【正文】 以后的管理給予更多便利，對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌培養(yǎng)起到強(qiáng)有力的幫助。我公司是嚴(yán)格按照 ISO9000：20xx 國(guó)際質(zhì)量管理體系提供物業(yè)管 理服務(wù)的企業(yè)。由于時(shí)間緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽 ，敬請(qǐng)?jiān)彛? 二 、 公司簡(jiǎn)介 上海 ****物業(yè)管理發(fā)展有限公司專業(yè)從事中高檔商品住宅、小區(qū)、辦公樓宇、商場(chǎng)、酒店式小區(qū)等綜合性物業(yè)項(xiàng)目的全權(quán)委員物業(yè)管理、物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)及駐場(chǎng)物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)業(yè)務(wù)，服務(wù)內(nèi)容還涉及房產(chǎn)咨詢、商務(wù)咨詢等方面； ****物業(yè)以規(guī)范、周到、守信、高效為企業(yè)宗旨，崇尚服從、自信、自律、進(jìn)取的企業(yè)精神。 ****致力于開(kāi)拓、發(fā)展上海及國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理市場(chǎng)。 項(xiàng)目名稱： ******城 ***** 發(fā) 展 商： 上海 ********置業(yè)有限公司 地 址： *****區(qū) ****路 366 弄 項(xiàng)目特色： 近 20 萬(wàn)平方米高層住宅，會(huì)所和智能化系統(tǒng)配備完善，以“水生態(tài)，環(huán)保，智能”為特色。 c）服務(wù)技能 —— 嫻熟 服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。 h）服務(wù)制度 —— 健全 ****將根據(jù)物業(yè)實(shí)際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。 ? 個(gè)別單元門廳設(shè)計(jì)會(huì)過(guò)于繁煩，如玄關(guān)墻之設(shè)計(jì)問(wèn)題易造成日后一次裝修或改建時(shí)主要拆除對(duì)象。 ? 其他建議略。以我司多次其他項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，均得到了相關(guān)的員的好評(píng)。如今，隨著物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入全面市場(chǎng)化發(fā)展，為了使 ****公司在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中站住腳跟，使公司的管理水平 更上一個(gè)臺(tái)階，使所有的業(yè)主認(rèn)可我們的管理，我們將在小區(qū)內(nèi)提介“以人為本”的人性化服務(wù)管理，使居民真正體會(huì)到家庭的溫馨并領(lǐng)略到生態(tài)和諧的氛圍。我們?cè)诮庸茼?xiàng)目后的首要任務(wù)就是利用各種手段及方法去收集所有業(yè)主的基礎(chǔ)資料，如：在業(yè)主入戶時(shí)，通過(guò) 業(yè)主辦理入戶手續(xù)，了解各位業(yè)主的家庭情況、文化素養(yǎng)及各項(xiàng)愛(ài)好等情況；在日常管理中，走訪業(yè)主，聽(tīng)取業(yè)主對(duì)小區(qū)管理、服務(wù)等方面需求和意見(jiàn)，同時(shí)在日常工作中以微笑服務(wù)換取業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的理解，用真誠(chéng)去感化業(yè)主，用效率去解決問(wèn)題。 ****的日常物業(yè)管理簡(jiǎn)介 物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理 對(duì)所有業(yè)主及開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一個(gè)區(qū)域的治安狀況好壞，將直接影響到他對(duì)這個(gè)區(qū)域的看法，從著名心理學(xué)大師 馬斯洛先生的“人生需求定律”也可反映，人們對(duì)安全這一最基本的需求是多么看重。 ? 制定完善的操作管理制度 ? 建立臺(tái)帳和維護(hù)登記制度 ? 建立短、中、長(zhǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃 ? 嚴(yán)格業(yè)戶的二次裝修管理 ? 建立物業(yè)報(bào)修、修理和回訪程序 ? 建立工程人員的崗位責(zé)任制及培訓(xùn)制度 ? 建立物品和工具等管理制度等 物業(yè)的交通秩序管理 其實(shí)小區(qū)內(nèi)交通管理的好壞，也直接影響到業(yè)主或來(lái)訪賓客對(duì)小區(qū)物管的認(rèn)同感，根據(jù)我司多年來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)，我司亦會(huì)針對(duì)白云綠水小區(qū)之特殊性質(zhì)，車庫(kù)內(nèi)非機(jī)動(dòng)車較多的情況，制訂出一系 列可操作性強(qiáng)的管理方案，以保障小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車 /非機(jī)動(dòng)車行車、停車等交通的有序及通暢。