【正文】 另外要制作設(shè)施設(shè)備卡，記錄有關(guān)設(shè)備的各項明細(xì)資料。每月巡檢各個插座一次，確保插座連接良好無松動；公共照明每天巡檢一次，主要檢查燈具有無漏水、漏電、銹蝕、損壞、松動，光源有無壞，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。大修保養(yǎng)：由保養(yǎng)人配合專業(yè)公司定期對設(shè)備進(jìn)行大維修保養(yǎng)；專業(yè)保養(yǎng)：由專業(yè)承包方負(fù)責(zé)對專項設(shè)施和設(shè)備全面保養(yǎng)。（2）系統(tǒng)每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。216。序號項目維保計劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1線路絕緣檢測1次/年有無故障，發(fā)現(xiàn)問題及時維修1次/月2開關(guān)插座線路連接檢測1次/年有無松動、破損，及時維修更換1次/月3白熾燈線路連接檢測1次/年有無不亮的燈泡，及時更換1次/天4室外照明鎮(zhèn)流器狀況、燈具內(nèi)部線路及其連接檢測1次/年有無不亮的燈具，及時維修1次/天5配電箱清掃檢修、緊固聯(lián)接1次/年狀況檢查2次/天消防系統(tǒng)（1）消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保養(yǎng)一次。（7）確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風(fēng)、防雨，做好運行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。******小區(qū)項目樓盤屬高檔小區(qū)，設(shè)施設(shè)備數(shù)量多，但具有性能復(fù)雜和技術(shù)先進(jìn)的特點，特別是智能化設(shè)備的管理，更對我們的工程技術(shù)人員提出了更高的專業(yè)要求。（7）24小時受理業(yè)主或使用人報修。在此，我們將物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃分成三類：1）房屋維修養(yǎng)護(hù)計劃；2）公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃；3）公用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃制定物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃的流程為保障物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃的有效性和適宜性，制定標(biāo)準(zhǔn)的流程是關(guān)鍵。9休閑椅、室外健身設(shè)施每周巡查一次休閑椅、室外健身設(shè)施，發(fā)現(xiàn)損壞及時修理，并保證設(shè)施安全使用。2門窗每周一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。財務(wù)人員核收用戶裝修各項應(yīng)繳費用。裝修垃圾必須袋裝，并按指定的通道、路線、地點清運，按指定的地點堆放。（三）裝修管理的要點嚴(yán)格按照裝修范圍進(jìn)行裝修申請的審核，并與業(yè)主及施工方簽訂《裝修責(zé)任書》，重點在于保證房屋設(shè)施的正常使用功能、保證房屋外觀統(tǒng)一美觀、裝修材料符合防火規(guī)定。（2） 發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員和可疑人員到車場時要及時勸其離開，若有緊急情況按《突發(fā)事件處理報準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。（2） 當(dāng)有車輛進(jìn)場時，當(dāng)值車管員應(yīng)迅速指引車輛慢行，安全地停放在相應(yīng)的車位上，提醒車主鎖好車鎖、隨身帶走車上的貴重物品。