【正文】 督促及時完成 完成后立即通知業(yè)主再驗收 辦妥手續(xù) 工程部 業(yè)主同意接收單元，需填妥《物業(yè)單元交接表》 記錄水、電及煤氣表讀數(shù) 收取費用 財務(wù)部 根據(jù)事先準(zhǔn)備好的單據(jù)，向業(yè)主收取首期三個月的物業(yè)管理費、維修基金、裝修垃圾清運費、有線電視和煤氣初裝費 做好未交應(yīng)付款的登記 移交單元 客服中心 確認(rèn)已辦妥所有手續(xù)，移交單元鑰匙 交樓工作完成 （ 2）二次裝修管理 為保證物業(yè)安全和其他業(yè)主利益不受侵害，減少裝修對公眾和環(huán)境的影響， ****將總結(jié)以往二次裝修管理中的經(jīng)驗和教訓(xùn)，加強和完善二次裝修管理制度和方法。 B、制定保安管理方案 ****在充分發(fā)揮小區(qū)智能化安全防范的基礎(chǔ)上，通過制定嚴(yán)格的管理制度，加強對安保人員的管理。 D、突發(fā)事件處理 ****對每一位上崗的安保人員，都將 進行系統(tǒng)的培訓(xùn)，物業(yè)管理處將結(jié)合小區(qū)的實際情況，制定各種緊急事件預(yù)案，以及時妥善地處理和防范各種突發(fā)事件。 A、 清潔標(biāo)準(zhǔn) ****根據(jù)白云綠水小區(qū)的情況，健全各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施，建立小區(qū)的垃圾上門收集制度，做到垃圾日產(chǎn)日清，定期清洗各種水箱和水池；公共區(qū)域不見積水、不見積土、不見雜物、沒有亂倒的垃圾；區(qū)域內(nèi)的道路、停車場（庫）、上道和建筑物內(nèi)外保持干凈，小區(qū)的綠地中沒有垃圾和殘枝。 ****將督促和配合綠化承包商做好綠化質(zhì)保期的養(yǎng)護工作，在質(zhì)保期后，將聘用有經(jīng)驗的園藝工，自行完成小區(qū)的綠化養(yǎng)護工作。從而通過高科技手段在寧靜中實現(xiàn)社區(qū)中各方面的溝通和交流。 C、做好節(jié)日布臵 ****結(jié)合小區(qū)內(nèi)場地和環(huán)境，在重大節(jié)日，如國慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)、兒童節(jié)等有計劃地做好節(jié)日布臵工作，張燈結(jié)彩、渲染節(jié)日氣氛，營造舒適的生活環(huán)境。 b）樓宇多方對講門禁系統(tǒng) 考慮到該項目規(guī)模不大，小區(qū)總出入口將對所有進出小區(qū)但非居住此項目的人員進行檢查和控制，樓宇多方對講門禁系統(tǒng)通過門衛(wèi)保安與室內(nèi)業(yè)主及室外訪客的對話將主要起到控制人員進入和樓棟門禁之作用，保安人員白天對外來人員進入物業(yè)進行適當(dāng)?shù)乜刂坪偷怯?，保安人員對可疑人員和衣著不整或大宗物品進出進行詢問盤查；對夜間要求進入小區(qū)的陌生人員，需經(jīng)與業(yè)主通話后，方準(zhǔn)入內(nèi)。 e）電子巡更系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)電子巡更系統(tǒng)的巡更點，將完 全按小區(qū)內(nèi)安保的巡邏路線來設(shè)點。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)、臺風(fēng)和地震等緊急情況時，通過緊急廣播系統(tǒng)，通知小區(qū)內(nèi)的住戶，及時做好人員疏散或防范工作。巡回檢查的方式包括：定時巡視、季節(jié)性巡視、故障性巡視、專項重點巡視和綜合巡視等。公司總部工程人員，將定期進行檢查和監(jiān)督，及時 發(fā)現(xiàn)維護保養(yǎng)不到位或不完善之外，及時指正。妥善保存好物業(yè) 工程檔案資料，為后人留下實物憑證，對和業(yè)的保值升值關(guān)系重大。從而一方面企業(yè)良好的服務(wù)得到業(yè)主的認(rèn)可能長期受聘使企業(yè)長遠發(fā)展，另一方面企業(yè)的長效措施使物業(yè)環(huán)境、業(yè)主產(chǎn)業(yè)始終處于良好狀態(tài)并保值增值。 