康橋鎮(zhèn)項(xiàng)目定位思路-展示頁
2025-05-20 19:10本頁面
【正文】 何生產(chǎn)”、“何時(shí)生產(chǎn)”等角度分析論證，但后三者是不言而喻的，因此，結(jié)合以上的基礎(chǔ)信息分析，為康 康 6 做出有效定位，我們必然從“為誰生產(chǎn)”、“生產(chǎn)什么”角度進(jìn)行剖析。 本基地人群 康橋鎮(zhèn)基地是上海市中低價(jià)“四高”示范居住區(qū)首批規(guī)劃的四個(gè)基地之一。根據(jù)規(guī)劃，本基地可容納人口約為 萬人。 第 5 頁 共 25 頁 周邊區(qū)域 人群 按照規(guī)劃，本基地西側(cè)為周浦鎮(zhèn)，北側(cè)為康橋工業(yè)園區(qū)、東側(cè)為規(guī)劃中的浦江鎮(zhèn)生態(tài)林地及環(huán)球影城主體公園，南側(cè)是規(guī)劃中的國際醫(yī)學(xué)園區(qū)。因此， 如果存在外部需求， 除非有特定的消費(fèi)概念，日常性商業(yè)消費(fèi)和辦公的外部需求可能來自周浦鎮(zhèn)。 1因而，本項(xiàng)目可以直接吸引的非基地人群總量大約在 4 萬左右。 W 5 1W 6 1經(jīng) 一路羅山路南延長線紅 線 2 4 米 紅 線 6 0 米 ， 兩 側(cè) 控 制 1 0 0 米紅 線 3 2 米周 鄧 公 路緯 二 路 加 小 河 浜 圖 1：項(xiàng)目地塊的 立地條件及其 對(duì)商流的影響 1 數(shù)據(jù)來源： 第 6 頁 共 25 頁 除對(duì) 消費(fèi)群體 進(jìn)行研究外，項(xiàng)目所處位置的立地能力也是 研判商業(yè)潛力的 一個(gè)非常重要的研究要素。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績失之千里。 從圖 1 可以看出，本項(xiàng)目所在地的商業(yè)立地條件并不十分理想。這兩條路都屬于城市快速干道， 容易形成 車流多人流少 的局面 。 另一個(gè)可能改變本項(xiàng)目人流量的交通因素當(dāng)數(shù)軌道交通 R3。 據(jù) 相關(guān)資料 ，整條 R3 線全長 100 多公里，從嘉定的安亭汽車城出發(fā)，途經(jīng)馬陸 — 南翔 — 真如 — 曹家渡 — 徐家匯— 龍華，過江后，再經(jīng)過周浦 — 新場(chǎng) — 惠南，到達(dá)終點(diǎn)站南匯的蘆潮港海港新城。 該項(xiàng)目目前權(quán)威的官方資料較少，但據(jù)南匯官方對(duì)市民提問的一些答復(fù)， 談及“確保 R3 線明年初動(dòng)工（注： 2020 年初）” 該項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，但何時(shí)動(dòng)工，乃至投入使用目前尚未有確切日期。 2 因此，軌道交通對(duì)本案前期人流的影響應(yīng)該很小，等到 R3 建成投入使用后，對(duì)本項(xiàng)目人流的作 用是“帶走人流”還是“引入人流”尚且難以判斷。因而，在康 康 6 周邊地區(qū)規(guī)劃尚且未知的情況下，本地區(qū)的商業(yè)綜合配套設(shè)施的輻射群體數(shù)量是偏低的（除非有特定消費(fèi)概念，導(dǎo)入外部客流），決定了康 康 6 的公建配套要么需要降低體量，要么創(chuàng)新出市場(chǎng)亮點(diǎn)，放大客戶群。按照上海市財(cái)政局 公布本市中低收入家庭申請(qǐng)購房貸款貼息的家庭人均年收入受理 的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算， 2020 年度為 13250 元，2020 年為 14867 元， 2020 年度標(biāo)準(zhǔn)為 16683 元 ，一家按 2～ 3 口人計(jì)算。考慮到實(shí)際情況，假定本區(qū)域的動(dòng)遷居民中等收入左右為主，則交通和通信為第三大支出，而衣著等常規(guī)零售支出差不多居倒數(shù)第二位。 表 1：城市居民家庭人均消費(fèi)支出 (2020，按收入水平分組 ) （單位：元） 低收入戶 中等偏下戶 中等收入戶 消費(fèi)支出總量 7 152 8 931 10 060 食 品 3 268 3 583 4 086 衣 著 338 457 629 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 393 462 613 醫(yī)療保健 288 507 576 交通和通信 690 1 095 1 151 教育文化娛樂服務(wù) 1 274 1 731 1 839 居 住 756 866 845 雜項(xiàng)商品和服務(wù) 145 230 320 （數(shù)據(jù)來源： （更詳細(xì)分項(xiàng)資料參見上海市統(tǒng)計(jì)局的上述鏈接） 消費(fèi)模式 商業(yè)消費(fèi) 的模式按不同的標(biāo)準(zhǔn)有很多種模式，但根據(jù)居民出行消費(fèi)的目的，大致可以分為“隨機(jī)性消費(fèi)”、“目的性消費(fèi)”和“體驗(yàn)式消費(fèi)”三種。