秩序維護(hù)部報告的交通標(biāo)識的損壞進(jìn)行核實，并按《報修管理規(guī)程》處理。（二）車輛行駛和停放管理監(jiān)督進(jìn)入轄區(qū)的車輛不超過10km/h慢行、禁鳴喇叭，并指揮車輛按規(guī)定方向靠右行駛，停放在指定的停車位置，以便于車輛停放整齊。小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫、道口有充分的照明，空置房屋、設(shè)備房、垃圾房、雜物房全部鎖上，鑰匙應(yīng)由當(dāng)班的秩序維護(hù)員保管，使用登記備案。4） 常檢查防火安全工作，糾正消防違章、整改火險隱患5） 消防器材定期檢查，確保器材的良好狀態(tài)。六、預(yù)防安全防范措施在危及安全處設(shè)置明顯標(biāo)志和切實的安全防范措施。建議建立值班室與政府各部門內(nèi)部電話網(wǎng)絡(luò)，外來人員通過值班室秩序維護(hù)員與各部門聯(lián)系，被訪人確認(rèn)接待后，方予進(jìn)入大樓。10應(yīng)急處理（1）接到火警、警情后，高層五分鐘，其他三分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場，并報告服務(wù)中心與警方。7進(jìn)出人員管理外來探親訪友人員進(jìn)入小區(qū)，通過對講系統(tǒng)聯(lián)系住戶，并指引客人到達(dá)訪客樓前。未得到業(yè)主同意，門崗應(yīng)要求立即停止搬運。此外，在樓幢檢查過程中，應(yīng)加強對牛皮癬小廣告、亂涂亂畫的管理。三、服務(wù)中心工作制度第一節(jié) 客戶服務(wù)工作制度服務(wù)接待工作規(guī)定報修處理工作規(guī)程投訴處理工作規(guī)程用戶回訪工作規(guī)程第二節(jié) 物業(yè)驗收入住工作制度接管驗收工作規(guī)程房屋本體接管驗收規(guī)程公共配套設(shè)施設(shè)備驗收規(guī)程物業(yè)資料接管驗收規(guī)定工程完善和遺留問題處理規(guī)定保修處理工作規(guī)定第三節(jié) 裝修管理工作制度裝修申報規(guī)定裝修巡查規(guī)定裝修驗收規(guī)定鑰匙管理規(guī)定違章處理程序物品搬出搬入管理規(guī)定第四節(jié) 秩序維護(hù)管理工作制度秩序維護(hù)員交接班制度秩序維護(hù)巡邏崗工作規(guī)程秩序維護(hù)巡邏簽到管理規(guī)定秩序維護(hù)員儀容儀表管理規(guī)程秩序維護(hù)員培訓(xùn)規(guī)定小區(qū)秩序維護(hù)工作規(guī)定常見治安、刑事案件的處理方法秩序維護(hù)服務(wù)檢查規(guī)程秩序維護(hù)突發(fā)事件處理規(guī)程秩序維護(hù)工作保密規(guī)定1秩序維護(hù)工具使用管理規(guī)定第五節(jié) 車輛管理工作制度車輛管理崗位工作規(guī)定道口崗工作規(guī)定停車值班室管理規(guī)定車庫電腦使用管理規(guī)定第六節(jié) 消防、監(jiān)控工作制度中控室管理規(guī)定制定滅火應(yīng)急預(yù)備方案和進(jìn)行演練的規(guī)定防火安全“三級”檢查制度消防器材配置規(guī)定消防、監(jiān)控設(shè)備操作規(guī)程消防、監(jiān)控設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程消防、監(jiān)控設(shè)備運行管理規(guī)程電氣線路防火安全規(guī)范第七節(jié) 維修管理工作制度工程維修工作規(guī)程維修人員工作職責(zé)運行人員工作職責(zé)設(shè)備設(shè)施巡檢規(guī)程維修過程的檢驗第八節(jié) 強、弱電設(shè)備管理工作制度供配電設(shè)備運行管理規(guī)程供配電設(shè)備檢修保養(yǎng)規(guī)程中控室弱電系統(tǒng)值班運行操作規(guī)程樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)操作規(guī)程消防系統(tǒng)保養(yǎng)操作規(guī)程通訊線路維修規(guī)程消防檢測報警系統(tǒng)的維修規(guī)程弱電專業(yè)緊急故障處理規(guī)程防盜閉路監(jiān)視系統(tǒng)保養(yǎng) 