【正文】 一體，智能化系統(tǒng)配置完善，體現(xiàn)現(xiàn)代城市濃郁氣息。 三 、 ****物業(yè)服務(wù) 一、高標(biāo)準(zhǔn)管理原則 物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作， ****在進(jìn)行任何標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建立在一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)之上。 b）服務(wù)設(shè)備 —— 完好 良好而完善的硬件設(shè)施是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識(shí)外，更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程人員應(yīng)具備過(guò)硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備豐富的管理知識(shí)，保安人員應(yīng)具備過(guò)硬的治安消防本領(lǐng)等。如電話(huà)接聽(tīng)程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無(wú)章。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點(diǎn)。 ****物業(yè)的前期介入 ****對(duì)每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的前期顧問(wèn)工作中都會(huì)本著認(rèn)真參與、積極建議、專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)等工作準(zhǔn)則，即全面的向貴司就下列方面提出一些建議（因白云綠水建設(shè)的 基本資料不夠詳細(xì)，故我司只做擬定方案）： 機(jī)電設(shè)施顧問(wèn) : 顧問(wèn)基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： 為使用及管理者方便，節(jié)約日常運(yùn)行費(fèi)用 ? 公共照明燈具、布線和開(kāi)關(guān)的合理選用的設(shè)臵； ? 重大設(shè)備的選用和購(gòu)貨合同條款 的擬定； ? 電氣設(shè)備和供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施 工； ? 給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施工； ? 各種門(mén)鎖和鑰匙的選用； ? 消防設(shè)施的設(shè)計(jì)與施工； ? 24 小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與施 工等； ? 所有公共布線應(yīng)更為簡(jiǎn)潔，應(yīng)便與業(yè) ? 主二次裝修改裝及日后物業(yè)方維護(hù)保養(yǎng)； ? 門(mén)鎖安裝時(shí)應(yīng)考慮更為安全，防止門(mén)重鎖輕現(xiàn) 象發(fā)生； ? 給排水管地下一層轉(zhuǎn)接管就從材質(zhì)牢固方面選材，防止水壓過(guò)大或重物下落時(shí)擊損，從而引起不必要改建投入。這樣即會(huì)增 加物業(yè)日后管理時(shí)建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了開(kāi)發(fā)商的投資成本。如：有線通、電信、聯(lián)通等通信線的接入預(yù)留。 跟進(jìn)施工過(guò)程 : 顧問(wèn)基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 維護(hù)發(fā)展商和業(yè)主利益，保證施工 質(zhì)量 ? 發(fā)現(xiàn)可能存在的隱患 ? 施工對(duì)以后維修保養(yǎng)是否有影響 ? 提供成品保護(hù)措施建議 ? 收集設(shè)計(jì)和施工文檔資料 ? 協(xié)助檢查建筑施工和設(shè)備安裝的 質(zhì)量 ? 提供操作培訓(xùn)要求 ? 提供備品備件要求 ? 提供竣工圖紙遞交要求 ? 提供操作手冊(cè)遞交要求 ? 技術(shù)資料遞交要求等 ? 