【正文】 十二部分 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理要求第十三部分 本項(xiàng)目可能出現(xiàn)的各類(lèi)應(yīng)急措施第十四部分 管理制度目錄第十五部分 檔案資料的管理第十六部分 編制依據(jù)第一部分 投標(biāo)函徐州成功置業(yè)有限公司：我 南京誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司 現(xiàn)通過(guò)徐州成功置業(yè)有限公司招投標(biāo)辦公室參加 蘇豪時(shí)代廣場(chǎng) 物業(yè)管理投標(biāo)工作，并于二〇〇六年 月 日通過(guò)資格預(yù)審，并全部按照貴方的要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。在本次投標(biāo)中我司將以精心的準(zhǔn)備、真誠(chéng)的態(tài)度積極參與，并作出以下承諾：本公司已了解招標(biāo)人有關(guān)《“蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)”物業(yè)管理招標(biāo)文件》的內(nèi)容、細(xì)則、要求、辦法及條款，并同意響應(yīng)招標(biāo)文件的內(nèi)容及要求，以貴方招標(biāo)文件內(nèi)容為基礎(chǔ)，投標(biāo)“蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)”物業(yè)管理服務(wù)。本公司同意以本投標(biāo)書(shū)內(nèi)各項(xiàng)報(bào)價(jià)，向項(xiàng)目提供投標(biāo)書(shū)明示的所有物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容要求、標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量，并同意將各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)約定于合同期內(nèi)保持不變。本公司知曉招標(biāo)人選定中標(biāo)人，無(wú)須向本公司公開(kāi)中標(biāo)人資料或做出招投標(biāo)的其他任何解釋?zhuān)磺杏嘘P(guān)選聘中標(biāo)人的活動(dòng)以本項(xiàng)目評(píng)標(biāo)規(guī)則為依據(jù)。代理人無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)。代理人： 性別 男 年齡 身份證號(hào)碼： 職務(wù)： 投標(biāo)企業(yè) ： 南京誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司 （公章）法定代表人： （簽字或蓋章）身份證號(hào)碼： 委托日期： 2006 年 月 日第四部分 企業(yè)簡(jiǎn)介香港誠(chéng)豐集團(tuán)是一家集技、工、貿(mào)、服務(wù)為一體的現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)以設(shè)計(jì)、制造、銷(xiāo)售家具為龍頭，現(xiàn)已涉足地產(chǎn)、貿(mào)易、航空物流、造紙業(yè)等多種行業(yè)。1993年起先后投資在中國(guó)大陸建成規(guī)模經(jīng)營(yíng)三大生產(chǎn)基地：誠(chéng)豐家具（中國(guó)）有限公司，深圳誠(chéng)豐家具廠和誠(chéng)豐五金鋼具廠，專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)高中檔辦公家具、高檔酒店家具、廚房家具。公司下屬誠(chéng)豐家具廠、誠(chéng)豐萬(wàn)進(jìn)家具公司，誠(chéng)豐五金鋼具廠、誠(chéng)豐裝飾工程有限公司、誠(chéng)豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（福清）有限公司、 誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司 誠(chéng)豐鋼琴?gòu)S等生產(chǎn)實(shí)體，分別從事家具的生產(chǎn)、銷(xiāo)售、工程等業(yè)務(wù)。　在銷(xiāo)售管理方面，充分利用公司遍布全國(guó)的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，發(fā)揮四十余家分支機(jī)構(gòu)服務(wù)快捷的優(yōu)勢(shì)，資源共享。公司一直致力于為住戶(hù)塑造整潔、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境。軟件集經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā)研制，將各種形式物業(yè)公司，不同用戶(hù)辦公需求中具有共性的應(yīng)用，抽象為房產(chǎn)管理、住戶(hù)管理、工程管理、設(shè)備管理、財(cái)務(wù)管理、辦公室管理、消防保安、綠化保潔管理、電子商務(wù)管理等主要方面，應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)這一共享資源平臺(tái)和共享途徑，圍繞企業(yè)信息源將辦公體系全部自動(dòng)化、流程化、數(shù)字化。