【正文】 基、是否有病蟲害等不作驗(yàn)收。 A、采用人防加技防的總體防范思路 根據(jù) ****人防加技防的總體思路，該項(xiàng)目的周界由紅外線報(bào)警系統(tǒng)加閉路電視系統(tǒng)保障，小區(qū)內(nèi)各道路及路口以及出入口有閉路電視系統(tǒng)監(jiān)控，可視對講門禁系統(tǒng)防范；同時(shí)用電子巡更系統(tǒng)監(jiān)督日常的人力巡視；小區(qū)的主、次出入口用人力和閉路電視系統(tǒng)共同管理。為此， ****將通過制定各項(xiàng)規(guī)章制度和工作計(jì)劃，通過嚴(yán)格的督導(dǎo)和檢查，始終保持小區(qū)的清潔、干凈和整潔，保持綠化的完好和自然風(fēng)貌。 A、建立社區(qū)信息平臺 ****將指導(dǎo)和協(xié)助物業(yè)管理建立英特網(wǎng)信息平臺，鼓勵(lì)小區(qū)業(yè)主自由參與，內(nèi)容包括：白云綠水小區(qū)最新動(dòng)態(tài)、業(yè)主之家、物業(yè)管理法律法規(guī)問與答、物業(yè)服務(wù)指南、最新物業(yè)管理動(dòng)態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)、物管處人員介紹 、小區(qū)文化活動(dòng)公告、二次裝修介紹、家庭生活小常識和科普文化知識以及業(yè)主需求、報(bào)修、投訴的告之和業(yè)主之間 式聊天等等。 a）智能化系統(tǒng)的技術(shù)保障 由于智能化系統(tǒng)是住宅新興的行業(yè)，技術(shù)含量比較高，對操作維護(hù)人 員的要求也比較高， ****的 IT 和機(jī)電工程師將隨是提供技術(shù)保障，配備專業(yè)弱電工程師、專職對智能化系統(tǒng)進(jìn)行日常操作和維護(hù)保養(yǎng)工作。 f）背景及緊急廣播系統(tǒng) 利用背景音樂系統(tǒng)，物業(yè)管理處將在節(jié)假日或平時(shí)的清晨、中午及黃昏，播放旋律優(yōu)美的輕音樂，以提高小區(qū)的文化品味和調(diào)節(jié)住戶的生活情趣。對所有的設(shè)備建立臺賬，詳細(xì)的記錄機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行和維修情況，建立短、中及長期物業(yè)設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。管理方只有從長期計(jì)劃角度去落實(shí)各項(xiàng)工作，才能將物業(yè)當(dāng)作一種產(chǎn)業(yè)不落實(shí)預(yù)防性、增加物業(yè)附加值的措施，包括：想方設(shè)法節(jié)約能耗、制定科學(xué)的維護(hù)計(jì)劃、精心養(yǎng)護(hù)設(shè)施設(shè)備、努力培育小區(qū)自然生態(tài) 環(huán)境、持久有效的高標(biāo)準(zhǔn)管理和良好的服務(wù)、有交的成本控制和物資管理等。 7 道路完好及使用率 90% 99% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確人道路完好、暢通。在前期介入中，物業(yè)管理費(fèi)收繳率低的情況下，出現(xiàn)虧損的部分由開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼。 ****保證通過務(wù) 實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)，使發(fā)展商達(dá)到降低物業(yè)管理成本和提高物業(yè)管理水平之目的。 注 :按照國家規(guī)定記提的員工福利分別為 : 職工福利 14﹪ 。因此開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)貼前期物業(yè)管理合同期間的虧損，我公司即按本投標(biāo)書的內(nèi)容來提供超值服務(wù)。我們致力于向荊州的 物業(yè)管理企業(yè)的龍頭發(fā)展。包括：管理處辦公室 (包括客戶服務(wù)中心 )80M安保隊(duì)辦公室 20 M工程維修部辦公室 20 M安保員工宿舍生活用房60 M2，此外倉庫 24 M2。 根據(jù)白云綠水項(xiàng)目的實(shí)際情況，我公司設(shè)計(jì)了初步的管理方案。明細(xì)列表如下： 物品購臵（ 1 次性） 行政辦公用品 元 保安用品 元 工程 維修 元 保潔用品 元 其 他 元 共 元 服裝費(fèi) (1 次性按兩年攤銷 ) 管理人員 元 保安人員 元 工程人員 元 環(huán)保人員 元 共 元 前期人員招聘、培訓(xùn)費(fèi)用 元 前期入住手冊資料印制 元 物品消耗（運(yùn)行消耗） 元 具體購買清單待達(dá)成合作意向后出具。 物業(yè)管理酬金金額： 管理者酬金的多少應(yīng)與管理質(zhì)量相互聯(lián)系，貫徹優(yōu)質(zhì)優(yōu) 價(jià)的原則。 