地下車(chē)庫(kù)的進(jìn)出口的坡度上的防滑設(shè) 施應(yīng)在施工前予以考 慮，目前一些項(xiàng)目在后期簡(jiǎn)單用水泥加臵防滑條或輔設(shè)地磚的做法與日后車(chē)輛行駛及管理維護(hù)不利，建議施工時(shí)向下開(kāi)防滑槽，這樣即可節(jié)約成本投入，也可增加防滑系數(shù)。 ? 其他建議略。 ? 其他工作，我司亦會(huì)根據(jù)貴司之銷(xiāo)售 進(jìn)度全力配合。如下： ? 提供符合物業(yè)具體情況的物業(yè)管理軟件 ? 提供與公司郵件服務(wù)信箱軟件 ? 購(gòu)臵各種辦公家具和設(shè)備 ? 定制首期制服和雨具 ? 購(gòu)臵警械和安保用品 ? 購(gòu)臵各種設(shè)備、工具和維修用品等 制定各種規(guī)章制度 我司還將綜合國(guó)內(nèi)同類(lèi)物業(yè)之管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)金利達(dá)花園之特點(diǎn)，制定符合物業(yè)情況的各種管理規(guī)章和制度，如下： ? 住戶(hù)手冊(cè) ? 辦公室管理制度及物業(yè)設(shè)備管理制度 ? 清潔和滅蟲(chóng)標(biāo)準(zhǔn)及停車(chē)場(chǎng)管理制度 ? 物業(yè)驗(yàn)收規(guī)程及治字和消防管理制度 ? 二次裝修管理制度及表格表式 ? 人事、行政、和財(cái)務(wù)管理制度 ? 會(huì)所管理和有償服務(wù)制度 ? 緊急事件的處理程序 ? 投述的處理程序等 完成員工入職培訓(xùn) 為保證金利達(dá)花園的服務(wù)水準(zhǔn)，我司亦會(huì)對(duì)所有員工，更針對(duì)性的根據(jù)他們的不同工種進(jìn)行不同的 入職前培訓(xùn)，并加以考核。物業(yè)管理中保安、保潔、維修等工作只能算作是物業(yè)日?；A(chǔ)工作，我們的完成它的同時(shí)，還要不斷創(chuàng)新、不斷完善自我，提高我們的服務(wù)水分準(zhǔn)。業(yè)主的真心參與及我們真誠(chéng)有效的工作，更能保障對(duì)受托物業(yè)的長(zhǎng)效管理，使之增值及保值。在通過(guò)與業(yè)主的溝通，了解各位業(yè)主對(duì)小區(qū)建設(shè)的有效建議及小區(qū)其他信息的反饋。 在業(yè)主入住率 85%時(shí)，物業(yè)公司就會(huì)有計(jì)劃地搞一些大中型的文體娛樂(lè)活動(dòng)，如健身操、書(shū)法攝影展、花卉展示、消防學(xué)習(xí)等等；我們還會(huì)根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有的設(shè)施器材開(kāi)展一些體育有獎(jiǎng)比賽等活動(dòng)，在業(yè)主入戶(hù)一周年之時(shí)或重大節(jié)日到來(lái)時(shí)，將在小區(qū)中組織節(jié)目，布臵公共場(chǎng)地及溝通業(yè)主與物業(yè)公司共同參與慶典活動(dòng)。所以，對(duì) ****來(lái)說(shuō)，安全管理就是我司的最根本的工作。 ? 采用人防加技防安全保衛(wèi)措施 ? 小區(qū)人行進(jìn)出口實(shí)行 24 小時(shí)保安服務(wù) ? 在車(chē)庫(kù)出入口等重點(diǎn)部位設(shè)崗值守 ? 建立小區(qū)公共區(qū)域 24 小時(shí)保安巡邏制度 ? 用好并維護(hù)好先進(jìn)可靠的保安技防措施 ? 制訂并落實(shí)完善的小區(qū)內(nèi)安全防范宣傳工作 ? 保安人員培訓(xùn)后上崗等 物業(yè)的環(huán)境維護(hù)和管理 我司將綜合已接管項(xiàng)目之良好管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)白云綠水小區(qū)之特殊性質(zhì)，制定行之有效的短、中、長(zhǎng)期的小區(qū)環(huán)境保護(hù)計(jì)劃，力求使小區(qū)較之上述二個(gè)項(xiàng)目在此方面的管理更進(jìn)一層，給各階段入戶(hù)業(yè)主都有一個(gè)良好的影響，使小區(qū)時(shí)刻保持優(yōu)美、清潔和舒適的環(huán)境。 ? 根據(jù)物業(yè)情況，建立交通管理制度 ? 確保外圍廣場(chǎng)、道路及車(chē)庫(kù)內(nèi)交通通暢 ? 