【正文】 83 / 83徐州蘇豪時(shí)代廣場物業(yè)管理項(xiàng)目投 標(biāo) 書南京誠豐物業(yè)管理有限公司地址：南京棲霞區(qū)勝利三村483號聯(lián)系人：c 傳真：025—84720311電話：025—84721390 133cx8目錄第一部分 投標(biāo)函第二部分 投標(biāo)企業(yè)概況及投標(biāo)報(bào)價(jià)表第三部分 企業(yè)授權(quán)委托書第四部分 企業(yè)簡介第五部分 企業(yè)資質(zhì)證書第六部分 服務(wù)承若第七部分 項(xiàng)目主要人員資料第八部分 組織機(jī)構(gòu)、人員配置、人員的選聘要求、人員的培訓(xùn)第九部分 物資材料、固定資產(chǎn)的配置第十部分 綜合報(bào)價(jià)測算第十一部分 商業(yè)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)和重點(diǎn)第十二部分 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理要求第十三部分 本項(xiàng)目可能出現(xiàn)的各類應(yīng)急措施第十四部分 管理制度目錄第十五部分 檔案資料的管理第十六部分 編制依據(jù)第一部分 投標(biāo)函徐州成功置業(yè)有限公司：我 南京誠豐物業(yè)管理有限公司 現(xiàn)通過徐州成功置業(yè)有限公司招投標(biāo)辦公室參加 蘇豪時(shí)代廣場 物業(yè)管理投標(biāo)工作，并于二〇〇六年 月 日通過資格預(yù)審，并全部按照貴方的要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。本公司同意以本投標(biāo)書內(nèi)各項(xiàng)報(bào)價(jià)，向項(xiàng)目提供投標(biāo)書明示的所有物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容要求、標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量，并同意將各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)約定于合同期內(nèi)保持不變。代理人無轉(zhuǎn)委托權(quán)。1993年起先后投資在中國大陸建成規(guī)模經(jīng)營三大生產(chǎn)基地：誠豐家具（中國）有限公司，深圳誠豐家具廠和誠豐五金鋼具廠，專業(yè)化生產(chǎn)高中檔辦公家具、高檔酒店家具、廚房家具?！≡阡N售管理方面，充分利用公司遍布全國的銷售網(wǎng)絡(luò)，發(fā)揮四十余家分支機(jī)構(gòu)服務(wù)快捷的優(yōu)勢，資源共享。軟件集經(jīng)驗(yàn)開發(fā)研制，將各種形式物業(yè)公司，不同用戶辦公需求中具有共性的應(yīng)用，抽象為房產(chǎn)管理、住戶管理、工程管理、設(shè)備管理、財(cái)務(wù)管理、辦公室管理、消防保安、綠化保潔管理、電子商務(wù)管理等主要方面，應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)這一共享資源平臺(tái)和共享途徑，圍繞企業(yè)信息源將辦公體系全部自動(dòng)化、流程化、數(shù)字化。公司目前管理的龍福山莊，位于雨花區(qū)，今年已通過ISO9000質(zhì)量管理體系和ISO14000環(huán)境管理體系，管理已步入智能化的范疇。小區(qū)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，居民的滿意，讓我們公司更有信心，更有能力來迎接更多的挑戰(zhàn)。公司的專業(yè)化服務(wù)不僅僅面向于業(yè)主，也面向于物業(yè)管理公司。我們是以“業(yè)主服務(wù)滿意”為宗旨的物業(yè)公司，我們的服務(wù)準(zhǔn)則是：快速、便利、周到。立足國門，放眼世界。物流控制對物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)、盤查、登記制度，住戶物品的搬出須向管理處提出申請，由管理處向門崗傳達(dá)并提供方便，巡查人員由責(zé)任和義務(wù)對物資的流動(dòng)進(jìn)行禮貌的盤查，所有的物資流動(dòng)實(shí)行登記放行手續(xù)。 