【正文】 終處于完好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。 建設(shè)設(shè)計(jì)顧問(wèn) : 顧問(wèn)基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 使用及管理者方便，保持物 ? 已完成之單元應(yīng)與還在施工的區(qū)域隔離業(yè)形象 ? 圍墻和大門的設(shè)臵； ? 監(jiān)控中心及安保崗?fù)さ脑O(shè)計(jì)與施工； ? 單元戶型及實(shí)用功能； ? 建筑物外立面的控制； ? 公共環(huán)境裝飾和綠化的布臵； ? 各種標(biāo)志牌選用； ? 大堂接待臺(tái)的布臵； ? 物業(yè) 管理用房的設(shè)計(jì)和施工； ? 預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位臵的確定 開，并由施工他包單位做好該區(qū)域安全、消防、衛(wèi)生、產(chǎn)品保護(hù)等方面工作，以便更好等待竣工驗(yàn)收。同時(shí)還會(huì)積極的參與并承擔(dān)貴司可能參加的各種房展會(huì)上人的安全保衛(wèi)工作。社區(qū)的美麗、人（服務(wù)才與被服務(wù)者）的潛在素質(zhì)升華及管理的藝術(shù)一定要靠我們不斷的培養(yǎng)、完善，而這些正是蘊(yùn)涵在“服務(wù)”中。我司將嚴(yán)格按國(guó)家優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比要求，對(duì)小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備 進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，并對(duì)所有使用人群加以宣傳，以提高廣大從業(yè)人員及業(yè)主的共同愛(ài)護(hù)，使之生命力更長(zhǎng)久，我司之設(shè)施長(zhǎng)效管理更全面。由于物業(yè)管理處的骨干員工，均在 ****工作了一段時(shí)間，因此，在最快的時(shí)間內(nèi)建立物業(yè)管理處的員工，熟悉 ****和發(fā)展商的管理要求，可迅速開展物業(yè)管理工作，并達(dá)到較高的管理水平。 （ 10）物業(yè)管理籌備工作分類圖 1,確定管理人員架構(gòu)和完成人員培訓(xùn) 2,確定各項(xiàng)物業(yè)管理預(yù)算和物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算 3, 協(xié)助制定 管理公約 .負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理的各項(xiàng)制度 4,籌建物業(yè)管理處 , 正式開展各項(xiàng)物業(yè)管理工作 , 派出管理處經(jīng)理和工程主任 , 從其他項(xiàng)目調(diào)配各級(jí)骨干物業(yè)管理人員 . , 向社會(huì)公開招聘各空缺的物業(yè)管理崗位 , 完成新聘員工的入職培訓(xùn)和崗位培 訓(xùn) , 向物價(jià)管理部門申報(bào)批準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi) , 按開辦費(fèi)預(yù)算來(lái)采購(gòu)管理處所需要的各種設(shè)備和工具物品等 , 選擇保險(xiǎn)公司 , 辦理物業(yè)財(cái)產(chǎn)和第三者人身保險(xiǎn) , 通過(guò)招標(biāo)確定外判清潔公司 , 開展清潔開荒工作 . , 完成管理公約 , 用戶手冊(cè) , 住宅說(shuō)明書的編制和印刷 , 制定物業(yè)管理所必需的各種物業(yè)管理規(guī)章制度和規(guī)范 , 制定物業(yè)管理所需要的各種表格和單據(jù) , 根據(jù)需要交付印刷 , 制定物業(yè)管理的各種方案 , 為物業(yè)驗(yàn)收和移交做好準(zhǔn)備 , 確定和布置各物業(yè)管理用房 , 創(chuàng)造良好的辦公 條件 , 協(xié)助施工單位做好小區(qū)的安保工作 . , 參與設(shè)備調(diào)試和驗(yàn)收 ,熟悉物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備 . , 設(shè)立客戶服務(wù)中心 , 為迎接首批業(yè)主做好各種準(zhǔn)備工作 . 五、白云綠水小區(qū)物業(yè)日常管理 （ 1）物業(yè)驗(yàn)收移交 物業(yè)驗(yàn)收是指物業(yè)公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行安全、是否滿足使用功能和建筑設(shè)施外觀等為主要內(nèi)容進(jìn)行的驗(yàn)收，物業(yè)驗(yàn)收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業(yè)管理人員上崗為標(biāo)志。并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過(guò)。出入口門崗保安身著港式制服，以標(biāo)準(zhǔn)的手勢(shì)指揮進(jìn)出車輛、以規(guī)范的語(yǔ)言問(wèn)訊所有客、戶以 24 小時(shí)（輪換值日）不間斷的站崗姿勢(shì)迎接往來(lái)客戶。每年制定社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃，開展各種有益于身心健康的文化娛樂(lè)活動(dòng)包括：股票沙龍、戲曲票友會(huì)、珠寶鑒賞 會(huì)、剩余物資調(diào)劑會(huì)、播花輔導(dǎo)班、美容美發(fā)指導(dǎo)課、 署期舉辦兒童少年的書法繪畫輔導(dǎo)班等。 