物業(yè)內(nèi)我車(chē)輛亂停亂放現(xiàn)象 ? 車(chē)庫(kù)管理設(shè)施保持運(yùn)行正常 ? 各種道路和交通標(biāo)志完好等 ****物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ****的宗旨是：規(guī)范、周到、守信、高效；這就是我們對(duì)所有業(yè)主/開(kāi)發(fā)商的承諾，因?yàn)槲覀冇肋h(yuǎn)追求 最好 。 電梯管理 電梯運(yùn)行，證卡齊全； 規(guī)范操作，定期檢修； 備用電梯，隨時(shí)能開(kāi)； 遇到故障，及時(shí)修理?？蛻?hù)滿(mǎn)意度調(diào)查不光會(huì)提示物業(yè)管理工作在哪方面有所不足，同時(shí)亦能將一些方面的長(zhǎng)處帶到其它需要改進(jìn)的方面。一旦發(fā)展商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后， ****將與當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局取得聯(lián)系并建立良好的關(guān)系，確保在最快的時(shí)間內(nèi)，通過(guò)申報(bào)審批程序，并最終獲得批準(zhǔn)。在人員到位后， ****利用各種培訓(xùn)手段，對(duì)所有的員工均進(jìn)行生態(tài)化服務(wù)理念、客戶(hù)第一的服務(wù)意識(shí)以及禮儀、禮貌和崗位責(zé)職的培訓(xùn)；對(duì)不同的專(zhuān)業(yè)人員，進(jìn)行崗位技能培訓(xùn)，使每位員工迅 速熟悉 ****的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識(shí)，確保員工的素質(zhì)能夠滿(mǎn)足客戶(hù)的要求。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)制度，為順利驗(yàn)收和接管做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。物業(yè)管理方案包括：《物業(yè)驗(yàn)收方案》、《小區(qū)保安方案》、《小區(qū)清潔和滅蟲(chóng)招標(biāo)方案》、《工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案》、《財(cái)務(wù)運(yùn)行方案》、《人事管理方案》、《物業(yè)客戶(hù)服務(wù)方案》、《小區(qū)的交通管理方案》、《小區(qū)內(nèi)停車(chē)管理方案》、《小區(qū)社區(qū)活動(dòng)方案》等。 （ 9）完成物業(yè)保險(xiǎn)工作 對(duì)物業(yè)進(jìn)行保險(xiǎn)是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)一種有效方式，可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時(shí)的應(yīng)付難度，使意外事件得到圓滿(mǎn)的解決。 B、物業(yè)驗(yàn)收首要條件 在物業(yè)竣工后， ****物業(yè)將參照國(guó)家和地方有關(guān)法規(guī)，以管理和使用者的角度對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，認(rèn)真記錄和督促整改物業(yè)施工中的各種使用功能缺陷和不足，以確保發(fā)展商和所有小業(yè)主的利益，物業(yè)驗(yàn)收的首要條件為：承包商和施工監(jiān)理驗(yàn)收合格、通過(guò)政府有關(guān)職能部門(mén)驗(yàn)收、水電和煤氣正 常供應(yīng)、電話(huà)和電視等設(shè)施可開(kāi)通使用、建筑無(wú)重大缺陷、無(wú)影響業(yè)主使用的未完工程、驗(yàn)收的小區(qū)獨(dú)立封閉、驗(yàn)收的場(chǎng)地和區(qū)域清潔干凈。 F、公共區(qū)域的驗(yàn)收和交接 公共區(qū)域的驗(yàn)收應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業(yè)管理處安保正式上崗為標(biāo)志。