【正文】 選擇涉外物業(yè)鹿特丹花園作為模擬訓(xùn)練基地，對(duì)各工種人員進(jìn)行適應(yīng)性模擬訓(xùn)練，確定組成人員（差額）。制定各崗位階段性工作目標(biāo)，同時(shí)制定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)保證措施。培訓(xùn)實(shí)施集中學(xué)習(xí)ISO國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及公司貫標(biāo)文件。（2） 培訓(xùn)模擬階段中心工作抽調(diào)各工種人員進(jìn)行培訓(xùn)，通過(guò)考核進(jìn)行篩選，組建管理服務(wù)中心管理班子，適時(shí)進(jìn)行模擬操作。需開發(fā)商配合的主要工作提供物業(yè)相關(guān)圖紙，為物業(yè)管理的早期介入工作提供方便；督促承建商，要求其保存所購(gòu)房屋設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料，以便日后順利移交；協(xié)調(diào)承建、物業(yè)雙方，確定參與工程例會(huì)的日期。 具體時(shí)段和任務(wù)前期熟悉、培訓(xùn)模擬（1） 前期熟悉階段中心工作公司領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)”XX小區(qū)”的基本情況作全面了解，研究物業(yè)本體（包括各類設(shè)備、實(shí)施）、研究開發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構(gòu)成情況。管理定位物業(yè)管理的特性——管理職能的社會(huì)化——管理組織的專業(yè)化——管理形式的規(guī)范化——管理過(guò)程的商業(yè)化——管理關(guān)系的契約化——管理理念的人性化第二章 本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)方案前期介入工作物業(yè)管理工作是一項(xiàng)人為因素較大的社會(huì)性服務(wù)工作，它除了應(yīng)具有滿腔熱情的工作態(tài)度以外，還必須具有科學(xué)的工作方法，尤其是對(duì)一個(gè)新建小區(qū)的接管顯得更為重要。文化定位核心理念：上善若水公司的目的在于通過(guò)持續(xù)提高自身管理素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，不斷持續(xù)超越廣大業(yè)戶日益增長(zhǎng)的對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求和期望，以似水善意打動(dòng)業(yè)戶，以似水柔情善待業(yè)戶，以似水純真贏得業(yè)戶，真正做到100%以業(yè)戶為中心。一流服務(wù)，領(lǐng)先水平做到“客有所呼，我有所應(yīng)，客有所需，我有所為”，以人性化、個(gè)性化、情感化、理性化服務(wù)，體現(xiàn)“親人式”服務(wù)的效果。 管理服務(wù)定位服務(wù)定位我們多努力，讓您更滿意。措施之六：超前性、創(chuàng)造性、全方位的實(shí)行星級(jí)服務(wù)。措施之五：發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，對(duì)XX物業(yè)的人力資源進(jìn)行優(yōu)化配置，實(shí)施對(duì)小區(qū)的專業(yè)化管理。XX小區(qū)914余戶業(yè)主，650多個(gè)泊車位，隨著人們生活水平的逐步提高，車位少，車輛進(jìn)出頻繁，因此交通安全、車輛的管理將是管理服務(wù)工作的一個(gè)重要方面。我們擬定了視覺(jué)手冊(cè)、環(huán)境手冊(cè)、制定了全面的環(huán)境管理方案，我們深信，經(jīng)過(guò)我們的努力和科學(xué)管理，加上XX小區(qū)本身?yè)碛械木吧h(huán)境，XX小區(qū)一定能成為綠色環(huán)保、人見(jiàn)人愛(ài)的現(xiàn)代化康居小區(qū)。措施之二：安全管理上引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，“三防”結(jié)合確保萬(wàn)無(wú)一失措施之三：精心養(yǎng)護(hù)園林綠化，加強(qiáng)環(huán)境文化建設(shè)，創(chuàng)建綠色花園。我們成立了智能化技術(shù)攻關(guān)小組，多方培訓(xùn)并吸納專業(yè)人才，在充分研究智能化系統(tǒng)的基礎(chǔ)上制定了運(yùn)行方案和維護(hù)方案。（無(wú)硬件缺陷前提下）確保用戶滿意率高于95%。我們有理由相信，經(jīng)過(guò)我們的管理和服務(wù)，以及全體業(yè)主的配合，小區(qū)的秩序維護(hù)正常有序，生活環(huán)境能得到安全保障。