【正文】 三 、 管理要求 由于物業(yè)管理的管理用房暫時無具體定論，同時為方便后期的管理工作能夠順利開展。 ****必將給您帶來欣喜。 9 排水管、明暗溝完好率 100% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管理暢通無阻、無塌陷。 C、維修養(yǎng)護(hù)主要工作內(nèi)容和范圍 主要工作 范 圍 內(nèi) 容 經(jīng)常性工作 公共區(qū)域、公共設(shè)施、機(jī)房及管道 巡視、操作、調(diào)試、記錄 計劃性工作 公共區(qū)域、設(shè)施、客戶收樓、裝修、入住 保修監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)、更新、節(jié)能整改、裝修管理 報修處理 客戶單元內(nèi)自用設(shè)施、公共設(shè)施 質(zhì)保期施工單位維修、自行修理、外聘修理 計劃外工作 突發(fā)事件、小項(xiàng)目整改、建筑設(shè)施改善 急修、改造、增建 D、機(jī)電設(shè)備應(yīng)急程序 ****在平時正常操作和維修 保養(yǎng)時，將針對設(shè)備情況，作好各種機(jī)電設(shè)備和系統(tǒng)的事故或故障的應(yīng)急處理預(yù)案，當(dāng)機(jī)電設(shè)備發(fā)生意外故障時，妥善有效的處理，可減少財產(chǎn)損失和降低對客戶的影響。 c） 周界入侵報警系統(tǒng) 在業(yè)主入住時，以周界紅外線報警系統(tǒng)封閉小區(qū)的實(shí)際情況， ****建議在小區(qū)圍墻上，安裝紅外線報警裝臵，利用物業(yè)內(nèi)配臵的智能化系統(tǒng)，封閉小區(qū)周界，以提高小區(qū)安保的工作效率，確保小區(qū)安全。 B、滅蟲管理 滅蟲主要包括兩個方面，即小區(qū)內(nèi)環(huán)境中將影響到人體健康的滅蟲，如老鼠、蒼蠅、蟬螂及蚊子等以及小區(qū)內(nèi)的綠化蟲害的殺滅。綠化驗(yàn)收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護(hù)、修剪和澆水工作，并需及時補(bǔ)種壞死的苗 木，惟物業(yè)管理處需保護(hù)綠化不受人為損壞。 F、公共區(qū)域的驗(yàn)收和交接 公共區(qū)域的驗(yàn)收應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業(yè)管理處安保正式上崗為標(biāo)志。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)制度，為順利驗(yàn)收和接管做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。 電梯管理 電梯運(yùn)行，證卡齊全； 規(guī)范操作，定期檢修； 備用電梯，隨時能開； 遇到故障，及時修理。 在業(yè)主入住率 85%時，物業(yè)公司就會有計劃地搞一些大中型的文體娛樂活動，如健身操、書法攝影展、花卉展示、消防學(xué)習(xí)等等；我們還會根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有的設(shè)施器材開展一些體育有獎比賽等活動，在業(yè)主入戶一周年之時或重大節(jié)日到來時，將在小區(qū)中組織節(jié)目，布臵公共場地及溝通業(yè)主與物業(yè)公司共同參與慶典活動。如下： ? 提供符合物業(yè)具體情況的物業(yè)管理軟件 ? 提供與公司郵件服務(wù)信箱軟件 ? 購臵各種辦公家具和設(shè)備 ? 定制首期制服和雨具 ? 購臵警械和安保用品 ? 購臵各種設(shè)備、工具和維修用品等 制定各種規(guī)章制度 我司還將綜合國內(nèi)同類物業(yè)之管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)金利達(dá)花園之特點(diǎn)，制定符合物業(yè)情況的各種管理規(guī)章和制度，如下： ? 住戶手冊 ? 辦公室管理制度及物業(yè)設(shè)備管理制度 ? 清潔和滅蟲標(biāo)準(zhǔn)及停車場管理制度 ? 物業(yè)驗(yàn)收規(guī)程及治字和消防管理制度 ? 二次裝修管理制度及表格表式 ? 人事、行政、和財務(wù)管理制度 ? 會所管理和有償服務(wù)制度 ? 緊急事件的處理程序 ? 投述的處理程序等 完成員工入職培訓(xùn) 為保證金利達(dá)花園的服務(wù)水準(zhǔn)，我司亦會對所有員工，更針對性的根據(jù)他們的不同工種進(jìn)行不同的 入職前培訓(xùn)，并加以考核。如：有線通、電信、聯(lián)通等通信線的接入預(yù)留。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。