多年來(lái),勤勞的誠(chéng)豐人始終以“誠(chéng)信服務(wù), 豐裕社會(huì)”為服務(wù)宗旨立足于社會(huì)。公司目前管理的龍福山莊，位于雨花區(qū)，今年已通過(guò)ISO9000質(zhì)量管理體系和ISO14000環(huán)境管理體系，管理已步入智能化的范疇。山莊內(nèi)的綠化設(shè)施委派專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行常年養(yǎng)護(hù)，綠化始終保持蔥郁，茂盛；維修工定時(shí)對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行檢查及日常維護(hù)，并能向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修服務(wù)。小區(qū)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，居民的滿(mǎn)意，讓我們公司更有信心，更有能力來(lái)迎接更多的挑戰(zhàn)。公司開(kāi)發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)品市場(chǎng)，熱忱地實(shí)行網(wǎng)絡(luò)管理，逐步推廣網(wǎng)絡(luò)信息，電子商務(wù)服務(wù)，以?xún)?yōu)異的服務(wù)樹(shù)立誠(chéng)豐公司的形象。公司的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)不僅僅面向于業(yè)主，也面向于物業(yè)管理公司。公司把IS9001國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證體系始終貫穿于管理全過(guò)程中，以?xún)?yōu)異的服務(wù)維護(hù)著誠(chéng)豐形象，徹底保證消費(fèi)者的利益。我們是以“業(yè)主服務(wù)滿(mǎn)意”為宗旨的物業(yè)公司，我們的服務(wù)準(zhǔn)則是：快速、便利、周到?！∫恢币詠?lái)，我們恪守“誠(chéng)信服務(wù)，豐裕社會(huì)”的企業(yè)信條，不斷挑戰(zhàn)，完美自我，從產(chǎn)品的每一個(gè)部件做起，從每一個(gè)客戶(hù)做起，使“誠(chéng)豐”成為國(guó)內(nèi)外家具市場(chǎng)的某種著名品牌。立足國(guó)門(mén)，放眼世界。誠(chéng)信服務(wù)，豐裕社會(huì)真誠(chéng)合作，攜手共進(jìn)第五部分 企業(yè)資質(zhì)證書(shū)第六部分 服務(wù)承諾日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理公司實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段，主要內(nèi)容包括治安管理、車(chē)輛管理、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)、清潔管理等多方面內(nèi)容。物流控制對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)、盤(pán)查、登記制度，住戶(hù)物品的搬出須向管理處提出申請(qǐng)，由管理處向門(mén)崗傳達(dá)并提供方便，巡查人員由責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的流動(dòng)進(jìn)行禮貌的盤(pán)查，所有的物資流動(dòng)實(shí)行登記放行手續(xù)。清潔衛(wèi)生管理劃分日常清潔和定期清潔項(xiàng)目，合理分派工作任務(wù)，分塊包干，責(zé)任到人，保持環(huán)境始終清潔干凈，無(wú)積塵，無(wú)衛(wèi)生死角，合理安排垃圾的收集及清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清。 地面無(wú)雜物、無(wú)明顯污漬。 天花板每月清潔一次。地面無(wú)雜物、積水，無(wú)明顯污漬、泥沙。半米處目視路面標(biāo)識(shí)牌無(wú)灰塵、污漬。地下雨、污水井的疏通每月疏通一次。目視井內(nèi)壁無(wú)附著物，井底無(wú)沉淀物。目視無(wú)枯枝落葉，無(wú)果皮，無(wú)飲料罐等雜物。停車(chē)場(chǎng)一天一次，整日保潔。每周用水沖洗地面一次。目視無(wú)蚊蠅飛舞。物業(yè)維修與保養(yǎng)管理制定維修保養(yǎng)計(jì)劃，定期檢查公用設(shè)備。項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)供電配有專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，變配電操作維護(hù)人員均需有高壓操作證。變配電設(shè)備運(yùn)行正常，各開(kāi)關(guān)、儀表、指示燈完好，工作場(chǎng)地整潔。經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，及時(shí)搶修，杜絕浪費(fèi)。