【正文】 ? 以銷售任務(wù)為核心 ， 量 、 價平穩(wěn)應(yīng)對市場 ， 組織推廣 ，穩(wěn)步地 、 有梯度地保障和實現(xiàn)銷售任務(wù)； ? 傳承和升級大華集團品牌及大華 在注重生活質(zhì)量的同時，對文化精神等也有一定的追求，如：地方政府人員、大學(xué)教師、文藝工作者、中小私營業(yè)主等。 ? 產(chǎn)品需求： 寬敞明亮的生活空間、寬暢輕松的生活方式是其主要追求；購房以三房兩廳戶型為首選；對產(chǎn)品的大陽臺、景觀配套等較為看重。 ? 產(chǎn)品需求： 以經(jīng)濟實用為考慮前提，對戶型考慮以 2房 2廳為主，對價格比較敏感；對生活空間要求較高，講究生活的個性；喜歡明亮動感的陽光感受。 ? 大公務(wù)實品牌傳播機構(gòu) ? 08年整體客群定位 ? 2835歲左右 ， 以 “ 二人世界 ” 自住和 “ 三口之家 ”改善居住為主要目的 ， 思想活躍 ， 有一定經(jīng)濟實力和文化層次 ， 對產(chǎn)品品質(zhì)和居住品質(zhì)有要求 ， 是企事業(yè)的中層及以上骨干 。 ? 客群購房動機 —— 自住和改善居住仍將是消費者購房的主要目的，由于受城中的高房價擠壓，剛性需求仍將繼續(xù)向江北移動， A塊小戶型產(chǎn)品可針對如新婚夫婦等。 ? 客戶年齡層次 —— 以 35歲為分界，分為兩大年齡層次，小高層產(chǎn)品偏向于年輕群體，花園洋房錯疊躍層等偏向于 35歲以上的成熟客群。 適用客群 同樣是以 35歲以上的有一定經(jīng)濟實力的人群為主，精明能干，具有一定文化素養(yǎng)，在購房需求上，更看重產(chǎn)品的附加值。 適用客群 此類產(chǎn)品從產(chǎn)品品質(zhì)到附加值均高于同類產(chǎn)品，適合于追求生活品味和居住舒適度的有一定經(jīng)濟實力的人群，因此其年齡層次約在 35歲以上。 適用客群 由于產(chǎn)品的創(chuàng)新性，且戶型面積適中，總價不高，加上超高的性價比，比較適合新潮時尚、追求品質(zhì)的年輕階層；客群主要以解決剛性需求（如婚房）的一次置業(yè)者，年齡層次相對偏年輕化。 客群 適合絕大部分客群，特別適合講究舒適度和品質(zhì)感的客群；在客群年齡層次上沒有明顯的局限性，以中青年居多；客群需求以講究居住品質(zhì)的自住和改善居住為主。 純 5層 同時配合工程節(jié)點和配套落成等，以體驗式營銷的方式對產(chǎn)品價值進行證言，促進銷售任務(wù)順利完成。 – 新增板塊競爭加劇 —— 三橋板塊和過江隧道板塊的逐漸成熟，其將對我項目造成新的威脅。 08年周邊的天潤城、威尼斯水城、明發(fā)濱江新城、旭日上城、競爭樓盤將在 08年推出大批新房源，加上緯三路出口處 200萬平米北岸新城 08年的入市，必然分流大量購房客戶。 O機會 ? 大公務(wù)實品牌傳播機構(gòu) – 宏觀政策影響頗重 —— 07年末、 08年初，數(shù)次宏觀調(diào)控、政策發(fā)力一定程度造成消費者的觀望狀態(tài)加劇，購房需求被壓抑，購房更為理性和謹慎。 4. 項目整體 SWOT分析 S優(yōu)勢 ? 大公務(wù)實品牌傳播機構(gòu) 生活配套有待完善： 目前商業(yè)配套缺乏，社區(qū)內(nèi)小學(xué)、賣場等社區(qū)生活配套建設(shè)滯后，交付后短期內(nèi)會成為購房的不利因素； 內(nèi)部交通有待發(fā)展： 社區(qū)巴士尚未開通，目前僅 3條公交線路通往市區(qū)，過江時間成本較大； 部分產(chǎn)品抗性較大： 今年新推出的產(chǎn)品部分面積偏大，與市場主流、需求有一定偏差，總價抗性高。 A區(qū)項目價值分析 ? 大公務(wù)實品牌傳播機構(gòu) ? E區(qū) 1116電梯洋房 產(chǎn)品創(chuàng)新性： 花園電梯洋房 +錯疊式挑空躍層，獨創(chuàng)居住新體驗； 附加價值性： 躍層贈送挑空客廳和觀景陽臺；二房和三房贈送露臺或入戶花園，附加空間價值較好； 空間舒適性： 無論是洋房還是錯疊躍層，均為舒適性空間設(shè)計； 立面藝術(shù)性： 或古典或時尚的立面色彩韻味，彰顯異國風(fēng)情藝術(shù)； 景觀價值： 商業(yè)景軸線與景觀軸線雙線匯聚，緊鄰賽納河風(fēng)光帶，共享 2大景觀廣場； 教育便利性： 小學(xué)、幼兒園咫尺之遙，真正實現(xiàn)“上學(xué)就在家門口”。 純 5層房源，市場較為稀缺； 產(chǎn)品舒適性： 低密度、寬間距、大開間、雙陽臺等； 使用性價比： 5層多層，居住成本低，空間利用率高； 景觀豐富性： 緊臨五一河、親水公園和 E區(qū)景觀廣場， 45%高綠化率； 交通便利性： 緊鄰柳州南路景觀大道，出入便利。 