A、建立巡回檢查制度 建立設(shè)施設(shè)備例行巡回檢查制度的目 的是為了主動(dòng)掌握系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設(shè)備缺陷，消減事故隱患，確保設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。 3 維修合格率 100% 100% 分項(xiàng)檢查，一步一位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。 物業(yè)管理酬金金額： 管理者酬金的多少應(yīng)與管理質(zhì)量相互聯(lián)系，貫徹優(yōu)質(zhì)優(yōu) 價(jià)的原則。 根據(jù)白云綠水項(xiàng)目的實(shí)際情況，我公司設(shè)計(jì)了初步的管理方案。我們致力于向荊州的 物業(yè)管理企業(yè)的龍頭發(fā)展。 注 :按照國(guó)家規(guī)定記提的員工福利分別為 : 職工福利 14﹪ 。在前期介入中，物業(yè)管理費(fèi)收繳率低的情況下，出現(xiàn)虧損的部分由開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼。管理方只有從長(zhǎng)期計(jì)劃角度去落實(shí)各項(xiàng)工作，才能將物業(yè)當(dāng)作一種產(chǎn)業(yè)不落實(shí)預(yù)防性、增加物業(yè)附加值的措施，包括：想方設(shè)法節(jié)約能耗、制定科學(xué)的維護(hù)計(jì)劃、精心養(yǎng)護(hù)設(shè)施設(shè)備、努力培育小區(qū)自然生態(tài) 環(huán)境、持久有效的高標(biāo)準(zhǔn)管理和良好的服務(wù)、有交的成本控制和物資管理等。 f）背景及緊急廣播系統(tǒng) 利用背景音樂(lè)系統(tǒng)，物業(yè)管理處將在節(jié)假日或平時(shí)的清晨、中午及黃昏，播放旋律優(yōu)美的輕音樂(lè)，以提高小區(qū)的文化品味和調(diào)節(jié)住戶的生活情趣。 A、建立社區(qū)信息平臺(tái) ****將指導(dǎo)和協(xié)助物業(yè)管理建立英特網(wǎng)信息平臺(tái)，鼓勵(lì)小區(qū)業(yè)主自由參與，內(nèi)容包括：白云綠水小區(qū)最新動(dòng)態(tài)、業(yè)主之家、物業(yè)管理法律法規(guī)問(wèn)與答、物業(yè)服務(wù)指南、最新物業(yè)管理動(dòng)態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)、物管處人員介紹 、小區(qū)文化活動(dòng)公告、二次裝修介紹、家庭生活小常識(shí)和科普文化知識(shí)以及業(yè)主需求、報(bào)修、投訴的告之和業(yè)主之間 式聊天等等。 A、采用人防加技防的總體防范思路 根據(jù) ****人防加技防的總體思路，該項(xiàng)目的周界由紅外線報(bào)警系統(tǒng)加閉路電視系統(tǒng)保障，小區(qū)內(nèi)各道路及路口以及出入口有閉路電視系統(tǒng)監(jiān)控，可視對(duì)講門禁系統(tǒng)防范；同時(shí)用電子巡更系統(tǒng)監(jiān)督日常的人力巡視；小區(qū)的主、次出入口用人力和閉路電視系統(tǒng)共同管理。 H、用戶單元內(nèi)的驗(yàn)收和移交 住戶單元的驗(yàn)收由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參與，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志。 ****將結(jié)合《物業(yè)管理公約》，制定完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范。調(diào)查的結(jié)果在分析統(tǒng)計(jì)后，將直接被用于該物業(yè)的物業(yè)管理水平的提高。 通過(guò)不斷的對(duì)員工的培訓(xùn)、對(duì)業(yè)主的宣傳、反復(fù)對(duì)安全防范的認(rèn)知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護(hù)等，全面做好“群防群治”全員化安全管理工作。 在“服務(wù)”中，我們亦會(huì)提高人與人間“溝通”效率。巡視中也經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)：工地上未著安全帽人員較多；各類施工材料及配件堆放隨意；工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒(méi)有太多防護(hù)措施，如有高空附物很容易就會(huì)砸至生活區(qū)晾曬衣物或行走的工人。在“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”的時(shí)間價(jià)值觀下，服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時(shí)間，而且能為用戶帶來(lái)利益， ****將努力提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡(jiǎn)明工作程序，縮短辦事時(shí)間， 提高服務(wù)效率。 ****在按物業(yè)類別提供相應(yīng) 形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)中，均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。