【正文】 12 為杭州市優(yōu)秀住宅小區(qū)。 保安部經(jīng)理： 程浪強(qiáng) 男 30 歲 文化程度 大專 1995 年至 1999 年在北京朝陽小區(qū)任保安主管， 2022 年至今在浙報(bào)公寓任保安隊(duì)長。 保潔部經(jīng)理： 張德成 男 32 歲 文化程度 大專 1999 至 2022 年任 和平 賓館管家部經(jīng)理， 2022 年至今任浙報(bào)公寓保潔部經(jīng)理。 工程部經(jīng)理： 周家俊 男 35 歲 文化程度 大專 1992 年至 2022 年任 和平 賓館工程部經(jīng)理 ， 2022 年至今任7404 物業(yè)公司工程部經(jīng)理。 綜合部經(jīng)理： 徐成祥 35 歲 文化程度 大專 2022 年至 2022 年任愛省 公寓管理處主管， 2022 年至 2022年任浙報(bào)公寓綜合部副經(jīng)理， 2022 年至今任浙江旅游學(xué)院管理處綜合部經(jīng)理。 Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投標(biāo)書 13 第四部分 通策廣場物業(yè)管理策劃方案 ● 實(shí)事求是、嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)、與時俱進(jìn)才能使策劃方案在物業(yè)管理服務(wù)中更趨完善 ● 五大特征 ● 四點(diǎn)特征分析 ● 四項(xiàng)管理重點(diǎn) ● 十條管理服務(wù)特別策劃 ● 六項(xiàng)管理優(yōu)勢 ● 三項(xiàng)特別建議 編制依據(jù) ◇ 《全國物業(yè)管理?xiàng)l例》 2022 年 9 月 1 日施行 ◇ 《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》； 2022 年 5 月 1 日 ◇ 《杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法》； 2022 年 5 月 1 日 ◇ 《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)達(dá)標(biāo)及評分細(xì)則》； Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投標(biāo)書 14 （ 96）建房物字第 008 號附件 ◇ 《杭州市城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)達(dá)標(biāo)及評分細(xì)例》 ◇ GB/190022022idt ISO9002， 2022 板質(zhì)量管理保證體系 ◇ 通策廣場 物業(yè)管理招標(biāo)文件 ◇ 通策廣場 物業(yè)管理招標(biāo)答疑材料 ◇ 通策廣場總平圖 ◇ 國家及省 市有關(guān)“物業(yè)管理”政策法規(guī) 物業(yè)概況 地理位置 通策廣場位于杭州市濱江區(qū)錢塘江南岸，西臨濱江區(qū)會展中心，南臨濱江要道 中興路、之江二號路，三號路之間，屬杭州高新區(qū)之江科技園區(qū)。 占地面積 ： 45332 平方米。 。道路廣場面積 6586 平方米。高層 3 幢，整個通策廣場內(nèi)寫字樓面積約 10008 平方米，酒店式公寓約 7000 平方米，會展中心 12294平方米，居家辦公樓 9657 平方米，專家公寓 60046 平方米，商場 11086平方米。小區(qū)設(shè)攝像監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)、電子巡邏系統(tǒng)。公共設(shè)施采用雙路供電。 通策廣場物業(yè)管理整體設(shè)想與策劃 通策廣場管理總目標(biāo) （ 1）通策廣場小區(qū)的物業(yè)管理，我公司以杭州市優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，以通策廣場小區(qū)業(yè)主需求為導(dǎo)向，以科技、生態(tài)、健康、文化為特點(diǎn)，樹立“以人為本”的管理思想，提供給通策廣場全體業(yè)主享受現(xiàn)代化創(chuàng)業(yè)和居住環(huán)境。 （ 3）確保通策廣場簡約、通透、硬質(zhì)酷感的空間造型設(shè)計(jì)特點(diǎn)，我司將在物業(yè)管理服務(wù)中導(dǎo)入“以人為本”的服務(wù)理念，以保障通策廣場物業(yè)的保值、增值，維護(hù)業(yè)主的利益，充分體現(xiàn)前瞻性的建筑風(fēng)格所帶來的特點(diǎn)，確保業(yè)主滿意最大化。 通策廣場物業(yè)概況與特征分析 （ 1） 通策廣場物業(yè)概況 通策廣場位于杭州濱江區(qū)錢塘江南岸，西臨濱江區(qū)會展中心，南臨濱江要道 中興路、之江二號路、三號路之間、屬杭州高新區(qū)之江科技園 區(qū)?？倯魯?shù)為 747 戶。同時兼有自由、時尚、 SOHO 的居住模式，為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境和創(chuàng)業(yè)環(huán)境。杭州從西湖時代走向錢江時代后，這里逐步成為新的科技、旅游、會館核心區(qū)塊，區(qū)域優(yōu)勢正在逐步 形成，住在杭州，最好在濱江、創(chuàng)業(yè)在杭州，最好在濱江正在進(jìn)一步被有識之士所認(rèn)同。 —— 綠化特征 : 整個通策廣場秉承都市生態(tài)文明的理念，綠化面積達(dá)25964 平方米，形成地面綠化和屋頂綠化相映襯的格局，綠化率達(dá) ％，優(yōu)化了整個小區(qū)的生態(tài)環(huán)境。 —— 物業(yè)特征： 通策廣場有較為齊全的物業(yè)配套，其中有 12294 平方米的會展， 11086 平方米的商場、 25964 平方米的綠化、可泊車 479 輛的地下停車場和 40 輛臨時泊位、室內(nèi)泳池、 44 臺電梯、以及監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)、 PDP 結(jié)構(gòu)化綜合布線、物業(yè)管理軟件平臺、雙路供電、電信機(jī)房等。同時，通策廣場具有設(shè)計(jì)創(chuàng)新、布局合理、規(guī)劃超前、配套齊全、智能化程度高的優(yōu)勢。這正是浙江聯(lián)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司為通策廣場業(yè)主提供優(yōu)越的人居環(huán)境、創(chuàng)業(yè)環(huán)境和物業(yè)升值創(chuàng)造的先決條件。 二是通策廣場處在高新區(qū)科技園區(qū)內(nèi)，科技、文化業(yè)態(tài)豐富，具有科技文化和錢江文 化相融的時代特色，小區(qū)內(nèi)寫字樓、酒店式公寓，居家辦公、專家公寓以及會展、商鋪等配置，又形成了鮮明的企業(yè)文化、商業(yè)文化和社區(qū)文化，這為小區(qū)展開社區(qū)文化活動奠定了良好的基礎(chǔ)。 四是通策廣場有多種樣式的物業(yè)，為業(yè)主選擇住房、寫字樓、經(jīng)營提供了良好的空間，也為前來投資者提供了選擇余地。 通策廣場物業(yè)管理重點(diǎn)、難點(diǎn) 根據(jù)通策廣場物業(yè)概況，特征及特征分析，我們認(rèn)為要管理好通策廣場，為廣大業(yè)主提供優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)，必須看到在管理中的重點(diǎn)，其主要表現(xiàn)在以下四個方面： 一是整個小區(qū)內(nèi)分住宅區(qū)和經(jīng)營區(qū)兩大區(qū)塊，住宅區(qū)實(shí)行封閉式管理，經(jīng)營區(qū)實(shí)行開放式管理，加大了管理難度，人力資源相對增多，增加了管理成本。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)類型多樣化，綠 化面積大，且有大量的屋頂綠化，停車泊位多，整個小區(qū)進(jìn)出口多，共有 4個出入口和 4 個地下停車場出入口，這就要求在員工的配置上要求高。同時，還要處理好商鋪與住宅樓之間鬧與靜的關(guān)系。對此，我們在特別建議部分作進(jìn)一步表述。 對會展和商鋪管理工作由從事商業(yè)管理和社區(qū)管理的專業(yè)人擔(dān)當(dāng)，對保安實(shí)行半軍事化管理，綠化養(yǎng)護(hù)由專業(yè)園林技師擔(dān)任指導(dǎo)。