地面無雜物、無明顯污漬。地面無雜物、積水，無明顯污漬、泥沙。地下雨、污水井的疏通每月疏通一次。目視無枯枝落葉，無果皮，無飲料罐等雜物。每周用水沖洗地面一次。物業(yè)維修與保養(yǎng)管理制定維修保養(yǎng)計(jì)劃，定期檢查公用設(shè)備。變配電設(shè)備運(yùn)行正常，各開關(guān)、儀表、指示燈完好，工作場地整潔。保障供水的連續(xù)性，遇突發(fā)性事故導(dǎo)致停水，及時(shí)向住戶解釋。綠化與環(huán)境布置l 對花草樹木定期施肥、澆水、防病治蟲、中耕除草和培土，并及時(shí)修枝整形，補(bǔ)栽補(bǔ)種。便民服務(wù)l 保質(zhì)保量落實(shí)好住戶的零星修理服務(wù)，并為住戶提供多種服務(wù)，包括清潔、代送洗衣、代訂牛奶、定購車船機(jī)票等，作倒明碼標(biāo)價(jià)、合理收費(fèi)。 方便、優(yōu)美、安全的物業(yè)管理目標(biāo)，必須建立合理、有效的內(nèi)部機(jī)構(gòu)，配備一支訓(xùn)練有素的物業(yè)管理員工隊(duì)伍。而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否能否最大限度地開發(fā)人力資源。l 培訓(xùn)目標(biāo)培養(yǎng)一支敬業(yè)愛崗、業(yè)務(wù)精湛、良好服務(wù)意識(shí)的物業(yè)管理人才隊(duì)伍，培養(yǎng)若干名物業(yè)管理行業(yè)合格的管理處主任和員工，為的管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供可靠保證。l 培訓(xùn)考評 沒有考核的培訓(xùn)必將是事倍功半，培訓(xùn)結(jié)束后必須進(jìn)行現(xiàn)場或訓(xùn)后考核，考核分為實(shí)際操作與書面考核二種形式，考核成績要建立培訓(xùn)記錄檔案。b) 蘇豪時(shí)代廣場概況，管理模式及管理目標(biāo)介紹。在崗人員培訓(xùn)，每月每人兩次以上。3000元/月5辦公費(fèi)（通信、辦公用水、電、文具用品，電腦、復(fù)印耗材等），5200元/月6社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)：2000元/月7固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：7176元/月8保安保險(xiǎn)費(fèi)：7600元/月9電梯年檢維保費(fèi)及設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)：45000元/月10空調(diào)設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)：5500元/月上述基本支出總額：1+2+3+4+5+6+7+8+9+10=11不可預(yù)見費(fèi)：273777﹒62％=5475﹒5元/月12利潤（成本的8%）：8%=22340﹒2元/月13稅金（%）：元%=16587﹒6 元/月總支出：為前十三項(xiàng)之和：物業(yè)類型面積（M2）物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/M2月， 通過有層次的公司機(jī)構(gòu)進(jìn)行宏觀計(jì)劃與調(diào)控，制訂切實(shí)有效的符合法律法規(guī)的管理細(xì)則，由具有規(guī)范化操作、專業(yè)技能、良好職業(yè)道德和高度責(zé)任心的管理人員具體實(shí)施。yR1=b* 、獨(dú)立柜臺(tái)經(jīng)營，則較分散和獨(dú)立，統(tǒng)一管理難，欠費(fèi)、逃費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生； g tm*8 iAc3xu 5`KpY ,+dsU{q$$ 因?yàn)槭枪矆鏊?，隨時(shí)都可能發(fā)生意外事故。最終達(dá)到為業(yè)主提供良好的購物環(huán)境和生活環(huán)境、為商家提供良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營市場的有機(jī)結(jié)合，達(dá)到居住、商業(yè)和社會(huì)相和諧和統(tǒng)一管理的目的。