【正文】 故障類型和嚴(yán)重程度， 向領(lǐng)導(dǎo)報告 屬質(zhì)保和外判維保范圍，通知承判商 應(yīng)急處理 采取有效措施，減少損失；切換備用設(shè)備或采取臨時措施，恢復(fù)使用功能；懸掛警示標(biāo)志或告示，通知客戶 拍照取證，以便向保險公司索陪 維修更換 查清原因，進行維修，無法維修的設(shè)備或零件，進行更換 盡量減少對客戶的影響 恢復(fù)使用 維修完畢，通知相關(guān)的客戶，向客戶說明原因，向客戶致欠 影響客戶，應(yīng)盡力予以解決 記錄報告 撰寫特別事件報告，詳細記錄時間、地點、事故、原因、損失金額、客戶投述情況等 必要時向保險公司索賠 E、日常報修維修程序 ****將進一步完善客戶日常報修及維修程序，妥善協(xié)助和處理施工中遺留的質(zhì)量問題，及時完成維修工作，解決客戶的煩惱，方便客戶的生活。 2 房屋零修、包修及時率 98% 100% 接到維修通知 15 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場， 及時完成并建立回訪檔案記錄。 10 路燈完好率 85% 99% 落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以胡保路燈無損、正常使用并進行定期清潔、養(yǎng)護 11 小區(qū)治安發(fā)生率 1%以下 1%以下 保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，每周訓(xùn)練 1次，每次 2 小時，落實保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實行 24 小時巡視制度，以確保小區(qū)的安全。 物業(yè)管理服務(wù)期限： ****物業(yè)為白云綠水小區(qū)所提供的 全權(quán)委托管理 ，建立服務(wù)期從合同簽訂日起至物業(yè)全部交付后二年或業(yè)主委員會成立時止。 四 、 預(yù)算方案 一、前期開辦費用 本著節(jié)約使用、據(jù)需添臵的原則，對白云綠水項目物業(yè)管理項目進行測算，前期的物資管理設(shè)備購買人員開支等開辦費用為 元。社保 15﹪ 設(shè)備、設(shè)施日常運行、維修及保養(yǎng)費用 共 元 綠化養(yǎng)護費 共 元 清潔衛(wèi)生費（垃圾袋裝化） 共 元 安保費用 共 元 辦公費 共 元 管理處固定資產(chǎn)折舊（ 3 年折清） 共 元 低值易耗品攤消（ 2 年攤清） 共 元 專項費用 共 元 保險費 共 元 1法定稅費 ﹪ 共 元 全年總支出為 元 若物業(yè)管理服務(wù)費按 元 /平方米 /月，則 46100 平方米 * 元 /平方米 /月 *12 月 *90﹪＝ 元 白云綠水小區(qū)的全年管理費收入為： 元 全年收支相抵，每年虧損 元。開發(fā)商需要無償撥管理用房 224 平方米并裝修完好給予使用。我們將視客戶為我們親密的伙伴，以高度的責(zé)任心維護他們的企業(yè)品牌，以最大的努力降低營運成本，我們愿與客戶一起共同謀求發(fā)展，最終達到互惠互利的長遠合作目的。為開發(fā)商鑄就品牌增添力量；為廣大業(yè)主保障物業(yè)的使用正常，使房屋得到保值、增值，營造良好的居住環(huán)境，進而輻射到周圍片區(qū)。 教育附加費 ﹪ 。在參閱本投標(biāo)書后，懇請發(fā)展商能委任 ****作為白云綠水項目的物業(yè)管理服務(wù)者。 七、物業(yè)管理服務(wù)形式、期限、酬金及支付方式 ****將根據(jù)白云綠水小區(qū)的前期開發(fā)、房屋建造、入戶各階段具體情況提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。 8 雨水井、污水井完好率 100% 落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。從而一方面企業(yè)良好的服務(wù)得到業(yè)主的認可能長期受聘使企業(yè)長遠發(fā)展，另一方面企業(yè)的長效措施使物業(yè)環(huán)境、業(yè)主產(chǎn)業(yè)始終處于良好狀態(tài)并保值增值。公司總部工程人員，將定期進行檢查和監(jiān)督，及時 發(fā)現(xiàn)維護保養(yǎng)不到位或不完善之外，及時指正。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)、臺風(fēng)和地震等緊急情況時，通過緊急廣播系統(tǒng)，通知小區(qū)內(nèi)的住戶，及時做好人員疏散或防范工作。 b）樓宇多方對講門禁系統(tǒng) 考慮到該項目規(guī)模不大，小區(qū)總出入口將對所有進出小區(qū)但非居住此項目的人員進行檢查和控制，樓宇多方對講門禁系統(tǒng)通過門衛(wèi)保安與室內(nèi)業(yè)主及室外訪客的對話將主要起到控制人員進入和樓棟門禁之作用，保安人員白天對外來人員進入物業(yè)進行適當(dāng)?shù)乜刂坪偷怯?，保安人員對可疑人員和衣著不整或大宗物品進出進行詢問盤查；對夜間要求進入小區(qū)的陌生人員，需經(jīng)與業(yè)主通話后，方準(zhǔn)入內(nèi)。從而通過高科技手段在寧靜中實現(xiàn)社區(qū)中各方面的溝通和交流。 A、 清潔標(biāo)準(zhǔn) ****根據(jù)白云綠水小區(qū)的情況，健全各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施，建立小區(qū)的垃圾上門收集制度，做到垃圾日產(chǎn)日清，定期清洗各種水箱和水池；公共區(qū)域不見積水、不見積土、不見雜物、沒有亂倒的垃圾；區(qū)域內(nèi)的道路、停車場（庫）、上道和建筑物內(nèi)外保持干凈，小區(qū)的綠地中沒有垃圾和殘枝。 B、制定保安管理方案 ****在充分發(fā)揮小區(qū)智能化安全防范的基礎(chǔ)上，通過制定嚴(yán)格的管理制度，加強對安保人員的管理。驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認《綠化驗收表》（表式將根據(jù)花木情況制定）。住宅單元驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收。拒絕驗收的范圍包括：工地和已交付物業(yè)不能有效隔離、機房不能獨立封閉、有重大施工缺陷、有影響業(yè)戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設(shè)備。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè)；部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻，部分留存物業(yè)管理處遵照執(zhí)行。 （ 5）參與設(shè)備調(diào)試和驗收 ****在獲得發(fā)展商正式物業(yè)管理委任后，將首先派遣的豐富經(jīng)驗的工程主 管和工程人員，參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試驗收，熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設(shè)備配臵，檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程，協(xié)助督促施工單位整改。 四、物業(yè)管理籌備工作的內(nèi)容 （ 1）確定物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn) ****根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗，針對項目實際情況，以各時間段和各種收費標(biāo)準(zhǔn)做出比較準(zhǔn)確和切合實際的測算，為發(fā)展商確定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。 服務(wù)規(guī)范 上門服務(wù)，佩帶工卡； 預(yù)約時間，必須遵守； 修理完畢，清掃現(xiàn)場； 用戶驗收，及時回訪； 明碼標(biāo)價，收費合理。真正做到小區(qū)安全、安定、有序。如：物業(yè)管理小知欄目；家庭醫(yī)療衛(wèi)生常識；每日一道菜的燒法；安全防 盜知識；活動通告等內(nèi)容，使廣大業(yè)主每日進出小區(qū)和樓道時都能看到這些小知識、小常識，給他們的生活帶去一點幫助，也能使業(yè)主看到物業(yè)公司處處在關(guān)心著他們。我司在經(jīng)過與業(yè)主間的溝通，更多的了解他們的想法、需求后，配合“人性化”的物業(yè)服務(wù)及管 理，就能拉近與業(yè)主間的距離，增強物業(yè)管理公司、物業(yè)從業(yè)人員與廣大業(yè)主之間親和關(guān)系，也能獲得更多的尊重和認同。根據(jù)我司多年的管理經(jīng)驗，我司亦將在白云綠水實質(zhì)管理前配合貴司按工程進度，更詳盡的制定如下的籌備工作計劃： ? 編制物業(yè)管理月收支預(yù)算 ? 制定物業(yè)管理人員架構(gòu) ? 制 訂各項物業(yè)管理制度 ? 準(zhǔn)備各種物資裝備 ? 進行員工入職培訓(xùn) ? 制定各種物業(yè)管理方案等 物業(yè)管理各項支出所占比例 為讓貴我雙方就管理項目的各項成本支出更明確，現(xiàn)我司將物業(yè)管理日常支出構(gòu)成比例發(fā)下圖例出，供貴司參閱： 人員工資65%公共管理費23%行政辦公費用5%其它7% 準(zhǔn)備各種物資裝備 根據(jù)我司以往之管理經(jīng)驗，我司亦以會在物業(yè)進駐前準(zhǔn)備物業(yè)管理需要的各種物資裝備，以保障物業(yè)各項工作的順利開展。 ? 施工方對產(chǎn)品保工作不到位，如：已安裝的鋁制門窗產(chǎn)品保護、墻面大理石污跡滲入等。 智能系統(tǒng) 顧問 : 顧問基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進事宜： ? 人防 +技防的理念，強調(diào)社會化服務(wù) ? 閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng) ? 電子巡更系統(tǒng) ? 車庫管理系統(tǒng) ? 公用設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) ? 訪客樓宇對講系統(tǒng) ? 背景音響和應(yīng)急廣播系統(tǒng) ? 衛(wèi)生電視接收和有線電視系統(tǒng) ? 綜合布線系統(tǒng) ? 寬帶接入和上網(wǎng)方式等 ? 小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應(yīng)保證端口的預(yù)留量，應(yīng)從住戶人群的不同需求考慮各類接入線的預(yù)留口。 二、 ****的物業(yè)管理 ****目前已承接國內(nèi)多個全權(quán)管理內(nèi)銷高檔樓盤，尤其對居住類物業(yè)建造階段的前期介入、物業(yè)管理的籌備工作、管理收支的預(yù)算和結(jié)算、物業(yè)的驗收和移交、業(yè)戶二次裝修管理等業(yè)務(wù)、日常物業(yè)管理、客戶服務(wù)、會所管理等方面，均積累了很多成功的經(jīng)驗和教訓(xùn)，目前我司管理的經(jīng)驗在對金利達花園的物業(yè)管理中將得到更出色發(fā)揮。 f）服務(wù)程序 —— 規(guī)范 服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它看起來無關(guān)緊要，實際上卻是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。 