我們認(rèn)為客戶的滿意度的衡量需建立在不同的層面上，以確?？蛻舴?wù)工作無(wú)論在宏觀上還是具體細(xì)節(jié)上均得到改善。 （ 3）完成物業(yè)管理人員入職培訓(xùn) ****將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù)，制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)。 （ 7）確保物業(yè)管理各 種方案 ****根據(jù)小區(qū)建設(shè)、周邊環(huán)境、購(gòu)房及租房對(duì)象和物業(yè)配臵設(shè)施等情況，制定一系列適合金利達(dá)花園的物業(yè)管理方案，使管理人員上崗后，能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔(dān)的角色。 A、政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收 政府有關(guān)職能部門對(duì)物業(yè)驗(yàn)收主要由質(zhì)檢站、消防局、規(guī)劃局、住宅發(fā)展局等部門對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，具體的驗(yàn)收程序?yàn)椋菏┕挝粋渫孜飿I(yè)建筑及公用設(shè)備 竣工圖紙、報(bào)告，并填寫驗(yàn)收申請(qǐng)表交政府有關(guān)職能部門；政府有關(guān)職能部門安排驗(yàn)收；政府有關(guān)職能部門初驗(yàn)樓宇，返回整改項(xiàng)目清單；施工單位整改完成后，通知有關(guān)政府部門再次驗(yàn)收，并重復(fù)程序至有關(guān)政府驗(yàn)收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗(yàn)收通過(guò)的文件或證明。 G、各種機(jī)房和設(shè)備的驗(yàn)收及交接 各種機(jī)房驗(yàn)收 應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機(jī)房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標(biāo)志。驗(yàn)收時(shí)需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。 K、將單元交付業(yè)戶使用 物業(yè)管 理處將代表發(fā)展商將物業(yè)交付業(yè)戶使用，客戶經(jīng)發(fā)展商簽發(fā)的《支付使用通知書(shū)》，正式接收住宅單元，當(dāng)場(chǎng)填妥《物業(yè)單元交接表》，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志，物業(yè)交付以如下程序執(zhí)行： 工作 經(jīng)辦部門 內(nèi)容 備注 確認(rèn)業(yè)主 客服中心 核實(shí)發(fā)展商簽發(fā)《交付使用通知書(shū)》 若有疑問(wèn)需向發(fā)展商證實(shí) 交接文本 客服中心 遞交《物業(yè)管理公約》、《用戶手冊(cè)》、《住宅說(shuō)明書(shū)》、《住宅請(qǐng)業(yè)主簽收 質(zhì)保書(shū)》 建立資料 客服中心 請(qǐng)業(yè)主填寫業(yè)主資料表格，建立用戶檔案資料，輸入電腦 確定與業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式 查驗(yàn)單元 工程部 按交 付標(biāo)準(zhǔn)，查驗(yàn)天花、地坪、墻面、門窗、照明、地漏、水管、電話、電視和可視對(duì)講等 記錄缺陷，通知施工整改和維修 督促整改 工程部 若缺陷較多，業(yè)主拒絕收摟，需立刻通知施工單位整改或翻修記錄，并督促及時(shí)完成 完成后立即通知業(yè)主再驗(yàn)收 辦妥手續(xù) 工程部 業(yè)主同意接收單元，需填妥《物業(yè)單元交接表》 記錄水、電及煤氣表讀數(shù) 收取費(fèi)用 財(cái)務(wù)部 根據(jù)事先準(zhǔn)備好的單據(jù)，向業(yè)主收取首期三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、有線電視和煤氣初裝費(fèi) 做好未交應(yīng)付款的登記 移交單元 客服中心 確認(rèn)已辦妥所有手續(xù)，移交單元鑰匙 交樓工作完成 （ 2）二次裝修管理 為保證物業(yè)安全和其他業(yè)主利益不受侵害，減少裝修對(duì)公眾和環(huán)境的影響， ****將總結(jié)以往二次裝修管理中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，加強(qiáng)和完善二次裝修管理制度和方法。 D、突發(fā)事件處理 ****對(duì)每一位上崗的安保人員，都將 進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，物業(yè)管理處將結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況，制定各種緊急事件預(yù)案，以及時(shí)妥善地處理和防范各種突發(fā)事件。 ****將督促和配合綠化承包商做好綠化質(zhì)保期的養(yǎng)護(hù)工作，在質(zhì)保期后，將聘用有經(jīng)驗(yàn)的園藝工，自行完成小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)工作。 