【導讀】業(yè)機密，僅對有合作意向的荊州****房地產(chǎn)開發(fā)公司公開。管理合作單位時使用。由、任何形式向第三方公開本預算方案內(nèi)容。保留因此對我方名譽及經(jīng)濟上可能造成損失的索賠權(quán)。并嚴格按照ISO9000：20xx版的要。求，在公司內(nèi)部建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實用、高效的質(zhì)量管理體系，房產(chǎn)開發(fā)公司、業(yè)主委員會等客戶進行精誠合作。公司將對白云綠水項目不做利潤要求。經(jīng)測算，本項目的開辦費為元，分展示上海****物業(yè)管理發(fā)展有限公司在荊州的形象。我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產(chǎn)商進行合作，開設了分公司。20xx國際質(zhì)量管理體系提供物業(yè)管理服務的企業(yè)。管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。并已通過英國皇家SGS公司審核認證取得。大眾化收費、可持續(xù)發(fā)展”，維護社會、業(yè)主、企業(yè)三方利益。苑等，另已在江西**、吉林****設立了子公司。展上海及國內(nèi)的物業(yè)管理市場。****物業(yè)董事長****，副董事長、總

　　

【正文】 戶日常報修維修程序： 程序 部門 工 作 備注 接到客戶報 修 物業(yè)部 詳細記錄單元號、報修人姓名、報修內(nèi)容、合適維修的時間 電話、門對講系統(tǒng)和來人報修 及時通知工程部 工程部 甄別報修內(nèi)容，派出維修技術(shù)員去單元維修 填寫《維修工作單》 進行維修工作 工程部 若發(fā)生費用，需事先請客戶確認；完成維修工作，請客戶簽字認可 質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量問題，施工單位解決 完成維修工作 物業(yè)部 憑《維修工作單》向客戶收費；并征詢客戶是否有意見 將《維修工作單》存檔 F、做好物業(yè)工程檔案管理工作 由于一般物業(yè)的壽命超過五十年，前后一定會由不同公司和人員進行物業(yè)管理。妥善保存好物業(yè) 工程檔案資料，為后人留下實物憑證，對和業(yè)的保值升值關(guān)系重大。 ****將加強物業(yè)工程檔案的管理工作，工程檔案包括：竣工圖及技術(shù)資料、各種驗收和移交資料、設備操作和維護手冊、二次裝修審批驗收資料、外判維護保養(yǎng)合同和設備年驗報告、設備臺賬和維修保養(yǎng)記錄等。 （ 8）通過長效管理使物業(yè)保值增值 物業(yè)的長效管理，是生態(tài)化管理理念的重要體現(xiàn)。管理方只有從長期計劃角度去落實各項工作，才能將物業(yè)當作一種產(chǎn)業(yè)不落實預防性、增加物業(yè)附加值的措施，包括：想方設法節(jié)約能耗、制定科學的維護計劃、精心養(yǎng)護設施設備、努力培育小區(qū)自然生態(tài) 環(huán)境、持久有效的高標準管理和良好的服務、有交的成本控制和物資管理等。從而一方面企業(yè)良好的服務得到業(yè)主的認可能長期受聘使企業(yè)長遠發(fā)展，另一方面企業(yè)的長效措施使物業(yè)環(huán)境、業(yè)主產(chǎn)業(yè)始終處于良好狀態(tài)并保值增值。 （ 9）物業(yè)管理工作指標 序號 指標名稱 國家評分 指標 投標指標 物業(yè)管理指標的承諾 1 房屋完好率 98% 100% 落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設施。 2 房屋零修、包修及時率 98% 100% 接到維修通知 15 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場， 及時完成并建立回訪檔案記錄。 3 維修合格率 100% 100% 分項檢查，一步一位，并進行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。 4 管理費收繳率 98% 100% 按照規(guī)定收取，不擅自提高收費，使管理取之于民，用之于民。 5 綠化成活率 95% 98% 落實責任人養(yǎng)護，并由物業(yè)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保公共綠化綠地無破壞，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復。 6 保潔清潔率 99% 99% 落實責任人進行日常保潔工作，并由物為主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設施完 好。 7 道路完好及使用率 90% 99% 落實責任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確人道路完好、暢通。 