【正文】 ；提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和調(diào)試報(bào)告等。 （ 8）制訂物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度 ****將根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合國(guó)家和有關(guān)物業(yè)法規(guī)，提供合適的管 理公約文本，供發(fā)展商制訂正式的《物業(yè)管理公約》。 （ 4）準(zhǔn)確各種物品和裝備 ****按發(fā)展商批準(zhǔn)的物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算，購(gòu)臵各種物業(yè)管理所需的物資裝備，以保證物業(yè)管理處的正常運(yùn)作，購(gòu)臵工作包括：購(gòu)臵各種辦公家具和設(shè)備、購(gòu)臵各種通訊器材、定制首期制服、購(gòu)臵警械和安保用品、購(gòu)臵各種設(shè)備、工具和維修用品等。促進(jìn)客戶滿意度的因素有如下： ? 服務(wù)表現(xiàn)達(dá)到議定水平 ? 對(duì)問訊或投訴的響應(yīng)時(shí)間 ? 員工素質(zhì) ? 溝通的充分與否 ? 成本控制效果 ? 與客戶公司間的關(guān)系 ? 靈活并適應(yīng)變化的物業(yè)管理動(dòng)作機(jī)制 ? 文件資料是否完備等 ****將每年進(jìn)行業(yè)戶的滿意度調(diào)查，以獲得寶貴的客戶反饋以及 對(duì)該物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)水平的評(píng)價(jià)。 熱線 /報(bào)修 /監(jiān)督電話 鈴響三聲，必有應(yīng)答； 先報(bào)家門，后說請(qǐng)講； 態(tài)度和氣，語言親切； 記錄完整，件件落實(shí)。我們提倡： “沒有安全，就沒有一切”。這樣，我們就能為以后小區(qū)文化建設(shè)建立完整的檔案?！胺?wù)”是我們必不可少的立足點(diǎn)、“賣點(diǎn)”，不再是“單一的”基礎(chǔ)服務(wù)，我們會(huì)去滿足或使更多業(yè)主理解我們的服務(wù)。 ****對(duì)白云綠水的實(shí)質(zhì)物業(yè)管理時(shí)的各項(xiàng)保障 物業(yè)管理籌備工作簡(jiǎn)介 俗話說：“三軍未動(dòng)，糧草先行”。 ? 現(xiàn)工地管理方通常會(huì)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安 全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱。 ? 空調(diào)外機(jī)預(yù)留位臵不當(dāng)，主要是戶外機(jī)放臵位臵、熱量排放朝向、預(yù)留架大小等。 i）服務(wù)效率 —— 快速 服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時(shí)限。 d）服務(wù)項(xiàng)目 —— 齊全 除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)所包含的必要服務(wù)項(xiàng)目外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù)，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。作為業(yè)主，都希望聘請(qǐng)到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 現(xiàn)時(shí) ****物業(yè)的管理項(xiàng)目一覽表 序號(hào) 物業(yè)名稱 物業(yè)性質(zhì) 管理性質(zhì) 物業(yè)地點(diǎn) 1 ******* 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)管理 上海市 2 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)管理 上海市 3 商 務(wù) 樓 物業(yè)管理 上海市 4 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)管理 上海市 5 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)管理 上海市 6 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)管理 上海市 7 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)前期顧問 上海市 8 物業(yè)小區(qū) 駐場(chǎng)顧問管理 上海市 9 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)管理 上海市 10 小區(qū) /住宅 前期物業(yè)顧問 南昌市 11 別 墅 前期物業(yè)顧問 南昌市 12 別 墅 前期物業(yè)顧問 上海市 13 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)管理 上海市 14 商 場(chǎng) 物業(yè)管理 上海市 15 綜合小區(qū) 前期物業(yè)管理 長(zhǎng)春市 ****目 前管理的部分項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 項(xiàng)目名稱： ****世紀(jì)城 上海 **** 發(fā) 展 商：上海 ******置業(yè)有限公司 地 址： ****區(qū) ****路 353 弄 項(xiàng)目特色： 近 20 萬平方米高層、小高層綜合高檔住宅區(qū)，會(huì)所、智能化系統(tǒng)配置完善，以“水生態(tài)、環(huán)保、智能”為特色。