重點(diǎn)之二：確保因管理原因造成的安全事件發(fā)生率為零。智能化設(shè)施要求高、操作嚴(yán)、范圍廣，涉及到管理、保衛(wèi)、通信等方方面面。兩個(gè)重點(diǎn)重點(diǎn)之一：智能化設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)與開發(fā)。我們采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。一種模式XX小區(qū)依水而居，鬧中取靜，學(xué)校等配套完善，交通便利，是“近繁華而絕喧囂，擁清幽而享便利”的絕版高尚社區(qū)，我們認(rèn)為其管理模式應(yīng)該是“品牌服務(wù)，星級(jí)管理”。具有水電氣、電梯等設(shè)備維護(hù)、維修的專業(yè)技師，能夠完全滿足現(xiàn)代化住宅小區(qū)的管理需要，為企業(yè)的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，為提供高品質(zhì)的服務(wù)積蓄了力量。六處高檔次物業(yè)小區(qū)的管理權(quán)，總管理面積達(dá)40余萬(wàn)平方米，從業(yè)員工八十多人。目前擁有粼江豪庭、城投紫晶城和尚城并隨函提供補(bǔ)充資料名稱：公司名稱： 傳真號(hào)碼：公司地址： 被授權(quán)人簽字、蓋章：郵政編碼： 法人單位公章：電話號(hào)碼： 申請(qǐng)日期：物業(yè)公司簡(jiǎn)介一、企業(yè)概況某物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于2008年，是從事物業(yè)管理服務(wù)的具有獨(dú)立法人資格的三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)。2. 我們將提供我司企業(yè)性質(zhì)、注冊(cè)地址、通訊地址、法人代表姓名、已管理物業(yè)情況、公司主要人員情況等基本情況（如：類似物業(yè)服務(wù)樓盤、相關(guān)業(yè)績(jī)和榮譽(yù)證書）。4. 我們將嚴(yán)格審核全部招標(biāo)文件，包括招標(biāo)文件的解釋材料和附件、招標(biāo)文件的修改（如果有），并按照招標(biāo)文件的規(guī)定，嚴(yán)格遵守政府相關(guān)的法律法規(guī)，承擔(dān)完成管理合同規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)。2. 我們將按照投標(biāo)邀請(qǐng)函的規(guī)定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，并嚴(yán)格遵守政府相關(guān)的法律法規(guī)。小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)書目 錄“XX小區(qū)”物業(yè)管理服務(wù)策劃批準(zhǔn)書 1投標(biāo)公函 2授權(quán)委托書 3第一章 公司簡(jiǎn)介 4第二章 物業(yè)管理整體設(shè)想 28 管理服務(wù)的模式、目標(biāo)策劃 29 管理服務(wù)定位 30第三章 前期介入方案 32 前期介入工作 33 具體時(shí)段和任務(wù) 33第四章 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度 41 管理方式 42 管理規(guī)章制度 48 小區(qū)檔案資料的建立與管理 51第五章 人員配備 崗位要求 作業(yè)指導(dǎo) 培訓(xùn)和管理 59 人員配備、崗位要求、作業(yè)指導(dǎo)、培訓(xùn)和管理 60 擬定管理服務(wù)人員簡(jiǎn)介、崗位職責(zé)、作業(yè)指導(dǎo) 76 人員培訓(xùn) 81 人員管理 86 考核辦法 87第六章 物業(yè)服務(wù)用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置 89第七章 費(fèi)用測(cè)算 93第八章 物業(yè)服務(wù)的分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾 102 管理指標(biāo)承諾 103 各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾與具體措施 103 物業(yè)服務(wù)的要求 105第九章 物業(yè)的秩序維護(hù)、保潔、綠化、維修養(yǎng)護(hù)管理實(shí)施方案 111 秩序維護(hù)管理 112 環(huán)境保潔與服務(wù) 120 綠化管理與服務(wù) 130 