C、做好節(jié)日布臵 ****結(jié)合小區(qū)內(nèi)場(chǎng)地和環(huán)境，在重大節(jié)日，如國(guó)慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)、兒童節(jié)等有計(jì)劃地做好節(jié)日布臵工作，張燈結(jié)彩、渲染節(jié)日氣氛，營(yíng)造舒適的生活環(huán)境。 e）電子巡更系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)電子巡更系統(tǒng)的巡更點(diǎn)，將完 全按小區(qū)內(nèi)安保的巡邏路線來(lái)設(shè)點(diǎn)。巡回檢查的方式包括：定時(shí)巡視、季節(jié)性巡視、故障性巡視、專項(xiàng)重點(diǎn)巡視和綜合巡視等。妥善保存好物業(yè) 工程檔案資料，為后人留下實(shí)物憑證，對(duì)和業(yè)的保值升值關(guān)系重大。 4 管理費(fèi)收繳率 98% 100% 按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理取之于民，用之于民。隨以后各期投入使用，物業(yè)管理費(fèi)收入增加時(shí)，再逐步配臵到位。 ****為白云綠水小區(qū)提供的駐場(chǎng)全權(quán)委托管理的物業(yè)管理服務(wù)，我公司為能夠打開(kāi)湖北內(nèi)陸荊州的市場(chǎng) ,愿意和荊州 ****公司一道做個(gè)市場(chǎng)先鋒 ,假如荊州 ****房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與我公司進(jìn)行合作，同時(shí)為進(jìn)行長(zhǎng)期合作的考慮 ,白云綠水項(xiàng)目不做利潤(rùn)要求以表示我公司進(jìn)入荊州開(kāi)展二線品牌的誠(chéng)意。二 、 后期管理費(fèi)用測(cè)算 本投標(biāo)書(shū)中我公司特別注明物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)主要由管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；設(shè)施、設(shè)備日 常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；安保費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理處固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；專項(xiàng)費(fèi)用；法定稅費(fèi)等構(gòu)成，針對(duì)實(shí)際情況，我們?cè)O(shè)計(jì)了此個(gè)方案。保證大白云綠水的物業(yè)管理工作到位，使得出現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府和開(kāi)發(fā)商都能多贏的局面。 關(guān)于白云綠水項(xiàng)目的維修基金的提取的問(wèn)題，特此提醒開(kāi)發(fā)商按國(guó)家相關(guān)規(guī)定辦理，以便日后的維修。 五 、結(jié)束語(yǔ) 我們的服務(wù)宗旨是“客戶至上，雙贏合作”，我們將與客戶充分溝通，了解客戶的需求，融合先進(jìn)的管理方式方法和本地的實(shí)際情況，制定出一套行之有效的管理方案。為將白云綠水項(xiàng)目能夠順利的開(kāi)發(fā)完畢，其銷售狀況良好使得開(kāi)發(fā)商回 籠資金，同時(shí)打造一個(gè)良好的房產(chǎn)品牌。詳細(xì)測(cè)算如下： 人員工資： 共 元 物業(yè)經(jīng)理 2500 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 40950 元 事務(wù)助理兼任安保主任 1800 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 29484 元 客戶服務(wù)中心 :主 任 1 人、管理員 2 人 主任 1200 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 19656 元 財(cái)務(wù) /文員： 1000 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 16380 元 管理員 /環(huán)保主任 1000 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 16380 元 安保隊(duì)：主管 1 人事務(wù)助理兼、班長(zhǎng) 3 人、隊(duì)員 12 人 班長(zhǎng) : 800 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *3 人 39312 元 安保員 : 700 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *12 人 137592 元 工程維修主任：班長(zhǎng) 1 人、維修員 3 人 主任 : 1200 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 19656 元 維修員 : 800 元 /月 *1 人 *（ 1+﹪） *12 月 *3 人 39312 元 環(huán)保部 :主管 1 人（管理員 1 人兼）、保潔員 3 人、綠化員 1 人 保潔員 : 600 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *3 人 29484 元 綠化員 : 600 元 /月 *（ 1+﹪ ） *12 月 *1 人 9828 元 加班費(fèi)：每年有 10 天帶薪假期，工資 3 倍，則加班費(fèi)為（平均值）每人的 1 個(gè)月工資額，經(jīng)計(jì)算為 元。