4 管理費收繳率 98% 100% 按照規(guī)定收取，不擅自提高收費，使管理取之于民，用之于民。 8 雨水井、污水井完好率 100% 落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。隨以后各期投入使用，物業(yè)管理費收入增加時，再逐步配臵到位。 七、物業(yè)管理服務(wù)形式、期限、酬金及支付方式 ****將根據(jù)白云綠水小區(qū)的前期開發(fā)、房屋建造、入戶各階段具體情況提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。 ****為白云綠水小區(qū)提供的駐場全權(quán)委托管理的物業(yè)管理服務(wù)，我公司為能夠打開湖北內(nèi)陸荊州的市場 ,愿意和荊州 ****公司一道做個市場先鋒 ,假如荊州 ****房產(chǎn)開發(fā)有限公司與我公司進行合作，同時為進行長期合作的考慮 ,白云綠水項目不做利潤要求以表示我公司進入荊州開展二線品牌的誠意。在參閱本投標(biāo)書后，懇請發(fā)展商能委任 ****作為白云綠水項目的物業(yè)管理服務(wù)者。二 、 后期管理費用測算 本投標(biāo)書中我公司特別注明物業(yè)管理服務(wù)費主要由管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；設(shè)施、設(shè)備日 常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；安保費；辦公費；物業(yè)管理處固定資產(chǎn)折舊費；專項費用；法定稅費等構(gòu)成，針對實際情況，我們設(shè)計了此個方案。 教育附加費 ﹪ 。保證大白云綠水的物業(yè)管理工作到位，使得出現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府和開發(fā)商都能多贏的局面。為開發(fā)商鑄就品牌增添力量；為廣大業(yè)主保障物業(yè)的使用正常，使房屋得到保值、增值，營造良好的居住環(huán)境，進而輻射到周圍片區(qū)。 關(guān)于白云綠水項目的維修基金的提取的問題，特此提醒開發(fā)商按國家相關(guān)規(guī)定辦理，以便日后的維修。我們將視客戶為我們親密的伙伴，以高度的責(zé)任心維護他們的企業(yè)品牌，以最大的努力降低營運成本，我們愿與客戶一起共同謀求發(fā)展，最終達到互惠互利的長遠合作目的。 五 、結(jié)束語 我們的服務(wù)宗旨是“客戶至上，雙贏合作”，我們將與客戶充分溝通，了解客戶的需求，融合先進的管理方式方法和本地的實際情況，制定出一套行之有效的管理方案。開發(fā)商需要無償撥管理用房 224 平方米并裝修完好給予使用。為將白云綠水項目能夠順利的開發(fā)完畢，其銷售狀況良好使得開發(fā)商回 籠資金，同時打造一個良好的房產(chǎn)品牌。社保 15﹪ 設(shè)備、設(shè)施日常運行、維修及保養(yǎng)費用 共 元 綠化養(yǎng)護費 共 元 清潔衛(wèi)生費（垃圾袋裝化） 共 元 安保費用 共 元 辦公費 共 元 管理處固定資產(chǎn)折舊（ 3 年折清） 共 元 低值易耗品攤消（ 2 年攤清） 共 元 專項費用 共 元 保險費 共 元 1法定稅費 ﹪ 共 元 全年總支出為 元 若物業(yè)管理服務(wù)費按 元 /平方米 /月，則 46100 平方米 * 元 /平方米 /月 *12 月 *90﹪＝ 元 白云綠水小區(qū)的全年管理費收入為： 元 全年收支相抵，每年虧損 元。