保障供水的連續(xù)性，遇突發(fā)性事故導(dǎo)致停水，及時(shí)向住戶(hù)解釋。統(tǒng)一制作標(biāo)識(shí)，公共部位管理有序，無(wú)亂貼、亂掛、亂堆現(xiàn)象。綠化與環(huán)境布置l 對(duì)花草樹(shù)木定期施肥、澆水、防病治蟲(chóng)、中耕除草和培土，并及時(shí)修枝整形，補(bǔ)栽補(bǔ)種。l 節(jié)日環(huán)境布置，營(yíng)造溫馨氛圍。便民服務(wù)l 保質(zhì)保量落實(shí)好住戶(hù)的零星修理服務(wù)，并為住戶(hù)提供多種服務(wù)，包括清潔、代送洗衣、代訂牛奶、定購(gòu)車(chē)船機(jī)票等，作倒明碼標(biāo)價(jià)、合理收費(fèi)。l 按時(shí)做好管理費(fèi)的收繳工作，按規(guī)定催繳各類(lèi)拖欠費(fèi)用。 方便、優(yōu)美、安全的物業(yè)管理目標(biāo)，必須建立合理、有效的內(nèi)部機(jī)構(gòu)，配備一支訓(xùn)練有素的物業(yè)管理員工隊(duì)伍。管理處組織結(jié)構(gòu)及人員配備圖如下：客戶(hù)服務(wù)部財(cái)務(wù)部管理處經(jīng)理保安部商業(yè)部工程部保潔、綠化部行政部二、人員的配置和選聘要求崗 位人 數(shù)職 責(zé)要 求經(jīng)理1人負(fù)責(zé)管理處的全面工作大專(zhuān)以上，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)管理員4人來(lái)電來(lái)訪(fǎng)，接待及投訴的處理配合主任對(duì)保安、保潔、維修、工作的監(jiān)督30歲以下，熟悉電腦操作，溝通能力強(qiáng)會(huì)計(jì)2人商業(yè)管理員3人商業(yè)部分的安全、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序的維護(hù)30歲以下，熟悉電腦操作，溝通和協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，突發(fā)事件應(yīng)對(duì)能力強(qiáng)客服主管1人接待業(yè)主來(lái)電來(lái)訪(fǎng)，并記錄業(yè)主的投訴、建議和意見(jiàn)具有親和力，熟悉電腦操作，溝通和協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，有一定的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)禮儀保安主管1人主要負(fù)責(zé)大廈的公共秩序、安全、消防、保安隊(duì)員的培訓(xùn)和日常管理男性，30歲以下退伍軍人，良好的身體素質(zhì)和心理素質(zhì)有一定的領(lǐng)導(dǎo)能力和管理能力工程主管1人領(lǐng)導(dǎo)維修人員的對(duì)管理區(qū)域的電梯、給排水、變配電房、消防監(jiān)控、中央空調(diào)、照明等機(jī)電設(shè)備設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)男性，機(jī)電工程師。而人才的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵在于企業(yè)是否能否最大限度地開(kāi)發(fā)人力資源。重點(diǎn)開(kāi)展電腦培訓(xùn)、外語(yǔ)培訓(xùn)和物業(yè)管理培訓(xùn)，提高員工的綜合素質(zhì)。l 培訓(xùn)目標(biāo)培養(yǎng)一支敬業(yè)愛(ài)崗、業(yè)務(wù)精湛、良好服務(wù)意識(shí)的物業(yè)管理人才隊(duì)伍，培養(yǎng)若干名物業(yè)管理行業(yè)合格的管理處主任和員工，為的管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供可靠保證。l 培訓(xùn)要求管理人員持證上崗率100%，特殊工工作人員持證上崗率100%，其他員工達(dá)到崗位技術(shù)精通。l 培訓(xùn)考評(píng) 沒(méi)有考核的培訓(xùn)必將是事倍功半，培訓(xùn)結(jié)束后必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)或訓(xùn)后考核，考核分為實(shí)際操作與書(shū)面考核二種形式，考核成績(jī)要建立培訓(xùn)記錄檔案。l 培訓(xùn)計(jì)劃接管前人員培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容及計(jì)劃安排表如下：內(nèi)容主講人/機(jī)構(gòu)對(duì)象日期物業(yè)管理的前期介入行政部行政部中標(biāo)后立即執(zhí)行接管總動(dòng)員，企業(yè)發(fā)展概況、組織架構(gòu)經(jīng)營(yíng)方針、質(zhì)量方針行政部全體員工接管前一個(gè)月完成蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)概況、管理模式及管理目標(biāo)行政部全體員工管理規(guī)章制度、崗位責(zé)任制管理處經(jīng)理全體員工便民服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序管理處經(jīng)理工程部公共設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序管理處經(jīng)理工程部治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序管理處經(jīng)理保安部清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序管理處經(jīng)理保潔、綠化部物業(yè)管理基本知識(shí)管理處經(jīng)理全體員工服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德、言行規(guī)范、公眾形象、儀容儀表教育。