據(jù)滿足基本的物業(yè)管理需要來配臵。 3 維修合格率 100% 100% 分項(xiàng)檢查，一步一位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要?？蛻羧粘?bào)修維修程序： 程序 部門 工 作 備注 接到客戶報(bào) 修 物業(yè)部 詳細(xì)記錄單元號、報(bào)修人姓名、報(bào)修內(nèi)容、合適維修的時(shí)間 電話、門對講系統(tǒng)和來人報(bào)修 及時(shí)通知工程部 工程部 甄別報(bào)修內(nèi)容，派出維修技術(shù)員去單元維修 填寫《維修工作單》 進(jìn)行維修工作 工程部 若發(fā)生費(fèi)用，需事先請客戶確認(rèn)；完成維修工作，請客戶簽字認(rèn)可 質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量問題，施工單位解決 完成維修工作 物業(yè)部 憑《維修工作單》向客戶收費(fèi)；并征詢客戶是否有意見 將《維修工作單》存檔 F、做好物業(yè)工程檔案管理工作 由于一般物業(yè)的壽命超過五十年，前后一定會(huì)由不同公司和人員進(jìn)行物業(yè)管理。 A、建立巡回檢查制度 建立設(shè)施設(shè)備例行巡回檢查制度的目 的是為了主動(dòng)掌握系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設(shè)備缺陷，消減事故隱患，確保設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)設(shè)有長時(shí)間錄像機(jī)，按國家有關(guān)規(guī)定，將畫面保留一定的時(shí)間，一旦發(fā)生刑事案件可協(xié)助公安機(jī)關(guān)追查疑犯。每年制定社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃，開展各種有益于身心健康的文化娛樂活動(dòng)包括：股票沙龍、戲曲票友會(huì)、珠寶鑒賞 會(huì)、剩余物資調(diào)劑會(huì)、播花輔導(dǎo)班、美容美發(fā)指導(dǎo)課、 署期舉辦兒童少年的書法繪畫輔導(dǎo)班等。 C、小區(qū)的綠化管理 綠化是一個(gè)優(yōu)美 環(huán)境的重要組成部分之一，綠化養(yǎng)護(hù)的好壞將直接影響到小區(qū)的形象和環(huán)境以及開發(fā)商開發(fā)理念能否實(shí)現(xiàn)并長期保持。出入口門崗保安身著港式制服，以標(biāo)準(zhǔn)的手勢指揮進(jìn)出車輛、以規(guī)范的語言問訊所有客、戶以 24 小時(shí)（輪換值日）不間斷的站崗姿勢迎接往來客戶。物業(yè)質(zhì)保期要求以物業(yè)整體正式驗(yàn)收交接日開始起計(jì)，質(zhì)保期內(nèi)根據(jù)需要，承包商或供應(yīng)商應(yīng)承擔(dān)保養(yǎng)責(zé)任，發(fā)生重大事故或質(zhì)量問題，質(zhì)保期應(yīng)酌情延長；質(zhì)量期內(nèi)應(yīng)確定緊急召喚時(shí)間；發(fā)展商支付工程尾款，需經(jīng)管理公司會(huì)簽；對業(yè)戶入住時(shí)間與物業(yè)竣工時(shí)間有差異的質(zhì)保維修，發(fā)展商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修費(fèi)用。并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。物業(yè)管理處于初驗(yàn)后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。 （ 10）物業(yè)管理籌備工作分類圖 1,確定管理人員架構(gòu)和完成人員培訓(xùn) 2,確定各項(xiàng)物業(yè)管理預(yù)算和物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算 3, 協(xié)助制定 管理公約 .負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理的各項(xiàng)制度 4,籌建物業(yè)管理處 , 正式開展各項(xiàng)物業(yè)管理工作 , 派出管理處經(jīng)理和工程主任 , 從其他項(xiàng)目調(diào)配各級骨干物業(yè)管理人員 . , 向社會(huì)公開招聘各空缺的物業(yè)管理崗位 , 完成新聘員工的入職培訓(xùn)和崗位培 訓(xùn) , 向物價(jià)管理部門申報(bào)批準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi) , 按開辦費(fèi)預(yù)算來采購管理處所需要的各種設(shè)備和工具物品等 , 選擇保險(xiǎn)公司 , 辦理物業(yè)財(cái)產(chǎn)和第三者人身保險(xiǎn) , 通過招標(biāo)確定外判清潔公司 , 開展清潔開荒工作 . , 完成管理公約 , 用戶手冊 , 住宅說明書的編制和印刷 , 制定物業(yè)管理所必需的各種物業(yè)管理規(guī)章制度和規(guī)范 , 制定物業(yè)管理所需要的各種表格和單據(jù) , 根據(jù)需要交付印刷 , 制定物業(yè)管理的各種方案 , 為物業(yè)驗(yàn)收和移交做好準(zhǔn)備 , 確定和布置各物業(yè)管理用房 , 創(chuàng)造良好的辦公 條件 , 協(xié)助施工單位做好小區(qū)的安保工作 . , 參與設(shè)備調(diào)試和驗(yàn)收 ,熟悉物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備 . , 設(shè)立客戶服務(wù)中心 , 為迎接首批業(yè)主做好各種準(zhǔn)備工作 . 五、白云綠水小區(qū)物業(yè)日常管理 （ 1）物業(yè)驗(yàn)收移交 物業(yè)驗(yàn)收是指物業(yè)公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，對物業(yè)設(shè)備運(yùn)行安全、是否滿足使用功能和建筑設(shè)施外觀等為主要內(nèi)容進(jìn)行的驗(yàn)收，物業(yè)驗(yàn)收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業(yè)管理人員上崗為標(biāo)志。建立進(jìn)出小區(qū)的檢查制度，減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的設(shè)施設(shè)備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。由于物業(yè)管理處的骨干員工，均在 ****工作了一段時(shí)間，因此，在最快的時(shí)間內(nèi)建立物業(yè)管理處的員工，熟悉 ****和發(fā)展商的管理要求，可迅速開展物業(yè)管理工作，并達(dá)到較高的管理水平。 三、 ****的客戶方針 客戶滿意度調(diào)查 客戶的 滿意程度對該物業(yè)的物業(yè)管理成敗與否是最為至關(guān)重要的事項(xiàng)。我司將嚴(yán)格按國家優(yōu)秀小區(qū)評比要求，對小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備 進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，并對所有使用人群加以宣傳，以提高廣大從業(yè)人員及業(yè)主的共同愛護(hù)，使之生命力更長久，我司之設(shè)施長效管理更全面。通過對整個(gè)小區(qū)的“服務(wù)”，我們可以完善社區(qū)的人文建設(shè)，融入上海的海派城市的特點(diǎn)，用我們的真心換取業(yè)主對我們的理解，用社區(qū)人文的建設(shè)給廣大業(yè)主一個(gè)稱心、舒適、美麗的“人性化”大家庭。社區(qū)的美麗、人（服務(wù)才與被服務(wù)者）的潛在素質(zhì)升華及管理的藝術(shù)一定要靠我們不斷的培養(yǎng)、完善，而這些正是蘊(yùn)涵在“服務(wù)”中。如下： ? 物業(yè)驗(yàn)收方案 ? 物業(yè)保安方案 ? 物業(yè)清潔、滅蟲和綠化養(yǎng)護(hù)方案 ? 工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案 ? 財(cái)務(wù)運(yùn)行方案 ? 人事管理方案 ? 物業(yè)服 務(wù)方案 ? 交通和停車管理方案 ? 小區(qū)活動(dòng)方案等 物業(yè)管理的其他籌備工作 ? 建立與政府有關(guān)職能部門的聯(lián)系 ? 申報(bào)其他有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ? 定制員工制服 ? 落實(shí)和布臵管理處辦公用房 ? 跟進(jìn)物業(yè)內(nèi)的系統(tǒng)和設(shè)備調(diào)試開通 ? 物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收移交 ? 招標(biāo)確定物業(yè)保險(xiǎn)公司等 ****對白云綠水的人文管理 上海物業(yè)管理在中國的物業(yè)管理行業(yè)中已經(jīng)積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，相對而言，湖北的物業(yè)市場還處在發(fā)展階段，我們的管理模式在湖北要爭得更多人的認(rèn)可。同時(shí)還會(huì)積極的參與并承擔(dān)貴司可能參加的各種房展會(huì)上人的安全保衛(wèi)工作。 ? 車庫管理系統(tǒng)的可操作性要 強(qiáng)，從管理成本及維護(hù)成本中考慮，特別車庫控制系統(tǒng)的購臵應(yīng)多從維修保養(yǎng)方面加以控制。 