機(jī)房和設(shè)備驗(yàn)收只對(duì)有表計(jì)量的讀數(shù)作驗(yàn)收 ，對(duì)其它參數(shù)不作驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《機(jī)房驗(yàn)收表》和《設(shè)備驗(yàn)收表》。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認(rèn)《住宅單元驗(yàn)收交接表》。驗(yàn)收妥當(dāng)后，須將大門(mén)鎖好，鑰匙由物業(yè)管理處統(tǒng)一保管在一預(yù)備好的鑰匙柜內(nèi)，所有鑰匙須標(biāo)示有關(guān)單 元的號(hào)數(shù)，物業(yè)管理處預(yù)備一記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況，包括施工單位進(jìn)單元內(nèi)進(jìn)行整改、客戶(hù)要求看房及管理人員定期入內(nèi)巡查等事項(xiàng)。綠化驗(yàn)收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護(hù)、修剪和澆水工作，并需及時(shí)補(bǔ)種壞死的苗 木，惟物業(yè)管理處需保護(hù)綠化不受人為損壞。嚴(yán)格控制第一個(gè)違章的業(yè)主，必要時(shí)提請(qǐng)政府有關(guān)職能部門(mén)出面干預(yù)解決。實(shí)行定崗和機(jī)動(dòng)巡邏相結(jié)合的管理模式，實(shí)行出入口 24 小時(shí) 封閉式保安管理，內(nèi)部不間斷進(jìn)行機(jī)動(dòng)巡邏，確保小區(qū)一方平安。其中包括：臺(tái)風(fēng)、水浸、地震、火警、電力中斷、斷水、煤氣泄漏、電梯故障、發(fā)現(xiàn)爆炸品、盜竊、發(fā)生治安案件、發(fā)現(xiàn)醉酒者和精神病肇事者等。 B、滅蟲(chóng)管理 滅蟲(chóng)主要包括兩個(gè)方面，即小區(qū)內(nèi)環(huán)境中將影響到人體健康的滅蟲(chóng)，如老鼠、蒼蠅、蟬螂及蚊子等以及小區(qū)內(nèi)的綠化蟲(chóng)害的殺滅。包括定期的澆水、施肥、及時(shí)翻土、修剪、滅蟲(chóng)、除病、栽種、補(bǔ)種合適的苗木和及時(shí)清理殘枝和綠地內(nèi)的垃圾等。 B、定期組織各種活動(dòng) ****根據(jù)小區(qū)人員愛(ài)好的不同，將聘請(qǐng)晨操和健身操教練，鼓勵(lì)信戶(hù)走出家門(mén)積極參與全民健身。 （ 6）智能化設(shè)施的維護(hù) 在許多 ****管理的項(xiàng)目中，智能化功能定位和管理等方面的工作卓有成效，得到眾多業(yè)戶(hù)的一致好評(píng)。 c） 周界入侵報(bào)警系統(tǒng) 在業(yè)主入住時(shí)，以周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)封閉小區(qū)的實(shí)際情況， ****建議在小區(qū)圍墻上，安裝紅外線報(bào)警裝臵，利用物業(yè)內(nèi)配臵的智能化系統(tǒng)，封閉小區(qū)周界，以提高小區(qū)安保的工作效率，確保小區(qū)安全。按 ****的管理模式，分區(qū)域小區(qū)的外墻角、樓房的首層、車(chē)庫(kù)等處設(shè)臵巡更點(diǎn)。 g）智能化系統(tǒng)的日常維護(hù) ****將加強(qiáng)工程技術(shù)人員 的弱電技術(shù)培訓(xùn)工作，使每位員工熟悉相應(yīng)崗位應(yīng)掌握的智能化設(shè)施的操作和管理，制定短、中及長(zhǎng)期智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)制度，使所有的智能化系統(tǒng)和設(shè)備均得到很好的維護(hù)和保養(yǎng)，發(fā)揮出應(yīng)有的作用。每次巡視必須做好完整地記錄。 