【正文】 消防中心實行每日二十四小時有專人值班監(jiān)控，嚴(yán)格實行交接班制度，填好消防中心值班記錄表。 消防中心內(nèi)要保持干凈衛(wèi)生、禁止吸煙、設(shè)備無灰塵、不準(zhǔn)堆放雜物。 禁止司機在停車場內(nèi)洗車、維修，保持車場清潔衛(wèi)生。 對持月卡業(yè)主要核對卡號與車牌相符，禁止一卡多用。 車輛進出時，應(yīng)仔細(xì)核對進出車輛和駕駛員，若有疑問，應(yīng)有禮貌的詢問， 發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即扣留車輛，并及時通知值班負(fù)責(zé)人。 發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員或可疑人員到車場要及時責(zé)令其離開。 提醒司機關(guān)好車門窗，并將車內(nèi)的貴重物品隨身帶走。 停車場車管員崗位職責(zé) 按規(guī)定時間上下班，著裝整齊，佩帶工作證。 工作時間玩忽職守、不盡責(zé)、造成損失的，要追究當(dāng)班護管員的責(zé)任。 履行值班登記制度，當(dāng)班時間發(fā)生或處理的各種情況應(yīng)詳細(xì)記錄，交接班時移交清楚，責(zé)任明確。 認(rèn)真檢查出入車輛，指揮車輛按規(guī)定路線行駛和指定地點停放，確保道路通暢。 當(dāng)值時間，不準(zhǔn)擅離崗位、聊天、打鬧、看書報、吃喝、睡覺或做其他與工作無關(guān)的事 項。 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作任務(wù)。 密切聯(lián)絡(luò)各崗位，如有情況，及時前往協(xié)助處理，并對可疑人員時行堵截。 加強對重要區(qū)域的巡邏簽到，發(fā)現(xiàn)情況及時處理并報告上級領(lǐng)導(dǎo)。 指揮并監(jiān)管小區(qū) /大廈內(nèi)的行駛車輛，防止交通事故發(fā)生，保證道路的通暢。 認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。 熟悉大廈消防器材的護裝位置，掌握各種器材的使用，遇到突發(fā)事件能正確處理。 發(fā)現(xiàn)違 法犯罪份子要堅決設(shè)法抓獲。 任職資格 退伍軍人； 身高 以上； 高中文化； 護管員職責(zé) 堅守崗位、服從指揮、文明服務(wù)、禮貌待人，認(rèn)真做好記錄。 督導(dǎo)本班人員的日常工作，并對因管理不力造成的本班人員工作 失誤及重大責(zé)任事故承擔(dān)連帶責(zé)任。 熟悉護管各崗位職責(zé)和任務(wù)，撐握本轄區(qū)治護保衛(wèi)工作的規(guī)律和特點。 負(fù)責(zé)本班人員考勤、考核等工作，對不稱職者上報主任領(lǐng)導(dǎo)。 任職資格 退伍軍人 身高 以上 溝通能力強 ,有管理能力 高中文化 崗位職責(zé) 主持召開班務(wù)會議，準(zhǔn)確傳達上級工作護排和指令，帶領(lǐng)本班人員搞好好護全保衛(wèi)工作。 廉潔奉公、不謀私利。 積極配合轄區(qū)民警搞好小區(qū)內(nèi)治護與暫住人口管理。 編排每月護管員值班情況表，護排護管員輪班輪休工作 處理并上報護管員在工作過程中遇到各種問題 加強對護管器材、裝備的維修、保養(yǎng)，貴重物品應(yīng)妥善保管并登 記造冊、落實到人。 2. 護管主任崗位職責(zé) 任職資格 退伍軍人 二年以上物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)驗 ,持物業(yè)上崗證與安全主任資格證 . 高中以上文化 崗位職責(zé) 認(rèn)真貫徹執(zhí)行總公司和上級領(lǐng)導(dǎo)下達的各項任務(wù) 積極做好護管員的思想工作，及時掌握護管員的思想動態(tài)。 作為公司對外的窗口，依據(jù)公司儀容、儀表要求，講文明、講禮貌，熱心為客戶服務(wù)，樹立小區(qū)文明高尚的整體形象。 隨時保持高度警惕、積極參與突發(fā)事件，火警、火災(zāi)搶救工作。 以“預(yù)防為主，群防群治”的方針，嚴(yán)格進行小區(qū)進出人員和物品出入管理。 建立辦公自動化系統(tǒng)，業(yè)主、管理處、物業(yè)管理處、當(dāng)代投資集團、政府主管部門通過局域網(wǎng)及互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)互聯(lián)，信息共享。 十五、檔案建立與完好率 公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 98％ 承諾指標(biāo) 98％ 測定依據(jù) 完好檔案數(shù)量 /應(yīng)建檔案總量 100 ％ ≥98 ％ 質(zhì) 量 保 證 措 施 制訂嚴(yán)密的檔案管理制度，配備專職人員管理，配置完善的檔案儲 存設(shè)施及場所，加強檔案資料的收集、分類和 歸檔管理。 入職培訓(xùn)、崗位技能培訓(xùn)、素質(zhì)提高培訓(xùn)和理論政策培訓(xùn)相結(jié)合， 采用先進的培訓(xùn)方式確保培訓(xùn)效果。 市政工程進入轄區(qū)內(nèi)施工，管理處派人跟蹤協(xié)助管理并備案。 定期開展環(huán)保 宣傳，組織園藝方面的社區(qū)活動，增強業(yè)主愛護綠 化的自覺性。 十二、綠化完好率 公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 98％ 承諾指標(biāo) 98％ 測定依據(jù) 完好綠化面積 /總綠化面積 100 ％ ≥98 ％ 質(zhì)量保證 措施 制訂科學(xué)的綠化養(yǎng)護計劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。