在門衛(wèi)安保中實(shí)行定人定點(diǎn)管理，對地下停車場實(shí)行動態(tài)管理與靜態(tài)管理相結(jié)合，實(shí)行定點(diǎn)定車管理，保持通道暢通， 車庫整潔，停放有序。夜間巡邏擴(kuò)大到小區(qū)周邊外圍。同時，加強(qiáng)保安員的消防巡查，熟悉滅火取水點(diǎn)。此外，還要加強(qiáng)對商鋪的消防檢查，以確保商店的安全。同時，還將建立群防群 治組織，加大消防知識宣傳力度，每年進(jìn)行一次消防演練，確保小區(qū)消防安全。同時做到 ① 安排專人專班負(fù)責(zé)業(yè)主裝修的審批，檢查和驗(yàn)收。 ③ 業(yè)主辦理入住時，主動與裝修管理相關(guān)部門取得聯(lián)系，爭取主管部門現(xiàn)場辦公咨詢，為業(yè)主提供便利，寓管理于服務(wù)中。 （ 5） 綠化管理 由于通策廣場的綠化率達(dá) ％，綠化面積25964 平方米。 （ 6） 商鋪管理 對通策廣場的商鋪管理，我們將重點(diǎn)放在以下三個方面進(jìn)行。 （ 7） 公共設(shè)施設(shè)備的維保 由于通策廣場小區(qū)的公共設(shè)施對應(yīng)制訂電梯中央空調(diào)等設(shè)施多且智能化程度高，我們Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投標(biāo)書 20 將根據(jù)通策廣場小區(qū)的公共設(shè)施對應(yīng)制訂維保標(biāo)準(zhǔn)，操作程序，運(yùn)行記錄，考核制度等，確保責(zé)任明確，及時維護(hù)，以實(shí)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行。 （ 9） 外來人員管理 考慮到通策廣場小區(qū)地處科技園區(qū)，外來人員較多的可能性。 （ 10） 出租房管理 考慮到通策廣場業(yè)主對房產(chǎn)投資的可能性，房產(chǎn)出租系數(shù)加大，因此，出租房的管理中，我司將配合社區(qū)、派出所共同做好管理工作，做到出租房人員的來源、人數(shù)、對象、性別的單獨(dú)登記，并與相關(guān)人員簽訂使用責(zé)任書，以確保房屋、設(shè)備、設(shè)施、小區(qū)治安、衛(wèi)生、綠化、 環(huán)境的維護(hù)，保護(hù)小區(qū)全體的利益。 一是 我公司市場化程度高，公司目前所管樓盤 80%以上是通過公開招投標(biāo)獲得。 二是 我公司是一家貳級資質(zhì)物管企業(yè)，管理面積已達(dá) 42余萬平方米，初步形成了 企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)，這對大樓的工程維護(hù)、保潔、保安、綜合服務(wù)的展開發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢。 三是 我司的物業(yè)管理是從賓館物業(yè)開始的，因此在管理和服務(wù)的理念上具有良好的基礎(chǔ)，人力資源儲備充足，我們在對Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投標(biāo)書 21 通策廣場的管理中，將引入賓館式的管理服務(wù)理念。 五是 我司已是 ISO9002 質(zhì)量體系貫標(biāo)單位，有企業(yè)文化，管理質(zhì)量等方面的優(yōu)勢，對管理好通策廣場奠定了基礎(chǔ)。這對通策廣場的商鋪管理，提供了日常管理的成功經(jīng)驗(yàn)。因此，建好管好通策廣場是開發(fā)商和物業(yè)管理公司共同的責(zé)任。因此，我司提出三項(xiàng)特別建議。 第二 、建議開發(fā)商慎重考慮在 A、 C 樓之間的室內(nèi)泳池建設(shè)，以避 免泳池在日常運(yùn)行中帶來的場地資源和水資源的浪費(fèi)。 第三 ，建議開發(fā)商不要在 A 樓設(shè)立中央空調(diào)，因 為， A 樓業(yè)主由寫字樓和酒店式公寓業(yè)主組成。 