【正文】 員和來訪人員必須出示證件進行登記，阻止可疑人員、流動商販、拾荒、錐銷人員及無關(guān)車輛進入小區(qū)，保持小區(qū)優(yōu)美安寧的環(huán)境。作業(yè)程序圖 (略 ) （ 3）物業(yè)治安防范管理 做好物業(yè)治安防范管理工作，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標志，根據(jù)金利達花園的高科技安保技防設(shè)施和場地實際情況， ****將擬定保安崗位設(shè)臵和巡邏路線計劃，讓訓練有素的保安人員為業(yè)主提供有效的安全保障，制定相關(guān)的管理制 度和緊急事件處理預案，確保物業(yè)在意外發(fā)生時，能采取緊急應變補救措施。 J、關(guān)于物業(yè)設(shè)施的質(zhì)保期 質(zhì)保斯是施工承包商和供應商對其施工和產(chǎn)品的質(zhì)量進行一定時間免費維修保養(yǎng)，質(zhì)保期限以發(fā)展商與承包商和供應商簽署的合同和國家有關(guān)規(guī)定為準。 I、綠化的驗收及交接 小區(qū)內(nèi)綠化的驗收由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及園林施工單位的代表共同參與，在驗收簽署后一年質(zhì)保期滿后交接。物業(yè)管理處于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改。物業(yè)管理處于初期后發(fā)出整改項目清單交施 工單位整改，并重復程序至驗收通過。公共區(qū)域驗收只集中在可見的損壞、缺陷和 未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收 ，驗收 時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認《公共區(qū)域驗收交接表》。 C、物業(yè)驗收的資料 要通過物業(yè)驗收，必須事先遞交以下資料：《政府職能部門驗收文件或證明》、《工程監(jiān)理驗收合格證明》、《物業(yè)設(shè)施的竣工圖》（若尚未完成竣工圖，應提供最終的施工圖）、《設(shè)備或系統(tǒng)的操作說明》、《維護保養(yǎng)手冊》；提供與承包商、廠商和供應商簽署承包或供應合同中有關(guān)技術(shù)條款；提供承包商、供應商和廠商的聯(lián)絡地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資料及其它有關(guān)技術(shù)資料；提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培 訓；提供所有測試、檢驗和調(diào)試報告等。在物業(yè)管理籌備期中， ****利用以往經(jīng)驗，將通過市場公開招標方式，辦妥財產(chǎn)一切險和公眾責任險。 （ 8）制訂物業(yè)管理的各項規(guī)章制度 ****將根據(jù)物業(yè)的實際情況，結(jié)合國家和有關(guān)物業(yè)法規(guī)，提供合適的管 理公約文本，供發(fā)展商制訂正式的《物業(yè)管理公約》。 （ 6）提供施工現(xiàn)場安保服務 由于施工臨近竣工階段，工地現(xiàn)場施工單位多、人員雜， ****將根據(jù)發(fā)展商的要求，在最短的時間內(nèi)調(diào)配和招聘安保人員進場，協(xié)助施工單位保衛(wèi)物業(yè)安全、維護成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。 （ 4）準確各種物品和裝備 ****按發(fā)展商批準的物業(yè)管理啟動預算，購臵各種物業(yè)管理所需的物資裝備，以保證物業(yè)管理處的正常運作，購臵工作包括：購臵各種辦公家具和設(shè)備、購臵各種通訊器材、定制首期制服、購臵警械和安保用品、購臵各種設(shè)備、工具和維修用品等。 （ 2）安排和招聘管理人員 ****目前已有許多全權(quán)物業(yè)管理項目，可抽調(diào)部分骨干到 項目任職，只需從社會上招聘少量空缺的管理崗位及一定數(shù)量操作崗位的員工。促進客戶滿意度的因素有如下： ? 服務表現(xiàn)達到議定水平 ? 對問訊或投訴的響應時間 ? 員工素質(zhì) ? 溝通的充分與否 ? 成本控制效果 ? 