【正文】 另外要制作設施設備卡，記錄有關設備的各項明細資料。每月巡檢各個插座一次，確保插座連接良好無松動；公共照明每天巡檢一次，主要檢查燈具有無漏水、漏電、銹蝕、損壞、松動，光源有無壞，發(fā)現問題及時處理。大修保養(yǎng)：由保養(yǎng)人配合專業(yè)公司定期對設備進行大維修保養(yǎng)；專業(yè)保養(yǎng)：由專業(yè)承包方負責對專項設施和設備全面保養(yǎng)。（2）系統每月檢查一次，發(fā)現問題及時維修。216。序號項目維保計劃巡檢規(guī)定維保內容頻次巡檢內容頻次1線路絕緣檢測1次/年有無故障，發(fā)現問題及時維修1次/月2開關插座線路連接檢測1次/年有無松動、破損，及時維修更換1次/月3白熾燈線路連接檢測1次/年有無不亮的燈泡，及時更換1次/天4室外照明鎮(zhèn)流器狀況、燈具內部線路及其連接檢測1次/年有無不亮的燈具，及時維修1次/天5配電箱清掃檢修、緊固聯接1次/年狀況檢查2次/天消防系統（1）消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保養(yǎng)一次。（7）確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。******小區(qū)項目樓盤屬高檔小區(qū)，設施設備數量多，但具有性能復雜和技術先進的特點，特別是智能化設備的管理，更對我們的工程技術人員提出了更高的專業(yè)要求。（7）24小時受理業(yè)主或使用人報修。在此，我們將物業(yè)維修養(yǎng)護計劃分成三類：1）房屋維修養(yǎng)護計劃；2）公用設施維修養(yǎng)護計劃；3）公用設備維修養(yǎng)護計劃制定物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的流程為保障物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的有效性和適宜性，制定標準的流程是關鍵。9休閑椅、室外健身設施每周巡查一次休閑椅、室外健身設施，發(fā)現損壞及時修理，并保證設施安全使用。2門窗每周一次巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。財務人員核收用戶裝修各項應繳費用。裝修垃圾必須袋裝，并按指定的通道、路線、地點清運，按指定的地點堆放。（三）裝修管理的要點嚴格按照裝修范圍進行裝修申請的審核，并與業(yè)主及施工方簽訂《裝修責任書》，重點在于保證房屋設施的正常使用功能、保證房屋外觀統一美觀、裝修材料符合防火規(guī)定。（2） 發(fā)現無關人員和可疑人員到車場時要及時勸其離開，若有緊急情況按《突發(fā)事件處理報準作業(yè)規(guī)程》處理。（2） 當有車輛進場時，當值車管員應迅速指引車輛慢行，安全地停放在相應的車位上，提醒車主鎖好車鎖、隨身帶走車上的貴重物品。秩序維護部報告的交通標識的損壞進行核實，并按《報修管理規(guī)程》處理。（二）車輛行駛和停放管理監(jiān)督進入轄區(qū)的車輛不超過10km/h慢行、禁鳴喇叭，并指揮車輛按規(guī)定方向靠右行駛，停放在指定的停車位置，以便于車輛停放整齊。小區(qū)內外圍邊界、角落、車庫、道口有充分的照明，空置房屋、設備房、垃圾房、雜物房全部鎖上，鑰匙應由當班的秩序維護員保管，使用登記備案。4） 常檢查防火安全工作，糾正消防違章、整改火險隱患5） 消防器材定期檢查，確保器材的良好狀態(tài)。六、預防安全防范措施在危及安全處設置明顯標志和切實的安全防范措施。建議建立值班室與政府各部門內部電話網絡，外來人員通過值班室秩序維護員與各部門聯系，被訪人確認接待后，方予進入大樓。10應急處理（1）接到火警、警情后，高層五分鐘，其他三分鐘內到達現場，協助保護現場，并報告服務中心與警方。7進出人員管理外來探親訪友人員進入小區(qū)，通過對講系統聯系住戶，并指引客人到達訪客樓前。未得到業(yè)主同意，門崗應要求立即停止搬運。