【正文】 4層疊加別墅＋ 5層高檔花園洋房＋ 9層普通花園洋房 ?公寓別墅型社區(qū) 4層疊加別墅＋ 5層高檔花園洋房＋ 6層普通花園洋房 ?混合別墅型社區(qū) 3層 聯(lián)排別墅＋ 9層普通花園洋房 ?混合別墅型社區(qū) 3層 聯(lián)排別墅＋ 4層疊加別墅＋ 9層普通花園洋房 規(guī)劃思考 方案說(shuō)明 規(guī)劃思考 方案評(píng)估 ? 我們根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果， 給予相應(yīng)靜態(tài)的經(jīng)濟(jì)核算： 假設(shè)各方案中物業(yè)售價(jià)相同： ① 銷售均價(jià)： 聯(lián)排別墅 16900元 ∕ ㎡； 疊加別墅 13900元 ∕ ㎡； 花園洋房（高檔） 10900元 ∕ ㎡； 花園洋房（普通） 8600元 ∕ ㎡； ② 綜合容積率 方案一： 疊加別墅＋花園洋房（４＋５＋９） 物業(yè)類型 建筑面積（ ㎡） 建筑面積比例 銷售單價(jià)（元 / ㎡）疊加別墅（ 4F ） 41968 3 7 . 8 0 % 13900高檔洋房（ 5F ） 20820 1 8 . 7 0 % 10900普通洋房（ 9F ） 48312 4 3 . 5 0 % 8600合計(jì) 111100 100% 1 2 . 2 6 億別墅體量較大，便于塑造項(xiàng)目檔次； 銷售難度較小，便于快速去化回籠資金； 規(guī)劃思考 方案評(píng)估 ? ? 方案二： 疊加別墅 +花園洋房（４＋５＋６） 規(guī)劃思考 方案評(píng)估 與方案一相比物業(yè)檔次沒(méi)有提升，利潤(rùn)卻下降了； 物業(yè)類型 建筑面積（ ㎡） 建筑面積比例 銷售單價(jià)（元 / ㎡）疊加別墅（ 4F ） 19520 1 7 . 6 0 % 13900高檔洋房（ 5F ） 24400 22% 10900普通洋房（ 6F ） 67180 6 0 . 4 0 % 8600合計(jì) 111100 100% 1 1 . 1 5 億? 方案三： 聯(lián)排別墅 +花園洋房（３＋９） 規(guī)劃思考 方案評(píng)估 物業(yè)類型 建筑面積（ ㎡） 建筑面積比例 銷售單價(jià)（元 / ㎡）聯(lián)排別墅（ 3F ） 16672 ㎡ 15% 16900普通洋房（ 9F ） 94428 ㎡ 85% 8600合計(jì) 111100 ㎡ 100% 1 0 . 9 4 億物業(yè)檔次差距過(guò)大，洋房體量過(guò)大，無(wú)法形成高端社區(qū)形象； ? 方案四：聯(lián)排別墅 +疊加別墅 +花園洋房（３＋４＋９） 規(guī)劃思考 方案評(píng)估 物業(yè)類型 建筑面積（ ㎡） 建筑面積比例 銷售單價(jià)（元 / ㎡）聯(lián)排別墅（ 3F ） 10080 ㎡ 9% 16900疊加別墅（ 4F ） 46120 ㎡ 4 1 . 5 0 % 13900普通洋房（ 9F ） 54900 ㎡ 4 9 . 5 0 % 8600合計(jì) 111100 ㎡ 100% 1 2 . 2 5 億物業(yè)形態(tài)豐富，社區(qū)檔次高，但市場(chǎng)銷售 風(fēng)險(xiǎn)大。 地 塊 資 源 A 地塊資源 地塊屬性 環(huán) 陵 路 地鐵 2號(hào)線 周邊主要資源圖 ? 地塊資源 環(huán)陵路 ? 紫金山東側(cè) 一條正在崛起的財(cái)富大道，鎦金異彩 ?? 南京頂級(jí)別墅匯集 ?帝豪花園 ?天泓山莊 ?鐘山高爾夫 ?鐘山美廬 ?紫金山莊 (國(guó)賓館 ) ? 