與客戶公司間的關(guān)系 ? 靈活并適應變化的物業(yè)管理動作機制 ? 文件資料是否完備等 ****將每年進行業(yè)戶的滿意度調(diào)查，以獲得寶貴的客戶反饋以及 對該物業(yè)的物業(yè)管理服務水平的評價。 業(yè)務接待 熱情主動，辦事公道； 上崗時間，佩帶工卡； 禮貌接待，接章辦事； 手續(xù)齊全，現(xiàn)時辦理； 政策不符，講清道理； 訪問客戶，聽取意見； 來信來訪，及時處理。 熱線 /報修 /監(jiān)督電話 鈴響三聲，必有應答； 先報家門，后說請講； 態(tài)度和氣，語言親切； 記錄完整，件件落實。 ? 實行標準化清掃保潔 ? 建筑、生活垃圾時產(chǎn)時清 ? 特定區(qū)域定期清洗外墻 ? 定期清洗水箱 ? 公共區(qū)域無隨意堆放雜物和被非法占用 ? 物業(yè)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、機房等保持清潔 ? 做好節(jié)日布臵 ? 精心維護綠化等 物業(yè)的設(shè)施維護和管理 物業(yè)內(nèi)的設(shè)施作為小區(qū)運作心臟部位，能否長期保持完好，是一個物業(yè)生存的關(guān)鍵。我們提倡： “沒有安全，就沒有一切”。通過這些活動，增加物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的凝聚力，提高物業(yè)公司在小區(qū)的工作業(yè)績， 為物業(yè)公司品牌建立良好的工作基礎(chǔ)。這樣，我們就能為以后小區(qū)文化建設(shè)建立完整的檔案。 做到以上這點，我們會有針對性的根據(jù)貴司及 ****的管理理念去結(jié)合小區(qū)的人文特點，從而建立起小區(qū)的人文環(huán)境?！胺铡笔俏覀儽夭豢缮俚牧⒆泓c、“賣點”，不再是“單一的”基礎(chǔ)服務，我們會去滿足或使更多業(yè)主理解我們的服務。如下： ? 物業(yè)驗收程序 ? 二次裝修管理 ? 工程設(shè)施管理 ? 物業(yè)財務動作 ? 物品管理制度 ? 物業(yè)管理基本概念 ? 員工守則和崗位職責 ? ****、高力、房產(chǎn)開發(fā)公司的背景和企業(yè)文化介紹 ? 員工行為、禮儀規(guī)范及隊列操練 ? 投訴處理技巧及緊急事件處理程序等 制定各種物業(yè)的管理方案 因小區(qū)內(nèi)管理類型的管理服務區(qū)域，所以我司亦會按物業(yè)情況制定各種物業(yè)管理方案，使之服務更細致、更人性化、規(guī)范化。 ****對白云綠水的實質(zhì)物業(yè)管理時的各項保障 物業(yè)管理籌備工作簡介 俗話說：“三軍未動，糧草先行”。 物業(yè)銷售配合 : 顧問基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進事宜： ? 通過物業(yè)品牌及銷售配合，使物業(yè)銷售更上層樓 ? 提供國際及國內(nèi)的房產(chǎn)租售信息 ? 通常我司會在開發(fā)商在小區(qū)銷售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤，此崗位不但維護售樓處安全外，我們? 參加物業(yè)管理介紹會 ? 培訓售房人員解答物業(yè)管理問題 ? 提供物業(yè)管理宣傳資料 ****背景 介紹 ? 從物業(yè)管理的角度審核預售合同 ? 將物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定制成合同 附件 ? 參加各種慶典 /活動 ? 探討解決各種銷售中遇到的管理 問題等 配合銷售人員適時的向求購或有 來訪人員進行房產(chǎn)介紹。 ? 現(xiàn)工地管理方通常會對施工現(xiàn)場的安 全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱。 ? 公共區(qū)域監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的位臵應做合理的安排，對一些路段易被車輛碰撞的區(qū)域就先設(shè)臵防沖撞欄。 ? 空調(diào)外機預留位臵不當，主要是戶外機放臵位臵、熱量排放朝向、預留架大小等。 ? 部分樓道消防通道可能會過窄，如再在此安裝墻式消防栓后，其間距離也 ? 不足消防法規(guī)規(guī)定之 米之安全距離等； ? 