集辦公、商場、餐飲為一體，智能化系統(tǒng)配置完善，體現(xiàn)現(xiàn)代城市濃郁氣息。在物業(yè)交付使用后，委派有高檔物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)經(jīng)理，駐場負(fù)責(zé)該物業(yè)的日常管理。 ? 特此申明！ 上海 ****物業(yè)管理發(fā)展有限公司 二零零四年三月二十一日摘 要 根據(jù)白云綠水小區(qū)的建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、詳細(xì)物業(yè)管理服務(wù)需求分析、荊州 ****房產(chǎn)開發(fā)公司對本項(xiàng)目物業(yè)管理的要求，我公司為白云綠水小區(qū)項(xiàng)目提供一站式專業(yè)無憂物業(yè)管理服務(wù)，著重于管理服務(wù)的每一個細(xì)節(jié)，滿足廣大業(yè)主的各種需求，以上海發(fā)達(dá)地區(qū)卓越的物業(yè)管理理念、先進(jìn)的物業(yè)管理方式 創(chuàng)造“安全、整潔、舒適、文明、”的居住環(huán)境。 我公司將白云綠水小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)定位為專業(yè)物業(yè)管理，提供物超所值的物業(yè)管理服務(wù)。是中國物業(yè)協(xié)會、上海市物業(yè)協(xié)會理事單位。作為業(yè)主，都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 i）服務(wù)效率 —— 快速 服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時限。 ? 現(xiàn)工地管理方通常會對施工現(xiàn)場的安 全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱?！胺?wù)”是我們必不可少的立足點(diǎn)、“賣點(diǎn)”，不再是“單一的”基礎(chǔ)服務(wù)，我們會去滿足或使更多業(yè)主理解我們的服務(wù)。我們提倡： “沒有安全，就沒有一切”。促進(jìn)客戶滿意度的因素有如下： ? 服務(wù)表現(xiàn)達(dá)到議定水平 ? 對問訊或投訴的響應(yīng)時間 ? 員工素質(zhì) ? 溝通的充分與否 ? 成本控制效果 ? 與客戶公司間的關(guān)系 ? 靈活并適應(yīng)變化的物業(yè)管理動作機(jī)制 ? 文件資料是否完備等 ****將每年進(jìn)行業(yè)戶的滿意度調(diào)查，以獲得寶貴的客戶反饋以及 對該物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)水平的評價。 （ 8）制訂物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度 ****將根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合國家和有關(guān)物業(yè)法規(guī)，提供合適的管 理公約文本，供發(fā)展商制訂正式的《物業(yè)管理公約》。物業(yè)管理處于初期后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施 工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。作業(yè)程序圖 (略 ) （ 3）物業(yè)治安防范管理 做好物業(yè)治安防范管理工作，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志，根據(jù)金利達(dá)花園的高科技安保技防設(shè)施和場地實(shí)際情況， ****將擬定保安崗位設(shè)臵和巡邏路線計劃，讓訓(xùn)練有素的保安人員為業(yè)主提供有效的安全保障，制定相關(guān)的管理制 度和緊急事件處理預(yù)案，確保物業(yè)在意外發(fā)生時，能采取緊急應(yīng)變補(bǔ)救措施。 （ 5）營造合適的社區(qū)文化 ****將根據(jù)小區(qū)內(nèi)居住人員的實(shí)際，積極開展各項(xiàng)文娛體育活動的服務(wù)，管理好小區(qū)內(nèi)所有文化設(shè)施的清潔、使用和安全；同時，作為服務(wù)者， ****將本著“規(guī)范、周到、守 信、高效”的服務(wù)信念，以“客戶的需要就是服務(wù)的內(nèi)容”為原則，通過建立和業(yè)主之間的互動聯(lián)系，開展全方位的客戶服務(wù)，聯(lián)系當(dāng)?shù)卣蜕鐓^(qū)組織以及各類社會公益單位，促進(jìn)物業(yè)管理處與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的交流溝通，讓所有的住戶不僅有溫馨的家的感覺，而且還能體會社區(qū)的和睦，更能體會高尚生活帶來的樂趣。