【正文】 部門人員講授/自學(xué)治安管理制度及措施2秩序維護(hù)部經(jīng)理秩序維護(hù)員講授消防管理制度及消防常識(shí)2秩序維護(hù)部經(jīng)理秩序維護(hù)員講授/自學(xué)突發(fā)事件處理4秩序維護(hù)部經(jīng)理全體員工講授其他紀(jì)律要求1秩序維護(hù)部經(jīng)理全體員工講授員工禮儀規(guī)范及客戶關(guān)系2公司管理部全體員工講授行政人事運(yùn)作流程1公司管理部管理人員講授財(cái)務(wù)運(yùn)作流程1財(cái)務(wù)部經(jīng)理財(cái)務(wù)人員講授接管后員工培訓(xùn)計(jì)劃課程內(nèi)容課時(shí)主將人受訓(xùn)人方式物業(yè)現(xiàn)狀熟悉8管理處經(jīng)理全體員工實(shí)地考察設(shè)備操作規(guī)程、機(jī)房管理制度16工程部經(jīng)理技術(shù)員講授/操作檔案管理規(guī)范及制度2公司管理部管理人員講授業(yè)戶手冊(cè)2管理處經(jīng)理管理人員講授/自學(xué)內(nèi)部管理制度2管理處經(jīng)理管理人員講授相關(guān)法律與法規(guī)2管理處經(jīng)理管理人員講授/自學(xué)服務(wù)語言行為規(guī)范2公司人事部全體員工講授客戶保修處理流程1工程部經(jīng)理全體員工講授崗位職責(zé)、知識(shí)及注意事項(xiàng)4部門經(jīng)理全體員工講授/自學(xué)急救學(xué)常識(shí)1保安部經(jīng)理保安員講授/模擬隊(duì)列及步操2保安部經(jīng)理保安員實(shí)踐消防演練4公司安全員全體員工模擬公共區(qū)域保潔作業(yè)規(guī)范4保潔主管保潔員模擬/實(shí)踐崗位證書待定外培單位相關(guān)人員外培各專項(xiàng)業(yè)務(wù)待定部門經(jīng)理相關(guān)人員研討/競賽管理能力及素質(zhì)培訓(xùn)待定公司人事部管理人員外培參觀其他物業(yè)管理項(xiàng)目待定經(jīng)理相關(guān)人員參觀 人員管理管理原則管理處以政府的有關(guān)法律法規(guī)、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度、ISO9001質(zhì)量管理體系、員工手冊(cè)、企業(yè)CI手冊(cè)作為員工行為考核的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)部門工作的目標(biāo)責(zé)任考核和對(duì)員工業(yè)績的量化考核，均納入ISO9001質(zhì)量體系范疇，嚴(yán)格按照有關(guān)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書運(yùn)作，要求有檢查、有記錄、有結(jié)果、有存檔。責(zé)任者每月總結(jié)工作完成情況，制定本月工作計(jì)劃。管理處將在每年年初根據(jù)員工隊(duì)伍的現(xiàn)狀和管理工作的實(shí)際需要，頒布年度員工培訓(xùn)計(jì)劃，確定培訓(xùn)對(duì)象、培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)方式、培訓(xùn)時(shí)間、培訓(xùn)目的和培訓(xùn)負(fù)責(zé)人，并逐項(xiàng)落實(shí)培訓(xùn)計(jì)劃，視情況加以微調(diào)，并于月度管理報(bào)告中反映員工培訓(xùn)工作的實(shí)施情況。相關(guān)證書： 人員培訓(xùn)高素質(zhì)人才是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件，XX物業(yè)雄厚的技術(shù)資源和豐富的人才資源使管理處在人員配置上游刃有余。 自行車房（棚）操作每天清掃車棚地面，無垃圾、灰塵，濕布擦抹車庫門及窗網(wǎng)，車輛排放整齊。每天工作的保潔人員須填寫在樓層的保潔日程表并簽名。（9） 目視電梯轎廂地面無砂粒、無雜物、無灰塵。 巡視（1） 巡邏要求a. 秩序維護(hù)員在巡邏時(shí)應(yīng)按多看、多聽、多嗅的要求，嚴(yán)防死角，確保完成巡查工作質(zhì)量；b. 