【導(dǎo)讀】業(yè)機(jī)密，僅對(duì)有合作意向的荊州****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司公開(kāi)。管理合作單位時(shí)使用。由、任何形式向第三方公開(kāi)本預(yù)算方案內(nèi)容。保留因此對(duì)我方名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)上可能造成損失的索賠權(quán)。并嚴(yán)格按照ISO9000：20xx版的要。求，在公司內(nèi)部建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實(shí)用、高效的質(zhì)量管理體系，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、業(yè)主委員會(huì)等客戶進(jìn)行精誠(chéng)合作。公司將對(duì)白云綠水項(xiàng)目不做利潤(rùn)要求。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的開(kāi)辦費(fèi)為元，分展示上海****物業(yè)管理發(fā)展有限公司在荊州的形象。我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產(chǎn)商進(jìn)行合作，開(kāi)設(shè)了分公司。20xx國(guó)際質(zhì)量管理體系提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。管理實(shí)施計(jì)劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。并已通過(guò)英國(guó)皇家SGS公司審核認(rèn)證取得。大眾化收費(fèi)、可持續(xù)發(fā)展”，維護(hù)社會(huì)、業(yè)主、企業(yè)三方利益。苑等，另已在江西**、吉林****設(shè)立了子公司。展上海及國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理市場(chǎng)。****物業(yè)董事長(zhǎng)****，副董事長(zhǎng)、總

　　

【正文】 戶日常報(bào)修維修程序： 程序 部門 工 作 備注 接到客戶報(bào) 修 物業(yè)部 詳細(xì)記錄單元號(hào)、報(bào)修人姓名、報(bào)修內(nèi)容、合適維修的時(shí)間 電話、門對(duì)講系統(tǒng)和來(lái)人報(bào)修 及時(shí)通知工程部 工程部 甄別報(bào)修內(nèi)容，派出維修技術(shù)員去單元維修 填寫《維修工作單》 進(jìn)行維修工作 工程部 若發(fā)生費(fèi)用，需事先請(qǐng)客戶確認(rèn)；完成維修工作，請(qǐng)客戶簽字認(rèn)可 質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題，施工單位解決 完成維修工作 物業(yè)部 憑《維修工作單》向客戶收費(fèi)；并征詢客戶是否有意見(jiàn) 將《維修工作單》存檔 F、做好物業(yè)工程檔案管理工作 由于一般物業(yè)的壽命超過(guò)五十年，前后一定會(huì)由不同公司和人員進(jìn)行物業(yè)管理。妥善保存好物業(yè) 工程檔案資料，為后人留下實(shí)物憑證，對(duì)和業(yè)的保值升值關(guān)系重大。 ****將加強(qiáng)物業(yè)工程檔案的管理工作，工程檔案包括：竣工圖及技術(shù)資料、各種驗(yàn)收和移交資料、設(shè)備操作和維護(hù)手冊(cè)、二次裝修審批驗(yàn)收資料、外判維護(hù)保養(yǎng)合同和設(shè)備年驗(yàn)報(bào)告、設(shè)備臺(tái)賬和維修保養(yǎng)記錄等。 （ 8）通過(guò)長(zhǎng)效管理使物業(yè)保值增值 物業(yè)的長(zhǎng)效管理，是生態(tài)化管理理念的重要體現(xiàn)。管理方只有從長(zhǎng)期計(jì)劃角度去落實(shí)各項(xiàng)工作，才能將物業(yè)當(dāng)作一種產(chǎn)業(yè)不落實(shí)預(yù)防性、增加物業(yè)附加值的措施，包括：想方設(shè)法節(jié)約能耗、制定科學(xué)的維護(hù)計(jì)劃、精心養(yǎng)護(hù)設(shè)施設(shè)備、努力培育小區(qū)自然生態(tài) 環(huán)境、持久有效的高標(biāo)準(zhǔn)管理和良好的服務(wù)、有交的成本控制和物資管理等。從而一方面企業(yè)良好的服務(wù)得到業(yè)主的認(rèn)可能長(zhǎng)期受聘使企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，另一方面企業(yè)的長(zhǎng)效措施使物業(yè)環(huán)境、業(yè)主產(chǎn)業(yè)始終處于良好狀態(tài)并保值增值。 （ 9）物業(yè)管理工作指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 國(guó)家評(píng)分 指標(biāo) 投標(biāo)指標(biāo) 物業(yè)管理指標(biāo)的承諾 1 房屋完好率 98% 100% 落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無(wú)違章搭建及損壞公共設(shè)施。 2 房屋零修、包修及時(shí)率 98% 100% 接到維修通知 15 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)， 及時(shí)完成并建立回訪檔案記錄。 3 維修合格率 100% 100% 分項(xiàng)檢查，一步一位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。 4 管理費(fèi)收繳率 98% 100% 按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理取之于民，用之于民。 5 綠化成活率 95% 98% 落實(shí)責(zé)任人養(yǎng)護(hù)，并由物業(yè)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保公共綠化綠地?zé)o破壞，無(wú)黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即修復(fù)。 6 保潔清潔率 99% 99% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行日常保潔工作，并由物為主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完 好。 7 道路完好及使用率 90% 99% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確人道路完好、暢通。 8 雨水井、污水井完好率 100% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。 9 排水管、明暗溝完好率 100% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管理暢通無(wú)阻、無(wú)塌陷。 10 路燈完好率 85% 99% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以胡保路燈無(wú)損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、養(yǎng)護(hù) 11 小區(qū)治安發(fā)生率 1%以下 1%以下 保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，每周訓(xùn)練 1次，每次 2 小時(shí)，落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行 24 小時(shí)巡視制度，以確保小區(qū)的安全。 據(jù)滿足基本的物業(yè)管理需要來(lái)配臵。隨以后各期投入使用，物業(yè)管理費(fèi)收入增加時(shí)，再逐步配臵到位。 六、物業(yè)管理收支預(yù)算案 物業(yè)管理預(yù)算案，不僅將成為確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，而且將起到指導(dǎo)物業(yè)正常運(yùn)作的作用。準(zhǔn)確地做出物業(yè)管理收支預(yù)算對(duì)今后的物業(yè)管理工作非常重要， ****以其豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)目前已經(jīng)掌握的項(xiàng)目資料，通過(guò)自己的數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)庫(kù)，準(zhǔn)確地做出物業(yè)管理收 支預(yù)算。在前期介入中，物業(yè)管理費(fèi)收繳率低的情況下，出現(xiàn)虧損的部分由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼。 七、物業(yè)管理服務(wù)形式、期限、酬金及支付方式 ****將根據(jù)白云綠水小區(qū)的前期開(kāi)發(fā)、房屋建造、入戶各階段具體情況提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。 物業(yè)管理服務(wù)形式： ****物業(yè)為白云綠水小區(qū)提供駐場(chǎng)顧問(wèn)物業(yè)管理服務(wù)。 物業(yè)管理服務(wù)期限： ****物業(yè)為白云綠水小區(qū)所提供的 全權(quán)委托管理 ，建立服務(wù)期從合同簽訂日起至物業(yè)全部交付后二年或業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)止。 物業(yè)管理酬金金額： 管理者酬金的多少應(yīng)與管理質(zhì)量相互聯(lián)系，貫徹優(yōu)質(zhì)優(yōu) 價(jià)的原則。 ****為白云綠水小區(qū)提供的駐場(chǎng)全權(quán)委托管理的物業(yè)管理服務(wù)，我公司為能夠打開(kāi)湖北內(nèi)陸荊州的市場(chǎng) ,愿意和荊州 ****公司一道做個(gè)市場(chǎng)先鋒 ,假如荊州 ****房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與我公司進(jìn)行合作，同時(shí)為進(jìn)行長(zhǎng)期合作的考慮 ,白云綠水項(xiàng)目不做利潤(rùn)要求以表示我公司進(jìn)入荊州開(kāi)展二線品牌的誠(chéng)意。 八、結(jié) 論 再次感謝開(kāi)發(fā)商給予 ****物業(yè)的機(jī)會(huì)， ****物業(yè)為此而感到榮幸。****物業(yè)以上述內(nèi)容承諾將盡心盡力為開(kāi)發(fā)商和所有業(yè)主服務(wù)， ****物業(yè)愿為白云綠水小區(qū)的發(fā)展計(jì)劃的實(shí)施和實(shí)現(xiàn)做出貢獻(xiàn)。 ****保證通過(guò)務(wù) 實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)，使發(fā)展商達(dá)到降低物業(yè)管理成本和提高物業(yè)管理水平之目的。在參閱本投標(biāo)書后，懇請(qǐng)發(fā)展商能委任 ****作為白云綠水項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)者。 ****必將給您帶來(lái)欣喜。 四 、 預(yù)算方案 一、前期開(kāi)辦費(fèi)用 本著節(jié)約使用、據(jù)需添臵的原則，對(duì)白云綠水項(xiàng)目物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算，前期的物資管理設(shè)備購(gòu)買人員開(kāi)支等開(kāi)辦費(fèi)用為 元。明細(xì)列表如下： 物品購(gòu)臵（ 1 次性） 行政辦公用品 元 保安用品 元 工程 維修 元 保潔用品 元 其 他 元 共 元 服裝費(fèi) (1 次性按兩年攤銷 ) 管理人員 元 保安人員 元 工程人員 元 環(huán)保人員 元 共 元 前期人員招聘、培訓(xùn)費(fèi)用 元 前期入住手冊(cè)資料印制 元 物品消耗（運(yùn)行消耗） 元 具體購(gòu)買清單待達(dá)成合作意向后出具。二 、 后期管理費(fèi)用測(cè)算 本投標(biāo)書中我公司特別注明物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)主要由管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；設(shè)施、設(shè)備日 常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；安保費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理處固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；專項(xiàng)費(fèi)用；法定稅費(fèi)等構(gòu)成，針對(duì)實(shí)際情況，我們?cè)O(shè)計(jì)了此個(gè)方案。 經(jīng)過(guò)初步測(cè)算觀邸物業(yè)管理處全年物業(yè)管理費(fèi)支出為 元。詳細(xì)測(cè)算如下： 人員工資： 共 元 物業(yè)經(jīng)理 2500 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 40950 元 事務(wù)助理兼任安保主任 1800 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 29484 元 客戶服務(wù)中心 :主 任 1 人、管理員 2 人 主任 1200 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 19656 元 財(cái)務(wù) /文員： 1000 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 16380 元 管理員 /環(huán)保主任 1000 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 16380 元 安保隊(duì)：主管 1 人事務(wù)助理兼、班長(zhǎng) 3 人、隊(duì)員 12 人 班長(zhǎng) : 800 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *3 人 39312 元 安保員 : 700 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *12 人 137592 元 工程維修主任：班長(zhǎng) 1 人、維修員 3 人 主任 : 1200 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 19656 元 維修員 : 800 元 /月 *1 人 *（ 1+﹪） *12 月 *3 人 39312 元 環(huán)保部 :主管 1 人（管理員 1 人兼）、保潔員 3 人、綠化員 1 人 保潔員 : 600 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *3 人 29484 元 綠化員 : 600 元 /月 *（ 1+﹪ ） *12 月 *1 人 9828 元 加班費(fèi)：每年有 10 天帶薪假期，工資 3 倍，則加班費(fèi)為（平均值）每人的 1 個(gè)月工資額，經(jīng)計(jì)算為 元。 