此外，在樓幢檢查過程中，應加強對牛皮癬小廣告、亂涂亂畫的管理。三、服務中心工作制度第一節(jié) 客戶服務工作制度服務接待工作規(guī)定報修處理工作規(guī)程投訴處理工作規(guī)程用戶回訪工作規(guī)程第二節(jié) 物業(yè)驗收入住工作制度接管驗收工作規(guī)程房屋本體接管驗收規(guī)程公共配套設施設備驗收規(guī)程物業(yè)資料接管驗收規(guī)定工程完善和遺留問題處理規(guī)定保修處理工作規(guī)定第三節(jié) 裝修管理工作制度裝修申報規(guī)定裝修巡查規(guī)定裝修驗收規(guī)定鑰匙管理規(guī)定違章處理程序物品搬出搬入管理規(guī)定第四節(jié) 秩序維護管理工作制度秩序維護員交接班制度秩序維護巡邏崗工作規(guī)程秩序維護巡邏簽到管理規(guī)定秩序維護員儀容儀表管理規(guī)程秩序維護員培訓規(guī)定小區(qū)秩序維護工作規(guī)定常見治安、刑事案件的處理方法秩序維護服務檢查規(guī)程秩序維護突發(fā)事件處理規(guī)程秩序維護工作保密規(guī)定1秩序維護工具使用管理規(guī)定第五節(jié) 車輛管理工作制度車輛管理崗位工作規(guī)定道口崗工作規(guī)定停車值班室管理規(guī)定車庫電腦使用管理規(guī)定第六節(jié) 消防、監(jiān)控工作制度中控室管理規(guī)定制定滅火應急預備方案和進行演練的規(guī)定防火安全“三級”檢查制度消防器材配置規(guī)定消防、監(jiān)控設備操作規(guī)程消防、監(jiān)控設備維修保養(yǎng)規(guī)程消防、監(jiān)控設備運行管理規(guī)程電氣線路防火安全規(guī)范第七節(jié) 維修管理工作制度工程維修工作規(guī)程維修人員工作職責運行人員工作職責設備設施巡檢規(guī)程維修過程的檢驗第八節(jié) 強、弱電設備管理工作制度供配電設備運行管理規(guī)程供配電設備檢修保養(yǎng)規(guī)程中控室弱電系統值班運行操作規(guī)程樓宇自控系統設備保養(yǎng)操作規(guī)程消防系統保養(yǎng)操作規(guī)程通訊線路維修規(guī)程消防檢測報警系統的維修規(guī)程弱電專業(yè)緊急故障處理規(guī)程防盜閉路監(jiān)視系統保養(yǎng) 第九節(jié) 給排水設備管理工作制度二次供水管理規(guī)程給排水設備維修保養(yǎng)規(guī)程給排水設備運行管理規(guī)程第十節(jié) 電梯管理工作制度電梯安全運行管理規(guī)程電梯安全操作規(guī)程電梯維修保養(yǎng)規(guī)程第十一節(jié) 環(huán)境管理工作制度綠化工程驗收接管規(guī)程草坪日常管理規(guī)程喬灌木養(yǎng)護規(guī)程綠籬養(yǎng)護規(guī)程室內觀葉植物管理規(guī)程綠化機具操作規(guī)程植物病蟲害防治規(guī)程大堂清潔管理規(guī)定大理石打蠟操作規(guī)定瓷磚和大理石墻面清潔規(guī)定1地下室、天臺清潔規(guī)定1地下雨污、管井疏通規(guī)定1公用衛(wèi)生間清潔規(guī)定1化糞池清理規(guī)定1室外地面清潔規(guī)定1衛(wèi)生消殺管理規(guī)定1清潔服務檢查規(guī)定第4章 物業(yè)管理服務方案第一節(jié) 安全消防管理一、公共秩序維護管理我們結合******小區(qū)項目小區(qū)智能化的設計特點，著力于人防（安保防衛(wèi)）與技防（智能系統）的緊密結合，并通過提高人員的素質來充分發(fā)揮技防的監(jiān)控預防作用。