按巡邏要求做好《秩序維護(hù)員巡邏記錄》巡邏記錄，并及時(shí)將異常現(xiàn)象處置情況反映給相關(guān)部門或人員；（2） 巡邏頻次每班不少于8次對(duì)整個(gè)轄區(qū)(包括樓層)實(shí)施巡查；（3） 巡邏內(nèi)容a. 檢查治安、防火、防盜、水浸等情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，并及時(shí)通知有關(guān)人員；b. 檢查消防設(shè)備、設(shè)施是否完好(按檢查表內(nèi)容逐項(xiàng)檢查)；c. 巡視轄區(qū)物業(yè)設(shè)施是否完好，如有損壞應(yīng)做好記錄，并報(bào)管理處；d. 在轄區(qū)內(nèi)巡查時(shí)，發(fā)現(xiàn)有可疑人員應(yīng)作相應(yīng)的盤問、驗(yàn)證，必要時(shí)檢查其所帶物品；e. 詳細(xì)記錄巡查情況及發(fā)生問題的時(shí)間和確切位置；f. 檢查本班隊(duì)員隊(duì)伍執(zhí)行情況；g. 巡視水景沿岸的安全情況。安全保障服務(wù)中心主管中專、高中以上學(xué)歷，具有二年以上的專業(yè)工作經(jīng)歷，擁有相應(yīng)的上崗資格證書，具有一定的組織、協(xié)調(diào)和指揮能力，經(jīng)公司組織的相關(guān)專業(yè)崗位培訓(xùn)、骨干培訓(xùn)，成績優(yōu)良，取得上崗證，體貌端正，身高170左右。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、住處的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。我們擬對(duì)小區(qū)內(nèi)所有物業(yè)管理與服務(wù)的項(xiàng)目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件都建立相應(yīng)的管理檔案。維修服務(wù)中心——負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施及場(chǎng)所的維修和定期保養(yǎng)；——負(fù)責(zé)公共設(shè)備（消防設(shè)備除外）的運(yùn)行管理、維修和養(yǎng)護(hù)保養(yǎng)；——負(fù)責(zé)房屋本體的維修和定期保養(yǎng)；——負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)末端設(shè)備設(shè)施的維修和定期保養(yǎng)。做好交接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。 實(shí)施培訓(xùn)工作。協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。推行ISO國際質(zhì)量體系?；A(chǔ)工作驗(yàn)收工作基本內(nèi)容見前期物業(yè)管理工作設(shè)想。通過現(xiàn)場(chǎng)模擬，驗(yàn)證管理方案及各工種要求是否適宜，如否，則作適當(dāng)修正。明確交流的方式以及問題糾正的措施和驗(yàn)證方法。我們將嚴(yán)格遵守有關(guān)交通法規(guī)及規(guī)定，并根據(jù)小區(qū)的實(shí)際狀況，加強(qiáng)與交警部門的聯(lián)系，制定相應(yīng)制度和規(guī)定并嚴(yán)格執(zhí)行，以維持車輛進(jìn)出及停放的秩序。智能化設(shè)施提高了小區(qū)的安全性，改變了傳統(tǒng)的工作方式，與此同時(shí)，也給物業(yè)管理帶來了質(zhì)的變化，他要求物業(yè)公司在管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式上都要現(xiàn)代化。根據(jù)《投標(biāo)邀請(qǐng)函》要求提供的資料，我們已提供下列資料：1. 我們將提供《工商營業(yè)執(zhí)照》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書》等資料復(fù)印件。目前擁有粼江豪庭、城投紫晶城和尚城我們有理由相信，經(jīng)過我們的管理和服務(wù)，以及全體業(yè)主的配合，小區(qū)的秩序維護(hù)正常有序，生活環(huán)境能得到安全保障。 管理服務(wù)定位服務(wù)定位我們多努力，讓您更滿意。