【正文】 而享受服務(wù)是不現(xiàn)實(shí)的。而 ****公司制定的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)系根據(jù)物業(yè)實(shí)際和提供服務(wù) 的內(nèi)涵確定，以“大眾化收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)”為原則；公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也以滿足用戶需要為目的，以“保底微利，以支定收”為原則。 h）服務(wù)制度 —— 健全 ****將根據(jù)物業(yè)實(shí)際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點(diǎn)。 i）服務(wù)效率 —— 快速 服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時(shí)限。在“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”的時(shí)間價(jià)值觀下，服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時(shí)間，而且能為用戶帶來利益， ****將努力提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡明工作程序，縮短辦事時(shí)間， 提高服務(wù)效率。 二、 ****的物業(yè)管理 ****目前已承接國內(nèi)多個(gè)全權(quán)管理內(nèi)銷高檔樓盤，尤其對(duì)居住類物業(yè)建造階段的前期介入、物業(yè)管理的籌備工作、管理收支的預(yù)算和結(jié)算、物業(yè)的驗(yàn)收和移交、業(yè)戶二次裝修管理等業(yè)務(wù)、日常物業(yè)管理、客戶服務(wù)、會(huì)所管理等方面，均積累了很多成功的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，目前我司管理的經(jīng)驗(yàn)在對(duì)金利達(dá)花園的物業(yè)管理中將得到更出色發(fā)揮。 ****物業(yè)的前期介入 ****對(duì)每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的前期顧問工作中都會(huì)本著認(rèn)真參與、積極建議、專業(yè)咨詢等工作準(zhǔn)則，即全面的向貴司就下列方面提出一些建議（因白云綠水建設(shè)的 基本資料不夠詳細(xì)，故我司只做擬定方案）： 機(jī)電設(shè)施顧問 : 顧問基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： 為使用及管理者方便，節(jié)約日常運(yùn)行費(fèi)用 ? 公共照明燈具、布線和開關(guān)的合理選用的設(shè)臵； ? 重大設(shè)備的選用和購貨合同條款 的擬定； ? 電氣設(shè)備和供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施 工； ? 給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施工； ? 各種門鎖和鑰匙的選用； ? 消防設(shè)施的設(shè)計(jì)與施工； ? 24 小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與施 工等； ? 所有公共布線應(yīng)更為簡潔，應(yīng)便與業(yè) ? 主二次裝修改裝及日后物業(yè)方維護(hù)保養(yǎng)； ? 門鎖安裝時(shí)應(yīng)考慮更為安全，防止門重鎖輕現(xiàn) 象發(fā)生； ? 給排水管地下一層轉(zhuǎn)接管就從材質(zhì)牢固方面選材，防止水壓過大或重物下落時(shí)擊損，從而引起不必要改建投入。 ? 部分樓道消防通道可能會(huì)過窄，如再在此安裝墻式消防栓后，其間距離也 ? 不足消防法規(guī)規(guī)定之 米之安全距離等； ? 其他建議略。 建設(shè)設(shè)計(jì)顧問 : 顧問基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 使用及管理者方便，保持物 ? 已完成之單元應(yīng)與還在施工的區(qū)域隔離業(yè)形象 ? 圍墻和大門的設(shè)臵； ? 監(jiān)控中心及安保崗?fù)さ脑O(shè)計(jì)與施工； ? 單元戶型及實(shí)用功能； ? 建筑物外立面的控制； ? 公共環(huán)境裝飾和綠化的布臵； ? 各種標(biāo)志牌選用； ? 大堂接待臺(tái)的布臵； ? 物業(yè) 管理用房的設(shè)計(jì)和施工； ? 預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位臵的確定 開，并由施工他包單位做好該區(qū)域安全、消防、衛(wèi)生、產(chǎn)品保護(hù)等方面工作，以便更好等待竣工驗(yàn)收。 ? 