8 雨水井、污水井完好率 100% 落實責任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。 9 排水管、明暗溝完好率 100% 落實責任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管理暢通無阻、無塌陷。 10 路燈完好率 85% 99% 落實責任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以胡保路燈無損、正常使用并進行定期清潔、養(yǎng)護 11 小區(qū)治安發(fā)生率 1%以下 1%以下 保安員經(jīng)培訓考核后上崗，每周訓練 1次，每次 2 小時，落實保安崗位職責，明確責任，實行 24 小時巡視制度，以確保小區(qū)的安全。 據(jù)滿足基本的物業(yè)管理需要來配臵。隨以后各期投入使用，物業(yè)管理費收入增加時，再逐步配臵到位。 六、物業(yè)管理收支預算案 物業(yè)管理預算案，不僅將成為確定物業(yè)管理收費標準的依據(jù)，而且將起到指導物業(yè)正常運作的作用。準確地做出物業(yè)管理收支預算對今后的物業(yè)管理工作非常重要， ****以其豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，根據(jù)目前已經(jīng)掌握的項目資料，通過自己的數(shù)學模型和數(shù)據(jù)庫，準確地做出物業(yè)管理收 支預算。在前期介入中，物業(yè)管理費收繳率低的情況下，出現(xiàn)虧損的部分由開發(fā)商進行補貼。 七、物業(yè)管理服務形式、期限、酬金及支付方式 ****將根據(jù)白云綠水小區(qū)的前期開發(fā)、房屋建造、入戶各階段具體情況提供相應的物業(yè)管理服務。 物業(yè)管理服務形式： ****物業(yè)為白云綠水小區(qū)提供駐場顧問物業(yè)管理服務。 物業(yè)管理服務期限： ****物業(yè)為白云綠水小區(qū)所提供的 全權(quán)委托管理 ，建立服務期從合同簽訂日起至物業(yè)全部交付后二年或業(yè)主委員會成立時止。 物業(yè)管理酬金金額： 管理者酬金的多少應與管理質(zhì)量相互聯(lián)系，貫徹優(yōu)質(zhì)優(yōu) 價的原則。 ****為白云綠水小區(qū)提供的駐場全權(quán)委托管理的物業(yè)管理服務，我公司為能夠打開湖北內(nèi)陸荊州的市場 ,愿意和荊州 ****公司一道做個市場先鋒 ,假如荊州 ****房產(chǎn)開發(fā)有限公司與我公司進行合作，同時為進行長期合作的考慮 ,白云綠水項目不做利潤要求以表示我公司進入荊州開展二線品牌的誠意。 八、結(jié) 論 再次感謝開發(fā)商給予 ****物業(yè)的機會， ****物業(yè)為此而感到榮幸。****物業(yè)以上述內(nèi)容承諾將盡心盡力為開發(fā)商和所有業(yè)主服務， ****物業(yè)愿為白云綠水小區(qū)的發(fā)展計劃的實施和實現(xiàn)做出貢獻。 ****保證通過務 實的物業(yè)管理服務，使發(fā)展商達到降低物業(yè)管理成本和提高物業(yè)管理水平之目的。在參閱本投標書后，懇請發(fā)展商能委任 ****作為白云綠水項目的物業(yè)管理服務者。 ****必將給您帶來欣喜。 四 、 預算方案 一、前期開辦費用 本著節(jié)約使用、據(jù)需添臵的原則，對白云綠水項目物業(yè)管理項目進行測算，前期的物資管理設備購買人員開支等開辦費用為 元。明細列表如下： 物品購臵（ 1 次性） 行政辦公用品 元 保安用品 元 工程 維修 元 保潔用品 元 其 他 元 共 元 服裝費 (1 次性按兩年攤銷 ) 管理人員 元 保安人員 元 工程人員 元 環(huán)保人員 元 共 元 前期人員招聘、培訓費用 元 前期入住手冊資料印制 元 物品消耗（運行消耗） 元 具體購買清單待達成合作意向后出具。二 、 后期管理費用測算 本投標書中我公司特別注明物業(yè)管理服務費主要由管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；設施、設備日 常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；安保費；辦公費；物業(yè)管理處固定資產(chǎn)折舊費；專項費用；法定稅費等構(gòu)成，針對實際情況，我們設計了此個方案。 經(jīng)過初步測算觀邸物業(yè)管理處全年物業(yè)管理費支出為 元。