【正文】 督促及時(shí)完成 完成后立即通知業(yè)主再驗(yàn)收 辦妥手續(xù) 工程部 業(yè)主同意接收單元，需填妥《物業(yè)單元交接表》 記錄水、電及煤氣表讀數(shù) 收取費(fèi)用 財(cái)務(wù)部 根據(jù)事先準(zhǔn)備好的單據(jù)，向業(yè)主收取首期三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、有線電視和煤氣初裝費(fèi) 做好未交應(yīng)付款的登記 移交單元 客服中心 確認(rèn)已辦妥所有手續(xù)，移交單元鑰匙 交樓工作完成 （ 2）二次裝修管理 為保證物業(yè)安全和其他業(yè)主利益不受侵害，減少裝修對(duì)公眾和環(huán)境的影響， ****將總結(jié)以往二次裝修管理中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，加強(qiáng)和完善二次裝修管理制度和方法。 B、制定保安管理方案 ****在充分發(fā)揮小區(qū)智能化安全防范的基礎(chǔ)上，通過制定嚴(yán)格的管理制度，加強(qiáng)對(duì)安保人員的管理。 D、突發(fā)事件處理 ****對(duì)每一位上崗的安保人員，都將 進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，物業(yè)管理處將結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況，制定各種緊急事件預(yù)案，以及時(shí)妥善地處理和防范各種突發(fā)事件。 A、 清潔標(biāo)準(zhǔn) ****根據(jù)白云綠水小區(qū)的情況，健全各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施，建立小區(qū)的垃圾上門收集制度，做到垃圾日產(chǎn)日清，定期清洗各種水箱和水池；公共區(qū)域不見積水、不見積土、不見雜物、沒有亂倒的垃圾；區(qū)域內(nèi)的道路、停車場(chǎng)（庫(kù)）、上道和建筑物內(nèi)外保持干凈，小區(qū)的綠地中沒有垃圾和殘枝。 ****將督促和配合綠化承包商做好綠化質(zhì)保期的養(yǎng)護(hù)工作，在質(zhì)保期后，將聘用有經(jīng)驗(yàn)的園藝工，自行完成小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)工作。從而通過高科技手段在寧?kù)o中實(shí)現(xiàn)社區(qū)中各方面的溝通和交流。 C、做好節(jié)日布臵 ****結(jié)合小區(qū)內(nèi)場(chǎng)地和環(huán)境，在重大節(jié)日，如國(guó)慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)、兒童節(jié)等有計(jì)劃地做好節(jié)日布臵工作，張燈結(jié)彩、渲染節(jié)日氣氛，營(yíng)造舒適的生活環(huán)境。 b）樓宇多方對(duì)講門禁系統(tǒng) 考慮到該項(xiàng)目規(guī)模不大，小區(qū)總出入口將對(duì)所有進(jìn)出小區(qū)但非居住此項(xiàng)目的人員進(jìn)行檢查和控制，樓宇多方對(duì)講門禁系統(tǒng)通過門衛(wèi)保安與室內(nèi)業(yè)主及室外訪客的對(duì)話將主要起到控制人員進(jìn)入和樓棟門禁之作用，保安人員白天對(duì)外來人員進(jìn)入物業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)乜刂坪偷怯洠０踩藛T對(duì)可疑人員和衣著不整或大宗物品進(jìn)出進(jìn)行詢問盤查；對(duì)夜間要求進(jìn)入小區(qū)的陌生人員，需經(jīng)與業(yè)主通話后，方準(zhǔn)入內(nèi)。 e）電子巡更系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)電子巡更系統(tǒng)的巡更點(diǎn)，將完 全按小區(qū)內(nèi)安保的巡邏路線來設(shè)點(diǎn)。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)和地震等緊急情況時(shí)，通過緊急廣播系統(tǒng)，通知小區(qū)內(nèi)的住戶，及時(shí)做好人員疏散或防范工作。巡回檢查的方式包括：定時(shí)巡視、季節(jié)性巡視、故障性巡視、專項(xiàng)重點(diǎn)巡視和綜合巡視等。公司總部工程人員，將定期進(jìn)行檢查和監(jiān)督，及時(shí) 發(fā)現(xiàn)維護(hù)保養(yǎng)不到位或不完善之外，及時(shí)指正。妥善保存好物業(yè) 工程檔案資料，為后人留下實(shí)物憑證，對(duì)和業(yè)的保值升值關(guān)系重大。從而一方面企業(yè)良好的服務(wù)得到業(yè)主的認(rèn)可能長(zhǎng)期受聘使企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，另一方面企業(yè)的長(zhǎng)效措施使物業(yè)環(huán)境、業(yè)主產(chǎn)業(yè)始終處于良好狀態(tài)并保值增值。 