物業(yè)管理處可經(jīng)常監(jiān)督和檢查安保人員的巡邏到位時間和次數(shù)，以了解安保人員的工作情況，確保小區(qū)的安全。 （ 8）通過長效管理使物業(yè)保值增值 物業(yè)的長效管理，是生態(tài)化管理理念的重要體現(xiàn)。準(zhǔn)確地做出物業(yè)管理收支預(yù)算對今后的物業(yè)管理工作非常重要， ****以其豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)目前已經(jīng)掌握的項(xiàng)目資料，通過自己的數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)庫，準(zhǔn)確地做出物業(yè)管理收 支預(yù)算。詳細(xì)測算如下： 人員工資： 共 元 物業(yè)經(jīng)理 2500 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 40950 元 事務(wù)助理兼任安保主任 1800 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 29484 元 客戶服務(wù)中心 :主 任 1 人、管理員 2 人 主任 1200 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 19656 元 財務(wù) /文員： 1000 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 16380 元 管理員 /環(huán)保主任 1000 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 16380 元 安保隊(duì)：主管 1 人事務(wù)助理兼、班長 3 人、隊(duì)員 12 人 班長 : 800 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *3 人 39312 元 安保員 : 700 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *12 人 137592 元 工程維修主任：班長 1 人、維修員 3 人 主任 : 1200 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 19656 元 維修員 : 800 元 /月 *1 人 *（ 1+﹪） *12 月 *3 人 39312 元 環(huán)保部 :主管 1 人（管理員 1 人兼）、保潔員 3 人、綠化員 1 人 保潔員 : 600 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *3 人 29484 元 綠化員 : 600 元 /月 *（ 1+﹪ ） *12 月 *1 人 9828 元 加班費(fèi)：每年有 10 天帶薪假期，工資 3 倍，則加班費(fèi)為（平均值）每人的 1 個月工資額，經(jīng)計算為 元。 五 、結(jié)束語 我們的服務(wù)宗旨是“客戶至上，雙贏合作”，我們將與客戶充分溝通，了解客戶的需求，融合先進(jìn)的管理方式方法和本地的實(shí)際情況，制定出一套行之有效的管理方案。保證大白云綠水的物業(yè)管理工作到位，使得出現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府和開發(fā)商都能多贏的局面。 ****為白云綠水小區(qū)提供的駐場全權(quán)委托管理的物業(yè)管理服務(wù)，我公司為能夠打開湖北內(nèi)陸荊州的市場 ,愿意和荊州 ****公司一道做個市場先鋒 ,假如荊州 ****房產(chǎn)開發(fā)有限公司與我公司進(jìn)行合作，同時為進(jìn)行長期合作的考慮 ,白云綠水項(xiàng)目不做利潤要求以表示我公司進(jìn)入荊州開展二線品牌的誠意。 4 管理費(fèi)收繳率 98% 100% 按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理取之于民，用之于民。巡回檢查的方式包括：定時巡視、季節(jié)性巡視、故障性巡視、專項(xiàng)重點(diǎn)巡視和綜合巡視等。 C、做好節(jié)日布臵 ****結(jié)合小區(qū)內(nèi)場地和環(huán)境，在重大節(jié)日，如國慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)、兒童節(jié)等有計劃地做好節(jié)日布臵工作，張燈結(jié)彩、渲染節(jié)日氣氛，營造舒適的生活環(huán)境。 