3) 檢查盤根密封情況,若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填充料。6. 電機(jī)的保養(yǎng)：1) 檢查外觀整潔度，銘牌完好，接地線連接良好。2) 單向閥動(dòng)作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無滲漏。8. 控制柜的保養(yǎng)：1) 斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)安全可靠。9. 保養(yǎng)完畢啟動(dòng)水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。3. 配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場人員只做監(jiān)護(hù)，不得插手；嚴(yán)禁兩人同時(shí)倒閘操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。7. 供電線路嚴(yán)禁超載供電,應(yīng)按負(fù)荷的需求有計(jì)劃的切換變壓器.8. 做好配電房的防水、防潮工作,堵塞漏洞。5) 第五步：更換水箱中的冷卻水然后搖測電機(jī)繞組的絕緣電阻。9) 第九步：手動(dòng)進(jìn)行一小時(shí)后，進(jìn)行模擬停電試機(jī)，并檢查通風(fēng)、消防系統(tǒng)是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)。3) 由維修班班長負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮，力求參加保養(yǎng)工作人員思想一致，行動(dòng)統(tǒng)一，分工協(xié)作合理，以便高效率完成工作2. 保養(yǎng)程序：1) 第一：實(shí)行分段保養(yǎng)，先保養(yǎng)保安負(fù)荷段。4) 第四：用手柄把總空氣開關(guān)從控制柜中搖出，檢查主觸點(diǎn)是否有燒熔痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲，清潔柜內(nèi)灰塵，試驗(yàn)機(jī)械合閘、分閘情況。8) 第八：逐漸斷開低壓側(cè)空氣開關(guān)，然后斷開供電變壓器電的高壓側(cè)真空短路器，合上接地開關(guān)，懸掛“禁止合閘，有人工作”標(biāo)示牌。3) 第三：操作高壓側(cè)真空斷路器時(shí)，應(yīng)穿絕緣靴、戴絕緣手套，并有專人監(jiān)護(hù)。4. 毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水防潮工作。8. 每天巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時(shí)處理。4. 工程主管組織人員按有關(guān)規(guī)定對電梯分包進(jìn)行評審，評審合格后方能承擔(dān)電梯維修、保養(yǎng)工作。8. 經(jīng)勞動(dòng)局檢測不和格未取得《合格證》的電梯嚴(yán)禁投入使用。4) 層門關(guān)閉后，從層門外不能用手扳啟，當(dāng)層門轎門未完全關(guān)閉時(shí)，電梯不能正常啟動(dòng)。2) 乘客梯不許經(jīng)常作為載貨電梯使用。6) 電梯行使中，應(yīng)勸阻乘客勿靠在轎箱門上。2) 運(yùn)行速度顯著變化。6) 發(fā)覺有異常噪音、較大振動(dòng)和沖擊。10) 發(fā)覺電氣部件引過熱而發(fā)生焦熱的臭味。2) 電動(dòng)機(jī)、測速機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)、拽引輪的檢查及油質(zhì)、油量的檢查。6) 電動(dòng)機(jī)冷卻風(fēng)扇注油。4) 內(nèi)外門耦合檢查、清掃、注油。7) 各種撞動(dòng)開關(guān)、刀、接點(diǎn)檢查。12) 各油杯油量檢查、補(bǔ)充，張緊輪加油；井底各設(shè)備檢查、清掃、加油，各種安全開關(guān)、急停開關(guān)、地坑照明等開關(guān)的有效確認(rèn)。也可用軟布或潮布抹去面板和機(jī)殼上的灰塵和贓物，切忌用汽油、煤油、或其他化學(xué)清洗劑擦洗。