詳細測算如下： 人員工資： 共 元 物業(yè)經(jīng)理 2500 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 40950 元 事務助理兼任安保主任 1800 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 29484 元 客戶服務中心 :主 任 1 人、管理員 2 人 主任 1200 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 19656 元 財務 /文員： 1000 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 16380 元 管理員 /環(huán)保主任 1000 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 16380 元 安保隊：主管 1 人事務助理兼、班長 3 人、隊員 12 人 班長 : 800 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *3 人 39312 元 安保員 : 700 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *12 人 137592 元 工程維修主任：班長 1 人、維修員 3 人 主任 : 1200 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 19656 元 維修員 : 800 元 /月 *1 人 *（ 1+﹪） *12 月 *3 人 39312 元 環(huán)保部 :主管 1 人（管理員 1 人兼）、保潔員 3 人、綠化員 1 人 保潔員 : 600 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *3 人 29484 元 綠化員 : 600 元 /月 *（ 1+﹪ ） *12 月 *1 人 9828 元 加班費：每年有 10 天帶薪假期，工資 3 倍，則加班費為（平均值）每人的 1 個月工資額，經(jīng)計算為 元。 注 :按照國家規(guī)定記提的員工福利分別為 : 職工福利 14﹪ 。 教育附加費 ﹪ 。工會 2﹪ 。社保 15﹪ 設備、設施日常運行、維修及保養(yǎng)費用 共 元 綠化養(yǎng)護費 共 元 清潔衛(wèi)生費（垃圾袋裝化） 共 元 安保費用 共 元 辦公費 共 元 管理處固定資產(chǎn)折舊（ 3 年折清） 共 元 低值易耗品攤消（ 2 年攤清） 共 元 專項費用 共 元 保險費 共 元 1法定稅費 ﹪ 共 元 全年總支出為 元 若物業(yè)管理服務費按 元 /平方米 /月，則 46100 平方米 * 元 /平方米 /月 *12 月 *90﹪＝ 元 白云綠水小區(qū)的全年管理費收入為： 元 全年收支相抵，每年虧損 元。 根據(jù)白云綠水項目的實際情況，我公司設計了初步的管理方案。保證大白云綠水的物業(yè)管理工作到位，使得出現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府和開發(fā)商都能多贏的局面。根據(jù)上面的預算得知，我公司提供專業(yè)物業(yè)管理服務每年需要開支 元年虧損 元，出現(xiàn)如此巨額的虧損是由于提供的服務價值較高而收取的費用較低所至，同時是因為由于白云綠水小區(qū)的規(guī)模較小導致管理成本增高而難以控制的原因。為將白云綠水項目能夠順利的開發(fā)完畢，其銷售狀況良好使得開發(fā)商回 籠資金，同時打造一個良好的房產(chǎn)品牌。因此開發(fā)商應補貼前期物業(yè)管理合同期間的虧損，我公司即按本投標書的內(nèi)容來提供超值服務。為開發(fā)商鑄就品牌增添力量；為廣大業(yè)主保障物業(yè)的使用正常，使房屋得到保值、增值，營造良好的居住環(huán)境，進而輻射到周圍片區(qū)。 三 、 管理要求 由于物業(yè)管理的管理用房暫時無具體定論，同時為方便后期的管理工作能夠順利開展。開發(fā)商需要無償撥管理用房 224 平方米并裝修完好給予使用。包括：管理處辦公室 (包括客戶服務中心 )80M安保隊辦公室 20 M工程維修部辦公室 20 M安保員工宿舍生活用房60 M2，此外倉庫 24 M2。 關(guān)于白云綠水項目的維修基金的提取的問題，特此提醒開發(fā)商按國家相關(guān)規(guī)定辦理，以便日后的維修。 若我公司能與貴公司達成合作意向，為更好的實行工作銜接，應在項目開盤銷售時物業(yè)管理相關(guān)方面則開始介入，交房的前三個月荊州 ****房產(chǎn)開發(fā)公司應 1 次性給予我公司開辦費用用于開展添臵物品、招聘人員、前期培訓等工作。 五 、結(jié)束語 我們的服務宗旨是“客戶至上，雙贏合作”，我們將與客戶充分溝通，了解客戶的需求，融合先進的管理方式方法和本地的實際情況，制定出一套行之有效的管理方案。我們致力于向荊州的 物業(yè)管理企業(yè)的龍頭發(fā)展。我們將視客戶為我們親密的伙伴，以高度的責任心維護他們的企業(yè)品牌，以最大的努力降低營運成本，我們愿與客戶一起共同謀求發(fā)展，最終達到互惠互利的長遠合作目的。 最后，衷心地祝愿荊州 ****房產(chǎn)開發(fā)公司事業(yè)成功！真誠地祝賀白云綠水所有業(yè)主能夠盡快喜遷新居，享受美好都市生活！ 二 00 四年三月二十一日