擬采取的管理方式、工作計(jì)劃與物資裝備 管理方式： Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投標(biāo)書 22 我們在通策廣場小區(qū)的管理將采取直線職能制的管理方式。 工作計(jì)劃： 我們在獲得通策廣場小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)后，將立即 組織多方面力量，有計(jì)劃地開展各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作，主要包括以下內(nèi)容： ▲ 立即建立前期物業(yè)顧問工作班子，前期物業(yè)顧問班子，由總經(jīng)理辦公室、工程師辦公室及擬任管理處主任等人員組成，配合貴公司展開前期物業(yè)顧問工作，并逐步熟悉物業(yè)情況。 ▲ 在正式接管前 10 天內(nèi)，做好管理處的組建工作，如貴公司要求部分人員先期進(jìn)入，可適當(dāng)提前，并完成員工的培訓(xùn)工作。 ▲向貴公司提供物業(yè)前期顧問的咨詢、建議等資料，均以書面形式進(jìn)行。 ▲做好業(yè)主入住時所需的一切材料，如寫字樓使用公約等。 中標(biāo)后 一周內(nèi) 2 熟悉物業(yè)參與物業(yè)建議 1）收集整理各類圖紙資料熟悉樓盤區(qū)情況； 2）參加工程例會； 3）就物業(yè)管理工作，提出專業(yè)建議； 4）參與工程驗(yàn)收工作。 物業(yè)交付 前 10 天 4 辦公后勤 工作 1）管理用房確定與裝修； 2）安排員工用房； 3）物資配備 物業(yè)交付 前 10 天 5 制定各項(xiàng) 管理制度 1）嚴(yán)格按照 ISO9002 國際質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，制定各 項(xiàng)工作制度； 2）結(jié)合寫字樓實(shí)際情況，制定管理處各項(xiàng)制度。 序號 項(xiàng)目 工作內(nèi)容 計(jì)劃時間 1 入伙 實(shí)施 1）與房管、物價、環(huán)衛(wèi)、公安等有關(guān)政府職能部門及單位取得聯(lián)系，開展有關(guān)工作； 2）各項(xiàng)入伙資料文本的準(zhǔn)備； 3）明確入伙流程及各崗位職責(zé)； 4）入伙手續(xù)辦理。 物業(yè)交付使用 三個月內(nèi) 3 二次裝修管理 1）裝修方案審批，宣傳裝修規(guī)定； 2）裝修手續(xù)辦理； 3）裝修施工工程監(jiān)控； 4）裝修工程驗(yàn)收。 物業(yè)交付 使用起 Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投標(biāo)書 25 日常管理階段工作計(jì)劃 管理期 主要工作項(xiàng)目 第一年 1）全面導(dǎo)入 ISO9002 質(zhì)量管理體系，制定和完善各項(xiàng)管理規(guī)章制度； 2）員工系統(tǒng)培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施； 3）加強(qiáng)精神文明建設(shè)，普及物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)，堅(jiān)持依法管理。 第二年 1）根據(jù)寫字樓經(jīng)營情況，合理調(diào)整財(cái)政收支，開展各項(xiàng)增收節(jié)支工作； 2）制定中修計(jì)劃并根據(jù)實(shí)際情況予以實(shí) 施； Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投標(biāo)書 26 3）創(chuàng)造寫字樓的特色服務(wù)； 4）管理水平達(dá)到“杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀 ”標(biāo)準(zhǔn)，在條件允許的情況下進(jìn)行市優(yōu)的申報(bào)工作。 通策廣場小區(qū)管理處機(jī)構(gòu)圖 檔 案 管 理 社 區(qū) 管 理 商 場 管 理 財(cái) 務(wù) 管 理 綜 合 部 Tong Ce Guang Chang 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