第九節(jié) 給排水設(shè)備管理工作制度二次供水管理規(guī)程給排水設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程給排水設(shè)備運行管理規(guī)程第十節(jié) 電梯管理工作制度電梯安全運行管理規(guī)程電梯安全操作規(guī)程電梯維修保養(yǎng)規(guī)程第十一節(jié) 環(huán)境管理工作制度綠化工程驗收接管規(guī)程草坪日常管理規(guī)程喬灌木養(yǎng)護(hù)規(guī)程綠籬養(yǎng)護(hù)規(guī)程室內(nèi)觀葉植物管理規(guī)程綠化機具操作規(guī)程植物病蟲害防治規(guī)程大堂清潔管理規(guī)定大理石打蠟操作規(guī)定瓷磚和大理石墻面清潔規(guī)定1地下室、天臺清潔規(guī)定1地下雨污、管井疏通規(guī)定1公用衛(wèi)生間清潔規(guī)定1化糞池清理規(guī)定1室外地面清潔規(guī)定1衛(wèi)生消殺管理規(guī)定1清潔服務(wù)檢查規(guī)定第4章 物業(yè)管理服務(wù)方案第一節(jié) 安全消防管理一、公共秩序維護(hù)管理我們結(jié)合******小區(qū)項目小區(qū)智能化的設(shè)計特點，著力于人防（安保防衛(wèi)）與技防（智能系統(tǒng)）的緊密結(jié)合，并通過提高人員的素質(zhì)來充分發(fā)揮技防的監(jiān)控預(yù)防作用。一、 組織架構(gòu)設(shè)置原則一是業(yè)主優(yōu)先的原則，二是有效性管理的原則，三是安全第一的原則，四是成本控制的原則，五是持續(xù)改進(jìn)的原則二、 組織架構(gòu)設(shè)置圖******小區(qū)服務(wù)中心工程維修部秩序維護(hù)部環(huán)境衛(wèi)生部設(shè)備運行管理車輛秩序維護(hù)消防秩序維護(hù)公共秩序維護(hù)綠化服務(wù)客戶溝通南京****物業(yè)有限公司設(shè)施設(shè)備安保維護(hù)房屋本體維護(hù)清潔服務(wù)客戶服務(wù)部報修投訴收費管理品質(zhì)保障部監(jiān)管第3章 物業(yè)管理制度情況一、管理服務(wù)范圍：住宅區(qū)進(jìn)出大門的管理及小區(qū)紅線區(qū)域內(nèi)的安全巡邏；生活垃圾的收集清運；道路地面的循環(huán)保潔；樓梯通道的定期清掃；化糞池的外運；窨井陰溝的疏通；對小區(qū)門面前的路面保潔；確保無占道經(jīng)營；無亂堆亂放；無亂貼亂畫；樹木草坪的修剪養(yǎng)護(hù)；健身器材及游樂設(shè)施的管理；對機動車輛進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)空間占用位置的服務(wù)引導(dǎo)及有序停放；對共用部位、公共設(shè)備和業(yè)主產(chǎn)權(quán)房內(nèi)水電管線的有償維修；勸阻、制止區(qū)域內(nèi)新出現(xiàn)的違章搭建等。■“文化氛圍”指物業(yè)管理公司通過社區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)、社區(qū)文化活動的發(fā)行等來營造出的一種高尚、健康的文化環(huán)境。為此，具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的****物業(yè)公司真誠希望廣大業(yè)主能夠給予一次提供服務(wù)的機會。競聘企業(yè)全稱（蓋章）：法定代表人或委托代理人（簽字或蓋章）：日期： 2017年7月1日資格、資質(zhì)證明文件（一）法定代表人資格證明書南京市******住宅小區(qū)業(yè)主委員會：系南京****物業(yè)管理有限公司的法定代表人，身份證號：特此證明。7．本競聘自競聘截止之日起90天內(nèi)有效（中選單位順延至合同結(jié)束）。為此：1．我方提供競聘須知規(guī)定的全部競聘文件：競聘文件正本1份，副本8份。我方完全理解并同意放棄對這方面有不明及誤解的權(quán)力，同時完全接受選聘文件所有規(guī)定。