個(gè)別單元門廳設(shè)計(jì)會(huì)過于繁煩，如玄關(guān)墻之設(shè)計(jì)問題易造成日后一次裝修或改建時(shí)主要拆除對(duì)象。這樣即會(huì)增 加物業(yè)日后管理時(shí)建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了開發(fā)商的投資成本。 ? 空調(diào)外機(jī)預(yù)留位臵不當(dāng)，主要是戶外機(jī)放臵位臵、熱量排放朝向、預(yù)留架大小等。 ? 外墻是否易于攀爬，租戶日后可能會(huì)因此為借口 安裝防盜鐵欄，從而有損物業(yè)外墻美觀等。 智能系統(tǒng) 顧問 : 顧問基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 人防 +技防的理念，強(qiáng)調(diào)社會(huì)化服務(wù) ? 閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng) ? 電子巡更系統(tǒng) ? 車庫管理系統(tǒng) ? 公用設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) ? 訪客樓宇對(duì)講系統(tǒng) ? 背景音響和應(yīng)急廣播系統(tǒng) ? 衛(wèi)生電視接收和有線電視系統(tǒng) ? 綜合布線系統(tǒng) ? 寬帶接入和上網(wǎng)方式等 ? 小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應(yīng)保證端口的預(yù)留量，應(yīng)從住戶人群的不同需求考慮各類接入線的預(yù)留口。如：有線通、電信、聯(lián)通等通信線的接入預(yù)留。 ? 公共區(qū)域監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的位臵應(yīng)做合理的安排，對(duì)一些路段易被車輛碰撞的區(qū)域就先設(shè)臵防沖撞欄。 ? 車庫管理系統(tǒng)的可操作性要 強(qiáng)，從管理成本及維護(hù)成本中考慮，特別車庫控制系統(tǒng)的購臵應(yīng)多從維修保養(yǎng)方面加以控制。 ? 其他建議略。 跟進(jìn)施工過程 : 顧問基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 維護(hù)發(fā)展商和業(yè)主利益，保證施工 質(zhì)量 ? 發(fā)現(xiàn)可能存在的隱患 ? 施工對(duì)以后維修保養(yǎng)是否有影響 ? 提供成品保護(hù)措施建議 ? 收集設(shè)計(jì)和施工文檔資料 ? 協(xié)助檢查建筑施工和設(shè)備安裝的 質(zhì)量 ? 提供操作培訓(xùn)要求 ? 提供備品備件要求 ? 提供竣工圖紙遞交要求 ? 提供操作手冊(cè)遞交要求 ? 技術(shù)資料遞交要求等 ? 地下車庫的進(jìn)出口的坡度上的防滑設(shè) 施應(yīng)在施工前予以考 慮，目前一些項(xiàng)目在后期簡單用水泥加臵防滑條或輔設(shè)地磚的做法與日后車輛行駛及管理維護(hù)不利，建議施工時(shí)向下開防滑槽，這樣即可節(jié)約成本投入，也可增加防滑系數(shù)。 ? 現(xiàn)工地管理方通常會(huì)對(duì)施工現(xiàn)場的安 全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱。巡視中也經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)：工地上未著安全帽人員較多；各類施工材料及配件堆放隨意；工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒有太多防護(hù)措施，如有高空附物很容易就會(huì)砸至生活區(qū)晾曬衣物或行走的工人。 ? 施工方對(duì)產(chǎn)品保工作不到位，如：已安裝的鋁制門窗產(chǎn)品保護(hù)、墻面大理石污跡滲入等。 ? 其他建議略。 物業(yè)銷售配合 : 顧問基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 通過物業(yè)品牌及銷售配合，使物業(yè)銷售更上層樓 ? 提供國際及國內(nèi)的房產(chǎn)租售信息 ? 通常我司會(huì)在開發(fā)商在小區(qū)銷售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤，此崗位不但維護(hù)售樓處安全外，我們? 參加物業(yè)管理介紹會(huì) ? 培訓(xùn)售房人員解答物業(yè)管理問題 ? 提供物業(yè)管理宣傳資料 ****背景 介紹 ? 從物業(yè)管理的角度審核預(yù)售合同 ? 將物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定制成合同 附件 ? 參加各種慶典 /活動(dòng) ? 探討解決各種銷售中遇到的管理 問題等 配合銷售人員適時(shí)的向求購或有 來訪人員進(jìn)行房產(chǎn)介紹。