落實(shí)設(shè)備管理、保養(yǎng)和檢修制度，使各類設(shè)備設(shè)施始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài)，使設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到100%。2）制定設(shè)備保養(yǎng)的“四檢兩養(yǎng)”制度四檢：日檢、月檢、年檢、抽檢。（5）高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度一次測(cè)壓并做好記錄。（2）污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng)一次。（3）室內(nèi)、室外公共電氣柜每周巡查一次。（5）設(shè)置緊急呼救裝置的，應(yīng)保證24小時(shí)完好，