4 管理費(fèi)收繳率 98% 100% 按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理取之于民，用之于民。 8 雨水井、污水井完好率 100% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。隨以后各期投入使用，物業(yè)管理費(fèi)收入增加時(shí)，再逐步配臵到位。 七、物業(yè)管理服務(wù)形式、期限、酬金及支付方式 ****將根據(jù)白云綠水小區(qū)的前期開發(fā)、房屋建造、入戶各階段具體情況提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。 ****為白云綠水小區(qū)提供的駐場(chǎng)全權(quán)委托管理的物業(yè)管理服務(wù)，我公司為能夠打開湖北內(nèi)陸荊州的市場(chǎng) ,愿意和荊州 ****公司一道做個(gè)市場(chǎng)先鋒 ,假如荊州 ****房產(chǎn)開發(fā)有限公司與我公司進(jìn)行合作，同時(shí)為進(jìn)行長(zhǎng)期合作的考慮 ,白云綠水項(xiàng)目不做利潤(rùn)要求以表示我公司進(jìn)入荊州開展二線品牌的誠(chéng)意。在參閱本投標(biāo)書后，懇請(qǐng)發(fā)展商能委任 ****作為白云綠水項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)者。二 、 后期管理費(fèi)用測(cè)算 本投標(biāo)書中我公司特別注明物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)主要由管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；設(shè)施、設(shè)備日 常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；安保費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理處固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；專項(xiàng)費(fèi)用；法定稅費(fèi)等構(gòu)成，針對(duì)實(shí)際情況，我們?cè)O(shè)計(jì)了此個(gè)方案。 教育附加費(fèi) ﹪ 。保證大白云綠水的物業(yè)管理工作到位，使得出現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府和開發(fā)商都能多贏的局面。為開發(fā)商鑄就品牌增添力量；為廣大業(yè)主保障物業(yè)的使用正常，使房屋得到保值、增值，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，進(jìn)而輻射到周圍片區(qū)。 關(guān)于白云綠水項(xiàng)目的維修基金的提取的問題，特此提醒開發(fā)商按國(guó)家相關(guān)規(guī)定辦理，以便日后的維修。我們將視客戶為我們親密的伙伴，以高度的責(zé)任心維護(hù)他們的企業(yè)品牌，以最大的努力降低營(yíng)運(yùn)成本，我們?cè)概c客戶一起共同謀求發(fā)展，最終達(dá)到互惠互利的長(zhǎng)遠(yuǎn)合作目的。 五 、結(jié)束語(yǔ) 我們的服務(wù)宗旨是“客戶至上，雙贏合作”，我們將與客戶充分溝通，了解客戶的需求，融合先進(jìn)的管理方式方法和本地的實(shí)際情況，制定出一套行之有效的管理方案。開發(fā)商需要無償撥管理用房 224 平方米并裝修完好給予使用。為將白云綠水項(xiàng)目能夠順利的開發(fā)完畢，其銷售狀況良好使得開發(fā)商回 籠資金，同時(shí)打造一個(gè)良好的房產(chǎn)品牌。社保 15﹪ 設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)用 共 元 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 共 元 清潔衛(wèi)生費(fèi)（垃圾袋裝化） 共 元 安保費(fèi)用 共 元 辦公費(fèi) 共 元 管理處固定資產(chǎn)折舊（ 3 年折清） 共 元 低值易耗品攤消（ 2 年攤清） 共 元 專項(xiàng)費(fèi)用 共 元 保險(xiǎn)費(fèi) 共 元 1法定稅費(fèi) ﹪ 共 元 全年總支出為 元 若物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按 元 /平方米 /月，則 46100 平方米 * 元 /平方米 /月 *12 月 *90﹪＝ 元 白云綠水小區(qū)的全年管理費(fèi)收入為： 元 全年收支相抵，每年虧損 元。