地塊資源 區(qū)位價(jià)值 環(huán)陵路眾多高檔項(xiàng)目的 起點(diǎn) 環(huán)陵路 最后一塊 可開(kāi)發(fā)用地 本項(xiàng)目卡位 環(huán)陵路一號(hào) 地塊資源 區(qū)位價(jià)值 項(xiàng)目的高端性是一種必然 ? 地段的 高檔性 和 稀缺性 與生俱來(lái) 地塊資源 紫 金 山 這，是一種歲月的積淀， 也是一種歷史的承載 “山”是最可利用的最佳資源基礎(chǔ) 國(guó)家４ A級(jí)風(fēng)景區(qū) ３００００多畝森林景觀 承載南京千年歷史人文 紫金山與南京人血脈相溶 南京人的紫金山情結(jié)與生俱來(lái) 地塊資源 地塊屬性 這是項(xiàng)目的最佳優(yōu)勢(shì) 也是產(chǎn)品規(guī)劃上的最大借勢(shì)點(diǎn) ? 地塊狹長(zhǎng)，西側(cè)沿山面充分展開(kāi) 對(duì)紫金山形成環(huán)抱之勢(shì) 萬(wàn)科金色家園“圈地”莫愁湖 ? 案例 紫 金 山 地塊資源 地塊屬性 景觀屬性能與紫金山形成呼應(yīng) ? 地塊地勢(shì) 北高南低，東高西低 南側(cè)腹部中間斷層６－７米 尤其綿長(zhǎng)的水系（澗溪的形態(tài)） 中間斷層的處理是為重點(diǎn) 地塊資源 地塊屬性 具備做城市公寓的屬性 南側(cè)緊鄰城際交通干道寧杭公路 目前公交網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá) 與地鐵２號(hào)線相距不過(guò)２００米 ? ? ? 地塊資源 地塊屬性 如何形成有效視覺(jué)遮擋是規(guī)劃 需要解決的問(wèn)題 地塊東側(cè)為海醫(yī)校 建筑陳舊，視覺(jué)不佳 ? 市 場(chǎng) 資 源 B 市場(chǎng)基礎(chǔ) 環(huán)陵路項(xiàng)目回眸 ＿＿１９９３年，帝豪花園，深山藏美墅，經(jīng)過(guò)近１５年耕耘，如今一墅難求！ ＿＿2023年，棲霞建設(shè)天泓山莊，今天價(jià)格翻三翻！ ＿＿2023年，鐘山高爾夫，千萬(wàn)豪宅，面市！ ＿＿2023年，鐘山美廬，新國(guó)粹民國(guó)風(fēng)，席卷南京 ! ＿＿2023年，紫金山莊成為華東渡假賓館 NO．１ ! 發(fā)展脈絡(luò) ? 帝豪花園 – 山中的一塊璞玉，非價(jià)值時(shí)代產(chǎn)物，少人呼應(yīng)的豪宅 天泓山莊 – 依托公司品牌，高舉高打創(chuàng)新產(chǎn)品，贏得無(wú)數(shù)英雄竟折腰 鐘山國(guó)際 高爾夫別墅 – 獨(dú)有 Golf資源，難免曲高和寡 鐘山美廬 – 馬術(shù)場(chǎng) +新國(guó)粹民國(guó)風(fēng)，觸動(dòng)南京人的歷史情結(jié)，地利上不具優(yōu)勢(shì) 山景私密性 別墅級(jí)高尚公寓 高爾夫 人文歷史 推廣概念 從山景到產(chǎn)品到新貴文化，推廣脈絡(luò)清晰 市場(chǎng)基礎(chǔ) 環(huán)陵路項(xiàng)目回眸 市場(chǎng)基礎(chǔ) 環(huán)陵路項(xiàng)目回眸 產(chǎn)品類型 其他項(xiàng)目過(guò)于頂級(jí)，缺乏可比性；項(xiàng)目與天泓山莊比鄰 ,也最具可比性，趕超天泓山莊是本項(xiàng)目運(yùn)作的基點(diǎn) 帝豪花園 天泓山莊 鐘山 國(guó)際高爾夫 鐘山美廬 本案 物業(yè)形態(tài) 獨(dú)棟 /雙拼 疊加 +洋房 獨(dú)棟 獨(dú)棟 /雙拼 疊加 +洋房 ? 