b) 蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)概況，管理模式及管理目標(biāo)介紹。d) 崗位基本技能、工作標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序講授。在崗人員培訓(xùn)，每月每人兩次以上。第九部分 固定資產(chǎn)的配置為保證蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)的物業(yè)管理質(zhì)量，我公司擬投入足以保障我公司管理水準(zhǔn)的人力、財(cái)力、物力。3000元/月5辦公費(fèi)（通信、辦公用水、電、文具用品，電腦、復(fù)印耗材等），5200元/月6社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)：2000元/月7固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：7176元/月8保安保險(xiǎn)費(fèi)：7600元/月9電梯年檢維保費(fèi)及設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)：45000元/月10空調(diào)設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)：5500元/月上述基本支出總額：1+2+3+4+5+6+7+8+9+10=11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：273777﹒62％=5475﹒5元/月12利潤(rùn)（成本的8%）：8%=22340﹒2元/月13稅金（%）：元%=16587﹒6 元/月總支出：為前十三項(xiàng)之和：物業(yè)類(lèi)型面積（M2）物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/M2月，月，由于商場(chǎng)自身性質(zhì)的不同，因此我司在對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行管理時(shí)并不是將我們?cè)谧≌芾碇幸殉墒旌统晒Φ墓芾砟Ｊ秸瞻岬缴虉?chǎng)管理中去，而是針對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性的實(shí)質(zhì)進(jìn)行特色管理。 通過(guò)有層次的公司機(jī)構(gòu)進(jìn)行宏觀計(jì)劃與調(diào)控，制訂切實(shí)有效的符合法律法規(guī)的管理細(xì)則，由具有規(guī)范化操作、專(zhuān)業(yè)技能、良好職業(yè)道德和高度責(zé)任心的管理人員具體實(shí)施。并以服務(wù)質(zhì)量為突破口，以創(chuàng)新的理念為經(jīng)營(yíng)戶(hù)提供最佳的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，活躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛。yR1=b* 這是商場(chǎng)實(shí)施統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作，其作用主要有以下幾點(diǎn)： 
第一，是商業(yè)特色的體現(xiàn)，是一種無(wú)形資產(chǎn)和潛在的銷(xiāo)售額，有助于促進(jìn)消費(fèi)者的消費(fèi)觀念從買(mǎi)名牌到買(mǎi)店牌的轉(zhuǎn)變，加速商場(chǎng)進(jìn)入印象時(shí)期。 6AH ~nu 、園藝、綠化、租擺、安防、消防、工程（強(qiáng)弱電、空調(diào)、電梯、供暖、給排水、日常維保、樓宇自控等）工作量較大較復(fù)雜。 、獨(dú)立柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)，則較分散和獨(dú)立，統(tǒng)一管理難，欠費(fèi)、逃費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生； g tm*8 4 iAc3xu 因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)不是國(guó)家執(zhí)法機(jī)關(guān)。 5`KpY ，預(yù)防和制止可能發(fā)生的意外事故。 ,+dsU{q$$ 因?yàn)槭枪矆?chǎng)所，隨時(shí)都可能發(fā)生意外事故。