制定各崗位階段性工作目標(biāo)，同時(shí)制定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)保證措施。確定物業(yè)接管驗(yàn)收的方法、時(shí)間以及三方參與驗(yàn)收人員名單，明確各自崗位要求及職責(zé)。物業(yè)管理收費(fèi)批準(zhǔn)文件。檢驗(yàn)各工種操作要求及各項(xiàng)制度的適宜性，必要時(shí)作適當(dāng)修改。開發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙： 每幢樓層標(biāo)準(zhǔn)平面圖、底層、頂層平面圖。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。對(duì)小區(qū)的配套部分，包括客戶的進(jìn)出通道和道閘等設(shè)置提出建議。監(jiān)督機(jī)制和自我約束機(jī)制業(yè)主上海XX物業(yè)有限公司行業(yè)行政主管部門萬博花園物業(yè)管理處規(guī)章制度內(nèi)部員工約束監(jiān)督目標(biāo)責(zé)任人分解機(jī)制總目標(biāo)部門目標(biāo)班組目標(biāo)個(gè)人目標(biāo)保證措施保證措施保證措施保證措施管理處 部門 班組長 管理員作為小區(qū)物業(yè)管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，管理處有一個(gè)總目標(biāo)，各部門、班組，直至各人都有各自的分目標(biāo)，要使其明確目標(biāo)，在日常工作中用目標(biāo)自我約束，并通過目標(biāo)考核標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲辦法，起到激勵(lì)和懲罰作用，促進(jìn)各項(xiàng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。各類檔案內(nèi)容涵蓋如下：物業(yè)驗(yàn)收檔案——物業(yè)土建、設(shè)備安裝竣工資料（圖紙、設(shè)備資料）——物業(yè)設(shè)施設(shè)備的質(zhì)檢、消防、勞動(dòng)、公安及音像等管理部門驗(yàn)收合格文件——物業(yè)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)合同——物業(yè)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收記錄——物業(yè)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備移交記錄——單元驗(yàn)收及移交記錄業(yè)戶資料——使用入住情況記錄——業(yè)戶情況登記（包括單位名稱、聯(lián)系人、建筑面積、交接記錄等）管理文件匯編——管理合同、管理公約、服務(wù)指南等——物業(yè)各類管理規(guī)章制度——各項(xiàng)管理外包合同——合格供應(yīng)商名錄供應(yīng)合同設(shè)施設(shè)備檢測(cè)檔案——供電部門對(duì)變配電間定期進(jìn)行電氣測(cè)試的報(bào)告記錄——質(zhì)檢部門出具的電梯合格證書及年檢報(bào)告——生活水箱定期清洗消毒記錄（包括衛(wèi)生部門水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告、清洗人員體檢證明）——避雷系統(tǒng)定期檢測(cè)報(bào)告——定期沉降檢測(cè)報(bào)告——消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備定期檢測(cè)記錄、消防泵及管道定期試機(jī)記錄、煙感溫感探頭測(cè)試記錄——其它設(shè)施設(shè)備檢測(cè)記錄資料設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)檔案——設(shè)備設(shè)施一覽表——設(shè)備臺(tái)帳——設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃房屋本體維修保養(yǎng)檔案——房屋本體日常維修保養(yǎng)制度及程序——房屋本體大修計(jì)劃及實(shí)施記錄——房屋本體日常巡檢記錄管理運(yùn)作類檔案——會(huì)務(wù)服務(wù)值班記錄——保安值班記錄——保潔檢查記錄——工程值班與巡檢記錄——質(zhì)量管理監(jiān)督記錄——管理工作計(jì)劃與報(bào)告——工程設(shè)備管理計(jì)劃與報(bào)告——管理處與各方往來函文——客戶保修與投訴處理記錄——承包商維修或保養(yǎng)工作情況記錄檔案管理流程靜態(tài)文件資料小區(qū)資料驗(yàn)收資料接管資料管理文本規(guī)章制度……動(dòng)態(tài)文件資料合 