房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理 136 房屋本體和公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù) 140第十章 物業(yè)管理和服務(wù)的應(yīng)急措施 149第十一章 豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主互相溝通的具體措施 159第十二章 施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)事項(xiàng)的應(yīng)對(duì)預(yù)案 163第十三章 業(yè)主臨時(shí)公約 167第十四章 前期物業(yè)管理服務(wù)合同 172第十五章 結(jié) 束 語(yǔ) 181.投標(biāo)公函致：XX置業(yè)有限公司XX小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)邀請(qǐng)函現(xiàn)已收悉，現(xiàn)正式?jīng)Q定參加此次投標(biāo)活動(dòng)。我們根據(jù)XX小區(qū)前期物業(yè)項(xiàng)目《投標(biāo)邀請(qǐng)函》，經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究相關(guān)文件后決定應(yīng)標(biāo)，我公司代表 經(jīng)正式授權(quán)并將代表我司 （投標(biāo)單位名稱）提交投標(biāo)文件（含商務(wù)、技術(shù)部分），投標(biāo)文件各5份（正本1份副本4份），據(jù)此函，投標(biāo)人茲宣布承諾如下：1. 我們已詳細(xì)審核了投標(biāo)邀請(qǐng)函全部?jī)?nèi)容。3. 我們將提供招標(biāo)文件中要求提供的其他證明材料。根據(jù)《投標(biāo)邀請(qǐng)函》要求提供的資料，我們已提供下列資料：1. 我們將提供《工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書》等資料復(fù)印件。3. 提供現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)物業(yè)樓盤申報(bào)表。公司秉承“規(guī)范科學(xué)、嚴(yán)格管理、熱心細(xì)致、服務(wù)周到”的企業(yè)精神，經(jīng)過(guò)兩年多的奮勇拼搏和開拓進(jìn)取，已建設(shè)成云陽(yáng)縣經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、管理水平較高、服務(wù)質(zhì)量較好的物管企業(yè)之一。藍(lán)郡、中超尚城柳岸，陽(yáng)光現(xiàn)代城，悠然居。其中具備物業(yè)管理知識(shí)的專業(yè)管理人才20余人。總經(jīng)理；XX 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 資質(zhì)證書 各類獲獎(jiǎng)及榮譽(yù)證書 公司主要在管小區(qū)有：第一張 物業(yè)管理整體設(shè)想、目標(biāo)策劃針對(duì)XX小區(qū)物業(yè)管理的各個(gè)要素，我們?cè)陂_展市場(chǎng)調(diào)研和實(shí)地考察后，確立了整體構(gòu)想和管理策劃思路，整體構(gòu)想和策劃思路可以概括為：一種模式、兩個(gè)重點(diǎn)、三項(xiàng)承諾、六大措施。品牌服務(wù)就是要體現(xiàn)天地房產(chǎn)和XX物業(yè)的企業(yè)品牌形象，星級(jí)管理指的是在管理的標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量、形式上賦予星級(jí)的內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上賦予新的理念和新的內(nèi)容。我們追求的目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。智能化設(shè)施提高了小區(qū)的安全性，改變了傳統(tǒng)的工作方式，與此同時(shí)，也給物業(yè)管理帶來(lái)了質(zhì)的變化，他要求物業(yè)公司在管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式上都要現(xiàn)代化。我們?cè)诶碚搶W(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)參觀、實(shí)地演示的基礎(chǔ)上，制定了科學(xué)合理、切實(shí)可行的智能化設(shè)施運(yùn)行計(jì)劃、設(shè)備養(yǎng)護(hù)與維修計(jì)劃，以保證智能化設(shè)施的有效運(yùn)行。