****物業(yè)以上述內(nèi)容承諾將盡心盡力為開(kāi)發(fā)商和所有業(yè)主服務(wù)， ****物業(yè)愿為白云綠水小區(qū)的發(fā)展計(jì)劃的實(shí)施和實(shí)現(xiàn)做出貢獻(xiàn)。準(zhǔn)確地做出物業(yè)管理收支預(yù)算對(duì)今后的物業(yè)管理工作非常重要， ****以其豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)目前已經(jīng)掌握的項(xiàng)目資料，通過(guò)自己的數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)庫(kù)，準(zhǔn)確地做出物業(yè)管理收 支預(yù)算。 6 保潔清潔率 99% 99% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行日常保潔工作，并由物為主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完 好。 （ 8）通過(guò)長(zhǎng)效管理使物業(yè)保值增值 物業(yè)的長(zhǎng)效管理，是生態(tài)化管理理念的重要體現(xiàn)。 B、建筑和設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 除電梯及部分弱電設(shè)備由專業(yè)單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)外， ****將根據(jù)物業(yè)內(nèi)配臵的建筑、設(shè)施和設(shè)備情況，選派工程技術(shù)員良好操作和保養(yǎng)。物業(yè)管理處可經(jīng)常監(jiān)督和檢查安保人員的巡邏到位時(shí)間和次數(shù)，以了解安保人員的工作情況，確保小區(qū)的安全。以 ****的技術(shù)力量和管理能力，一定能使發(fā)展商投巨資建設(shè)的智能化設(shè)施設(shè)備，在日常管理中發(fā)揮其應(yīng)用的作用。 （ 5）營(yíng)造合適的社區(qū)文化 ****將根據(jù)小區(qū)內(nèi)居住人員的實(shí)際，積極開(kāi)展各項(xiàng)文娛體育活動(dòng)的服務(wù)，管理好小區(qū)內(nèi)所有文化設(shè)施的清潔、使用和安全；同時(shí)，作為服務(wù)者， ****將本著“規(guī)范、周到、守 信、高效”的服務(wù)信念，以“客戶的需要就是服務(wù)的內(nèi)容”為原則，通過(guò)建立和業(yè)主之間的互動(dòng)聯(lián)系，開(kāi)展全方位的客戶服務(wù)，聯(lián)系當(dāng)?shù)卣蜕鐓^(qū)組織以及各類社會(huì)公益單位，促進(jìn)物業(yè)管理處與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的交流溝通，讓所有的住戶不僅有溫馨的家的感覺(jué)，而且還能體會(huì)社區(qū)的和睦，更能體會(huì)高尚生活帶來(lái)的樂(lè)趣。 （ 4）物業(yè)的清潔、滅蟲(chóng)和綠化管理 做好小區(qū)的清潔、滅蟲(chóng)和綠化工作，使整個(gè)小區(qū)保持一個(gè)舒適溫馨的生活環(huán)境，是衡量物業(yè)生態(tài)化管理的一個(gè)重要一環(huán)。作業(yè)程序圖 (略 ) （ 3）物業(yè)治安防范管理 做好物業(yè)治安防范管理工作，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志，根據(jù)金利達(dá)花園的高科技安保技防設(shè)施和場(chǎng)地實(shí)際情況， ****將擬定保安崗位設(shè)臵和巡邏路線計(jì)劃，讓訓(xùn)練有素的保安人員為業(yè)主提供有效的安全保障，制定相關(guān)的管理制 度和緊急事件處理預(yù)案，確保物業(yè)在意外發(fā)生時(shí)，能采取緊急應(yīng)變補(bǔ)救措施。 I、綠化的驗(yàn)收及交接 小區(qū)內(nèi)綠化的驗(yàn)收由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及園林施工單位的代表共同參與，在驗(yàn)收簽署后一年質(zhì)保期滿后交接。物業(yè)管理處于初期后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施 工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過(guò)。 C、物業(yè)驗(yàn)收的資料 要通過(guò)物業(yè)驗(yàn)收，必須事先遞交以下資料：《政府職能部門驗(yàn)收文件或證明》、《工程監(jiān)理驗(yàn)收合格證明》、《物業(yè)設(shè)施的竣工圖》（若尚未完成竣工圖，應(yīng)提供最終的施工圖）、《設(shè)備或系統(tǒng)的操作說(shuō)明》、《維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)》；提供與承包商、廠商和供應(yīng)商簽署承包或供應(yīng)合同中有關(guān)技術(shù)條款；提供承包商、供應(yīng)商和廠商的聯(lián)絡(luò)地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資料及其它有關(guān)技術(shù)資料；提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培 訓(xùn)