清洗時(shí)要把電源板、風(fēng)機(jī)電機(jī)、電容器機(jī)電源線等電氣部分從清洗的地方取下來，可用吸塵器清潔蒸發(fā)器和冷凝器（冷凝器無濾塵網(wǎng)保護(hù)，一般灰塵多）散熱肋片上的灰塵，也可用濕布擦拭。定期檢查電氣線路，以確?？刂崎_關(guān)、保護(hù)裝置等能可靠地工作。3. 當(dāng)救援工作結(jié)束后，管理處人員應(yīng)主動(dòng)向被困人員致以誠懇的謙意，以征得乘客的諒解，同時(shí)應(yīng)一一詢問被困人員身體情況，并作好記錄( 被困人姓名、聯(lián)系地址、電話)。2. 安全護(hù)衛(wèi)員人員在接到報(bào)警同時(shí)，應(yīng)立即采取應(yīng)急程序如下：1) 各崗位實(shí)施危機(jī)方案，加強(qiáng)對各進(jìn)出通道的人員和車輛、物品進(jìn)出管理，必要時(shí)對重點(diǎn)區(qū)域予以封鎖，防止嫌疑人員逃逸。3. 管理處在業(yè)主到場后，對被盜現(xiàn)場及案件進(jìn)行調(diào)查，一般情況調(diào)查程序如下：1) 由管理處根據(jù)大廈安全巡邏、崗位及監(jiān)控中心錄像記錄進(jìn)行案件分析和調(diào)查，核實(shí)案件真實(shí)性及案件背景資料。4. 管理處在警方到場或罪案受控制后，應(yīng)采取善后措施如下：1) 管理處盡量向警方提供幫助，按警方要求召集當(dāng)值員工陳述案情經(jīng)過，并提供相關(guān)工作報(bào)告、記錄、錄像資料等。盜竊應(yīng)急處理注意事項(xiàng)：1. 大廈安全護(hù)衛(wèi)員人員在巡邏中若發(fā)現(xiàn)有單元被撬竊時(shí)，不得擅自進(jìn)入現(xiàn)場，以免破壞證據(jù)和痕跡，亦避免自盜嫌疑。(管理處人員在監(jiān)控值班,原監(jiān)控崗增加到巡邏崗).5. 管理處在致電業(yè)主通報(bào)案情時(shí)，即應(yīng)征詢其是否需要報(bào)警。l 搶劫應(yīng)急處理方案1. 大廈發(fā)生搶劫案件時(shí)，當(dāng)值安全護(hù)衛(wèi)員應(yīng)立即撥打“110”匪警電話向公安機(jī)關(guān)緊急報(bào)警求援。3) 如嫌疑人員未逃離大廈區(qū)域，管理處應(yīng)安排人員配合警方對大廈主要通道、事發(fā)相鄰區(qū)域進(jìn)行控制及安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)藏匿的嫌疑人員或犯罪線索如：侵入部位、隱匿場所、或遺棄之贓物等。2) 管理處盡量向警方提供協(xié)助，按警方要求召集當(dāng)值員工陳述案情經(jīng)過，并提供相關(guān)工作報(bào)告、記錄、錄像資料等，有關(guān)案件經(jīng)過及處理結(jié)果由管理處以書面報(bào)告形式在當(dāng)日呈報(bào)公司。4. 在案件調(diào)查期間，大廈人員進(jìn)出人員及物品應(yīng)嚴(yán)格仔細(xì)檢查，防止嫌疑人員逃脫后有返回大廈轉(zhuǎn)移贓物的可能。巡邏及機(jī)動(dòng)安全護(hù)衛(wèi)員立即趕赴報(bào)警區(qū)域處警，監(jiān)控中心對事發(fā)及相鄰區(qū)域進(jìn)行監(jiān)控?cái)z像控制。3. 監(jiān)控中心安保員在發(fā)布危機(jī)警戒令同時(shí)，按規(guī)定通報(bào)管理處，通報(bào)順序如下：1) 管理處主任；2) 公司主管領(lǐng)導(dǎo)；3) 肇事者親屬、同事、監(jiān)護(hù)人等；4) 若非“110”急案，根據(jù)管理處或公司指令報(bào)案或備案處理；5) 如有人員受傷，立即向“120”醫(yī)療救護(hù)中心求援；4. 管理處在現(xiàn)場得到控制后，應(yīng)對毆斗事件作調(diào)查及善后處理，一般情況要求如下：1) 由管理處配合警方和公司領(lǐng)導(dǎo)對事件進(jìn)行調(diào)查，了解事發(fā)過程和起因、當(dāng)事人個(gè)人資料、受損情況，由當(dāng)事人對其行為和產(chǎn)生的破壞、傷害情況簽名認(rèn)可，并賠償和承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任（包括大廈聲譽(yù)影響）的書面證明資料。2. 對當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解時(shí)，應(yīng)避免在公共場合或進(jìn)出通道處進(jìn)行，以免滋擾其他人士，及擴(kuò)大不良影響。