XX小區(qū)屬區(qū)域性高檔商品房住宅小區(qū)，安居樂(lè)業(yè)，享有一個(gè)舒適、安全的居住環(huán)境是廣大業(yè)主和我們XX物業(yè)共同關(guān)注的問(wèn)題，我們將從小區(qū)實(shí)際情況出發(fā)，實(shí)施“人防為主、技防為輔”、全面防范”的整體治安思路。三項(xiàng)承諾合同期內(nèi)使XX小區(qū)獲得“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號(hào)。六大措施措施之一：智能化管理上做到“三個(gè)到位”。在具體操作上，我們強(qiáng)調(diào)“三個(gè)到位”：一是用戶培訓(xùn)到位，二是專業(yè)技術(shù)人員到位，三是管理人員培訓(xùn)到位。XX小區(qū)的綠化要求，我們通過(guò)設(shè)立綠化養(yǎng)護(hù)中心，保障小區(qū)的環(huán)境清潔，全面加強(qiáng)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。措施之四：運(yùn)用科技手段，進(jìn)行合理調(diào)度，有序停車，人車分流。我們將嚴(yán)格遵守有關(guān)交通法規(guī)及規(guī)定，并根據(jù)小區(qū)的實(shí)際狀況，加強(qiáng)與交警部門的聯(lián)系，制定相應(yīng)制度和規(guī)定并嚴(yán)格執(zhí)行，以維持車輛進(jìn)出及停放的秩序。物業(yè)管理向?qū)I(yè)化方向發(fā)展是市場(chǎng)選擇和時(shí)代的要求，我們將充分發(fā)揮XX物業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)“資源共享”，全方位降低管理成本，提高管理效率，力爭(zhēng)為用戶提供更多的服務(wù)，充分體現(xiàn)XX物業(yè)“用戶滿意第一”的質(zhì)量方針，讓廣大業(yè)主滿意。進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)行為，一方面超前挖掘用戶的潛在需求，滿足深層次的物質(zhì)和精神需要，做到“客有所呼，我有所應(yīng)，客有所需，我有所為”，以人性化、個(gè)性化、情感化、理性化服務(wù)，體現(xiàn)“親人式”服務(wù)的效果，通過(guò)物業(yè)管理延伸服務(wù)把服務(wù)不斷推向“星級(jí)化”。XX物業(yè)將以扎實(shí)的工作作風(fēng)，專業(yè)的技術(shù)實(shí)力，視業(yè)主為親人的服務(wù)態(tài)度，為XX小區(qū)廣大業(yè)主提供超值的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。并通過(guò)我們的努力，打造XX小區(qū)物業(yè)管理的品牌。企業(yè)價(jià)值觀：追求卓越、崇尚務(wù)實(shí)公司將在追求企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)績(jī)效的同時(shí)，為社會(huì)進(jìn)步承擔(dān)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，并通過(guò)企業(yè)文化建設(shè)和逐步提升服務(wù)質(zhì)量來(lái)促進(jìn)管理水平的不斷提高，適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展作為企業(yè)愿景和使命，力求實(shí)現(xiàn)“追求卓越、崇尚務(wù)實(shí)”的企業(yè)價(jià)值觀。根據(jù)我們的觀察和分析，實(shí)施對(duì)”XX小區(qū)”全面管理分為5個(gè)階段，并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作，以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ)，為全面管理提供必要條件。基礎(chǔ)工作通過(guò)對(duì)”XX小區(qū)”的全面了解，作出新接物業(yè)的可行性報(bào)告、品牌戰(zhàn)略報(bào)告，并在公司辦公會(huì)議上評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)；初步形成對(duì)”XX小區(qū)”管理的實(shí)施方案，并通過(guò)專題會(huì)議的論證；根據(jù)開發(fā)商的需要，參與和了解樓盤銷售部門的銷售工作，從而從購(gòu)房者中獲取較為直觀的管理要求，為下一步工作奠定基礎(chǔ)。明確交流的方式以及問(wèn)題糾正的措施和驗(yàn)證方法。