同報(bào) 告記錄表格會(huì)議記錄往來函文……整理分類編號(hào)登記進(jìn)檔入柜保管使用定期備份建立目錄輸入電腦定期處理過期、作廢文件資料文件資料收集檔案管理規(guī)定整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的檔案資料由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督保管，各級(jí)管理人員按照分工負(fù)責(zé)匯集整理，由小區(qū)管理處文員負(fù)責(zé)文件存檔工作。（2）檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定。綠化養(yǎng)護(hù)人員初中以上學(xué)歷，具有三年以上的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，長期從事綠化養(yǎng)護(hù)工作的人員，招聘時(shí)年齡可適當(dāng)放寬，能吃苦耐勞、服從組織安排，身體健康、熱愛綠化養(yǎng)護(hù)工作，具有較強(qiáng)的責(zé)任心和事業(yè)心。（2） 檢查清潔工是否每日清潔垃圾桶，桶周邊是否清潔。（2） 地下車庫護(hù)欄、照明干凈，無污痕。區(qū)域內(nèi)的露天下水道、陰溝須暢通無阻塞、無雜物，消防龍頭、陰井蓋干凈、無明顯積土。不銹鋼：用專用的不銹油擦抹、油不宜抹太多，防止沾污他人衣物，再使用干凈的干毛巾擦拭，防止沙粒劃傷不銹鋼表面。包括管理、服務(wù)社區(qū)的基本情況和基本要求，以及特別主要的事項(xiàng)。全體員工均采用聘用合同制，做到干部能上能下，職工能進(jìn)能出，競爭上崗、優(yōu)勝劣汰。員工形象管理處導(dǎo)入CI形象設(shè)計(jì)，在貫徹過程中進(jìn)一步培養(yǎng)、提升員工的服務(wù)意識(shí)，調(diào)動(dòng)員工的積極性，培養(yǎng)自豪感和凝聚力。責(zé)任者有圓滿完成責(zé)任書規(guī)定任務(wù)的責(zé)任，也有所轄人員的公職獎(jiǎng)金決定權(quán)與人員調(diào)整權(quán)。培訓(xùn)的實(shí)施辦法員工培訓(xùn)工作是一個(gè)完整培訓(xùn)過程的不斷往復(fù)與循環(huán)，完整的培訓(xùn)過程包含培訓(xùn)計(jì)劃的制定、實(shí)施與效果檢查三個(gè)階段。相關(guān)證書：（2） 維修主管xxx 男 1961年1月出生 大專文化程度1994年3月開始 xxx 制冷設(shè)備管理員1998年8月 獲制冷維修技師證書，同年被吸納為上海市技師協(xié)會(huì)會(huì)員 2001年7月至今 上海XX物業(yè)有限公司 市場(chǎng)開拓部副經(jīng)理 兼項(xiàng)目xxxx、yyyy、zzz工程主管xxx主管該同志具有一定的技術(shù)特長，除了制冷專業(yè)外，近幾年還自學(xué)水、電專業(yè)，分別獲得相關(guān)上崗資格證書，他刻苦專研，比較擅長智能化設(shè)備、門禁系統(tǒng)、泵房等方面的維修和保養(yǎng)，具有一定的管理能力，多次獲區(qū)建委、集團(tuán)和企業(yè)的“先進(jìn)工作者”稱號(hào)。發(fā)現(xiàn)機(jī)動(dòng)車輛漏油，應(yīng)立即通知車主并及時(shí)處理油污。擦各樓層扶手、窗、消防栓、轎廂、標(biāo)識(shí)，樓宇內(nèi)有垃圾桶的除保持干凈外，須月清洗一次垃圾桶，及時(shí)處理電梯轎廂和垃圾桶（房）留下的異味。（8） 防火門表面無污跡、灰塵、各類玻璃窗的鋁合金框玻璃目視干凈、無灰塵、無水珠。e. 郵件發(fā)放f. 