“體驗(yàn)式消費(fèi)”指 在人們購物的過程中，要求能實(shí)現(xiàn)欣賞、評(píng)價(jià)、游樂、購物等一系列復(fù)雜的心理和行為活動(dòng)，享受優(yōu)美、舒適的空間環(huán)境，以獲得物質(zhì)和精神上的雙重滿足。 因此，本項(xiàng)目的主導(dǎo)消費(fèi)模式是“目的性消費(fèi)”，屬于“專程消費(fèi)”，結(jié)合以上我們分析的客戶群的主要消費(fèi)結(jié)構(gòu)，本項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)以滿足居民“消費(fèi)目的”為首要前提 ， 這種“消費(fèi)目的”可以分為“日常必然消費(fèi)”和“特色目的性消費(fèi)”，能否滿足以上兩類“目的性消費(fèi)”將是以下定位的主要依據(jù)之一?！吧a(chǎn)什么”既受到上面“為誰生產(chǎn)”所確定消費(fèi)者的消費(fèi)能力與消費(fèi)需求的制約，同時(shí)也不可避免地受到政府規(guī)劃功能導(dǎo)向的制約，下面對(duì) 規(guī)劃定位依據(jù) 進(jìn)行討論。 根據(jù)《規(guī)范》 條規(guī)定的， 每千人公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)關(guān)于公 建配套都有明確的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。 4 引自： 第 10 頁 共 25 頁 表 2：公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo) (㎡ /千人 ) 居住區(qū) 本區(qū)所需建筑面積 建筑面積 用地面積 （假定 萬人） 總指標(biāo) 1668～ 3293 (2228～ 4213) 2172～ 5559 (2762～ 6329) 56712～ 111962 （ 75752～ 143242） 其 中 教育 600～ 1200 1000～ 2400 20400～ 40800 醫(yī)療衛(wèi)生 (含醫(yī)院 ) 78～ 198 (178～ 398) 138～ 378 (298～ 548) 2652～ 6732 （ 6052～ 13532） 文體 125～ 245 225～ 645 4250～ 8330 商業(yè)服務(wù) 708～ 910 600～ 940 24072～ 30940 社區(qū)服務(wù) 59～ 464 76～ 668 2020～ 15776 金融郵電 (含銀行、郵電局 ) 20～ 30 (60～ 80) 25～ 50 680～ 1020 （ 2040～ 2720） 市政公用 (含居民存車處 ) 40～ 150 (460～ 820) 70～ 360 (500～ 960) 1360～ 5100 （ 15640～ 27880） 行政管理其它 46～ 96 37～ 72 1564～ 3264 資料來源：《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50180— 93（修改本）》 由上可以看出根據(jù) 《規(guī)范》的指導(dǎo)，本區(qū)域的商業(yè)配套建筑面積大致在 75752～ 143242 平方米左右， 但實(shí)際上由于一些教育設(shè)施，如幼兒園、中小學(xué)，以及醫(yī)院 都并不布局在康 康 6 地塊，也就是說，W51 和 W61 的商業(yè)容量事實(shí)上已經(jīng)超出了《規(guī)范》所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，這就意味著，該兩塊地的配套功能空間布局可能需要引入非常規(guī)的配套設(shè)施，否則體量過大的面積難以消化。 第 11 頁 共 25 頁 表 3：江橋、周浦、康橋鎮(zhèn)基地規(guī)劃用地指標(biāo)一覽表（摘錄） 地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 總用地面積（平方米） 其中 建筑面積 建設(shè)用地 綠化用地 防汛通道 W51 公寓、文娛、 金融商業(yè) 36513 33886 2627 61500
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