l 偷車應(yīng)急處理方案1. 當(dāng)值車管或安全護(hù)衛(wèi)員人員發(fā)現(xiàn)有人有偷盜大廈內(nèi)停放的車輛時(shí)，應(yīng)立即撥打“110”向警方緊急報(bào)警求援。3) 車管及安全護(hù)衛(wèi)員嚴(yán)守大廈停車場連接的通道，控制嫌疑人員逃跑路線，及時(shí)緝捕欲逃跑的嫌疑人員。2) 管理處將被盜車輛、嫌疑人員等錄像資料報(bào)警方作偵破線索。2. 車管員應(yīng)主動(dòng)關(guān)照車主勿在車內(nèi)存放貴重物品。5. 如嫌疑人員駕車闖關(guān)逃逸時(shí)，禁止任何人員以人身阻攔，以免受到傷害。1) 大廈各崗位安全護(hù)衛(wèi)員按突發(fā)事件危機(jī)方案，保持必要的警惕，外圍崗位安全護(hù)衛(wèi)員對神態(tài)異常者進(jìn)行盤問，機(jī)動(dòng)人員迅速向事發(fā)區(qū)域集中，按當(dāng)值最高管理者指令進(jìn)入現(xiàn)場或在相鄰區(qū)域等候；監(jiān)控值班員對事發(fā)部位進(jìn)行監(jiān)控?cái)z像。如肇事者態(tài)度蠻橫，甚至有威脅的、或拒不認(rèn)賠的向大廈所轄公安機(jī)關(guān)報(bào)警處理。2. 未經(jīng)大廈業(yè)主、或管理處許可，在本案中擬定為非法侵入行為及人員。5. 安全護(hù)衛(wèi)員在應(yīng)對肇事者時(shí)，態(tài)度必須至始至終保持誠懇、認(rèn)真及和善，安全護(hù)衛(wèi)員不得與肇事人在大廈及公共場合內(nèi)發(fā)生爭執(zhí)。2. 現(xiàn)場險(xiǎn)情確認(rèn)后，維修人員應(yīng)立即采取以下應(yīng)急措施：1) 立即打開現(xiàn)場單元及附近通道門窗，保持通風(fēng)。3. 當(dāng)煤氣泄漏危害嚴(yán)重，并將引致其地災(zāi)情發(fā)生時(shí)，監(jiān)控值班員應(yīng)立即報(bào)警求救：1) 消防部門“119”； 警方“11O”；2) 煤氣公司搶修組3369601； 醫(yī)療中心“12O”；4. 當(dāng)煤氣泄漏引致火災(zāi)、爆炸、人員傷害等重大事故時(shí)，當(dāng)值人員必須按相關(guān)處理程序，迅速組織人力進(jìn)行處理，在公安消防及煤氣公司到達(dá)現(xiàn)場后，協(xié)助其撲救。煤氣泄漏應(yīng)急處理注意事項(xiàng)：1. 相關(guān)人員在赴現(xiàn)場核查煤氣泄漏時(shí)，應(yīng)事先關(guān)閉隨身電器(手機(jī)、BP機(jī)、對講機(jī))，照明電筒、應(yīng)急燈等燈具應(yīng)事先打開。5. 相關(guān)人員在報(bào)警現(xiàn)場如未發(fā)現(xiàn)氣體泄漏，亦應(yīng)對可疑區(qū)域保持嚴(yán)密監(jiān)控。如漏水部位及情況不影響電梯運(yùn)行，可不提升電梯或由管理處主任決定電梯恢復(fù)使用時(shí)間。2. 再通知大廈各崗機(jī)動(dòng)人員、清潔人員速到現(xiàn)場搶險(xiǎn)。3. 清理現(xiàn)場，維修受損設(shè)施設(shè)備，及時(shí)恢復(fù)大廈正常運(yùn)作。4. 應(yīng)急沙包應(yīng)預(yù)先存放于重要區(qū)域和樓層內(nèi)，以便于在發(fā)生事故時(shí)可就近取用。2) 如水泵的自投開關(guān)在手動(dòng)位置，應(yīng)立即將開關(guān)打至自投位置，起動(dòng)備用水泵，及時(shí)供水。4) 測量電機(jī)定子線卷的直流絕緣電阻，是否短路或接地。2. 當(dāng)電容發(fā)生故障或發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償不足時(shí)，應(yīng)及時(shí)投運(yùn)另一路電容，以提高功率因素，滿足無功需求。3. 操作完畢后，應(yīng)做好記錄。2) 在報(bào)告火情同時(shí)，應(yīng)拿取最近位置放置的滅火器材投入救火工作。7) 火場必須建立與監(jiān)控室保持良好通訊的火場對講機(jī)，及時(shí)將火場情況通報(bào)至管理處，并將救災(zāi)指揮命令予以現(xiàn)場實(shí)施。1) 大廈工程技術(shù)人員在火場和消防水泵房、低壓配電房、