帝豪花園 天泓山莊 鐘山 國(guó)際高爾夫 鐘山美廬 本案 自然景觀資源 紫金山 紫金山 紫金山 紫金山 紫金山 自身獨(dú)有資源 零距離的山景 內(nèi)部東南亞景觀 高爾夫 馬術(shù)場(chǎng) 缺乏 歷史人文資源 無(wú) 無(wú) 無(wú) 新國(guó)粹民國(guó)風(fēng) 品牌知名度 高 高 高 較高 無(wú) 對(duì)手強(qiáng)勁，如何突出重圍？ 市場(chǎng)基礎(chǔ) 環(huán)陵路項(xiàng)目回眸 資源利用 ? 市場(chǎng)基礎(chǔ) 天泓精細(xì)研究 產(chǎn)品分析 ? 宅間景觀 景 觀節(jié)點(diǎn) 入戶大堂 ○ ○ ○ ○ 優(yōu)質(zhì)內(nèi)部景觀 最大程度上給項(xiàng)目加分 ◎ 疊加別墅 ◎ 全景類別墅洋房 ◎ 全景電梯洋房 …… 市場(chǎng)基礎(chǔ) 天泓精細(xì)研究 產(chǎn)品分析 ? 全景類別墅洋房 全景花園洋房 全景電梯洋房 吸引了大批 中高端客群 市場(chǎng)分析 天泓山莊解析 產(chǎn)品分析 ? 除此之外，天泓山莊還有以下突出點(diǎn)： 會(huì)所 設(shè)有室內(nèi)外游泳館、健身中心、羽毛球館及高檔餐飲等 1 節(jié)能新材料 墻體和屋面都廣泛運(yùn)用了節(jié)能新材料、新工藝、新技術(shù) 2 三星級(jí)智能化 運(yùn)用高科技含量的三星級(jí)設(shè)備，提供更安全、便捷的智能化服務(wù) 3 紅外幕簾探測(cè)器 ARROW系列“探頭”幕簾探測(cè)器（外線裝置），具有自動(dòng)報(bào)警功能 4 新風(fēng)系統(tǒng) 5 市場(chǎng)基礎(chǔ) 天泓精細(xì)研究 營(yíng)銷推廣 ? 主 要 賣 點(diǎn) ?企業(yè)品牌 ?國(guó)家企業(yè)集團(tuán)型康居示范工程 ?紫金山景 ?Golf果嶺 ?東南亞風(fēng)情宅間景觀 營(yíng)銷推廣 ? 市場(chǎng)基礎(chǔ) 天泓精細(xì)研究 天泓山莊對(duì)于產(chǎn)品之外的挖掘并不多 創(chuàng)新景觀設(shè)計(jì)及其實(shí)景對(duì)于高端客群有著強(qiáng)烈號(hào)召力 03年入市之初主要以“名山、名宅、名門”作為品牌形象宣傳 二期推盤時(shí)主推園區(qū)內(nèi)部 Golf果嶺景觀和絕版紫金山景 三期推廣時(shí)則全面主推小區(qū)實(shí)景 市場(chǎng)基礎(chǔ) 天泓精細(xì)研究 銷售去化 ? 根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度共分四期推盤： ◎ 一期主推花園洋房； ◎ 二期主推花園洋房和空中花園洋房； ◎ 三期主推疊加別墅； ◎ 四期主推小高層和高層組 市場(chǎng)基礎(chǔ) 天泓精細(xì)研究 銷售去化 ? 開(kāi)盤期數(shù) 開(kāi)盤時(shí)間 物業(yè)類型 主力面積 銷售均價(jià) 目前價(jià)格 銷售率 一期 2023年 5月 花園洋房 130㎡（平層） 5000元 /㎡ －－ 100% 二期 2023年 1月 花園洋房 150㎡（躍層） 7000元 /㎡ 9200元 /㎡ 100% 三期 2023年 9月 疊加別墅 220㎡ 13000～ 14000元 /㎡ 1300015000元 /㎡ 剩 30余套 四期 （一次開(kāi)盤） 2023年 12月 小高層 160㎡ 7300元 /㎡ －－ 100% 高層 150㎡ 7000元 /㎡ －－ 100% 四期 （二次開(kāi)盤） 2023年 3月 小高層 160㎡ / 8500元 /㎡ 80% 高層 130㎡ 7300元 /㎡ 7500元 /㎡ 70% 高層景觀房 140～ 190㎡ 7900元 /㎡ 7900元 /㎡ －－ 分期開(kāi)發(fā)、分批推盤有利于在