a）服務(wù)態(tài)度 —— 熱情 物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為用戶熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當(dāng)。 項目名稱： ******大廈 開 發(fā) 商： 上海 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置： ****區(qū) ****路 2**1 號 項目特色： 近五萬平方米智能化大廈。 ****物業(yè)全方位體現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理理念，崇尚以人為本、生態(tài)平衡的管理服務(wù)本質(zhì)，追求“高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、大眾化收費、可持續(xù)發(fā)展”，維護社會、業(yè)主、企業(yè)三方利益。為后期的物業(yè)管理打下扎 實的基礎(chǔ)。包括：管理處辦公室 80M停車場辦公點 20 M安保隊辦公室 20 M維修班辦公室 20 M員工宿舍生活用房 60 M2，此外倉庫 24 M2 前 言 首先感謝荊州 ****房產(chǎn)開發(fā)公司對我公司的信任，我公司對本次合作機會非常重視，將全力以赴，力爭把握住這次機遇，希望能夠充分展示上海 ****物業(yè)管理發(fā)展有限公司在荊州的形象。 三、 若本策劃書未被貴公司采納，則我方將予以收 回。否則，我公司將保留因此對我方名譽及經(jīng)濟上可能造成損失的索賠權(quán)。經(jīng)測算，本項目的開辦費為 元，管理費為 元 /平方米〃月，此外另需要管理用房 224 平方米由開發(fā)商無償撥給。在物業(yè)進場前做好員工招聘和培訓(xùn)工作，建立一套完整的物業(yè)管理方案。并已通過英國皇 家 SGS 公司審核認證取得SIO9001〃 20xx 質(zhì)量管理認證。 項目名稱：南昌 *****園 發(fā) 展 商：上海 ****集團 ********置業(yè)有限公司 地 址：江西南昌市 ****新區(qū) ****路 項目特色： 二十多平方米高尚住宅，地處紅谷灘中心區(qū)域，與南昌市政府毗肩而居，榮居帝五將相之氣。 ****在按物業(yè)類別提供相應(yīng) 形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)中，均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。 e）服務(wù)方式 —— 靈活 物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處 地地為用戶著想，努力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式，切忌死板僵硬的管理，應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時間、服務(wù)范圍等方面給用戶提供方便。在“時間就是金錢，效率就是生命”的時間價值觀下，服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時間，而且能為用戶帶來利益， ****將努力提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡明工作程序，縮短辦事時間， 提高服務(wù)效率。 ? 外墻是否易于攀爬，租戶日后可能會因此為借口 安裝防盜鐵欄，從而有損物業(yè)外墻美觀等。巡視中也經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)：工地上未著安全帽人員較多；各類施工材料及配件堆放隨意；工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒有太多防護措施，如有高空附物很容易就會砸至生活區(qū)晾曬衣物或行走的工人。就是說，我們做任何事之前，都必須有仔細、精準(zhǔn)的計劃。 在“服務(wù)”中，我們亦會提高人與人間“溝通”效率。 在這些基礎(chǔ)工作襯托下，我們還可以通過小區(qū)公共區(qū)域的告示牌、宣傳欄等，張貼或發(fā)放一些科普知識的宣傳資料。 通過不斷的對員工的培訓(xùn)、對業(yè)主的宣傳、反復(fù)對安全防范的認知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護等，全面做好“群防群治”全員化安全管理工作。 客戶報修 禮貌召喚，認真記錄； 形式多樣 ，方便客戶； 晝夜值班，專人接待； 掛牌上崗，熱情服務(wù)； 準(zhǔn)確登記，及時處理。調(diào)查的結(jié)果在分析統(tǒng)計后，將直接被用于該物業(yè)的物業(yè)管理水平的提高。此外， ****還將免費提供物業(yè)管理軟件和郵件服務(wù)信箱軟件，以隨時保持與總部的聯(lián)系。 ****將結(jié)合《物業(yè)管理公約》，制定完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范。 D、拒絕驗收和移交的范圍 當(dāng)發(fā)生如下情況，為維護發(fā)展商和全體業(yè)主的利益，物業(yè)管理處有權(quán)拒絕驗收接管物業(yè)，直到施工或整改完畢后，才能正式驗收移交。 H、用戶單元內(nèi)的驗收和移交 住戶單元的驗收由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參與，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志。綠化驗收只集在中可見的外觀、造型和數(shù)量，對植物的根