【正文】 應(yīng) 形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)中，均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。 項目名稱： ********山莊 發(fā)展商：上海 *****集團(tuán) ******置業(yè)有限公司 地 址： 江西 ****市 ******路 100 號 項目特色： 又名海上憶墅，近四十萬平方米、 1500 多棟聯(lián)排、雙拼、獨(dú)立形態(tài)不一的各式別墅，承襲百年建筑精華，依山傍水，遙望八大山人，藝術(shù)與生活的連貫音律，精致、舒雅的房間戶型，體現(xiàn)高品質(zhì)生活。 項目名稱：南昌 *****園 發(fā) 展 商：上海 ****集團(tuán) ********置業(yè)有限公司 地 址：江西南昌市 ****新區(qū) ****路 項目特色： 二十多平方米高尚住宅，地處紅谷灘中心區(qū)域，與南昌市政府毗肩而居，榮居帝五將相之氣。在上海、 ****已成功管理上海 ******城、世紀(jì) ****、 *****世家、*******小區(qū)、 *****城市花園、 *****新城等物業(yè)、 ****名人坊、 *****苑等，另 已在江西 **、吉林 ****設(shè)立了子公司。并已通過英國皇 家 SGS 公司審核認(rèn)證取得SIO9001〃 20xx 質(zhì)量管理認(rèn)證。 本投標(biāo)書僅針對已在建的白云綠水小區(qū)提出初步的物業(yè)管理管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實(shí)施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。在物業(yè)進(jìn)場前做好員工招聘和培訓(xùn)工作，建立一套完整的物業(yè)管理方案。 由我公司管理白云綠水小區(qū)，能夠在管理和運(yùn)作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢，為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)，使得 ****房產(chǎn)能夠比其他房產(chǎn)商更領(lǐng)先一步。經(jīng)測算，本項目的開辦費(fèi)為 元，管理費(fèi)為 元 /平方米〃月，此外另需要管理用房 224 平方米由開發(fā)商無償撥給。并嚴(yán)格按照 ISO9000： 20xx 版的要求，在公司內(nèi)部建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實(shí)用、高效的質(zhì)量管理體系，同時形成了完善的服務(wù)模式，能夠成為為白云綠水小區(qū)提供規(guī)范化、人性化、合理化、質(zhì)量化的物業(yè)管理服務(wù)的有效保障我公司系上海綠地集團(tuán)旗下的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，是中國物業(yè)管理協(xié)會理事成員之一，同時也是上海市物業(yè)管理協(xié)會理事成員， 我公司熱誠希望與各大房產(chǎn)開發(fā)公司、業(yè)主委員會等客戶進(jìn)行精誠合作。否則，我公司將保留因此對我方名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)上可能造成損失的索賠權(quán)。鄭重申明 本投標(biāo)書內(nèi)容涉及我公司和荊州 ****房地產(chǎn)開發(fā)公司合作的商業(yè)機(jī)密，僅對有合作意向的荊州 ****房地產(chǎn)開發(fā)公司公開。 三、 若本策劃書未被貴公司采納，則我方將予以收 回。我公司現(xiàn)在熱誠開發(fā)內(nèi)陸市場，在荊州市能有機(jī)會與荊州 ****房產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行合作我公司深感榮幸，相信我公司以上海專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)和知名的品牌能夠?qū)Π自凭G水小區(qū)的開發(fā)提供更為盡美的物業(yè)服務(wù)，對項目的銷售和以后的管理給予更多便利，對開發(fā)商的品牌培養(yǎng)起到強(qiáng)有力的幫助。包括：管理處辦公室 80M停車場辦公點(diǎn) 20 M安保隊辦公室 20 M維修班辦公室 20 M員工宿舍生活用房 60 M2，此外倉庫 24 M2 前 言 首先感謝荊州 ****房產(chǎn)開發(fā)公司對我公司的信任，我公司對本次合作機(jī)會非常重視，將全力以赴，力爭把握住這次機(jī)遇，希望能夠充分展示上海 ****物業(yè)管理發(fā)展有限公司在荊州的形象。