其他建議略。 i）服務效率 —— 快速 服務效率是向用戶提供服務的時限。 g）服務收費 —— 合理 物業(yè)管理屬有償?shù)姆招袨椋脩舨唤还芾碣M而享受服務是不現(xiàn)實的。 d）服務項目 —— 齊全 除了搞好物業(yè)管理綜合服務收費所包含的必要服務項目外，物業(yè)管理公司還應努力拓展服務的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務和便民服務，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務。物業(yè)管理中的服務設(shè)備包括房屋建筑、機械設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。作為業(yè)主，都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實的優(yōu)質(zhì)服務。 項目名稱： *****城 ***** 發(fā)展商： 上海 *********地置業(yè)有限公司 地 址： 上海市 ***區(qū) ****路 *****弄 項目特色： 三十萬平方米高層住宅、市中心三萬多平方米的生態(tài)大花園，六萬平方米社區(qū)購物中心，雙語幼兒園，體現(xiàn)高尚品位生活。 現(xiàn)時 ****物業(yè)的管理項目一覽表 序號 物業(yè)名稱 物業(yè)性質(zhì) 管理性質(zhì) 物業(yè)地點 1 ******* 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)管理 上海市 2 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)管理 上海市 3 商 務 樓 物業(yè)管理 上海市 4 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)管理 上海市 5 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)管理 上海市 6 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)管理 上海市 7 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)前期顧問 上海市 8 物業(yè)小區(qū) 駐場顧問管理 上海市 9 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)管理 上海市 10 小區(qū) /住宅 前期物業(yè)顧問 南昌市 11 別 墅 前期物業(yè)顧問 南昌市 12 別 墅 前期物業(yè)顧問 上海市 13 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)管理 上海市 14 商 場 物業(yè)管理 上海市 15 綜合小區(qū) 前期物業(yè)管理 長春市 ****目 前管理的部分項目簡介： 項目名稱： ****世紀城 上海 **** 發(fā) 展 商：上海 ******置業(yè)有限公司 地 址： ****區(qū) ****路 353 弄 項目特色： 近 20 萬平方米高層、小高層綜合高檔住宅區(qū)，會所、智能化系統(tǒng)配置完善，以“水生態(tài)、環(huán)保、智能”為特色。 ****物業(yè)集團 ******物業(yè)國際化標準服務之經(jīng)驗、綠地物業(yè)地域化操作之優(yōu)勢，在高力物業(yè)管理總面積近 1000 萬平方米、綠地物業(yè)管理面積近 200萬平方米的背景下，合約管理面積已逾 230 萬平方米，前期顧問管理合同簽訂 100 余萬平方米，管理方式有全權(quán)管理、駐場顧問管理及顧問管理。是中國物業(yè)協(xié)會、上海市物業(yè)協(xié)會理事單位。 ****總部將有計劃的派遣各類專業(yè)人員對該物也進行巡視、檢查、指導和督促，以按 ****的物業(yè)管理理念進行日常的物業(yè)管理，并在高效有序管理的基礎(chǔ)上，開展一系列符事物業(yè)性質(zhì)的有特色的服務，以真正體現(xiàn)高品質(zhì)國際化物業(yè)的意義。 ****物業(yè)承諾：在物業(yè)建筑階段， ****將對物業(yè)建筑、環(huán)境布臵、智能化系統(tǒng)、會所功能、物業(yè)管理用戶和設(shè)施配 臵等方面，結(jié)合物業(yè)定位及施工進度因素，提出有利于今后物業(yè)管理和方便業(yè)主使用的意見和建議。我公司截止 20xx 年底其全權(quán)委托管理的管理面積就達到了 200 多萬平方米，這個數(shù)字不包括顧問管理的面積。 我公司將白云綠水小區(qū)的管理標準定位為專業(yè)物業(yè)管理，提供物超所值的物業(yè)管理服務。 ****物業(yè)現(xiàn)所涉及的物業(yè)管理項目包括寫字樓、居住小區(qū)、大型工業(yè)廠區(qū)、綜合商務樓宇等，有較長時間的管理經(jīng)驗積累，從中總結(jié)出了大量優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗。 二、 妥善保管本項目投標書方案，未經(jīng)我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公開本預算方案內(nèi)容。本公司要求荊州 ****房地產(chǎn)開發(fā)公司收到本物業(yè)管理項目投標書時做出以下承諾： 一、 本投標書僅供荊州 ****房地產(chǎn)開發(fā)公司在決策“白云綠水”物業(yè)管理合作單位時使用。 ? 特此申明！ 上海 ****物業(yè)管理發(fā)展有限公司 二零零四年三月二十一日摘 要 根據(jù)白云綠水小區(qū)的建筑設(shè)計標準、詳細物業(yè)管理服務需求分析、荊州 ****房產(chǎn)開發(fā)公司對本項目物業(yè)管理的要求，我公司為白云綠水小區(qū)項目提供一站式專業(yè)無憂物業(yè)管理服務，著重于管理服務的每一個細節(jié)，滿足廣大業(yè)主的各種需求，以上海發(fā)達地區(qū)卓越的物業(yè)管理理念、先進的物業(yè)管理方式 創(chuàng)造“安全、整潔、舒適、文明、”的居住環(huán)境。我公司決意在荊州市發(fā)展二線品牌，如果我公司與荊州 ****房產(chǎn)開發(fā)公司能夠達成協(xié)議合作，使得我公司在荊州有立足的第一個項目，在此種情況下為以后長遠合作著想并表示我公司的合作誠意，我公司將對 白云綠水項目不做利潤要求。我公司系上海專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，有多年的物業(yè)管理的經(jīng)驗，管理的物業(yè)類型眾多，我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產(chǎn)商進行合作，開設(shè)了分公司。我們深信，在荊州 ****房產(chǎn)開發(fā)公司的支持和關(guān)心下，“ ****物業(yè)”和“白云綠水”的結(jié)合，一定能在更大程度上提高樓盤品質(zhì)，確保給白云綠水小區(qū)帶來一種新都市社區(qū)生活居家的概念，確保白云綠水的業(yè)主們購臵物業(yè)保值、增值。在物業(yè)交付使用后，委派有高檔物業(yè)管理經(jīng)驗的物業(yè)經(jīng)理，駐場負責該物業(yè)的日常管理。 ****物業(yè)由上海 ****物業(yè)發(fā)展有限公司經(jīng)改制，由上海 *****集團控股、多方投資并和加拿******物業(yè)服務（上海）有限公司合作組建。 ****物業(yè)通過于具有境外先進物業(yè)管理理念的高力集團合作，結(jié)合國內(nèi)業(yè)戶的實際需要，利用 ****前二百余萬平方米的物業(yè)管理和開發(fā)、經(jīng)營、管理五萬多平方米商鋪綜合市場的經(jīng)驗，可從物業(yè)建設(shè)階段開始，通過全方位的物業(yè)管理服務，不斷地向發(fā)展商提供各種有利于節(jié)約投資、促進銷售、保證質(zhì)量和物業(yè)管理等方面的意見和 建議，協(xié)助開發(fā)商提高物業(yè)的競爭能力，并為物業(yè)管理打下扎實的基礎(chǔ)。 ****物業(yè)董事長 ****，副董事長、總經(jīng)理 ****，副總經(jīng)理 *****，在此致意各房產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主委員會和社會各界人士，祈望合作，共圖發(fā)展； ****將給您帶來欣喜。集辦公、商場、餐飲為