【正文】 設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍 房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍是：承重結(jié)構(gòu)部位（包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)龋?、?nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。 每月一次 ? 對樓道、扶梯進(jìn)行巡查： 每月一次 a. 扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動； b. 樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂； c. 樓 道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時(shí)修補(bǔ)破損地磚（大理石）； ? 樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。 每日一次 ? 檢查照明供電線路絕緣狀況是否達(dá)標(biāo)。 每年二次 ? 檢查消防閥門無銹蝕、啟閉靈活。 3 每月保養(yǎng) 檢查井道 內(nèi)電纜、切換箱、T 接箱和控制箱；檢查變壓器測溫報(bào)警系統(tǒng)及通風(fēng)系統(tǒng)。 2 每周保養(yǎng) 清潔發(fā)電機(jī)外表；檢查柴油、機(jī)油、冷卻水、風(fēng)扇皮帶、電解液及電池電壓是否達(dá)到要求；每周機(jī)組試運(yùn)行15 分鐘。 消防水系統(tǒng)閥門保持常開；水泵接合器無漏水。 無故障和異常報(bào)警。 燈、風(fēng)扇、按鈕無損壞；電梯運(yùn)行穩(wěn)定。 第七章 保安及車輛服務(wù) （一）保安隊(duì)伍組織建設(shè) 保安隊(duì)伍的組建 成立保安部，設(shè)保安隊(duì)長 1 名，下轄保安員 22 名。 （ 5）注重形象。 （ 2）門崗控制工作要點(diǎn) 1)發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著 不整的人員阻止其入內(nèi)。放行時(shí)須手續(xù)完備（需有甲方有 關(guān)部門簽證的放行條），同時(shí)無其它違規(guī)行為。并注意消防設(shè)施、監(jiān)控器材和設(shè)備的完好性。 出入登記管理 做好停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時(shí)，停車場防止無關(guān)人員進(jìn)入和逗留。 服裝定位：正裝。 ? 服務(wù)程度 盡可能“隱形”服務(wù)，即“無干擾”服務(wù)。 第八章 安全管理與應(yīng)急搶險(xiǎn)預(yù)案 （一）安全管理工作特點(diǎn) 美術(shù)館安全管理工作特點(diǎn)如下： 1．人員出入各階層均有，須注重公共衛(wèi)生安全； 2．消防等級要求高； 3．安全管理時(shí)間長 4．車輛管理復(fù)雜 （二）安全管理目標(biāo) 1．人員進(jìn)出井然有序 2．日常辦公環(huán)境安全、舒適 3．突發(fā)事件迅速得到解決 4．交通事故處理率 100%，無車輛失竊事件 。 語言要親切、甜美。 隱私意識：與客人交談，莫問私事。 進(jìn)行安全有序的服務(wù) 對駛?cè)胲噲?、車庫的車輛，均限速 5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進(jìn)行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 3)按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，遇重大問題告知隊(duì)長及管理處，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)。 2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 4)建立崗位記事本，對異常情況，及時(shí)記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報(bào)。 （ 4）實(shí)行監(jiān)管機(jī)制。 剎車良好；各軸承和機(jī)械部位潤滑良好；主纜無嚴(yán)重磨損以及張力平衡；。 室內(nèi)攝像頭云臺、電動閥、電磁閥和送風(fēng)閥運(yùn)轉(zhuǎn)靈活；消防系統(tǒng)完好率為 100%；樓宇自控和保安系統(tǒng)完好率為 100%。 排空消防水管中的水、重新注入消防水；管道無銹跡和脫漆。 水泵、閥門和管道表面無污物、無銹蝕和無滲漏；管道壓力正常；水泵運(yùn)行無異常噪聲。 發(fā)電機(jī)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn) 序號 保養(yǎng)周期 保養(yǎng)內(nèi)容 保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 1 日常保養(yǎng) 檢查發(fā)電機(jī)外觀是否清潔、是否有漏水漏油現(xiàn)象。 室內(nèi)環(huán)境整潔；配電柜內(nèi)外無雜物和污物；電纜溝內(nèi)無積水；儀表指示燈顯示正常。 每月一次 ? 油漆室外消防栓。 每季二次 ? 汛期前應(yīng)對下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。 樓道 ? 對樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。 （ 3） 維修保養(yǎng) a. 設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作； b. 設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。 