郵局投送到的報(bào)刊、雜志等郵件由投遞員統(tǒng)一分發(fā)至各使用人信箱(門崗收受的報(bào)刊、雜志等郵件由班長統(tǒng)一分發(fā)并做好相應(yīng)記錄)；g. 快件、特快專遞、郵件通知單等需給郵局辦理簽收的郵件，在認(rèn)真做好《郵件收發(fā)登記表》后及時(shí)交領(lǐng)班送收件人并讓其做好簽收；h. 對(duì)地址不明或無收件人的郵件，經(jīng)核對(duì)無誤后及時(shí)退回郵局；i. 對(duì)收受的郵件進(jìn)行收郵時(shí)間和損壞已否鑒定，如有疑問，請(qǐng)郵遞員簽字認(rèn)可以便追溯；j. 嚴(yán)禁私自撕拆郵件、撕揭郵票等違法行為。維修服務(wù)中心人員高中以上學(xué)歷，持有特種行業(yè)操作證，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有一定的口頭表達(dá)能力,有專業(yè)執(zhí)業(yè)證書。資料分類整理收集后的所有信息，統(tǒng)一由檔案室集中整理。在信息的收取時(shí)廣開信息渠道，存儲(chǔ)時(shí)做到內(nèi)容全面、豐富，收集時(shí)盡可能地完整。安全保障服務(wù)中心——負(fù)責(zé)對(duì)XX小區(qū)實(shí)行封閉式管理；——負(fù)責(zé)24小時(shí)值班及巡邏；——負(fù)責(zé)監(jiān)控中心24小時(shí)值班；——確保消防系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時(shí)起用；——負(fù)責(zé)開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的教育，建立義務(wù)消防隊(duì)；——負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車進(jìn)行管理和疏導(dǎo)；——負(fù)責(zé)地面、地下停車場(chǎng)疏導(dǎo)和出入口管理。按XX小區(qū)要求實(shí)施。 管理服務(wù)中心人員招聘工作計(jì)劃。明確工作要求及職責(zé)。加大各類違章糾正力度，力保前期無違章。接納前期業(yè)主入住?；A(chǔ)工作根據(jù)擬定的管理方案，對(duì)各工種人員進(jìn)行入崗模擬，考察、測(cè)評(píng)其適應(yīng)性。需開發(fā)商配合的主要工作提供物業(yè)相關(guān)圖紙，為物業(yè)管理的早期介入工作提供方便；督促承建商，要求其保存所購房屋設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料，以便日后順利移交；協(xié)調(diào)承建、物業(yè)雙方，確定參與工程例會(huì)的日期。XX小區(qū)914余戶業(yè)主，650多個(gè)泊車位，隨著人們生活水平的逐步提高，車位少，車輛進(jìn)出頻繁，因此交通安全、車輛的管理將是管理服務(wù)工作的一個(gè)重要方面。兩個(gè)重點(diǎn)重點(diǎn)之一：智能化設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)與開發(fā)。4. 我們將嚴(yán)格審核全部招標(biāo)文件，包括招標(biāo)文件的解釋材料和附件、招標(biāo)文件的修改（如果有），并按照招標(biāo)文件的規(guī)定，嚴(yán)格遵守政府相關(guān)的法律法規(guī)，承擔(dān)完成管理合同規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)。藍(lán)郡、中超尚城柳岸，陽光現(xiàn)代城，悠然居。三項(xiàng)承諾合同期內(nèi)使XX小區(qū)獲得“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號(hào)。XX物業(yè)將以扎實(shí)的工作作風(fēng)，專業(yè)的技術(shù)實(shí)力，視業(yè)主為親人的服務(wù)態(tài)度，為XX小區(qū)廣大業(yè)主提供超值的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。了解熟悉”XX小區(qū)”管理要求，針對(duì)性地進(jìn)行專業(yè)技能考試，以保證滿足”XX小區(qū)”管理要求所需的技術(shù)支撐。需