注 :按照國(guó)家規(guī)定記提的員工福利分別為 : 職工福利 14﹪ 。 教育附加費(fèi) ﹪ 。工會(huì) 2﹪ 。社保 15﹪ 設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)用 共 元 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 共 元 清潔衛(wèi)生費(fèi)（垃圾袋裝化） 共 元 安保費(fèi)用 共 元 辦公費(fèi) 共 元 管理處固定資產(chǎn)折舊（ 3 年折清） 共 元 低值易耗品攤消（ 2 年攤清） 共 元 專項(xiàng)費(fèi)用 共 元 保險(xiǎn)費(fèi) 共 元 1法定稅費(fèi) ﹪ 共 元 全年總支出為 元 若物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按 元 /平方米 /月，則 46100 平方米 * 元 /平方米 /月 *12 月 *90﹪＝ 元 白云綠水小區(qū)的全年管理費(fèi)收入為： 元 全年收支相抵，每年虧損 元。 根據(jù)白云綠水項(xiàng)目的實(shí)際情況，我公司設(shè)計(jì)了初步的管理方案。保證大白云綠水的物業(yè)管理工作到位，使得出現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府和開(kāi)發(fā)商都能多贏的局面。根據(jù)上面的預(yù)算得知，我公司提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)每年需要開(kāi)支 元年虧損 元，出現(xiàn)如此巨額的虧損是由于提供的服務(wù)價(jià)值較高而收取的費(fèi)用較低所至，同時(shí)是因?yàn)橛捎诎自凭G水小區(qū)的規(guī)模較小導(dǎo)致管理成本增高而難以控制的原因。為將白云綠水項(xiàng)目能夠順利的開(kāi)發(fā)完畢，其銷售狀況良好使得開(kāi)發(fā)商回 籠資金，同時(shí)打造一個(gè)良好的房產(chǎn)品牌。因此開(kāi)發(fā)商應(yīng)補(bǔ)貼前期物業(yè)管理合同期間的虧損，我公司即按本投標(biāo)書的內(nèi)容來(lái)提供超值服務(wù)。為開(kāi)發(fā)商鑄就品牌增添力量；為廣大業(yè)主保障物業(yè)的使用正常，使房屋得到保值、增值，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，進(jìn)而輻射到周圍片區(qū)。 三 、 管理要求 由于物業(yè)管理的管理用房暫時(shí)無(wú)具體定論，同時(shí)為方便后期的管理工作能夠順利開(kāi)展。開(kāi)發(fā)商需要無(wú)償撥管理用房 224 平方米并裝修完好給予使用。包括：管理處辦公室 (包括客戶服務(wù)中心 )80M安保隊(duì)辦公室 20 M工程維修部辦公室 20 M安保員工宿舍生活用房60 M2，此外倉(cāng)庫(kù) 24 M2。 關(guān)于白云綠水項(xiàng)目的維修基金的提取的問(wèn)題，特此提醒開(kāi)發(fā)商按國(guó)家相關(guān)規(guī)定辦理，以便日后的維修。 若我公司能與貴公司達(dá)成合作意向，為更好的實(shí)行工作銜接，應(yīng)在項(xiàng)目開(kāi)盤銷售時(shí)物業(yè)管理相關(guān)方面則開(kāi)始介入，交房的前三個(gè)月荊州 ****房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng) 1 次性給予我公司開(kāi)辦費(fèi)用用于開(kāi)展添臵物品、招聘人員、前期培訓(xùn)等工作。 五 、結(jié)束語(yǔ) 我們的服務(wù)宗旨是“客戶至上，雙贏合作”，我們將與客戶充分溝通，了解客戶的需求，融合先進(jìn)的管理方式方法和本地的實(shí)際情況，制定出一套行之有效的管理方案。我們致力于向荊州的 物業(yè)管理企業(yè)的龍頭發(fā)展。我們將視客戶為我們親密的伙伴，以高度的責(zé)任心維護(hù)他們的企業(yè)品牌，以最大的努力降低營(yíng)運(yùn)成本，我們?cè)概c客戶一起共同謀求發(fā)展，最終達(dá)到互惠互利的長(zhǎng)遠(yuǎn)合作目的。 最后，衷心地祝愿荊州 ****房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司事業(yè)成功！真誠(chéng)地祝賀白云綠水所有業(yè)主能夠盡快喜遷新居，享受美好都市生活！ 二 00 四年三月二十一日