是中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)、上海市物業(yè)協(xié)會(huì)理事單位。 ****物業(yè)承諾：在物業(yè)建筑階段， ****將對(duì)物業(yè)建筑、環(huán)境布臵、智能化系統(tǒng)、會(huì)所功能、物業(yè)管理用戶和設(shè)施配 臵等方面，結(jié)合物業(yè)定位及施工進(jìn)度因素，提出有利于今后物業(yè)管理和方便業(yè)主使用的意見和建議。 我公司將白云綠水小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)定位為專業(yè)物業(yè)管理，提供物超所值的物業(yè)管理服務(wù)。 二、 妥善保管本項(xiàng)目投標(biāo)書方案，未經(jīng)我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公開本預(yù)算方案內(nèi)容。 ? 特此申明！ 上海 ****物業(yè)管理發(fā)展有限公司 二零零四年三月二十一日摘 要 根據(jù)白云綠水小區(qū)的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、詳細(xì)物業(yè)管理服務(wù)需求分析、荊州 ****房產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的要求，我公司為白云綠水小區(qū)項(xiàng)目提供一站式專業(yè)無憂物業(yè)管理服務(wù)，著重于管理服務(wù)的每一個(gè)細(xì)節(jié)，滿足廣大業(yè)主的各種需求，以上海發(fā)達(dá)地區(qū)卓越的物業(yè)管理理念、先進(jìn)的物業(yè)管理方式 創(chuàng)造“安全、整潔、舒適、文明、”的居住環(huán)境。我公司系上海專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，有多年的物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，管理的物業(yè)類型眾多，我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產(chǎn)商進(jìn)行合作，開設(shè)了分公司。在物業(yè)交付使用后，委派有高檔物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)經(jīng)理，駐場(chǎng)負(fù)責(zé)該物業(yè)的日常管理。 ****物業(yè)通過于具有境外先進(jìn)物業(yè)管理理念的高力集團(tuán)合作，結(jié)合國(guó)內(nèi)業(yè)戶的實(shí)際需要，利用 ****前二百余萬平方米的物業(yè)管理和開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理五萬多平方米商鋪綜合市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，可從物業(yè)建設(shè)階段開始，通過全方位的物業(yè)管理服務(wù)，不斷地向發(fā)展商提供各種有利于節(jié)約投資、促進(jìn)銷售、保證質(zhì)量和物業(yè)管理等方面的意見和 建議，協(xié)助開發(fā)商提高物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為物業(yè)管理打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。集辦公、商場(chǎng)、餐飲為一體，智能化系統(tǒng)配置完善，體現(xiàn)現(xiàn)代城市濃郁氣息。 b）服務(wù)設(shè)備 —— 完好 良好而完善的硬件設(shè)施是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。 ****物業(yè)的前期介入 ****對(duì)每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的前期顧問工作中都會(huì)本著認(rèn)真參與、積極建議、專業(yè)咨詢等工作準(zhǔn)則，即全面的向貴司就下列方面提出一些建議（因白云綠水建設(shè)的 基本資料不夠詳細(xì)，故我司只做擬定方案）： 機(jī)電設(shè)施顧問 : 顧問基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： 為使用及管理者方便，節(jié)約日常運(yùn)行費(fèi)用 ? 