同時(shí)還會(huì)積極的參與并承擔(dān)貴司可能參加的各種房展會(huì)上人的安全保衛(wèi)工作。以我司多次其他項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，均得到了相關(guān)的員的好評(píng)。 ? 其他工作，我司亦會(huì)根據(jù)貴司之銷售 進(jìn)度全力配合。 ****對(duì)白云綠水的實(shí)質(zhì)物業(yè)管理時(shí)的各項(xiàng)保障 物業(yè)管理籌備工作簡介 俗話說：“三軍未動(dòng)，糧草先行”。就是說，我們做任何事之前，都必須有仔細(xì)、精準(zhǔn)的計(jì)劃。根據(jù)我司多年的管理經(jīng)驗(yàn)，我司亦將在白云綠水實(shí)質(zhì)管理前配合貴司按工程進(jìn)度，更詳盡的制定如下的籌備工作計(jì)劃： ? 編制物業(yè)管理月收支預(yù)算 ? 制定物業(yè)管理人員架構(gòu) ? 制 訂各項(xiàng)物業(yè)管理制度 ? 準(zhǔn)備各種物資裝備 ? 進(jìn)行員工入職培訓(xùn) ? 制定各種物業(yè)管理方案等 物業(yè)管理各項(xiàng)支出所占比例 為讓貴我雙方就管理項(xiàng)目的各項(xiàng)成本支出更明確，現(xiàn)我司將物業(yè)管理日常支出構(gòu)成比例發(fā)下圖例出，供貴司參閱： 人員工資65%公共管理費(fèi)23%行政辦公費(fèi)用5%其它7% 準(zhǔn)備各種物資裝備 根據(jù)我司以往之管理經(jīng)驗(yàn)，我司亦以會(huì)在物業(yè)進(jìn)駐前準(zhǔn)備物業(yè)管理需要的各種物資裝備，以保障物業(yè)各項(xiàng)工作的順利開展。如下： ? 提供符合物業(yè)具體情況的物業(yè)管理軟件 ? 提供與公司郵件服務(wù)信箱軟件 ? 購臵各種辦公家具和設(shè)備 ? 定制首期制服和雨具 ? 購臵警械和安保用品 ? 購臵各種設(shè)備、工具和維修用品等 制定各種規(guī)章制度 我司還將綜合國內(nèi)同類物業(yè)之管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)金利達(dá)花園之特點(diǎn)，制定符合物業(yè)情況的各種管理規(guī)章和制度，如下： ? 住戶手冊(cè) ? 辦公室管理制度及物業(yè)設(shè)備管理制度 ? 清潔和滅蟲標(biāo)準(zhǔn)及停車場管理制度 ? 物業(yè)驗(yàn)收規(guī)程及治字和消防管理制度 ? 二次裝修管理制度及表格表式 ? 人事、行政、和財(cái)務(wù)管理制度 ? 會(huì)所管理和有償服務(wù)制度 ? 緊急事件的處理程序 ? 投述的處理程序等 完成員工入職培訓(xùn) 為保證金利達(dá)花園的服務(wù)水準(zhǔn)，我司亦會(huì)對(duì)所有員工，更針對(duì)性的根據(jù)他們的不同工種進(jìn)行不同的 入職前培訓(xùn)，并加以考核。如下： ? 物業(yè)驗(yàn)收程序 ? 二次裝修管理 ? 工程設(shè)施管理 ? 物業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)作 ? 物品管理制度 ? 物業(yè)管理基本概念 ? 員工守則和崗位職責(zé) ? ****、高力、房產(chǎn)開發(fā)公司的背景和企業(yè)文化介紹 ? 員工行為、禮儀規(guī)范及隊(duì)列操練 ? 投訴處理技巧及緊急事件處理程序等 制定各種物業(yè)的管理方案 因小區(qū)內(nèi)管理類型的管理服務(wù)區(qū)域，所以我司亦會(huì)按物業(yè)情況制定各種物業(yè)管理方案，使之服務(wù)更細(xì)致、更人性化、規(guī)范化。如下： ? 物業(yè)驗(yàn)收方案 ? 物業(yè)保安方案 ? 物業(yè)清潔、滅蟲和綠化養(yǎng)護(hù)方案 ? 工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案 ? 財(cái)務(wù)運(yùn)行方案 ? 人事管理方案 ? 物業(yè)服 務(wù)方案 ? 交通和停車管理方案 ? 小區(qū)活動(dòng)方案等 物業(yè)管理的其他籌備工作 ? 建立與政府有關(guān)職能部門的聯(lián)系 ? 申報(bào)其他有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ? 定制員工制服 ? 落實(shí)和布臵管理處辦公用房 ? 跟進(jìn)物業(yè)內(nèi)的系統(tǒng)和設(shè)備調(diào)試開通 ? 物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收移交 ? 招標(biāo)確定物業(yè)保險(xiǎn)公司等 ****對(duì)白云綠水的人文管理 上海物業(yè)管理在中國的物業(yè)管理行業(yè)中已經(jīng)積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，相對(duì)而言，湖北的物業(yè)市場還處在發(fā)展階段，我們的管理模式在湖北要爭得更多人的認(rèn)可。