3．收費面積及車位數(shù)如下：（1）小高層電梯住宅收費面積： ；多層住宅收費面積：；（2）在用地下停車位共36個，其中已售部分產(chǎn)權(quán)車位18個，管理費 60元/個/月；人防車位18個，停車費200元/個/月；地面車位150個，停車費120元/個/月；實際繳費面積及車位數(shù)量如有出入，以實際為準(zhǔn)，競聘企業(yè)應(yīng)在競聘截止前進(jìn)行現(xiàn)場勘探，并充分考慮此風(fēng)險。 我們有理由相信，****物業(yè)始終向著高層次、高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)邁進(jìn)，我們將以更專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為廣大業(yè)主長遠(yuǎn)承擔(dān)。 自然環(huán)境氛圍是物業(yè)公司通過周到、全面的建筑保潔、園林養(yǎng)護(hù)等日常管理工作來營造的一個干凈、衛(wèi)生的自然環(huán)境；216。l 爭創(chuàng)南京市、江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號。㈢ 公共區(qū)域樹木草坪日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)及標(biāo)準(zhǔn)： 草坪保存率不低于90%； 草坪修剪清雜每年不少于3次，病蟲害及時滅殺； 草坪綠島內(nèi)每周清除一次，做到無煙頭、塑料袋、紙屑和其他垃圾雜物； 杜絕侵占綠地，私自種菜等現(xiàn)象； 樹木保存率不低于90%，正常生長； 樹木修剪及時、到位，樹枝不影響架空電線和四周建筑物。服務(wù)中心加強對安全工作的宣傳，在各樓層及室內(nèi)顯要位置設(shè)置警示標(biāo)識，提醒使用人注意安全。（3）秩序維護(hù)員在登記前，應(yīng)認(rèn)真核對證件，若有不符，謝絕來訪者進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)；謝絕一切推銷或其他閑雜人員進(jìn)入。4服裝儀容上崗時統(tǒng)一著裝、佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊，上崗時精神飽滿，姿態(tài)良好，動作規(guī)范。在正常情況下到達(dá)每個巡更點的時間誤差不超過五分鐘。四、秩序維護(hù)人員的形象秩序維護(hù)人員統(tǒng)一著裝，標(biāo)志明顯，反應(yīng)機敏，熟悉環(huán)境，處理異常情況及時、正確，文明執(zhí)勤。安全防范實施“二防結(jié)合”、“三崗聯(lián)合”（監(jiān)控、巡邏、值班），著重安防點、線、面的配合與行動，建立有關(guān)部門、公司品質(zhì)管理部和服務(wù)中心的三級監(jiān)督檢查考評機制，確保無漏崗、脫崗、睡崗、失職現(xiàn)象。七、消防設(shè)施設(shè)備的管理建立行之有效的消防安全管理體系是保證業(yè)主生命和財產(chǎn)安全的根本保證，服務(wù)中心就消防管理事項作以下要求：（1）消防管理的職責(zé)1） 服務(wù)中心經(jīng)理為消防責(zé)任人，并對服務(wù)中心的消防工作全面負(fù)責(zé)。消防技能培訓(xùn)密切配合公安消防部門，定期舉辦消防、逃生演習(xí)、咨詢講座，強化消防意識，提高消防技能，掌握消防常識，推廣消防社會化自救消防設(shè)備的保障發(fā)揮業(yè)主消防防范自治的意識，聯(lián)合業(yè)主一起開展消防演習(xí)活動七、設(shè)置緊急處理措施服務(wù)中心設(shè)有24小時報警電話，24小時有專人值守，報警電話要告之各部門。第二節(jié) 交通和車輛管理（一）車輛管理嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入證卡制度,完善物業(yè)內(nèi)各類交通標(biāo)志，引導(dǎo)車輛在指定位置停放；外來車輛原則上僅限于業(yè)主的親朋好友，一般不得過夜，其余無關(guān)車輛不得入內(nèi)停放。