公共照明燈具、布線和開關(guān)的合理選用的設(shè)臵； ? 重大設(shè)備的選用和購(gòu)貨合同條款 的擬定； ? 電氣設(shè)備和供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施 工； ? 給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施工； ? 各種門鎖和鑰匙的選用； ? 消防設(shè)施的設(shè)計(jì)與施工； ? 24 小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與施 工等； ? 所有公共布線應(yīng)更為簡(jiǎn)潔，應(yīng)便與業(yè) ? 主二次裝修改裝及日后物業(yè)方維護(hù)保養(yǎng)； ? 門鎖安裝時(shí)應(yīng)考慮更為安全，防止門重鎖輕現(xiàn) 象發(fā)生； ? 給排水管地下一層轉(zhuǎn)接管就從材質(zhì)牢固方面選材，防止水壓過大或重物下落時(shí)擊損，從而引起不必要改建投入。如：有線通、電信、聯(lián)通等通信線的接入預(yù)留。 ? 其他建議略。如下： ? 提供符合物業(yè)具體情況的物業(yè)管理軟件 ? 提供與公司郵件服務(wù)信箱軟件 ? 購(gòu)臵各種辦公家具和設(shè)備 ? 定制首期制服和雨具 ? 購(gòu)臵警械和安保用品 ? 購(gòu)臵各種設(shè)備、工具和維修用品等 制定各種規(guī)章制度 我司還將綜合國(guó)內(nèi)同類物業(yè)之管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)金利達(dá)花園之特點(diǎn)，制定符合物業(yè)情況的各種管理規(guī)章和制度，如下： ? 住戶手冊(cè) ? 辦公室管理制度及物業(yè)設(shè)備管理制度 ? 清潔和滅蟲標(biāo)準(zhǔn)及停車場(chǎng)管理制度 ? 物業(yè)驗(yàn)收規(guī)程及治字和消防管理制度 ? 二次裝修管理制度及表格表式 ? 人事、行政、和財(cái)務(wù)管理制度 ? 會(huì)所管理和有償服務(wù)制度 ? 緊急事件的處理程序 ? 投述的處理程序等 完成員工入職培訓(xùn) 為保證金利達(dá)花園的服務(wù)水準(zhǔn)，我司亦會(huì)對(duì)所有員工，更針對(duì)性的根據(jù)他們的不同工種進(jìn)行不同的 入職前培訓(xùn)，并加以考核。業(yè)主的真心參與及我們真誠(chéng)有效的工作，更能保障對(duì)受托物業(yè)的長(zhǎng)效管理，使之增值及保值。 在業(yè)主入住率 85%時(shí)，物業(yè)公司就會(huì)有計(jì)劃地搞一些大中型的文體娛樂活動(dòng)，如健身操、書法攝影展、花卉展示、消防學(xué)習(xí)等等；我們還會(huì)根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有的設(shè)施器材開展一些體育有獎(jiǎng)比賽等活動(dòng)，在業(yè)主入戶一周年之時(shí)或重大節(jié)日到來時(shí)，將在小區(qū)中組織節(jié)目，布臵公共場(chǎng)地及溝通業(yè)主與物業(yè)公司共同參與慶典活動(dòng)。 ? 采用人防加技防安全保衛(wèi)措施 ? 小區(qū)人行進(jìn)出口實(shí)行 24 小時(shí)保安服務(wù) ? 在車庫(kù)出入口等重點(diǎn)部位設(shè)崗值守 ? 建立小區(qū)公共區(qū)域 24 小時(shí)保安巡邏制度 ? 用好并維護(hù)好先進(jìn)可靠的保安技防措施 ? 制訂并落實(shí)完善的小區(qū)內(nèi)安全防范宣傳工作 ? 保安人員培訓(xùn)后上崗等 物業(yè)的環(huán)境維護(hù)和管理 我司將綜合已接管項(xiàng)目之良好管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)白云綠水小區(qū)之特殊性質(zhì)，制定行之有效的短、中、長(zhǎng)期的小區(qū)環(huán)境保護(hù)計(jì)劃，力求使小區(qū)較之上述二個(gè)項(xiàng)目在此方面的管理更進(jìn)一層，給各階段入戶業(yè)主都有一個(gè)良好的影響，使小區(qū)時(shí)刻保持優(yōu)美、清潔和舒適的環(huán)境。 電梯管理 電梯運(yùn)行，證卡齊全； 規(guī)范操作，定期檢修； 備用電梯，隨時(shí)能開； 遇到故障，及時(shí)修理。一旦發(fā)展商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后， ****將與當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局取得聯(lián)系并建立良好的關(guān)系，確保在最快的時(shí)間內(nèi)，通過申報(bào)審批程序，并最終獲得批準(zhǔn)。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)制度，為順利驗(yàn)收和接管做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。 （ 9）完成物業(yè)保險(xiǎn)工作 對(duì)物業(yè)進(jìn)行保險(xiǎn)是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)一種有效方式，可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時(shí)的應(yīng)付難度，使意外事件得到圓滿的解決。 F、公共區(qū)域的驗(yàn)收和交接 公共區(qū)域的驗(yàn)收應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業(yè)管理處安保正式上崗為標(biāo)志。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認(rèn)《住宅單元驗(yàn)收交接表》。綠化驗(yàn)收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護(hù)、修剪和澆水工作，并需及時(shí)補(bǔ)種壞死的苗 木，惟物業(yè)管理處需保護(hù)綠化不受人為損壞。實(shí)行定崗和機(jī)動(dòng)巡邏相結(jié)合的管理模式，實(shí)行出入口 24 小時(shí) 封閉式保安管理，內(nèi)部不間斷進(jìn)行機(jī)動(dòng)巡邏，確保小區(qū)一方平安。 B、滅蟲管理 滅蟲主要包括兩個(gè)方面，即小區(qū)內(nèi)環(huán)境中將影響到人體健康的滅蟲，如老鼠、蒼蠅、蟬螂及蚊子等以及小區(qū)內(nèi)的綠化蟲害的殺滅。 B、定期組織各種活動(dòng) ****根據(jù)小區(qū)人員愛好的不同，將聘請(qǐng)晨操和健身操教練，鼓勵(lì)信戶走出家門積極參與全民健身。 c） 周界入侵報(bào)警系統(tǒng) 在業(yè)主入住時(shí)，以周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)封閉小區(qū)的實(shí)際情況， ****建議在小區(qū)圍墻上，安裝紅外線報(bào)警裝臵，利用物業(yè)內(nèi)配臵的智能化系統(tǒng)，封閉小區(qū)周界，以提高小區(qū)安保的工作效率，確保小區(qū)安全。 g）智能化系統(tǒng)的日常維護(hù) ****將加強(qiáng)工程技術(shù)人員 的弱電技術(shù)培訓(xùn)工作，使每位員工熟悉相應(yīng)崗位應(yīng)掌握的智能化設(shè)施的操作和管理，制定短、中及長(zhǎng)期智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)制度，使所有的智能化系統(tǒng)和設(shè)備均得到很好的維護(hù)和保養(yǎng)，發(fā)揮出應(yīng)有的作用。 C、維修養(yǎng)護(hù)主要工作內(nèi)容和范圍 主要工作 范 圍 內(nèi) 容 經(jīng)常性工作 公共區(qū)域、公共設(shè)施、機(jī)房及管道 巡視、操作、調(diào)試、記錄 計(jì)劃性工作 公共區(qū)域、設(shè)施、客戶收樓、裝修、入住 保修監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)、更新、節(jié)能整改、裝修管理 報(bào)修處理 客戶單元內(nèi)自用設(shè)施、公共設(shè)施 質(zhì)保期施工單位維修、自行修理、外聘修理 計(jì)劃外工作 突發(fā)事件、小項(xiàng)目整改、建筑設(shè)施改善 急修、改造、增建 D、機(jī)電設(shè)備應(yīng)急程序 ****在平時(shí)正常操作和維修 保養(yǎng)時(shí)，將針對(duì)設(shè)備情況，作好各種機(jī)電設(shè)備和系統(tǒng)的事故或故障的應(yīng)急處理預(yù)案，當(dāng)機(jī)電設(shè)備發(fā)生意外故障時(shí)，妥善有效的處理，可減少財(cái)產(chǎn)損失和降低對(duì)客戶的影響。 （ 9）物業(yè)管理工作指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 國(guó)家評(píng)分 指標(biāo) 投標(biāo)指標(biāo) 物業(yè)管理指標(biāo)的承諾 1 房屋完好率 98% 100% 落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施。 9 排水管、明暗溝完好率 100% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管理暢通無阻、無塌陷。 物業(yè)管理服務(wù)形式： ****物業(yè)為白云綠水小區(qū)提供駐場(chǎng)顧問物業(yè)管理服務(wù)。 ****必將給您帶來欣喜。工會(huì) 2﹪ 。 三 、 管理要求 由于物業(yè)管理的管理用房暫時(shí)無具體定論，同時(shí)為方便后期的管理工作能夠順利開展。 最后，衷心地祝愿荊州 ****房產(chǎn)開發(fā)公司事業(yè)成功！真誠(chéng)地祝賀白云綠水所有業(yè)主能夠盡快喜遷新居，享受美好都市生活！ 二 00 四年三月二十一日