【正文】 應 形式、內容的物業(yè)管理服務中，均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎。 項目名稱： ********山莊 發(fā)展商：上海 *****集團 ******置業(yè)有限公司 地 址： 江西 ****市 ******路 100 號 項目特色： 又名海上憶墅，近四十萬平方米、 1500 多棟聯排、雙拼、獨立形態(tài)不一的各式別墅，承襲百年建筑精華，依山傍水，遙望八大山人，藝術與生活的連貫音律，精致、舒雅的房間戶型，體現高品質生活。 項目名稱：南昌 *****園 發(fā) 展 商：上海 ****集團 ********置業(yè)有限公司 地 址：江西南昌市 ****新區(qū) ****路 項目特色： 二十多平方米高尚住宅，地處紅谷灘中心區(qū)域，與南昌市政府毗肩而居，榮居帝五將相之氣。在上海、 ****已成功管理上海 ******城、世紀 ****、 *****世家、*******小區(qū)、 *****城市花園、 *****新城等物業(yè)、 ****名人坊、 *****苑等，另 已在江西 **、吉林 ****設立了子公司。并已通過英國皇 家 SGS 公司審核認證取得SIO9001〃 20xx 質量管理認證。 本投標書僅針對已在建的白云綠水小區(qū)提出初步的物業(yè)管理管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。在物業(yè)進場前做好員工招聘和培訓工作，建立一套完整的物業(yè)管理方案。 由我公司管理白云綠水小區(qū)，能夠在管理和運作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢，為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務，使得 ****房產能夠比其他房產商更領先一步。經測算，本項目的開辦費為 元，管理費為 元 /平方米〃月，此外另需要管理用房 224 平方米由開發(fā)商無償撥給。并嚴格按照 ISO9000： 20xx 版的要求，在公司內部建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實用、高效的質量管理體系，同時形成了完善的服務模式，能夠成為為白云綠水小區(qū)提供規(guī)范化、人性化、合理化、質量化的物業(yè)管理服務的有效保障我公司系上海綠地集團旗下的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，是中國物業(yè)管理協(xié)會理事成員之一，同時也是上海市物業(yè)管理協(xié)會理事成員， 我公司熱誠希望與各大房產開發(fā)公司、業(yè)主委員會等客戶進行精誠合作。否則，我公司將保留因此對我方名譽及經濟上可能造成損失的索賠權。鄭重申明 本投標書內容涉及我公司和荊州 ****房地產開發(fā)公司合作的商業(yè)機密，僅對有合作意向的荊州 ****房地產開發(fā)公司公開。 三、 若本策劃書未被貴公司采納，則我方將予以收 回。我公司現在熱誠開發(fā)內陸市場，在荊州市能有機會與荊州 ****房產開發(fā)公司進行合作我公司深感榮幸，相信我公司以上海專業(yè)的物業(yè)管理服務和知名的品牌能夠對白云綠水小區(qū)的開發(fā)提供更為盡美的物業(yè)服務，對項目的銷售和以后的管理給予更多便利，對開發(fā)商的品牌培養(yǎng)起到強有力的幫助。包括：管理處辦公室 80M停車場辦公點 20 M安保隊辦公室 20 M維修班辦公室 20 M員工宿舍生活用房 60 M2，此外倉庫 24 M2 前 言 首先感謝荊州 ****房產開發(fā)公司對我公司的信任，我公司對本次合作機會非常重視，將全力以赴，力爭把握住這次機遇，希望能夠充分展示上海 ****物業(yè)管理發(fā)展有限公司在荊州的形象。我公司是嚴格按照 ISO9000：20xx 國際質量管理體系提供物業(yè)管 理服務的企業(yè)。為后期的物業(yè)管理打下扎 實的基礎。由于時間緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽 ，敬請原諒！ 二 、 公司簡介 上海 ****物業(yè)管理發(fā)展有限公司專業(yè)從事中高檔商品住宅、小區(qū)、辦公樓宇、商場、酒店式小區(qū)等綜合性物業(yè)項目的全權委員物業(yè)管理、物業(yè)顧問服務及駐場物業(yè)顧問服務業(yè)務，服務內容還涉及房產咨詢、商務咨詢等方面； ****物業(yè)以規(guī)范、周到、守信、高效為企業(yè)宗旨，崇尚服從、自信、自律、進取的企業(yè)精神。 ****物業(yè)全方位體現現代物業(yè)管理理念，崇尚以人為本、生態(tài)平衡的管理服務本質，追求“高標準服務、大眾化收費、可持續(xù)發(fā)展”，維護社會、業(yè)主、企業(yè)三方利益。 ****致力于開拓、發(fā)展上海及國內的物業(yè)管理市場。 