一、 組織架構設置原則一是業(yè)主優(yōu)先的原則，二是有效性管理的原則，三是安全第一的原則，四是成本控制的原則，五是持續(xù)改進的原則二、 組織架構設置圖******小區(qū)服務中心工程維修部秩序維護部環(huán)境衛(wèi)生部設備運行管理車輛秩序維護消防秩序維護公共秩序維護綠化服務客戶溝通南京****物業(yè)有限公司設施設備安保維護房屋本體維護清潔服務客戶服務部報修投訴收費管理品質保障部監(jiān)管第3章 物業(yè)管理制度情況一、管理服務范圍：住宅區(qū)進出大門的管理及小區(qū)紅線區(qū)域內的安全巡邏；生活垃圾的收集清運；道路地面的循環(huán)保潔；樓梯通道的定期清掃；化糞池的外運；窨井陰溝的疏通；對小區(qū)門面前的路面保潔；確保無占道經營；無亂堆亂放；無亂貼亂畫；樹木草坪的修剪養(yǎng)護；健身器材及游樂設施的管理；對機動車輛進入區(qū)域內空間占用位置的服務引導及有序停放；對共用部位、公共設備和業(yè)主產權房內水電管線的有償維修；勸阻、制止區(qū)域內新出現的違章搭建等?！觥拔幕諊敝肝飿I(yè)管理公司通過社區(qū)標識系統、社區(qū)文化活動的發(fā)行等來營造出的一種高尚、健康的文化環(huán)境。為此，具有豐富物業(yè)管理經驗的****物業(yè)公司真誠希望廣大業(yè)主能夠給予一次提供服務的機會。競聘企業(yè)全稱（蓋章）：法定代表人或委托代理人（簽字或蓋章）：日期： 2017年7月1日資格、資質證明文件（一）法定代表人資格證明書南京市******住宅小區(qū)業(yè)主委員會：系南京****物業(yè)管理有限公司的法定代表人，身份證號：特此證明。7．本競聘自競聘截止之日起90天內有效（中選單位順延至合同結束）。為此：1．我方提供競聘須知規(guī)定的全部競聘文件：競聘文件正本1份，副本8份。我方完全理解并同意放棄對這方面有不明及誤解的權力，同時完全接受選聘文件所有規(guī)定。3．收費面積及車位數如下：（1）小高層電梯住宅收費面積： ；多層住宅收費面積：；（2）在用地下停車位共36個，其中已售部分產權車位18個，管理費 60元/個/月；人防車位18個，停車費200元/個/月；地面車位150個，停車費120元/個/月；實際繳費面積及車位數量如有出入，以實際為準，競聘企業(yè)應在競聘截止前進行現場勘探，并充分考慮此風險。 我們有理由相信，****物業(yè)始終向著高層次、高標準的物業(yè)服務邁進，我們將以更專業(yè)、優(yōu)質的服務，為廣大業(yè)主長遠承擔。 自然環(huán)境氛圍是物業(yè)公司通過周到、全面的建筑保潔、園林養(yǎng)護等日常管理工作來營造的一個干凈、衛(wèi)生的自然環(huán)境；216。l 爭創(chuàng)南京市、江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號。㈢ 公共區(qū)域樹木草坪日常養(yǎng)護服務及標準： 草坪保存率不低于90%； 草坪修剪清雜每年不少于3次，病蟲害及時滅殺； 草坪綠島內每周清除一次，做到無煙頭、塑料袋、紙屑和其他垃圾雜物； 杜絕侵占綠地，私自種菜等現象； 樹木保存率不低于90%，正常生長； 樹木修剪及時、到位，樹枝不影響架空電線和四周建筑物。服務中心加強對安全工作的宣傳，在各樓層及室內顯要位置設置警示標識，提醒使用人注意安全。（3）秩序維護員在登記前，應認真核對證件，若有不符，謝絕來訪者進入區(qū)內；謝絕一切推銷或其他閑雜人員進入。4服裝儀容上崗時統一著裝、佩戴統一標志，裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊，上崗時精神飽滿，姿態(tài)良好，動作規(guī)范。在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過五分鐘。四、秩序維護人員的形象秩序維護人員統一著裝，標志明顯，反應機敏，熟悉環(huán)境，處理異常情況及時、正確，文明執(zhí)勤。安全防范實施“二防結合”、“三崗聯合”（監(jiān)控、巡邏、值班），著重安防點、線、面的配合與行動，建立有關部門、公司品質管理部和服務中心的三級監(jiān)督檢查考評機制，確保無漏崗、脫崗、睡崗、失職現象。