5)嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗(yàn)收關(guān)，工程材料的采購嚴(yán)格按照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序執(zhí)行。 4)對施工過程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理，及時(shí)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。針對性地制定養(yǎng)護(hù)措施和計(jì)劃，及時(shí)做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。 （ 2）對 美術(shù) 館房屋管理策略 ? 預(yù)防性保養(yǎng)策略 重視 美術(shù)館房屋本體日常檢查和養(yǎng)護(hù)工作，采用計(jì)劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略，根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際狀況和老化周期，制定詳細(xì)的檢查計(jì)劃，通過檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題，化被動為主動，保障房屋公共設(shè)施的完好，延長其使用壽命。在管理過程中，注重對原有資料的整理，找到過往管理中存在的缺陷和不足，并進(jìn)行重新的分類和補(bǔ)充，使其符合對美術(shù)館細(xì)致管理的需求。無特殊情況下，管理人員不得隨意越級指揮，而作業(yè)員工遇到問題也必須逐級向上匯報(bào)，不得越級請示。管理處主任通過授權(quán)，將更多的精力和時(shí)間放在把握全局，正確決策上。 在管理人員的選拔上，我們將嚴(yán)格按照崗位要求制定招聘標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)招聘標(biāo)準(zhǔn)擇優(yōu)錄用。 2）主管級以上的管理人員根據(jù)公司提出的培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐級培訓(xùn)，并對培訓(xùn)實(shí)施評估和反饋。 ? 負(fù) 責(zé)院內(nèi)綠化帶的所有植物及花草的日常養(yǎng)護(hù)及臨時(shí)增配花木的定購、擺放。 ? 負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作 ? 具體組織社區(qū)公益性活動。 （ 4） 機(jī)電工程師： 保 安 部 隊(duì) 長 1 人 領(lǐng) 班 3人 保安員 19 人 環(huán)境部 主 管（兼） 清潔工 8 人 綠化工 3 人 機(jī)電部 主 管 1 人 工程師 1 人 電 工 7 人 綜合管理部 主任助理 1 人 管 理 員 2 人 財(cái) 務(wù)（兼） 展廳服務(wù) 7 人 ? 設(shè)備、設(shè)施安全運(yùn)行負(fù)責(zé)，制定設(shè)備定修、檢修、維修計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施，指導(dǎo) ； ? 督促技術(shù)崗位人員加強(qiáng)業(yè)務(wù)訓(xùn)練和學(xué)習(xí)，不斷提高技術(shù)業(yè)務(wù)水平； ? 嚴(yán)格審核設(shè)備、設(shè)施維修方案； ? 督促完成好設(shè)備、設(shè)施維修工作 。 崗位職責(zé) （ 1）管理處主任 ? 在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、客戶服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。 2）管理處內(nèi)部運(yùn)作公開透明，便于大家監(jiān)督。根據(jù)我們對樓宇多年的管理經(jīng)驗(yàn)，我們將對共用設(shè)施、設(shè)備的管理分為三 個層次進(jìn)行，即：以保證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)行為目的的日常管理及維修；以消除各種運(yùn)行隱患，保證設(shè)施、設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)（包括大、中修）；以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保護(hù)功能。在實(shí)踐中，我們推出了“加油站式”的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn) ，各層級員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級員工保持服務(wù)知識、技能與服務(wù)需求達(dá)到動態(tài)平衡。 （三）管理目標(biāo) 業(yè)主單位滿意率達(dá) 90%以上； 有效投訴率低于 2 次； 有效投訴處理率達(dá) 100%； 責(zé)任展品受損率，資產(chǎn)流失率為 0； 房屋及公共配套設(shè)備、設(shè)施完好率 98%以上； 場館內(nèi)治安案件案發(fā)率為零，無任何重大管理責(zé)任事故發(fā)生； 環(huán)境衛(wèi)生、消殺、綠化達(dá)標(biāo)率為 100%； 利用現(xiàn)代化管理手段對物業(yè)進(jìn)行管理； 消防管理通過政府規(guī)定，年檢完好率 100%。 創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈環(huán)境的設(shè)想 （ 1）硬件建設(shè) 可靠的安全保障系統(tǒng)、管理完善的環(huán)境設(shè)施、簡潔醒目的形象設(shè)計(jì)系統(tǒng)、安全方便的交通網(wǎng)絡(luò)以及豐富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先進(jìn)設(shè)施、設(shè)備為 美術(shù)館環(huán)境和文明建設(shè)提供了物質(zhì)保證。