項目名稱： ******大廈 開 發(fā) 商： 上海 ****房地產開發(fā)有限公司 地理位置： ****區(qū) ****路 2**1 號 項目特色： 近五萬平方米智能化大廈。 項目名稱： ******城 ***** 發(fā) 展 商： 上海 ********置業(yè)有限公司 地 址： *****區(qū) ****路 366 弄 項目特色： 近 20 萬平方米高層住宅，會所和智能化系統(tǒng)配備完善，以“水生態(tài)，環(huán)保，智能”為特色。 a）服務態(tài)度 —— 熱情 物業(yè)管理屬服務性行業(yè)，管理公司的員工應以發(fā)自內心的真誠笑容為用戶熱情服務，尤其應做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。 c）服務技能 —— 嫻熟 服務技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務管理中應該掌握和具備的基本功。 f）服務程序 —— 規(guī)范 服務程序是指服務的先后次序和步驟，它看起來無關緊要，實際上卻是衡量物業(yè)管理水平的重要標準之一。 h）服務制度 —— 健全 ****將根據物業(yè)實際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學的服務制度，以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務。 二、 ****的物業(yè)管理 ****目前已承接國內多個全權管理內銷高檔樓盤，尤其對居住類物業(yè)建造階段的前期介入、物業(yè)管理的籌備工作、管理收支的預算和結算、物業(yè)的驗收和移交、業(yè)戶二次裝修管理等業(yè)務、日常物業(yè)管理、客戶服務、會所管理等方面，均積累了很多成功的經驗和教訓，目前我司管理的經驗在對金利達花園的物業(yè)管理中將得到更出色發(fā)揮。 ? 個別單元門廳設計會過于繁煩，如玄關墻之設計問題易造成日后一次裝修或改建時主要拆除對象。 智能系統(tǒng) 顧問 : 顧問基本擬定內容： 前期介入及巡視后通常需跟進事宜： ? 人防 +技防的理念，強調社會化服務 ? 閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng) ? 電子巡更系統(tǒng) ? 車庫管理系統(tǒng) ? 公用設備監(jiān)控系統(tǒng) ? 訪客樓宇對講系統(tǒng) ? 背景音響和應急廣播系統(tǒng) ? 衛(wèi)生電視接收和有線電視系統(tǒng) ? 綜合布線系統(tǒng) ? 寬帶接入和上網方式等 ? 小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應保證端口的預留量，應從住戶人群的不同需求考慮各類接入線的預留口。 ? 其他建議略。 ? 施工方對產品保工作不到位，如：已安裝的鋁制門窗產品保護、墻面大理石污跡滲入等。以我司多次其他項目的經驗，均得到了相關的員的好評。根據我司多年的管理經驗，我司亦將在白云綠水實質管理前配合貴司按工程進度，更詳盡的制定如下的籌備工作計劃： ? 編制物業(yè)管理月收支預算 ? 制定物業(yè)管理人員架構 ? 制 訂各項物業(yè)管理制度 ? 準備各種物資裝備 ? 進行員工入職培訓 ? 制定各種物業(yè)管理方案等 物業(yè)管理各項支出所占比例 為讓貴我雙方就管理項目的各項成本支出更明確，現我司將物業(yè)管理日常支出構成比例發(fā)下圖例出，供貴司參閱： 人員工資65%公共管理費23%行政辦公費用5%其它7% 準備各種物資裝備 根據我司以往之管理經驗，我司亦以會在物業(yè)進駐前準備物業(yè)管理需要的各種物資裝備，以保障物業(yè)各項工作的順利開展。如今，隨著物業(yè)行業(yè)已進入全面市場化發(fā)展，為了使 ****公司在這個競爭市場中站住腳跟，使公司的管理水平 更上一個臺階，使所有的業(yè)主認可我們的管理，我們將在小區(qū)內提介“以人為本”的人性化服務管理，使居民真正體會到家庭的溫馨并領略到生態(tài)和諧的氛圍。我司在經過與業(yè)主間的溝通，更多的了解他們的想法、需求后，配合“人性化”的物業(yè)服務及管 理，就能拉近與業(yè)主間的距離，增強物業(yè)管理公司、物業(yè)從業(yè)人員與廣大業(yè)主之間親和關系，也能獲得更多的尊重和認同。我們在接管項目后的首要任務就是利用各種手段及方法去收集所有業(yè)主的基礎資料，如：在業(yè)主入戶時，通過 業(yè)主辦理入戶手續(xù)，了解各位業(yè)主的家庭情況、文化素養(yǎng)及各項愛好等情況；在日常管理中，走訪業(yè)主，聽取業(yè)主對小區(qū)管理、服務等方面需求和意見，同時在日常工作中以微笑服務換取業(yè)主對物業(yè)工作的理解，用真誠去感化業(yè)主，用效率去解決問題。如：物業(yè)管理小知欄目；家庭醫(yī)療衛(wèi)生常識；每日一道菜的燒法；安全防 盜知識；活動通告等內容，使廣大業(yè)主每日進出小區(qū)和樓道時都能看到這些小知識、小常識，給他們的生活帶去一點幫助，也能使業(yè)主看到物業(yè)公司處處在關心著他們。 ****的日常物業(yè)管理簡介 物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理 對所有業(yè)主及開發(fā)商來說，一個區(qū)域的治安狀況好壞，將直接影響到他對這個區(qū)域的看法，從著名心理學大師 馬斯洛先生的“人生需求定律”也可反映，人們對安全這一最基本的需求是多么看重。真正做到小區(qū)安全、安定、有序。 ? 制定完善的操作管理制度 ? 建立臺帳和維護登記制度 ? 建立短、中、長期的維護保養(yǎng)計劃 ? 嚴格業(yè)戶的二次裝修管理 ? 建立物業(yè)報修、修理和回訪程序 ? 建立工程人員的崗位責任制及培訓制度 ? 建立物品和工具等管理制度等 物業(yè)的交通秩序管理 其實小區(qū)內交通管理的好壞，也直接影響到業(yè)主或來訪賓客對小區(qū)物管的認同感，根據我司多年來的管理經驗，我司亦會針對白云綠水小區(qū)之特殊性質，車庫內非機動車較多的情況，制訂出一系 列可操作性強的管理方案，以保障小區(qū)內機動車 /非機動車行車、停車等交通的有序及通暢。 服務規(guī)范 上門服務，佩帶工卡； 預約時間，必須遵守； 修理完畢，清掃現場； 用戶驗收，及時回訪； 明碼標價，收費合理。我們認為客戶的滿意度的衡量需建立在不同的層面上，以確?？蛻舴展ぷ鳠o論在宏觀上還是具體細節(jié)上均得到改善。 四、物業(yè)管理籌備工作的內容 （ 1）確定物業(yè)管理費收費標準 ****根據以往的物業(yè)管理經驗，針對項目實際情況，以各時間段和各種收費標準做出比較準確和切合實際的測算，為發(fā)展商確定物業(yè)管理收費標準提供依據。 （ 3）完成物業(yè)管理人員入職培訓 ****將根據首期入住小區(qū)的戶數，制定合理的物業(yè)管理人員架構。 （ 5）參與設備調試和驗收 ****在獲得發(fā)展商正式物業(yè)管理委任后，將首先派遣的豐富經驗的工程主 管和工程人員，參與設備設施的調試驗收，熟悉物業(yè)內的建筑情況和設備配臵，檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程，協(xié)助督促施工單位整改。 （ 7）確保物業(yè)管理各 種方案 ****根據小區(qū)建設、周邊環(huán)境、購房及租房對象和物業(yè)配臵設施等情況，制定一系列適合金利達花園的物業(yè)管理方案，使管理人員上崗后，能清楚地知道其在本物業(yè)內所承擔的角色。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè)；部分需要裝幀在鏡框內上墻，部分留存物業(yè)管理處遵照執(zhí)行。 A、政府有關職能部門驗收 政府有關職能部門對物業(yè)驗收主要由質檢站、消防局、規(guī)劃局、住宅發(fā)展局等部門對物業(yè)進行驗收，具體的驗收程序為：施工單位備妥物業(yè)建筑及公用設備 竣工圖紙、報告，并填寫驗收申請表交政府有關職能部門；政府有關職能部門安排驗收；政府有關職能部門初驗樓宇，返回整改項目清單；施工單位整改完成后，通知有關政府部門再次驗收，并重復程序至有關政府驗收妥當及發(fā)出各種驗收通過的文件或證明。拒絕驗收的范圍包括：工地和已交付物業(yè)不能有效隔離、機房不能獨立封閉、有重大施工缺陷、有影響業(yè)戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設備。 G、各種機房和設備的驗收及交接 各種機房驗收 應由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機房鑰匙、遞交技術資料和備品配件為標志。住宅單元驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內部結構、隱蔽工程及定量參數等不作驗收。驗收時需記錄水、電和煤氣表且讀數。驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認《綠化驗收表》（表式將根據花木情況制定）。 K、將單元交付業(yè)戶使用 物業(yè)管 理處將代表發(fā)展商將物業(yè)交付業(yè)戶使用，客戶經發(fā)展商簽發(fā)的《支付使用通知書》，正式接收住宅單元，當場填妥《物業(yè)單元交接表》，交接以接收住宅單元鑰匙為標志，物業(yè)交付以如下程序執(zhí)行： 工作 經辦部門 內容 備注 確認業(yè)主 客服中心 核實發(fā)展商簽發(fā)《交付使用通知書》 若有疑問需向發(fā)展商證實 交接文本 客服中心 遞交《物業(yè)管理公約》、《用戶手冊》、《住宅說明書》、《住宅請業(yè)主簽收 質保書》 建立資料 客服中心 請業(yè)主填寫業(yè)主資料表格，建立用戶檔案資料，輸入電腦 確定與業(yè)主的聯絡方式 查驗單元 工程部 按交 付標準，查驗天花、地坪、墻面、門窗、照明、地漏、水管、電話、電視和可視對講等 記錄缺陷，通知施工整改和維修 督促整改 工程部 若缺陷較多，業(yè)主拒絕收摟，需立刻通知施工單位整改或翻修記錄，并