并已通過(guò)英國(guó)皇 家 SGS 公司審核認(rèn)證取得SIO9001〃 20xx 質(zhì)量管理認(rèn)證。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的開辦費(fèi)為 元，管理費(fèi)為 元 /平方米〃月，此外另需要管理用房 224 平方米由開發(fā)商無(wú)償撥給。 三、 若本策劃書未被貴公司采納，則我方將予以收 回。為后期的物業(yè)管理打下扎 實(shí)的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目名稱： ******大廈 開 發(fā) 商： 上海 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置： ****區(qū) ****路 2**1 號(hào) 項(xiàng)目特色： 近五萬(wàn)平方米智能化大廈。 f）服務(wù)程序 —— 規(guī)范 服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它看起來(lái)無(wú)關(guān)緊要，實(shí)際上卻是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。 智能系統(tǒng) 顧問(wèn) : 顧問(wèn)基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 人防 +技防的理念，強(qiáng)調(diào)社會(huì)化服務(wù) ? 閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng) ? 電子巡更系統(tǒng) ? 車庫(kù)管理系統(tǒng) ? 公用設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) ? 訪客樓宇對(duì)講系統(tǒng) ? 背景音響和應(yīng)急廣播系統(tǒng) ? 衛(wèi)生電視接收和有線電視系統(tǒng) ? 綜合布線系統(tǒng) ? 寬帶接入和上網(wǎng)方式等 ? 小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應(yīng)保證端口的預(yù)留量，應(yīng)從住戶人群的不同需求考慮各類接入線的預(yù)留口。根據(jù)我司多年的管理經(jīng)驗(yàn)，我司亦將在白云綠水實(shí)質(zhì)管理前配合貴司按工程進(jìn)度，更詳盡的制定如下的籌備工作計(jì)劃： ? 編制物業(yè)管理月收支預(yù)算 ? 制定物業(yè)管理人員架構(gòu) ? 制 訂各項(xiàng)物業(yè)管理制度 ? 準(zhǔn)備各種物資裝備 ? 進(jìn)行員工入職培訓(xùn) ? 制定各種物業(yè)管理方案等 物業(yè)管理各項(xiàng)支出所占比例 為讓貴我雙方就管理項(xiàng)目的各項(xiàng)成本支出更明確，現(xiàn)我司將物業(yè)管理日常支出構(gòu)成比例發(fā)下圖例出，供貴司參閱： 人員工資65%公共管理費(fèi)23%行政辦公費(fèi)用5%其它7% 準(zhǔn)備各種物資裝備 根據(jù)我司以往之管理經(jīng)驗(yàn)，我司亦以會(huì)在物業(yè)進(jìn)駐前準(zhǔn)備物業(yè)管理需要的各種物資裝備，以保障物業(yè)各項(xiàng)工作的順利開展。如：物業(yè)管理小知欄目；家庭醫(yī)療衛(wèi)生常識(shí)；每日一道菜的燒法；安全防 盜知識(shí)；活動(dòng)通告等內(nèi)容，使廣大業(yè)主每日進(jìn)出小區(qū)和樓道時(shí)都能看到這些小知識(shí)、小常識(shí)，給他們的生活帶去一點(diǎn)幫助，也能使業(yè)主看到物業(yè)公司處處在關(guān)心著他們。 服務(wù)規(guī)范 上門服務(wù)，佩帶工卡； 預(yù)約時(shí)間，必須遵守； 修理完畢，清掃現(xiàn)場(chǎng)； 用戶驗(yàn)收，及時(shí)回訪； 明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)合理。 （ 5）參與設(shè)備調(diào)試和驗(yàn)收 ****在獲得發(fā)展商正式物業(yè)管理委任后，將首先派遣的豐富經(jīng)驗(yàn)的工程主 管和工程人員，參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試驗(yàn)收，熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設(shè)備配臵，檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程，協(xié)助督促施工單位整改。拒絕驗(yàn)收的范圍包括：工地和已交付物業(yè)不能有效隔離、機(jī)房不能獨(dú)立封閉、有重大施工缺陷、有影響業(yè)戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設(shè)備。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《綠化驗(yàn)收表》（表式將根據(jù)花木情況制定）。 