我公司是嚴(yán)格按照 ISO9000：20xx 國際質(zhì)量管理體系提供物業(yè)管 理服務(wù)的企業(yè)。為后期的物業(yè)管理打下扎 實(shí)的基礎(chǔ)。由于時間緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽 ，敬請原諒！ 二 、 公司簡介 上海 ****物業(yè)管理發(fā)展有限公司專業(yè)從事中高檔商品住宅、小區(qū)、辦公樓宇、商場、酒店式小區(qū)等綜合性物業(yè)項目的全權(quán)委員物業(yè)管理、物業(yè)顧問服務(wù)及駐場物業(yè)顧問服務(wù)業(yè)務(wù)，服務(wù)內(nèi)容還涉及房產(chǎn)咨詢、商務(wù)咨詢等方面； ****物業(yè)以規(guī)范、周到、守信、高效為企業(yè)宗旨，崇尚服從、自信、自律、進(jìn)取的企業(yè)精神。 ****物業(yè)全方位體現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理理念，崇尚以人為本、生態(tài)平衡的管理服務(wù)本質(zhì)，追求“高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、大眾化收費(fèi)、可持續(xù)發(fā)展”，維護(hù)社會、業(yè)主、企業(yè)三方利益。 ****致力于開拓、發(fā)展上海及國內(nèi)的物業(yè)管理市場。 項目名稱： ******大廈 開 發(fā) 商： 上海 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置： ****區(qū) ****路 2**1 號 項目特色： 近五萬平方米智能化大廈。 項目名稱： ******城 ***** 發(fā) 展 商： 上海 ********置業(yè)有限公司 地 址： *****區(qū) ****路 366 弄 項目特色： 近 20 萬平方米高層住宅，會所和智能化系統(tǒng)配備完善，以“水生態(tài)，環(huán)保，智能”為特色。 a）服務(wù)態(tài)度 —— 熱情 物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為用戶熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當(dāng)。 c）服務(wù)技能 —— 嫻熟 服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。 f）服務(wù)程序 —— 規(guī)范 服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它看起來無關(guān)緊要，實(shí)際上卻是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。 h）服務(wù)制度 —— 健全 ****將根據(jù)物業(yè)實(shí)際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。 二、 ****的物業(yè)管理 ****目前已承接國內(nèi)多個全權(quán)管理內(nèi)銷高檔樓盤，尤其對居住類物業(yè)建造階段的前期介入、物業(yè)管理的籌備工作、管理收支的預(yù)算和結(jié)算、物業(yè)的驗收和移交、業(yè)戶二次裝修管理等業(yè)務(wù)、日常物業(yè)管理、客戶服務(wù)、會所管理等方面，均積累了很多成功的經(jīng)驗和教訓(xùn)，目前我司管理的經(jīng)驗在對金利達(dá)花園的物業(yè)管理中將得到更出色發(fā)揮。 ? 個別單元門廳設(shè)計會過于繁煩，如玄關(guān)墻之設(shè)計問題易造成日后一次裝修或改建時主要拆除對象。 智能系統(tǒng) 顧問 : 顧問基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 人防 +技防的理念，強(qiáng)調(diào)社會化服務(wù) ? 閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng) ? 電子巡更系統(tǒng) ? 車庫管理系統(tǒng) ? 公用設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) ? 訪客樓宇對講系統(tǒng) ? 背景音響和應(yīng)急廣播系統(tǒng) ? 衛(wèi)生電視接收和有線電視系統(tǒng) ? 綜合布線系統(tǒng) ? 寬帶接入和上網(wǎng)方式等 ? 小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應(yīng)保證端口的預(yù)留量，應(yīng)從住戶人群的不同需求考慮各類接入線的預(yù)留口。 ? 其他建議略。 ? 施工方對產(chǎn)品保工作不到位，如：已安裝的鋁制門窗產(chǎn)品保護(hù)、墻面大理石污跡滲入等。以我司多次其他項目的經(jīng)驗，均得到了相關(guān)的員的好評。根據(jù)我司多年的管理經(jīng)驗，我司亦將在白云綠水實(shí)質(zhì)管理前配合貴司按工程進(jìn)度，更詳盡的制定如下的籌備工作計劃： ? 編制物業(yè)管理月收支預(yù)算 ? 制定物業(yè)管理人員架構(gòu) ? 制 訂各項物業(yè)管理制度 ? 準(zhǔn)備各種物資裝備 ? 進(jìn)行員工入職培訓(xùn) ? 制定各種物業(yè)管理方案等 物業(yè)管理各項支出所占比例 為讓貴我雙方就管理項目的各項成本支出更明確，現(xiàn)我司將物業(yè)管理日常支出構(gòu)成比例發(fā)下圖例出，供貴司參閱： 人員工資65%公共管理費(fèi)23%行政辦公費(fèi)用5%其它7% 準(zhǔn)備各種物資裝備 根據(jù)我司以往之管理經(jīng)驗，我司亦以會在物業(yè)進(jìn)駐前準(zhǔn)備物業(yè)管理需要的各種物資裝備，以保障物業(yè)各項工作的順利開展。如今，隨著物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入全面市場化發(fā)展，為了使 ****公司在這個競爭市場中站住腳跟，使公司的管理水平 更上一個臺階，使所有的業(yè)主認(rèn)可我們的管理，我們將在小區(qū)內(nèi)提介“以人為本”的人性化服務(wù)管理，使居民真正體會到家庭的溫馨并領(lǐng)略到生態(tài)和諧的氛圍。我司在經(jīng)過與業(yè)主間的溝通，更多的了解他們的想法、需求后，配合“人性化”的物業(yè)服務(wù)及管 理，就能拉近與業(yè)主間的距離，增強(qiáng)物業(yè)管理公司、物業(yè)從業(yè)人員與廣大業(yè)主之間親和關(guān)系，也能獲得更多的尊重和認(rèn)同。我們在接管項目后的首要任務(wù)就是利用各種手段及方法去收集所有業(yè)主的基礎(chǔ)資料，如：在業(yè)主入戶時，通過 業(yè)主辦理入戶手續(xù)，了解各位業(yè)主的家庭情況、文化素養(yǎng)及各項愛好等情況；在日常管理中，走訪業(yè)主，聽取業(yè)主對小區(qū)管理、服務(wù)等方面需求和意見，同時在日常工作中以微笑服務(wù)換取業(yè)主對物業(yè)工作的理解，用真誠去感化業(yè)主，用效率去解決問題。如：物業(yè)管理小知欄目；家庭醫(yī)療衛(wèi)生常識；每日一道菜的燒法；安全防 盜知識；活動通告等內(nèi)容，使廣大業(yè)主每日進(jìn)出小區(qū)和樓道時都能看到這些小知識、小常識，給他們的生活帶去一點(diǎn)幫助，也能使業(yè)主看到物業(yè)公司處處在關(guān)心著他們。 ****的日常物業(yè)管理簡介 物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理 對所有業(yè)主及開發(fā)商來說，一個區(qū)域的治安狀況好壞，將直接影響到他對這個區(qū)域的看法，從著名心理學(xué)大師 馬斯洛先生的“人生需求定律”也可反映，人們對安全這一最基本的需求是多么看重。真正做到小區(qū)安全、安定、有序。 ? 制定完善的操作管理制度 ? 建立臺帳和維護(hù)登記制度 ? 建立短、中、長期的維護(hù)保養(yǎng)計劃 ? 嚴(yán)格業(yè)戶的二次裝修管理 ? 建立物業(yè)報修、修理和回訪程序 ? 建立工程人員的崗位責(zé)任制及培訓(xùn)制度 ? 建立物品和工具等管理制度等 物業(yè)的交通秩序管理 其實(shí)小區(qū)內(nèi)交通管理的好壞，也直接影響到業(yè)主或來訪賓客對小區(qū)物管的認(rèn)同感，根據(jù)我司多年來的管理經(jīng)驗，我司亦會針對白云綠水小區(qū)之特殊性質(zhì)，車庫內(nèi)非機(jī)動車較多的情況，制訂出一系 列可操作性強(qiáng)的管理方案，以保障小區(qū)內(nèi)機(jī)動車 /非機(jī)動車行車、停車等交通的有序及通暢。 服務(wù)規(guī)范 上門服務(wù)，佩帶工卡； 預(yù)約時間，必須遵守； 修理完畢，清掃現(xiàn)場； 用戶驗收，及時回訪； 明碼標(biāo)價，收費(fèi)合理。我們認(rèn)為客戶的滿意度的衡量需建立在不同的層面上，以確?？蛻舴?wù)工作無論在宏觀上還是具體細(xì)節(jié)上均得到改善。 四、物業(yè)管理籌備工作的內(nèi)容 （ 1）確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ****根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗，針對項目實(shí)際情況，以各時間段和各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出比較準(zhǔn)確和切合實(shí)際的測算，為發(fā)展商確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。 （ 3）完成物業(yè)管理人員入職培訓(xùn) ****將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù)，制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)。 （ 5）參與設(shè)備調(diào)試和驗收 ****在獲得發(fā)展商正式物業(yè)管理委任后，將首先派遣的豐富經(jīng)驗的工程主 管和工程人員，參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試驗收，熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設(shè)備配臵，檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程，協(xié)助督促施工單位整改。 （ 7）確保物業(yè)管理各 種方案 ****根據(jù)小區(qū)建設(shè)、周邊環(huán)境、購房及租房對象和物業(yè)配臵設(shè)施等情況，制定一系列適合金利達(dá)花園的物業(yè)管理方案，使管理人員上崗后，能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔(dān)的角色。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè)；部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻，部分留存物業(yè)管理處遵照執(zhí)行。 A、政府有關(guān)職能部門驗收 政府有關(guān)職能部門對物業(yè)驗收主要由質(zhì)檢站、消防局、規(guī)劃局、住宅發(fā)展局等部門對物業(yè)進(jìn)行驗收，具體的驗收程序為：施工單位備妥物業(yè)建筑及公用設(shè)備 竣工圖紙、報告，并填寫驗收申請表交政府有關(guān)職能部門；政府有關(guān)職能部門安排驗收；政府有關(guān)職能部門初驗樓宇，返回整改項目清單；施工單位整改完成后，通知有關(guān)政府部門再次驗收，并重復(fù)程序至有關(guān)政府驗收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗收通過的文件或證明。拒絕驗收的范圍包括：工地和已交付物業(yè)不能有效隔離、機(jī)房不能獨(dú)立封閉、有重大施工缺陷、有影響業(yè)戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設(shè)備。 G、各種機(jī)房和設(shè)備的驗收及交接 各種機(jī)房驗收 應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機(jī)房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標(biāo)志。住宅單元驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收。驗收時需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《綠化驗收表》（表式將根據(jù)花木情況制定）。 K、將單元交付業(yè)戶使用 物業(yè)管 理處將代表發(fā)展商將物業(yè)交付業(yè)戶使用，客戶經(jīng)發(fā)展商簽發(fā)的《支付使用通知書》，正式接收住宅單元，當(dāng)場填妥《物業(yè)單元交接表》，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志，物業(yè)交付以如下程序執(zhí)行： 工作 經(jīng)辦部門 內(nèi)容 備注 確認(rèn)業(yè)主 客服中心 核實(shí)發(fā)展商簽發(fā)《交付使用通知書》 若有疑問需向發(fā)展商證實(shí) 交接文本 客服中心 遞交《物業(yè)管理公約》、《用戶手冊》、《住宅說明書》、《住宅請業(yè)主簽收 質(zhì)保書》 建立資料 客服中心 請業(yè)主填寫業(yè)主資料表格，建立用戶檔案資料，輸入電腦 確定與業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式 查驗單元 工程部 按交 付標(biāo)準(zhǔn)，查驗天花、地坪、墻面、門窗、照明、地漏、水管、電話、電視和可視對講等 記錄缺陷，通知施工整改和維修 督促整改 工程部 若缺陷較多，業(yè)主拒絕收摟，需立刻通知施工單位整改或翻修記錄，并