詳細(xì)測(cè)算如下： 人員工資： 共 元 物業(yè)經(jīng)理 2500 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 40950 元 事務(wù)助理兼任安保主任 1800 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 29484 元 客戶服務(wù)中心 :主 任 1 人、管理員 2 人 主任 1200 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 19656 元 財(cái)務(wù) /文員： 1000 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 16380 元 管理員 /環(huán)保主任 1000 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 16380 元 安保隊(duì)：主管 1 人事務(wù)助理兼、班長(zhǎng) 3 人、隊(duì)員 12 人 班長(zhǎng) : 800 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *3 人 39312 元 安保員 : 700 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *12 人 137592 元 工程維修主任：班長(zhǎng) 1 人、維修員 3 人 主任 : 1200 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 19656 元 維修員 : 800 元 /月 *1 人 *（ 1+﹪） *12 月 *3 人 39312 元 環(huán)保部 :主管 1 人（管理員 1 人兼）、保潔員 3 人、綠化員 1 人 保潔員 : 600 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *3 人 29484 元 綠化員 : 600 元 /月 *（ 1+﹪ ） *12 月 *1 人 9828 元 加班費(fèi)：每年有 10 天帶薪假期，工資 3 倍，則加班費(fèi)為（平均值）每人的 1 個(gè)月工資額，經(jīng)計(jì)算為 元。 四 、 預(yù)算方案 一、前期開辦費(fèi)用 本著節(jié)約使用、據(jù)需添臵的原則，對(duì)白云綠水項(xiàng)目物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算，前期的物資管理設(shè)備購(gòu)買人員開支等開辦費(fèi)用為 元。****物業(yè)以上述內(nèi)容承諾將盡心盡力為開發(fā)商和所有業(yè)主服務(wù)， ****物業(yè)愿為白云綠水小區(qū)的發(fā)展計(jì)劃的實(shí)施和實(shí)現(xiàn)做出貢獻(xiàn)。 物業(yè)管理服務(wù)期限： ****物業(yè)為白云綠水小區(qū)所提供的 全權(quán)委托管理 ，建立服務(wù)期從合同簽訂日起至物業(yè)全部交付后二年或業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)止。準(zhǔn)確地做出物業(yè)管理收支預(yù)算對(duì)今后的物業(yè)管理工作非常重要， ****以其豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)目前已經(jīng)掌握的項(xiàng)目資料，通過自己的數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)庫(kù)，準(zhǔn)確地做出物業(yè)管理收 支預(yù)算。 10 路燈完好率 85% 99% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以胡保路燈無損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、養(yǎng)護(hù) 11 小區(qū)治安發(fā)生率 1%以下 1%以下 保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，每周訓(xùn)練 1次，每次 2 小時(shí)，落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行 24 小時(shí)巡視制度，以確保小區(qū)的安全。 6 保潔清潔率 99% 99% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行日常保潔工作，并由物為主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完 好。 2 房屋零修、包修及時(shí)率 98% 100% 接到維修通知 15 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)， 及時(shí)完成并建立回訪檔案記錄。 （ 8）通過長(zhǎng)效管理使物業(yè)保值增值 物業(yè)的長(zhǎng)效管理，是生態(tài)化管理理念的重要體現(xiàn)。