詳細(xì)測算如下： 人員工資： 共 元 物業(yè)經(jīng)理 2500 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 40950 元 事務(wù)助理兼任安保主任 1800 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 29484 元 客戶服務(wù)中心 :主 任 1 人、管理員 2 人 主任 1200 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 19656 元 財務(wù) /文員： 1000 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 16380 元 管理員 /環(huán)保主任 1000 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 16380 元 安保隊：主管 1 人事務(wù)助理兼、班長 3 人、隊員 12 人 班長 : 800 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *3 人 39312 元 安保員 : 700 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *12 人 137592 元 工程維修主任：班長 1 人、維修員 3 人 主任 : 1200 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 19656 元 維修員 : 800 元 /月 *1 人 *（ 1+﹪） *12 月 *3 人 39312 元 環(huán)保部 :主管 1 人（管理員 1 人兼）、保潔員 3 人、綠化員 1 人 保潔員 : 600 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *3 人 29484 元 綠化員 : 600 元 /月 *（ 1+﹪ ） *12 月 *1 人 9828 元 加班費：每年有 10 天帶薪假期，工資 3 倍，則加班費為（平均值）每人的 1 個月工資額，經(jīng)計算為 元。 四 、 預(yù)算方案 一、前期開辦費用 本著節(jié)約使用、據(jù)需添臵的原則，對白云綠水項目物業(yè)管理項目進行測算，前期的物資管理設(shè)備購買人員開支等開辦費用為 元。****物業(yè)以上述內(nèi)容承諾將盡心盡力為開發(fā)商和所有業(yè)主服務(wù)， ****物業(yè)愿為白云綠水小區(qū)的發(fā)展計劃的實施和實現(xiàn)做出貢獻。 物業(yè)管理服務(wù)期限： ****物業(yè)為白云綠水小區(qū)所提供的 全權(quán)委托管理 ，建立服務(wù)期從合同簽訂日起至物業(yè)全部交付后二年或業(yè)主委員會成立時止。準(zhǔn)確地做出物業(yè)管理收支預(yù)算對今后的物業(yè)管理工作非常重要， ****以其豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，根據(jù)目前已經(jīng)掌握的項目資料，通過自己的數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)庫，準(zhǔn)確地做出物業(yè)管理收 支預(yù)算。 10 路燈完好率 85% 99% 落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以胡保路燈無損、正常使用并進行定期清潔、養(yǎng)護 11 小區(qū)治安發(fā)生率 1%以下 1%以下 保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，每周訓(xùn)練 1次，每次 2 小時，落實保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實行 24 小時巡視制度，以確保小區(qū)的安全。 6 保潔清潔率 99% 99% 落實責(zé)任人進行日常保潔工作，并由物為主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完 好。 2 房屋零修、包修及時率 98% 100% 接到維修通知 15 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場， 及時完成并建立回訪檔案記錄。 （ 8）通過長效管理使物業(yè)保值增值 物業(yè)的長效管理，是生態(tài)化管理理念的重要體現(xiàn)。