基礎(chǔ)工作培訓(xùn)工作人員組成公司范圍內(nèi)抽調(diào)或招聘適合”XX小區(qū)”工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護(hù)員等各工種人員若干名（選拔條件：身體健康、有吃苦耐勞精神，有甘當(dāng)保姆意識(shí)、技術(shù)工種應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)），抽調(diào)或招聘”XX小區(qū)”管理處經(jīng)理（選拔條件：身體健康，大專以上文化水平，有專業(yè)管理知識(shí)，有超前意識(shí)和前瞻眼光，有協(xié)調(diào)和溝通能力，有領(lǐng)導(dǎo)一班人的藝術(shù)水平，有任勞任怨的精神，有敢于自我加壓的勇氣）。制定適合”XX小區(qū)”物業(yè)管理的各工種的服務(wù)質(zhì)量控制程序以及各工種操作規(guī)程。了解熟悉”XX小區(qū)”管理要求，針對(duì)性地進(jìn)行專業(yè)技能考試，以保證滿足”XX小區(qū)”管理要求所需的技術(shù)支撐。施工監(jiān)理介入根據(jù)開發(fā)商、承建商、物業(yè)管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案，實(shí)施質(zhì)量監(jiān)理。每月一次工程例會(huì)（三方參加，如有分包則應(yīng)請(qǐng)分包方一并參加）。需開發(fā)商配合的工作協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的方式或辦理工地出入證件。（3） 現(xiàn)場(chǎng)模擬階段中心工作通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)模擬，達(dá)到臨戰(zhàn)狀態(tài)。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)模擬，驗(yàn)證管理方案及各工種要求是否適宜，如否，則作適當(dāng)修正?，F(xiàn)場(chǎng)考察關(guān)于居住物業(yè)禁止行為，并擬成文件交開發(fā)商審核，以備派發(fā)《入戶通知書》時(shí)一并發(fā)放。與開發(fā)商研究二年保修責(zé)任以及保修費(fèi)用支付方式問(wèn)題。需開發(fā)商配合工作進(jìn)行入崗模擬提供進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)方便。派發(fā)并要求業(yè)主簽收《”XX小區(qū)”居住物業(yè)禁止行為》，并將驗(yàn)收清單作為相關(guān)資料一并移交物業(yè)公司。（4） 驗(yàn)收和進(jìn)戶階段中心工作組織對(duì)新接物業(yè)的全面驗(yàn)收。在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中未達(dá)到設(shè)計(jì)和使用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項(xiàng)目做好記錄并匯總成書面整改報(bào)告。正式驗(yàn)收經(jīng)整改符合要求后，由驗(yàn)收小組進(jìn)行正式驗(yàn)收，最終確認(rèn)物業(yè)建筑及設(shè)備、設(shè)施符合接受要求。基礎(chǔ)工作驗(yàn)收工作基本內(nèi)容見(jiàn)前期物業(yè)管理工作設(shè)想。派發(fā)、簽收各類資料。物業(yè)管理規(guī)定（各崗位職責(zé)）。房屋裝修協(xié)議書（明確業(yè)主在裝修中需承擔(dān)的義務(wù)）。停車占路協(xié)議書（明確車位及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)）。開發(fā)商簽發(fā)的入住通知書業(yè)主身份證或企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。房屋維修基金、管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，同時(shí)提供相關(guān)服務(wù)（代請(qǐng)信譽(yù)較好的裝修公司；代請(qǐng)施工質(zhì)量監(jiān)理人員；代為訂購(gòu)花卉及家庭綠化布置、管理；其它委托服務(wù)等）。推行ISO國(guó)際質(zhì)量體系。嚴(yán)格履行建筑施工質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)，把好第一關(guān)。（5） 正式實(shí)施中心工作迎接大批業(yè)主入住。制定糾正和預(yù)防措施?；A(chǔ)工作總結(jié)前階段的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為業(yè)主提供更直接更有效的服