物業(yè)管理企業(yè)最好能把業(yè)主組織起來(lái)，成立義務(wù)消防隊(duì)和義務(wù)安全隊(duì)，以保證商場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的進(jìn)行●居住和商業(yè)和諧統(tǒng)一蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)是一幢集居住、商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)為一體的多功能綜合性大樓。最終達(dá)到為業(yè)主提供良好的購(gòu)物環(huán)境和生活環(huán)境、為商家提供良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的有機(jī)結(jié)合，達(dá)到居住、商業(yè)和社會(huì)相和諧和統(tǒng)一管理的目的。7) 第七步:水池內(nèi)注入適量自來(lái)水, 用清水將上述部位反復(fù)清洗,清洗出消毒藥水.8) 第八部：在清洗工作徹底完成以后，開(kāi)閘向水池、水箱注水,達(dá)到標(biāo)定的水位高度,并加蓋加鎖.9) 第九步:取水樣到市衛(wèi)生防疫檢測(cè)站化驗(yàn)取證.l 水泵房的定期保養(yǎng)1. 生活水泵和空調(diào)系統(tǒng)每周進(jìn)行一次一般性的檢查保養(yǎng),每年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).2. 消防水泵和噴灑泵每?jī)稍?、補(bǔ)壓泵沒(méi)3個(gè)月進(jìn)行一次試運(yùn)行,運(yùn)行時(shí)間為1015分鐘,消防泵啟動(dòng)時(shí)在管網(wǎng)頂部試消防栓出口噴水射程達(dá)6米以上,每半年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).3. 排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).4. 水泵保養(yǎng)時(shí)應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門(mén)壓力表管道等隨泵同時(shí)保養(yǎng).5. 泵體的保養(yǎng):1) 檢查泵體有無(wú)破損,銘牌完好,水流方向指示明確清晰,外觀整潔,油漆完好。3) 檢查盤(pán)根密封情況,若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填充料。5) 緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理。6. 電機(jī)的保養(yǎng)：1) 檢查外觀整潔度，銘牌完好，接地線(xiàn)連接良好。3) 電機(jī)接線(xiàn)盒內(nèi)三相導(dǎo)線(xiàn)及連接片應(yīng)牢固、緊密。2) 單向閥動(dòng)作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無(wú)滲漏。4) 管道及各附件外表整潔美觀，無(wú)裂紋，油漆完整無(wú)脫落。8. 控制柜的保養(yǎng)：1) 斷開(kāi)控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)安全可靠。3) 清潔控制柜內(nèi)外灰塵。9. 保養(yǎng)完畢啟動(dòng)水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。二、電氣與電路系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理l 配電房管理規(guī)定1. 負(fù)責(zé)供電運(yùn)作和維修的人員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備情況、操作方法和安全注意事項(xiàng)。3. 配電設(shè)備由專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只做監(jiān)護(hù)，不得插手；嚴(yán)禁兩人同時(shí)倒閘操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。5. 經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無(wú)塵。7. 供電線(xiàn)路嚴(yán)禁超載供電,應(yīng)按負(fù)荷的需求有計(jì)劃的切換變壓器.8. 做好配電房的防水、防潮工作,堵塞漏洞。3) 第三步：拆下空氣、機(jī)油濾清器，用汽油進(jìn)行清洗并除塵；檢查機(jī)油的油質(zhì)，如渾濁有變質(zhì)的應(yīng)進(jìn)行更換。5) 第五步：更換水箱中的冷卻水然后搖測(cè)電機(jī)繞組的絕緣電阻。7) 第七步：打開(kāi)控制柜，檢查熔絲、螺絲接觸情況并緊固。9) 第九步：手動(dòng)進(jìn)行一小時(shí)后，進(jìn)行模擬停電試機(jī)，并檢查通風(fēng)、消防系統(tǒng)是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)。l 低壓配電柜控制柜保養(yǎng)1. 準(zhǔn)備工作：1