指導(dǎo)行人走人行道，自行車靠右側(cè)道路行駛。并歸檔保存兩年。（2） 檢查車主證件與車輛是否相符；（3） 檢查車位使用費是否已交足，沒有交足車位使用費，應(yīng)要求車主補交車位使用費后在離場；（4） 若檢查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即攔截車輛，并及時通知班長或主管前來協(xié)助處理。嚴(yán)禁違章搭建。6裝修的保護(hù)。如發(fā)現(xiàn)有違章裝修現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立即予以制止并交服務(wù)中心統(tǒng)一按規(guī)定進(jìn)行處理。結(jié)合****物業(yè)公司多年管理住宅的實踐經(jīng)驗，融合香港、新加坡等物業(yè)管理發(fā)達(dá)國家的超前理念，結(jié)合小區(qū)設(shè)施設(shè)備維護(hù)的要求，確定******小區(qū)的物業(yè)建筑本體維護(hù)與保養(yǎng)的重點在于周密的計劃和日常有效的檢查。6地面排水溝與圍墻每月一次巡查、清理地面排水溝的泥砂與雜物，每月二次巡查圍墻。因為物業(yè)健康管理檔案是最能全面、客觀地反映物業(yè)真正的使用狀況的，也只有建立在此基礎(chǔ)上的維修養(yǎng)護(hù)計劃才能為真正地解決存在的問題提供有效、實在的解決手段。（4）無違章改建物業(yè)外觀、隨意安裝現(xiàn)象。大、中型工程維修合格率100%，維修作業(yè)規(guī)范，（8）危及安全處作業(yè)設(shè)置警示標(biāo)志，并采取有限防范措施。（4）客梯無安全關(guān)閉裝置或無緊急呼救裝置的，貨梯無自動稱重感應(yīng)裝置的應(yīng)設(shè)專人駕駛電梯，駕駛員應(yīng)堅守崗位不脫崗，保證安全運行。（2）景觀燈、節(jié)日彩燈完好率為95%左右。 排水系統(tǒng)（1）每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年潤滑加油一次。有水泵房的，實施封閉管理。按照預(yù)定計劃進(jìn)行預(yù)防性設(shè)備修理、維護(hù)和管理是我們所應(yīng)一貫堅持的。智能化設(shè)備的維修工作可分為定期維修和緊急維修兩類，定期維修、保養(yǎng)得越好，緊急維修就會相應(yīng)減少，業(yè)主的滿意度就會提高。在接管過程中，服務(wù)中心按開發(fā)公司所移交設(shè)備清單、規(guī)格型號、容量大小、設(shè)計要求等進(jìn)行驗收，對設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖逐項驗收。三是技術(shù)革新資料：設(shè)備運行的改進(jìn)、設(shè)備革新、技術(shù)改進(jìn)措施等資料，由工程維修部匯總存查。設(shè)備的接管可分為崗位交接和責(zé)任交接。（2）設(shè)備責(zé)任人管理：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的狀況，實行設(shè)施設(shè)備分管責(zé)任制，明確分工，責(zé)任到人，建立設(shè)備臺賬制度，掌握并記錄設(shè)備運行情況。其中設(shè)備安全管理，除了加強設(shè)備安全檢查和對操作人員、維修人員的安全操作、安全作業(yè)的訓(xùn)練和管理外，還要建立安全責(zé)任制和結(jié)合事例對業(yè)主進(jìn)行安全教育，向業(yè)主宣傳一些危險設(shè)備(如電梯)的安全使用知識。（3）水泵和飲用水水池（箱）：水泵每季度保養(yǎng)一次，飲用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水質(zhì)化驗一次，水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。（4）每年對消防知識進(jìn)行二次宣傳。（10）建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。（2）每天應(yīng)進(jìn)行檢查，檢查記錄存檔。有完整