七、消防設施設備的管理建立行之有效的消防安全管理體系是保證業(yè)主生命和財產安全的根本保證，服務中心就消防管理事項作以下要求：（1）消防管理的職責1） 服務中心經理為消防責任人，并對服務中心的消防工作全面負責。消防技能培訓密切配合公安消防部門，定期舉辦消防、逃生演習、咨詢講座，強化消防意識，提高消防技能，掌握消防常識，推廣消防社會化自救消防設備的保障發(fā)揮業(yè)主消防防范自治的意識，聯合業(yè)主一起開展消防演習活動七、設置緊急處理措施服務中心設有24小時報警電話，24小時有專人值守，報警電話要告之各部門。第二節(jié) 交通和車輛管理（一）車輛管理嚴格執(zhí)行車輛出入證卡制度,完善物業(yè)內各類交通標志，引導車輛在指定位置停放；外來車輛原則上僅限于業(yè)主的親朋好友，一般不得過夜，其余無關車輛不得入內停放。指導行人走人行道，自行車靠右側道路行駛。并歸檔保存兩年。（2） 檢查車主證件與車輛是否相符；（3） 檢查車位使用費是否已交足，沒有交足車位使用費，應要求車主補交車位使用費后在離場；（4） 若檢查中發(fā)現異常情況，應立即攔截車輛，并及時通知班長或主管前來協助處理。嚴禁違章搭建。6裝修的保護。如發(fā)現有違章裝修現象發(fā)生，應立即予以制止并交服務中心統一按規(guī)定進行處理。結合****物業(yè)公司多年管理住宅的實踐經驗，融合香港、新加坡等物業(yè)管理發(fā)達國家的超前理念，結合小區(qū)設施設備維護的要求，確定******小區(qū)的物業(yè)建筑本體維護與保養(yǎng)的重點在于周密的計劃和日常有效的檢查。6地面排水溝與圍墻每月一次巡查、清理地面排水溝的泥砂與雜物，每月二次巡查圍墻。因為物業(yè)健康管理檔案是最能全面、客觀地反映物業(yè)真正的使用狀況的，也只有建立在此基礎上的維修養(yǎng)護計劃才能為真正地解決存在的問題提供有效、實在的解決手段。（4）無違章改建物業(yè)外觀、隨意安裝現象。大、中型工程維修合格率100%，維修作業(yè)規(guī)范，（8）危及安全處作業(yè)設置警示標志，并采取有限防范措施。（4）客梯無安全關閉裝置或無緊急呼救裝置的，貨梯無自動稱重感應裝置的應設專人駕駛電梯，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保證安全運行。（2）景觀燈、節(jié)日彩燈完好率為95%左右。 排水系統（1）每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年潤滑加油一次。有水泵房的，實施封閉管理。按照預定計劃進行預防性設備修理、維護和管理是我們所應一貫堅持的。智能化設備的維修工作可分為定期維修和緊急維修兩類，定期維修、保養(yǎng)得越好，緊急維修就會相應減少，業(yè)主的滿意度就會提高。在接管過程中，服務中心按開發(fā)公司所移交設備清單、規(guī)格型號、容量大小、設計要求等進行驗收，對設備的安裝數量、安裝位置及竣工圖逐項驗收。三是技術革新資料：設備運行的改進、設備革新、技術改進措施等資料，由工程維修部匯總存查。設備的接管可分為崗位交接和責任交接。（2）設備責任人管理：根據設施設備的狀況，實行設施設備分管責任制，明確分工，責任到人，建立設備臺賬制度，掌握并記錄設備運行情況。其中設備安全管理，除了加強設備安全檢查和對操作人員、維修人員的安全操作、安全作業(yè)的訓練和管理外，還要建立安全責任制和結合事例對業(yè)主進行安全教育，向業(yè)主宣傳一些危險設備(如電梯)的安全使用知識。（3）水泵和飲用水水池（箱）：水泵每季度保養(yǎng)一次，飲用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水質化驗一次，水質符合國家標準。（4）每年對消防知識進行二次宣傳。（10）建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內容。（2）每天應進行檢查，檢查記錄存檔。有完整