對不合格項提出糾正和預(yù)防措施，并將實施結(jié)果向業(yè)主公布。 設(shè)立征詢意見箱和投訴受理電話。 投訴處理率作為部門及員工每月工作考核的重要指標(biāo)直接與工 資掛鉤。 各責(zé)任部門接到投訴后應(yīng)立即采取補救措施，并在預(yù) 定時間內(nèi)向業(yè) 主回復(fù)。 （二）投訴處理率 公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 99％ 承諾指標(biāo) 99％ 測定依據(jù) 處理有效投訴次數(shù) /有效投訴總次數(shù) 100 ％ ≥99 ％ 質(zhì) 保 證 措 施 設(shè)立總服務(wù)臺并實行 24 小時值班，接受業(yè)主的各類投訴。 十、業(yè)主年有效投訴率和處理率 （一）年有效投訴率 公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 2‰ 承諾指標(biāo) 2‰ 測定依據(jù) 有效投訴次數(shù) /入住總?cè)藬?shù) 1000‰≤2‰ 質(zhì)量保證 措施 不斷培養(yǎng)和 樹立員工的服務(wù)意識，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使員工 追求業(yè)主百分百的滿意。 全員協(xié)調(diào)管理，建立交叉巡視制度，及時發(fā)現(xiàn)及時處理。 加強巡視和維修養(yǎng)護工作，確保消防設(shè)施設(shè)備的完好。 施工單位應(yīng)指定動火部位監(jiān)控人，并配備足夠的消防器材。 定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，提高業(yè)主的消防 意識。 保安員實行準(zhǔn)軍事化管理，定期進行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，不 斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。 樹立 “ 全員防范 ” 意識，建立 “ 快速反應(yīng)和快速支援 ” 體系。人防與技防結(jié)合，充分發(fā)揮技防手段的作用。 七、治安案件年發(fā)生率 公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) ‰ 承諾指標(biāo) ‰ 測定依據(jù) 案件發(fā)生次數(shù) /入住總戶數(shù) 1000‰ ＜ ‰ 質(zhì) 量 保 證 措 施 提供 24小時保安服務(wù)。 每日巡視檢查保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。 六、保潔率 公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 99％ 承諾指標(biāo) 99％ 測定依據(jù) 保潔達標(biāo)面積 /保潔總面積 100 ％ ≥99 ％ 質(zhì)量保證 措施 配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便業(yè)主使用，加強宣傳教育， 提高業(yè)主保潔意識。 （二）維修工程回訪率 公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 100％ 承諾指標(biāo) 100％ 測定依據(jù) 維修回訪數(shù) /總維修數(shù) 100 ％＝ 100％ 質(zhì) 量 保 證 措 施 維修實行 100％回訪制，采用電話、上門、書面征集等方式進行回 訪，保證反饋渠道暢通。 加強外購材料、備件的驗收控制，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務(wù)前 由業(yè)主檢驗確認(rèn)。 五、維修工程質(zhì)量合格率及回訪率 （一）維修工程質(zhì)量合格率 國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn) 100％ 承諾指標(biāo) 100％ 測定依據(jù) 質(zhì)量合格的維修單數(shù) /總維修單數(shù) 100 ％＝ 100％ 質(zhì) 量 保 證 措 施 加強對維修技工的專業(yè)培訓(xùn)，所有技術(shù)人員持證上崗 ,嚴(yán)格按照操作 規(guī)程進行維修。 ，維修完成后經(jīng) 報修人簽字確認(rèn)后返回存檔。 2．維修人員應(yīng)在接到維修通知單 10 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修立即處理， 急修不過夜。 3．嚴(yán)格 二次裝修管理，建立立體交叉式的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，對進入小區(qū)的施工單 位實行跟蹤管理，防止損壞結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。 2．房屋及配套設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到個人。 小 區(qū)內(nèi) 外 的各類消費需求進行充分調(diào)研，對經(jīng)營項目種類、規(guī)模及區(qū)域 的設(shè)置有準(zhǔn)確的定位和把握，為商家提供合理化建議，確保商家有利可圖， 提高商家交租的積極性。 ，促進 天業(yè)家園小 區(qū)的樓盤銷售，增強 小 區(qū)的消費需求，營造良好的商業(yè)環(huán)境。 對于欠交管理服務(wù)費的行為，我們將采取管理公約中規(guī)定的合理措施予 以催繳，必要時采用法律手段作為催繳措施。 