建設(shè)設(shè)計(jì)顧問 : 顧問基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 使用及管理者方便，保持物 ? 已完成之單元應(yīng)與還在施工的區(qū)域隔離業(yè)形象 ? 圍墻和大門的設(shè)臵； ? 監(jiān)控中心及安保崗?fù)さ脑O(shè)計(jì)與施工； ? 單元戶型及實(shí)用功能； ? 建筑物外立面的控制； ? 公共環(huán)境裝飾和綠化的布臵； ? 各種標(biāo)志牌選用； ? 大堂接待臺的布臵； ? 物業(yè) 管理用房的設(shè)計(jì)和施工； ? 預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位臵的確定 開，并由施工他包單位做好該區(qū)域安全、消防、衛(wèi)生、產(chǎn)品保護(hù)等方面工作，以便更好等待竣工驗(yàn)收。而 ****公司制定的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)系根據(jù)物業(yè)實(shí)際和提供服務(wù) 的內(nèi)涵確定，以“大眾化收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)”為原則；公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也以滿足用戶需要為目的，以“保底微利，以支定收”為原則。對這些設(shè)備要加強(qiáng)管理、精心養(yǎng)護(hù)，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。 項(xiàng)目名稱： ********山莊 發(fā)展商：上海 *****集團(tuán) ******置業(yè)有限公司 地 址： 江西 ****市 ******路 100 號 項(xiàng)目特色： 又名海上憶墅，近四十萬平方米、 1500 多棟聯(lián)排、雙拼、獨(dú)立形態(tài)不一的各式別墅，承襲百年建筑精華，依山傍水，遙望八大山人，藝術(shù)與生活的連貫音律，精致、舒雅的房間戶型，體現(xiàn)高品質(zhì)生活。在上海、 ****已成功管理上海 ******城、世紀(jì) ****、 *****世家、*******小區(qū)、 *****城市花園、 *****新城等物業(yè)、 ****名人坊、 *****苑等，另 已在江西 **、吉林 ****設(shè)立了子公司。 本投標(biāo)書僅針對已在建的白云綠水小區(qū)提出初步的物業(yè)管理管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實(shí)施計(jì)劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。 由我公司管理白云綠水小區(qū)，能夠在管理和運(yùn)作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢，為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)，使得 ****房產(chǎn)能夠比其他房產(chǎn)商更領(lǐng)先一步。并嚴(yán)格按照 ISO9000： 20xx 版的要求，在公司內(nèi)部建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實(shí)用、高效的質(zhì)量管理體系，同時(shí)形成了完善的服務(wù)模式，能夠成為為白云綠水小區(qū)提供規(guī)范化、人性化、合理化、質(zhì)量化的物業(yè)管理服務(wù)的有效保障我公司系上海綠地集團(tuán)旗下的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，是中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事成員之一，同時(shí)也是上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事成員， 我公司熱誠希望與各大房產(chǎn)開發(fā)公司、業(yè)主委員會(huì)等客戶進(jìn)行精誠合作。鄭重申明 本投標(biāo)書內(nèi)容涉及我公司和荊州 ****房地產(chǎn)開發(fā)公司合作的商業(yè)機(jī)密，僅對有合作意向的荊州 ****房地產(chǎn)開發(fā)公司公開。我公司現(xiàn)在熱誠開發(fā)內(nèi)陸市場，在荊州市能有機(jī)會(huì)與荊州 ****房產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行合作我公司深感榮幸，相信我公司以上海專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)和知名的品牌能夠?qū)Π自凭G水小區(qū)的開發(fā)提供更為盡美的物業(yè)服務(wù)，對項(xiàng)目的銷售和