A、 清潔標(biāo)準(zhǔn) ****根據(jù)白云綠水小區(qū)的情況，健全各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施，建立小區(qū)的垃圾上門收集制度，做到垃圾日產(chǎn)日清，定期清洗各種水箱和水池；公共區(qū)域不見(jiàn)積水、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)雜物、沒(méi)有亂倒的垃圾；區(qū)域內(nèi)的道路、停車場(chǎng)（庫(kù)）、上道和建筑物內(nèi)外保持干凈，小區(qū)的綠地中沒(méi)有垃圾和殘枝。 b）樓宇多方對(duì)講門禁系統(tǒng) 考慮到該項(xiàng)目規(guī)模不大，小區(qū)總出入口將對(duì)所有進(jìn)出小區(qū)但非居住此項(xiàng)目的人員進(jìn)行檢查和控制，樓宇多方對(duì)講門禁系統(tǒng)通過(guò)門衛(wèi)保安與室內(nèi)業(yè)主及室外訪客的對(duì)話將主要起到控制人員進(jìn)入和樓棟門禁之作用，保安人員白天對(duì)外來(lái)人員進(jìn)入物業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)乜刂坪偷怯?，保安人員對(duì)可疑人員和衣著不整或大宗物品進(jìn)出進(jìn)行詢問(wèn)盤查；對(duì)夜間要求進(jìn)入小區(qū)的陌生人員，需經(jīng)與業(yè)主通話后，方準(zhǔn)入內(nèi)。公司總部工程人員，將定期進(jìn)行檢查和監(jiān)督，及時(shí) 發(fā)現(xiàn)維護(hù)保養(yǎng)不到位或不完善之外，及時(shí)指正。 8 雨水井、污水井完好率 100% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。在參閱本投標(biāo)書后，懇請(qǐng)發(fā)展商能委任 ****作為白云綠水項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)者。為開發(fā)商鑄就品牌增添力量；為廣大業(yè)主保障物業(yè)的使用正常，使房屋得到保值、增值，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，進(jìn)而輻射到周圍片區(qū)。開發(fā)商需要無(wú)償撥管理用房 224 平方米并裝修完好給予使用。 四 、 預(yù)算方案 一、前期開辦費(fèi)用 本著節(jié)約使用、據(jù)需添臵的原則，對(duì)白云綠水項(xiàng)目物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算，前期的物資管理設(shè)備購(gòu)買人員開支等開辦費(fèi)用為 元。 10 路燈完好率 85% 99% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以胡保路燈無(wú)損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、養(yǎng)護(hù) 11 小區(qū)治安發(fā)生率 1%以下 1%以下 保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，每周訓(xùn)練 1次，每次 2 小時(shí)，落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行 24 小時(shí)巡視制度，以確保小區(qū)的安全。一般設(shè)備應(yīng)急維修程序： 程序 工 作 備注 獲知故障 接到報(bào)告、巡視中發(fā)現(xiàn)、操作失誤、儀器和儀表反映或報(bào)警 做好記錄 趕赴現(xiàn)場(chǎng) 當(dāng)班人員迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，判斷故障類型和嚴(yán)重程度， 向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告 屬質(zhì)保和外判維保范圍，通知承判商 應(yīng)急處理 采取有效措施，減少損失；切換備用設(shè)備或采取臨時(shí)措施，恢復(fù)使用功能；懸掛警示標(biāo)志或告示，通知客戶 拍照取證，以便向保險(xiǎn)公司索陪 維修更換 查清原因，進(jìn)行維修，無(wú)法維修的設(shè)備或零件，進(jìn)行更換 盡量減少對(duì)客戶的影響 恢復(fù)使用 維修完畢，通知相關(guān)的客戶，向客戶說(shuō)明原因，向客戶致欠 影響客戶，應(yīng)盡力予以解決 記錄報(bào)告 撰寫特別事件報(bào)告，詳細(xì)記錄時(shí)間、地點(diǎn)、事故、原因、損失金額、客戶投述情況等 必要時(shí)向保險(xiǎn)公司索賠 E、日常報(bào)修維修程序 ****將進(jìn)一步完善客戶日常報(bào)修及維修程序，妥善協(xié)助和處理施工中遺留的質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)完成維修工作，解決客戶的煩惱，方便客戶的生活。 d）閉路監(jiān)控電視系統(tǒng) 本小區(qū)的所有出入口、主要道路等重要場(chǎng)合均布有閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)，出現(xiàn)異常情況，監(jiān)控中心會(huì)通知就近的安保盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理和解決。 ****將有計(jì)劃地定期進(jìn)行上述的滅蟲工作，定期對(duì)垃圾箱（筒）周圍進(jìn)行清潔和消毒。 J、關(guān)于物業(yè)設(shè)施的質(zhì)保期 質(zhì)保斯是施工承包商和供應(yīng)商對(duì)其施工和產(chǎn)品的質(zhì)量進(jìn)行一定時(shí)間免費(fèi)維