在 美術(shù)館的物業(yè)管理工作中，從一開始就要堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。 我方理解貴方將不受必須接受你們所收 到的最低標(biāo)價(jià)或其它任何投標(biāo)文件的約束。 內(nèi)容必須填寫真實(shí)、清楚，涂改無效，不得轉(zhuǎn)讓、買賣。 有效日期： 20xx 年 12 月 28 日 簽發(fā)日期： 20xx 年 11 月 3 日 單 位：深圳市 （蓋章） 附： 代表人性別： 年齡： 工作證號碼： 營業(yè)執(zhí)照號碼： 經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：有限責(zé)任 主營（產(chǎn)）：物業(yè)管理 兼營（產(chǎn)）：餐飲管理、超市管理 進(jìn)口物品經(jīng)營許可證號碼： 主營： 兼營： 說明： 法定代表人為企業(yè)事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體的主要行政負(fù)責(zé)人。 除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，貴方的中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。近幾年來，在國內(nèi)物管行業(yè)逐漸推廣實(shí)施的ISO900120xx 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)被實(shí)踐證明是行之有效的，這一點(diǎn)我們公司在導(dǎo)入并通過 ISO900120xx 質(zhì)量體系國際認(rèn)證后，就深深地體會到其好處。我們認(rèn)為：隨著社會的進(jìn)步和社會分工的不斷專業(yè)化 ，物業(yè)管理公司在管理深度和廣度上，除了依靠科技手段外，還應(yīng)盡可能和社會各專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合，滿足業(yè)主的多方面需求。特別是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間短，管理公司和廣大業(yè)主均需要進(jìn)一步加深對物業(yè)管理的認(rèn)識和自身修養(yǎng)，這個過程需要日積月累的努力，物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展，持之以恒地在軟件建設(shè)上下功夫。 建立“加油站式”的員工培訓(xùn)機(jī)制 由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個性差異，對于服務(wù)產(chǎn)品的提供，不能簡 單地只制造一種“準(zhǔn)則”，而是應(yīng)該依據(jù)服務(wù)需求的變化而不斷調(diào)整，也即服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一項(xiàng)關(guān)鍵問題就在于對員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接影響到客戶的日常辦公和安全保障等問題。 監(jiān)督約束機(jī)制 （ 1）監(jiān)督約束機(jī)制示意圖 政府主管部 門 專項(xiàng)檢查物 業(yè)管理考評 客戶 工作會議、財(cái)務(wù)審查 物業(yè)公司 目標(biāo)責(zé)任書 管理處 業(yè)主意見調(diào)查 ISO9001內(nèi)審 業(yè)主意見調(diào)查 （ 2）監(jiān)督約束機(jī)制說明 1）由政府部門、主管部門、物業(yè)管理公司對管理處實(shí)行全方位監(jiān)督。 第三章 人員的配備、培訓(xùn)與管理 （一）人員配備 管理處人員配備方案 主任 1 人 人員配備說明： 管理處擬配備各類人員 54 人，其中管理人員 7 人，一般層員工 48 人。 （ 2）主任助理： ? 協(xié)助管理處主任完成本管理處的各項(xiàng)工作任務(wù)； ? 加強(qiáng)衛(wèi)生、工作秩序、公共安全監(jiān)控，完成月度工作； ? 掌管貴賓室鑰匙，督促清潔人員每天打掃貴賓室衛(wèi)生和組織好來訪貴賓的接待 ； ? 主任外出時(shí)，代行使主任職務(wù)。 ? 負(fù)責(zé)收集編排：管理信息、客戶服務(wù)征詢單，及時(shí)張貼和收回，對反饋的客戶見議和意見進(jìn)行分析、落實(shí)和安排處理，保持與客戶的溝通。 （ 10）綠化工 ? 負(fù)責(zé)展廳及辦公樓花草的日常養(yǎng)護(hù)及臨時(shí)增配花草的定購、擺放 ； ? 在主管帶領(lǐng)下，認(rèn)真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。 培訓(xùn)的組織方式 （ 1）培訓(xùn)職責(zé) 1）管理處負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。 培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo) （ 1）新員工公共培訓(xùn)科目 序號 公共科目名稱具體內(nèi)容 培訓(xùn)考核 一 禮儀知識： 常用禮儀知識 《明喆物業(yè)管 理公司儀表、儀態(tài)、行為規(guī)范》 二 服務(wù)意識： 職業(yè)道德教育 如何處理業(yè)主與住戶投訴 與業(yè)主住戶的溝通技巧 三 企業(yè)文化： 公司發(fā)展史及基本情況介紹 公司經(jīng)營理念 《員工手冊》 內(nèi)部管理規(guī)章制度 四 項(xiàng)目基本情況介紹及二次裝修管理要點(diǎn) 五 行業(yè)法規(guī)：建設(shè)部及深圳市物業(yè)管理方面的法規(guī)條例 六 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識 七 安全知識及消防知識 （ 2）保安員及車管員培訓(xùn)科目 序號 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)頻率 培訓(xùn)目標(biāo) 一 單兵隊(duì)列動作