一般設(shè)備應(yīng)急維修程序： 程序 工 作 備注 獲知故障 接到報告、巡視中發(fā)現(xiàn)、操作失誤、儀器和儀表反映或報警 做好記錄 趕赴現(xiàn)場 當(dāng)班人員迅速趕赴現(xiàn)場，判斷故障類型和嚴(yán)重程度， 向領(lǐng)導(dǎo)報告 屬質(zhì)保和外判維保范圍，通知承判商 應(yīng)急處理 采取有效措施，減少損失；切換備用設(shè)備或采取臨時措施，恢復(fù)使用功能；懸掛警示標(biāo)志或告示，通知客戶 拍照取證，以便向保險公司索陪 維修更換 查清原因，進行維修，無法維修的設(shè)備或零件，進行更換 盡量減少對客戶的影響 恢復(fù)使用 維修完畢，通知相關(guān)的客戶，向客戶說明原因，向客戶致欠 影響客戶，應(yīng)盡力予以解決 記錄報告 撰寫特別事件報告，詳細(xì)記錄時間、地點、事故、原因、損失金額、客戶投述情況等 必要時向保險公司索賠 E、日常報修維修程序 ****將進一步完善客戶日常報修及維修程序，妥善協(xié)助和處理施工中遺留的質(zhì)量問題，及時完成維修工作，解決客戶的煩惱，方便客戶的生活。 B、建筑和設(shè)施維修養(yǎng)護計劃 除電梯及部分弱電設(shè)備由專業(yè)單位進行維護保養(yǎng)外， ****將根據(jù)物業(yè)內(nèi)配臵的建筑、設(shè)施和設(shè)備情況，選派工程技術(shù)員良好操作和保養(yǎng)。 （ 7）房屋及公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護 房屋及公用設(shè)備設(shè)施長期保持完好的狀態(tài)，對物業(yè)的保值升值意義重大， ****將制定短、中及長期工程設(shè)施維護保養(yǎng)計劃，并及時完成各項維護保養(yǎng)工作，通過制定相關(guān)的管理制度進行落實，經(jīng)常性地對員工進行各種技術(shù)培訓(xùn)，努力培養(yǎng)具有一專多能的技術(shù)人員。物業(yè)管理處可經(jīng)常監(jiān)督和檢查安保人員的巡邏到位時間和次數(shù)，以了解安保人員的工作情況，確保小區(qū)的安全。 d）閉路監(jiān)控電視系統(tǒng) 本小區(qū)的所有出入口、主要道路等重要場合均布有閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)，出現(xiàn)異常情況，監(jiān)控中心會通知就近的安保盡快趕赴現(xiàn)場處理和解決。以 ****的技術(shù)力量和管理能力，一定能使發(fā)展商投巨資建設(shè)的智能化設(shè)施設(shè)備，在日常管理中發(fā)揮其應(yīng)用的作用。利用會所現(xiàn)有設(shè)施舉辦各種競賽活動，包括：拳操、乒乓球、桌球、網(wǎng)球、棋牌、游泳等。 （ 5）營造合適的社區(qū)文化 ****將根據(jù)小區(qū)內(nèi)居住人員的實際，積極開展各項文娛體育活動的服務(wù)，管理好小區(qū)內(nèi)所有文化設(shè)施的清潔、使用和安全；同時，作為服務(wù)者， ****將本著“規(guī)范、周到、守 信、高效”的服務(wù)信念，以“客戶的需要就是服務(wù)的內(nèi)容”為原則，通過建立和業(yè)主之間的互動聯(lián)系，開展全方位的客戶服務(wù)，聯(lián)系當(dāng)?shù)卣蜕鐓^(qū)組織以及各類社會公益單位，促進物業(yè)管理處與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的交流溝通，讓所有的住戶不僅有溫馨的家的感覺，而且還能體會社區(qū)的和睦，更能體會高尚生活帶來的樂趣。 ****將有計劃地定期進行上述的滅蟲工作，定期對垃圾箱（筒）周圍進行清潔和消毒。 （ 4）物業(yè)的清潔、滅蟲和綠化管理 做好小區(qū)的清潔、滅蟲和綠化工作，使整個小區(qū)保持一個舒適溫馨的生活環(huán)境，是衡量物業(yè)生態(tài)化管理的一個重要一環(huán)。 C、小區(qū)出入口管理 通過可靠的智能化技術(shù)防范周界后，安保人員將加強小區(qū)的出入口控制，門崗將準(zhǔn)確記錄小區(qū)的進出車輛號碼，所有二次裝修的施工人員和送貨人