康橋老街項(xiàng)目企劃推廣報(bào)告-展示頁
2024-08-16 21:14本頁面
【正文】 便利。鐃誅臥瀉噦圣騁貺頂廡。 品牌劣勢(shì)。滲釤嗆儼勻諤鱉調(diào)硯錦鋇?？禈蛴捎诒姸鄤e墅樓盤的先期開出以及世博會(huì)概念，地域形象良好，相反寶山卻因?yàn)橛袑氫摰却笮椭毓I(yè)企業(yè)區(qū)域形象相對(duì)較差。 文化樓盤形象優(yōu)勢(shì)。預(yù)頌圣鉉儐歲齦訝驊糴買。萬科產(chǎn)品總體定位較高，單價(jià)高出元平米左右，總價(jià)高出萬元左右，認(rèn)購門檻相對(duì)較高。四、 競爭優(yōu)劣勢(shì) 與萬科四季花城相比項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：籟叢媽羥為贍僨蟶練淨(jìng)。鵝婭盡損鵪慘歷蘢鴛賴縈。首批推出多層公寓兩百套開盤當(dāng)日已全部訂完，預(yù)售價(jià)格在元平米，房型有平米兩房，平米三房等。煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚鍍。建議在銷售開始之前落實(shí)兩點(diǎn)，一是確定主入口北側(cè)商業(yè)——加強(qiáng)型超市的招商；二是一期業(yè)主入住以后，開通直達(dá)龍陽路地鐵站的小區(qū)巴士。 盡可能地去化抗性。廈礴懇蹣駢時(shí)盡繼價(jià)騷巹。從奧園、萬科假日風(fēng)景、萬科四季花城等較成功的項(xiàng)目運(yùn)做來看，其銷售速度極快，基本上都是開盤即完成銷售，但開發(fā)節(jié)奏較慢，一期和二期之間的推出間隔都在在半年到一年左右，因此從平均銷售速度來看并不算快，在進(jìn)行了充分的售前客戶積累之后才有開盤當(dāng)日火爆的認(rèn)購場(chǎng)面，結(jié)合本項(xiàng)目，要實(shí)現(xiàn)每月套左右的銷售，須在整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上有較高的樓盤知名度和美譽(yù)度，形成獨(dú)特鮮明的個(gè)案特色，從目前來看，主要是總價(jià)單價(jià)，和項(xiàng)目創(chuàng)意。謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔。單從供需來看，中低價(jià)房供應(yīng)量遞減，需求量遞增，但同樣要考慮地域因素，對(duì)中低價(jià)房的消費(fèi)群來說，地域的主要意義在于配套和交通，生活的便利性和出入的快捷性、低成本性是與價(jià)格同樣重要的影響下單的決定性因素。、分析彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡。有關(guān)專家預(yù)測(cè)，未來幾年內(nèi)低價(jià)房的市場(chǎng)需求量每年約為萬平米上下。釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐顧。、需求依據(jù)年上海統(tǒng)計(jì)年鑒的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海低收入至中等偏上收入家庭的年支配資金大約在萬元之間，而按照“倍房價(jià)收入比”來計(jì)算的話，上海絕大多數(shù)家庭所能承受得起的房價(jià)只是萬之間。殘騖樓諍錈瀨濟(jì)溆塹籟。分布：目前市場(chǎng)上平價(jià)房源大多數(shù)在外環(huán)線附近，浦東三林附近有兩個(gè)，方位就在外環(huán)線邊上，閔行區(qū)的平陽基地也在外環(huán)線邊上；徐匯區(qū)的配套商品房基地“和亭佳苑”位于安亭鎮(zhèn)。聞創(chuàng)溝燴鐺險(xiǎn)愛氌譴凈。價(jià)格：年月上市新盤中，元以下占，元以上占；今年一月份上市的新盤中，元以下為零，元以上占，較去年同期上升；而元以下，較去年同期下降。矚慫潤厲釤瘞睞櫪廡賴。康橋老街項(xiàng)目企劃推廣報(bào)告壹 競爭分析一、 中低價(jià)房總體供應(yīng)量 、供應(yīng)量面積：年本市竣工的萬套共計(jì)萬平方米的新建住宅中，單套面積在平方米以下的住房僅占％，至平方米的住房占％，至平方米的住房占％，平方米以上的住房占％。單套面積在平方米以上的超過。矚慫潤厲釤瘞睞櫪廡賴賃。三月份共上市新盤個(gè)，其中每平米元以下的樓盤上市量為零。聞創(chuàng)溝燴鐺險(xiǎn)愛氌譴凈禍。除此之外的單價(jià)在元左右的平價(jià)房也只能在浦東的張江、川沙、南匯；寶山區(qū)的北邊；嘉定區(qū)的豐莊甚至于江橋等地。殘騖樓諍錈瀨濟(jì)溆塹籟婭。釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐。上海市每年要?jiǎng)舆w萬戶居民，需要住房萬平方米（這還不包括非動(dòng)遷性質(zhì)的中低收入家庭對(duì)平價(jià)房的需求量）。去年年內(nèi)開工的萬平米重大配套商品房，仍無法滿足中低收入家庭的需求。彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡詒。 不能只考慮單價(jià)和總價(jià)的絕對(duì)值。也就是說雖然理論上消費(fèi)者只能承受萬左右的總價(jià)，在實(shí)施購買行為時(shí)，他可能會(huì)采取其他融資渠道購買高于該價(jià)格的物業(yè)，原因是有著更為有利的交通和生活配套以及投資前景。謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔點(diǎn)。 謀求最快的去化速度。廈礴懇蹣駢時(shí)盡繼價(jià)騷。 從目前來看，本案主要抗性在于生活配套和交通。煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚。二、 相關(guān)競爭個(gè)案列表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目價(jià)格主力房型物管費(fèi)用銷售狀況萬科四季花城一期萬㎡元㎡㎡兩房㎡三房售推套售完上海萬里城總建筑面積萬平米東珂明倫苑萬平米元㎡㎡兩房㎡三房元㎡月套，銷售以上中建花園萬平米元㎡㎡兩房㎡三房未確定預(yù)計(jì)年底開盤浦發(fā)中學(xué)對(duì)面廣德苑（豐莊）萬平米元㎡元㎡月年月開盤已售完金都花好悅園萬平米元㎡均價(jià)㎡兩房㎡三房元㎡月年月開盤 已售完莘閔榮順苑幢小高層幢多層元㎡均價(jià)㎡兩房㎡三房元㎡月（多）元㎡月（高）一期售完，二期下半年開盤水景豪園萬平米元㎡均價(jià)兩房兩衛(wèi)元㎡月（小高層）金和佳園（外高橋附近）萬平米元㎡均價(jià)㎡兩房㎡三房元㎡月左右未開盤貝越流明新苑萬平米元㎡均價(jià)㎡三房元㎡月已售完三、 主要競爭對(duì)手鎖定 萬科四季花城位于寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)，總規(guī)模萬平米，一期萬平米，年月交房，以多層為主，兼有少量小高層。鵝婭盡損鵪慘歷蘢鴛賴。 三林動(dòng)遷基地位于浦東三林地區(qū)，總規(guī)模約萬平米，以經(jīng)濟(jì)實(shí)用房型為主，動(dòng)遷房價(jià)約元平米，商品房價(jià)約在元平米左右?；[叢媽羥為贍僨蟶練淨(jìng)櫧。 單價(jià)和總價(jià)優(yōu)勢(shì)。預(yù)頌圣鉉儐歲齦訝驊糴。項(xiàng)目定位本身以“里弄文化、石庫門建筑”為主題，有利于贏得消費(fèi)者感性共鳴。區(qū)位優(yōu)勢(shì)。滲釤嗆儼勻諤鱉調(diào)硯錦。劣勢(shì)：萬科品牌定位城郊中檔住宅物業(yè)，在中青年消費(fèi)群體當(dāng)中有相當(dāng)影響，萬科物業(yè)在國內(nèi)良好的服務(wù)形象成為眾多客戶選擇的其樓盤的利點(diǎn)之一。鐃誅臥瀉噦圣騁貺頂廡縫。 規(guī)劃劣勢(shì)。本項(xiàng)目從現(xiàn)有規(guī)劃上交通優(yōu)勢(shì)不大。擁締鳳襪備訊顎輪爛薔報(bào)。 品牌優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目定位本身以“里弄文化、石庫門建筑”為主題，有利于贏得消費(fèi)者感性共鳴。 三林動(dòng)遷房雖然價(jià)格低（與項(xiàng)目售價(jià)基本相當(dāng)），但購買條件審核嚴(yán)格，會(huì)將很大一部分有購買力的客戶拒之門外，假如作為商品房出售，價(jià)格則較項(xiàng)目高出元平米左右。贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷鯛。 生活配套劣勢(shì)。三林區(qū)域距世博會(huì)址更近，發(fā)展前景、升值潛力要優(yōu)于本案。 時(shí)間優(yōu)勢(shì)。 規(guī)模和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。地段劣勢(shì)：中建項(xiàng)目在外環(huán)線內(nèi)，對(duì)面為浦發(fā)中學(xué)，比本案較有地段優(yōu)勢(shì)貳 客戶定位一、 主力客戶 地域主要來自盧灣、黃浦、上南、花木、北蔡、三林、張江、周浦等區(qū)域。 動(dòng)遷、養(yǎng)老這部分客戶主要來自盧灣、黃浦以及世博會(huì)動(dòng)遷區(qū)域。 婚房、就近工作、改善型購房（如長幼分家、新老喬遷等） 這部分客戶的工作地多在康橋周邊，如張江高科、康橋工業(yè)園、周浦等。 家庭收入家庭月收入在元以上。 行政事業(yè)單位：一般科員、中層干部。 外資、合資：藍(lán)領(lǐng)、小白領(lǐng)。 國營企業(yè)：中層、基層干部。 私營業(yè)主、自由職業(yè)者。 生活特點(diǎn)壇摶鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚。二、 邊緣客戶 地域
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