一般設(shè)備應(yīng)急維修程序： 程序 工 作 備注 獲知故障 接到報(bào)告、巡視中發(fā)現(xiàn)、操作失誤、儀器和儀表反映或報(bào)警 做好記錄 趕赴現(xiàn)場(chǎng) 當(dāng)班人員迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，判斷故障類型和嚴(yán)重程度， 向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告 屬質(zhì)保和外判維保范圍，通知承判商 應(yīng)急處理 采取有效措施，減少損失；切換備用設(shè)備或采取臨時(shí)措施，恢復(fù)使用功能；懸掛警示標(biāo)志或告示，通知客戶 拍照取證，以便向保險(xiǎn)公司索陪 維修更換 查清原因，進(jìn)行維修，無法維修的設(shè)備或零件，進(jìn)行更換 盡量減少對(duì)客戶的影響 恢復(fù)使用 維修完畢，通知相關(guān)的客戶，向客戶說明原因，向客戶致欠 影響客戶，應(yīng)盡力予以解決 記錄報(bào)告 撰寫特別事件報(bào)告，詳細(xì)記錄時(shí)間、地點(diǎn)、事故、原因、損失金額、客戶投述情況等 必要時(shí)向保險(xiǎn)公司索賠 E、日常報(bào)修維修程序 ****將進(jìn)一步完善客戶日常報(bào)修及維修程序，妥善協(xié)助和處理施工中遺留的質(zhì)量問題，及時(shí)完成維修工作，解決客戶的煩惱，方便客戶的生活。 B、建筑和設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 除電梯及部分弱電設(shè)備由專業(yè)單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)外， ****將根據(jù)物業(yè)內(nèi)配臵的建筑、設(shè)施和設(shè)備情況，選派工程技術(shù)員良好操作和保養(yǎng)。 （ 7）房屋及公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù) 房屋及公用設(shè)備設(shè)施長(zhǎng)期保持完好的狀態(tài)，對(duì)物業(yè)的保值升值意義重大， ****將制定短、中及長(zhǎng)期工程設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并及時(shí)完成各項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)工作，通過制定相關(guān)的管理制度進(jìn)行落實(shí)，經(jīng)常性地對(duì)員工進(jìn)行各種技術(shù)培訓(xùn)，努力培養(yǎng)具有一專多能的技術(shù)人員。物業(yè)管理處可經(jīng)常監(jiān)督和檢查安保人員的巡邏到位時(shí)間和次數(shù)，以了解安保人員的工作情況，確保小區(qū)的安全。 d）閉路監(jiān)控電視系統(tǒng) 本小區(qū)的所有出入口、主要道路等重要場(chǎng)合均布有閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)，出現(xiàn)異常情況，監(jiān)控中心會(huì)通知就近的安保盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理和解決。以 ****的技術(shù)力量和管理能力，一定能使發(fā)展商投巨資建設(shè)的智能化設(shè)施設(shè)備，在日常管理中發(fā)揮其應(yīng)用的作用。利用會(huì)所現(xiàn)有設(shè)施舉辦各種競(jìng)賽活動(dòng)，包括：拳操、乒乓球、桌球、網(wǎng)球、棋牌、游泳等。 （ 5）營(yíng)造合適的社區(qū)文化 ****將根據(jù)小區(qū)內(nèi)居住人員的實(shí)際，積極開展各項(xiàng)文娛體育活動(dòng)的服務(wù)，管理好小區(qū)內(nèi)所有文化設(shè)施的清潔、使用和安全；同時(shí)，作為服務(wù)者， ****將本著“規(guī)范、周到、守 信、高效”的服務(wù)信念，以“客戶的需要就是服務(wù)的內(nèi)容”為原則，通過建立和業(yè)主之間的互動(dòng)聯(lián)系，開展全方位的客戶服務(wù)，聯(lián)系當(dāng)?shù)卣蜕鐓^(qū)組織以及各類社會(huì)公益單位，促進(jìn)物業(yè)管理處與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的交流溝通，讓所有的住戶不僅有溫馨的家的感覺，而且還能體會(huì)社區(qū)的和睦，更能體會(huì)高尚生活帶來的樂趣。 ****將有計(jì)劃地定期進(jìn)行上述的滅蟲工作，定期對(duì)垃圾箱（筒）周圍進(jìn)行清潔和消毒。 （ 4）物業(yè)的清潔、滅蟲和綠化管理 做好小區(qū)的清潔、滅蟲和綠化工作，使整個(gè)小區(qū)保持一個(gè)舒適溫馨的生活環(huán)境，是衡量物業(yè)生態(tài)化管理的一個(gè)重要一環(huán)。 C、小區(qū)出入口管理 通過可靠的智能化技術(shù)防范周界后，安保人員將加強(qiáng)小區(qū)的出入口控制，門崗將準(zhǔn)確記錄小區(qū)的進(jìn)出車輛號(hào)碼，所有二次裝修的施工人員和送貨人