采取節(jié)假日照常辦公、提前預(yù)約、上門方式，方便業(yè)主交費。 XX 管理處物業(yè) 管 理 方 案 XX 家園管理處組織架構(gòu)圖 管理處經(jīng)理 1 人 經(jīng)理助理 1 人 公共事務(wù)部 主管 機電維修部 主管 行政部主管 綠化保潔部 主管 護管部主管 保潔員 綠化工 接 待 員 保潔組長 護管員 維修工工 維修班長 物 管 員 綠化組長 護管班長 護管班長 護管班長 財務(wù)部主管 文員 會計 出納 護管員 護管員 XX地產(chǎn)公司物管咨詢報告 —— XX 投資策劃有限公司 XX 家園小區(qū)經(jīng)營指標(biāo)規(guī)劃與保障措施 一、管理服務(wù)費及代收代繳費收取率 國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn) 98％ 承諾指標(biāo) 98％ 測定依據(jù) 實收費用額 /應(yīng)收費用總額 100 ％ ≥98 ％ 質(zhì) 量 保 證 措 施 加強宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的消費意識。 以法規(guī)優(yōu)質(zhì)服務(wù)促進業(yè)主交費的積極性。 由手工收費逐漸過渡到電腦劃帳，并提供 “ 一本通 ” 服務(wù)。 二、商業(yè)用房出租率及租金收取率 承諾指標(biāo) 出租率 第三年達 95％以上 租金收取率 98％ 測定依據(jù) 出租率 已出租的商業(yè)用房面積 /商業(yè)用房總面積 100 ％ ≥95 ％ 租金收取率 實收租金額 /應(yīng)收租金總額 100 ％ ≥95 ％ 質(zhì) 量 保 證 措 施 用房招租方案，采取有效措施吸引商家，如協(xié)助商家辦理有關(guān)經(jīng)營手續(xù)等。 ，明確雙方權(quán)利義務(wù)，對租金收取制定有利 于我方的合理規(guī)定，如簽定租賃合同時收取一定押金以及提前一個月預(yù)收 租金 等。 三、房屋及配套設(shè)施完好率 國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn) 98％ 承諾指標(biāo) 98％ 測定依據(jù) 完好、基本完好房面積 /建筑物面積 100 ％ ≥98 ％ 質(zhì) 量 保 證 措 施 1．制訂詳細(xì)的房屋及配套設(shè)施維修養(yǎng)護計劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。日常維 護檢查與定期維修巡查相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。 四、房屋零修、急修及時率 國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn) 98％ 承諾指標(biāo) 99％ 測定依據(jù) 已完成零修急修數(shù) /總零修急修數(shù) 100 ％ ≥99 ％ 質(zhì) 量 保 證 措 施 1．建立嚴(yán)格的房屋修繕制度，實行 24 小時值班，設(shè)立業(yè)主報修專線 電話。 ，儲備合理數(shù)量的常用材料，以備急用。 ，結(jié)果作為相關(guān)部門及個人的考核依 據(jù)。 維修工程實行業(yè)主、客戶質(zhì)量簽收制度。 較為復(fù)雜的維修工程 ，事先應(yīng)制訂詳細(xì)的工作方案，同時要求維修 主管到現(xiàn)場進行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗收。 每月 5日前由維修主管對上月維修單進行統(tǒng)計、分析，并提交分析 報告。 垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運，杜絕二次污染，實施垃圾分類處理。 提倡 “ 全員保潔，人過地凈 ” 。采用單車、步行巡邏方式，建立立體交叉式的安全監(jiān)管體系。 嚴(yán)格控制外來人員進入，外來施工單位必須簽訂施工責(zé)任書，施 工人員掛牌上崗，定位施工。 實行業(yè)主搬出／入登記制度，嚴(yán)格控制物料進出。 八、火災(zāi)年發(fā)生率 公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) ‰ 承諾指標(biāo) ‰ 測定依據(jù) 火災(zāi)發(fā)生次數(shù) /總?cè)胱魯?shù) 1000‰‰ 質(zhì) 量 保 證 措 施 實行全員義務(wù)消防員制，建立一支 “ 消防快速反應(yīng)分隊 ” ；制定 嚴(yán) 格的消防管理制度和詳細(xì)的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防 實戰(zhàn)演習(xí)。 小區(qū)所有動火作業(yè)，施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續(xù)。 定期為業(yè)主提供安全用電檢查和煤氣灶檢測服務(wù)，及時消除隱患。 九、年違章發(fā)生率與處理率 公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 1％ 違章年發(fā)生率 承諾指標(biāo) 1％ 計算測定依據(jù) 違章發(fā)生次數(shù) /入住總?cè)藬?shù) 100 ％ ≤1 ％ 公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 100％ 違章處理率 承諾指標(biāo) 100％ 計算測定依據(jù) 違章處理數(shù) /總違章數(shù) 100 ％ ≥99 ％ 質(zhì)量保證 措施 加強物業(yè)管理法規(guī)宣傳，培養(yǎng)社區(qū)成員共同參與意識。