D、突發(fā)事件處理 ****對每一位上崗的安保人員，都將 進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，物業(yè)管理處將結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況，制定各種緊急事件預(yù)案，以及時妥善地處理和防范各種突發(fā)事件。驗(yàn)收時需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。 A、政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收 政府有關(guān)職能部門對物業(yè)驗(yàn)收主要由質(zhì)檢站、消防局、規(guī)劃局、住宅發(fā)展局等部門對物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，具體的驗(yàn)收程序?yàn)椋菏┕挝粋渫孜飿I(yè)建筑及公用設(shè)備 竣工圖紙、報告，并填寫驗(yàn)收申請表交政府有關(guān)職能部門；政府有關(guān)職能部門安排驗(yàn)收；政府有關(guān)職能部門初驗(yàn)樓宇，返回整改項(xiàng)目清單；施工單位整改完成后，通知有關(guān)政府部門再次驗(yàn)收，并重復(fù)程序至有關(guān)政府驗(yàn)收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗(yàn)收通過的文件或證明。 （ 3）完成物業(yè)管理人員入職培訓(xùn) ****將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù)，制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)。 ? 制定完善的操作管理制度 ? 建立臺帳和維護(hù)登記制度 ? 建立短、中、長期的維護(hù)保養(yǎng)計劃 ? 嚴(yán)格業(yè)戶的二次裝修管理 ? 建立物業(yè)報修、修理和回訪程序 ? 建立工程人員的崗位責(zé)任制及培訓(xùn)制度 ? 建立物品和工具等管理制度等 物業(yè)的交通秩序管理 其實(shí)小區(qū)內(nèi)交通管理的好壞，也直接影響到業(yè)主或來訪賓客對小區(qū)物管的認(rèn)同感，根據(jù)我司多年來的管理經(jīng)驗(yàn)，我司亦會針對白云綠水小區(qū)之特殊性質(zhì)，車庫內(nèi)非機(jī)動車較多的情況，制訂出一系 列可操作性強(qiáng)的管理方案，以保障小區(qū)內(nèi)機(jī)動車 /非機(jī)動車行車、停車等交通的有序及通暢。我們在接管項(xiàng)目后的首要任務(wù)就是利用各種手段及方法去收集所有業(yè)主的基礎(chǔ)資料，如：在業(yè)主入戶時，通過 業(yè)主辦理入戶手續(xù)，了解各位業(yè)主的家庭情況、文化素養(yǎng)及各項(xiàng)愛好等情況；在日常管理中，走訪業(yè)主，聽取業(yè)主對小區(qū)管理、服務(wù)等方面需求和意見，同時在日常工作中以微笑服務(wù)換取業(yè)主對物業(yè)工作的理解，用真誠去感化業(yè)主，用效率去解決問題。以我司多次其他項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，均得到了相關(guān)的員的好評。 ? 個別單元門廳設(shè)計會過于繁煩，如玄關(guān)墻之設(shè)計問題易造成日后一次裝修或改建時主要拆除對象。 c）服務(wù)技能 —— 嫻熟 服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。 ****致力于開拓、發(fā)展上海及國內(nèi)的物業(yè)管理市場。我公司是嚴(yán)格按照 ISO9000：20xx 國際質(zhì)量管理體系提供物業(yè)管 理服務(wù)的企業(yè)。鄭重申明 本投標(biāo)書內(nèi)容涉及我公司和荊州 ****房地產(chǎn)開發(fā)公司合作的商業(yè)機(jī)密，僅對有合作意向的荊州 ****房地產(chǎn)開發(fā)公司公開。 由我公司管理白云綠水小區(qū)，能夠在管理和運(yùn)作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢，為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)，使得 ****房產(chǎn)能夠比其他房產(chǎn)商更領(lǐng)先一步。在上海、 ****已成功管理上海 ******城、世紀(jì) ****、 *****世家、*******小區(qū)、 *****城市花園、 *****新城等物業(yè)、 ****名人坊、 *****苑等，另 已在江西 **、吉林 ****設(shè)立了子公司。對這些設(shè)備要加強(qiáng)管理、精心養(yǎng)護(hù)，使之始