如今，隨著物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入全面市場化發(fā)展，為了使 ****公司在這個(gè)競爭市場中站住腳跟，使公司的管理水平 更上一個(gè)臺(tái)階，使所有的業(yè)主認(rèn)可我們的管理，我們將在小區(qū)內(nèi)提介“以人為本”的人性化服務(wù)管理，使居民真正體會(huì)到家庭的溫馨并領(lǐng)略到生態(tài)和諧的氛圍。物業(yè)管理中保安、保潔、維修等工作只能算作是物業(yè)日?；A(chǔ)工作，我們的完成它的同時(shí)，還要不斷創(chuàng)新、不斷完善自我，提高我們的服務(wù)水分準(zhǔn)?！胺?wù)”是我們必不可少的立足點(diǎn)、“賣點(diǎn)”，不再是“單一的”基礎(chǔ)服務(wù)，我們會(huì)去滿足或使更多業(yè)主理解我們的服務(wù)。 在“服務(wù)”中，我們亦會(huì)提高人與人間“溝通”效率。我司在經(jīng)過與業(yè)主間的溝通，更多的了解他們的想法、需求后，配合“人性化”的物業(yè)服務(wù)及管 理，就能拉近與業(yè)主間的距離，增強(qiáng)物業(yè)管理公司、物業(yè)從業(yè)人員與廣大業(yè)主之間親和關(guān)系，也能獲得更多的尊重和認(rèn)同。業(yè)主的真心參與及我們真誠有效的工作，更能保障對(duì)受托物業(yè)的長效管理，使之增值及保值。 做到以上這點(diǎn)，我們會(huì)有針對(duì)性的根據(jù)貴司及 ****的管理理念去結(jié)合小區(qū)的人文特點(diǎn)，從而建立起小區(qū)的人文環(huán)境。社區(qū)的美麗、人（服務(wù)才與被服務(wù)者）的潛在素質(zhì)升華及管理的藝術(shù)一定要靠我們不斷的培養(yǎng)、完善，而這些正是蘊(yùn)涵在“服務(wù)”中。我們?cè)诮庸茼?xiàng)目后的首要任務(wù)就是利用各種手段及方法去收集所有業(yè)主的基礎(chǔ)資料，如：在業(yè)主入戶時(shí)，通過 業(yè)主辦理入戶手續(xù)，了解各位業(yè)主的家庭情況、文化素養(yǎng)及各項(xiàng)愛好等情況；在日常管理中，走訪業(yè)主，聽取業(yè)主對(duì)小區(qū)管理、服務(wù)等方面需求和意見，同時(shí)在日常工作中以微笑服務(wù)換取業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的理解，用真誠去感化業(yè)主，用效率去解決問題。在通過與業(yè)主的溝通，了解各位業(yè)主對(duì)小區(qū)建設(shè)的有效建議及小區(qū)其他信息的反饋。這樣，我們就能為以后小區(qū)文化建設(shè)建立完整的檔案。 在這些基礎(chǔ)工作襯托下，我們還可以通過小區(qū)公共區(qū)域的告示牌、宣傳欄等，張貼或發(fā)放一些科普知識(shí)的宣傳資料。如：物業(yè)管理小知欄目；家庭醫(yī)療衛(wèi)生常識(shí)；每日一道菜的燒法；安全防 盜知識(shí)；活動(dòng)通告等內(nèi)容，使廣大業(yè)主每日進(jìn)出小區(qū)和樓道時(shí)都能看到這些小知識(shí)、小常識(shí)，給他們的生活帶去一點(diǎn)幫助，也能使業(yè)主看到物業(yè)公司處處在關(guān)心著他們。 在業(yè)主入住率 85%時(shí)，物業(yè)公司就會(huì)有計(jì)劃地搞一些大中型的文體娛樂活動(dòng)，如健身操、書法攝影展、花卉展示、消防學(xué)習(xí)等等；我們還會(huì)根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有的設(shè)施器材開展一些體育有獎(jiǎng)比賽等活動(dòng)，在業(yè)主入戶一周年之時(shí)或重大節(jié)日到來時(shí)，將在小區(qū)中組織節(jié)目，布臵公共場地及溝通業(yè)主與物業(yè)公司共同參與慶典活動(dòng)。通過這些活動(dòng)，增加物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的凝聚力，提高物業(yè)公司在小區(qū)的工作業(yè)績， 為物業(yè)公司品牌建立良好的工作基礎(chǔ)。通過對(duì)整個(gè)小區(qū)的“服務(wù)”，我們可以完善社區(qū)的人文建設(shè)，融入上海的海派城市的特點(diǎn)，用我們的真心換取業(yè)主對(duì)我們的理解，用社區(qū)人文的建設(shè)給廣大業(yè)主一個(gè)稱心、舒適、美麗的“人性化”大家庭。 ****的日常物業(yè)管理簡介 物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理 對(duì)所有業(yè)主及開發(fā)商來說，一個(gè)區(qū)域的治安狀況好壞，將直接影響到他對(duì)這個(gè)區(qū)域的看法，從著名心理學(xué)大師 馬斯洛先生的“人生需求定律”也可反映，人們對(duì)安全這一最基本的需求是多么看重。所以，對(duì) ****來說，安全管理就是我司的最根本的工作。我們提倡： “沒有安全，