C、維修養(yǎng)護(hù)主要工作內(nèi)容和范圍 主要工作 范 圍 內(nèi) 容 經(jīng)常性工作 公共區(qū)域、公共設(shè)施、機(jī)房及管道 巡視、操作、調(diào)試、記錄 計(jì)劃性工作 公共區(qū)域、設(shè)施、客戶(hù)收樓、裝修、入住 保修監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)、更新、節(jié)能整改、裝修管理 報(bào)修處理 客戶(hù)單元內(nèi)自用設(shè)施、公共設(shè)施 質(zhì)保期施工單位維修、自行修理、外聘修理 計(jì)劃外工作 突發(fā)事件、小項(xiàng)目整改、建筑設(shè)施改善 急修、改造、增建 D、機(jī)電設(shè)備應(yīng)急程序 ****在平時(shí)正常操作和維修 保養(yǎng)時(shí)，將針對(duì)設(shè)備情況，作好各種機(jī)電設(shè)備和系統(tǒng)的事故或故障的應(yīng)急處理預(yù)案，當(dāng)機(jī)電設(shè)備發(fā)生意外故障時(shí)，妥善有效的處理，可減少財(cái)產(chǎn)損失和降低對(duì)客戶(hù)的影響。 ****將加強(qiáng)物業(yè)工程檔案的管理工作，工程檔案包括：竣工圖及技術(shù)資料、各種驗(yàn)收和移交資料、設(shè)備操作和維護(hù)手冊(cè)、二次裝修審批驗(yàn)收資料、外判維護(hù)保養(yǎng)合同和設(shè)備年驗(yàn)報(bào)告、設(shè)備臺(tái)賬和維修保養(yǎng)記錄等。 （ 9）物業(yè)管理工作指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 國(guó)家評(píng)分 指標(biāo) 投標(biāo)指標(biāo) 物業(yè)管理指標(biāo)的承諾 1 房屋完好率 98% 100% 落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無(wú)違章搭建及損壞公共設(shè)施。 5 綠化成活率 95% 98% 落實(shí)責(zé)任人養(yǎng)護(hù)，并由物業(yè)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保公共綠化綠地?zé)o破壞，無(wú)黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即修復(fù)。 9 排水管、明暗溝完好率 100% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管理暢通無(wú)阻、無(wú)塌陷。 六、物業(yè)管理收支預(yù)算案 物業(yè)管理預(yù)算案，不僅將成為確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，而且將起到指導(dǎo)物業(yè)正常運(yùn)作的作用。 物業(yè)管理服務(wù)形式： ****物業(yè)為白云綠水小區(qū)提供駐場(chǎng)顧問(wèn)物業(yè)管理服務(wù)。 八、結(jié) 論 再次感謝開(kāi)發(fā)商給予 ****物業(yè)的機(jī)會(huì)， ****物業(yè)為此而感到榮幸。 ****必將給您帶來(lái)欣喜。 經(jīng)過(guò)初步測(cè)算觀邸物業(yè)管理處全年物業(yè)管理費(fèi)支出為 元。工會(huì) 2﹪ 。根據(jù)上面的預(yù)算得知，我公司提供專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)每年需要開(kāi)支 元年虧損 元，出現(xiàn)如此巨額的虧損是由于提供的服務(wù)價(jià)值較高而收取的費(fèi)用較低所至，同時(shí)是因?yàn)橛捎诎自凭G水小區(qū)的規(guī)模較小導(dǎo)致管理成本增高而難以控制的原因。 三 、 管理要求 由于物業(yè)管理的管理用房暫時(shí)無(wú)具體定論，同時(shí)為方便后期的管理工作能夠順利開(kāi)展。 若我公司能與貴公司達(dá)成合作意向，為更好的實(shí)行工作銜接，應(yīng)在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)物業(yè)管理相關(guān)方面則開(kāi)始介入，交房的前三個(gè)月荊州 ****房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng) 1 次性給予我公司開(kāi)辦費(fèi)用用于開(kāi)展添臵物品、招聘人員、前期培訓(xùn)等工作。 最后，衷心地祝愿荊州 ****房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司事業(yè)成功！真誠(chéng)地祝賀白云綠水所有業(yè)主能夠盡快喜遷新居，享受美好都市生活！ 二 00 四年三月二十一日