寬景陽房； ? A區(qū)創(chuàng)新小躍層 —— 空中疊加小躍層； ? E區(qū)花式洋房 —— 舒適入戶花園戶型 +中庭挑空錯疊躍層。 ? 大公務(wù)實品牌傳播機構(gòu) 1） 08年推盤計劃 4月下旬 6月 10月 推出棟數(shù)： 6棟 推出面積： 物業(yè)類型： 5F多層 30 24 25 11 10 1 2 4 3 5 6 推出棟數(shù)： 5棟 推出面積： 物業(yè)類型： 10,6F多層 11/24/25， 11F小高層 30， 18F高層 16 15 14 13 12 11 10 09 B塊 A塊 E塊 推出棟數(shù)： 8棟 推出面積： 物業(yè)類型： 58F花園洋房 ? 大公務(wù)實品牌傳播機構(gòu) 2） 配套工程進度 輕鋼樣板 芳香公園休閑中心 實驗小學(xué) 5月 E塊樣板房 三角洲公園景觀綠化 4月 E塊樣板區(qū) 幼兒園示范區(qū) 7月 8月 6月 9月 E塊一期上市 ? 大公務(wù)實品牌傳播機構(gòu) 3. 08年工作重點 ? B區(qū) 4月開盤工作 ? A區(qū)開盤工作 ? E區(qū)開盤工作 ? 集團二十周年攝影活動組織與實施 ? 集團二十周年慶宣傳與公關(guān)落實工作 ? 華客會客戶營銷的組織與運作 ? 場地營銷的策劃與實施 ? 商鋪的營銷策劃與銷售工作 ? 樓盤交付工作 ? 大公務(wù)實品牌傳播機構(gòu) 二、 2023年項目分析 ? 大公務(wù)實品牌傳播機構(gòu) 08年項目依次推出三類產(chǎn)品 ? B區(qū)稀缺多層 —— 低密度 大公務(wù)實品牌傳播機構(gòu) 大華 錦繡華城 2023年年度營銷推廣方案 南京大華營銷企劃部 202304 ? 大公務(wù)實品牌傳播機構(gòu) 方 案 框 架 一、 2023年年度營銷目標 二、 2023年年度產(chǎn)品分析 三、 2023年目標客戶分析 四、 2023年營銷推廣策略 五、 2023年營銷推廣計劃和預(yù)算 ? 大公務(wù)實品牌傳播機構(gòu) 一、 2023年度營銷目標 ? 大公務(wù)實品牌傳播機構(gòu) 1. 08年年度銷售指標 總體指標（含動遷房）： ? 銷售面積： ? 銷售金額： 55680萬元 ? 實現(xiàn)回款： 42268萬元 商品房公寓指標： ? 銷售面積： ? 銷售金額： 45110萬元 ? 回款金額： 35173萬元 ? 實現(xiàn)均價： 4471元 /平米 ? 大公務(wù)實品牌傳播機構(gòu) 27 28 30 24 25 11 10 1 2 4 3 5 6 16 15 14 13 12 11 10 09 2. 08年推盤計劃 及配套工程進度 全年開工總面積約 17萬平米，涉及 A、 B、C、 D、 E地塊及學(xué)校等相關(guān)配套，主要集中在 A、 B、 E地塊。 純 5層 ? 大公務(wù)實品牌傳播機構(gòu) ? B區(qū) 0106多層住宅： 市場稀缺性： 此次房源為低密度 B區(qū)項目價值分析 ? 大公務(wù)實品牌傳播機構(gòu) ? A區(qū) 2 2 30為 18層高層： 10為 6層多層， 1 225為 11層小高層： 產(chǎn)品獨特性： 獨創(chuàng)江北空中疊加小躍層，面積 95平米左右，雙陽臺，花平層的錢享受躍層生活； 交通便捷性： 距浦珠北路公交站臺 500米，購物方便、交通快捷； 生活便利性： 南靠美頌生活館，左鄰康定斯基商業(yè)廣場，生活便利。 3. E區(qū)項目價值分析 ? 大公務(wù)實品牌傳播機構(gòu) ? 品牌優(yōu)勢： 大華集團 20周年慶典 +新產(chǎn)品“品質(zhì)、形象”雙升級； ? 配套優(yōu)勢： 小區(qū)配套逐步兌現(xiàn)，浦口實驗小學(xué)落戶大華，休閑生活館即將完工，便利生活得以直觀體驗； ? 產(chǎn)品優(yōu)勢： 新推出的電梯花園洋房、低密度水景陽房、空中小復(fù)式等產(chǎn)品，豐富了產(chǎn)品的形態(tài)同時更提升了產(chǎn)品品質(zhì)和價值認可度； ? 場地優(yōu)勢： 體驗式營銷全面啟動，配合景觀配套等工程線，圍繞 E塊為核心，通過相關(guān)樣板間、建筑立面、景觀、商業(yè)氛圍、通道等的設(shè)計包裝實施，可讓購房者直接感觸本案的產(chǎn)品特色和優(yōu)勢； ? 景觀優(yōu)勢： 隨著三角洲公園、芳香公園等落成景觀優(yōu)勢明顯。 W劣勢 ? 大公務(wù)實品牌傳播機構(gòu) – 政策規(guī)劃利好 —— 新政府領(lǐng)導(dǎo)班子上臺，高起點開發(fā)濱江基調(diào)確定；根據(jù) 08年江北新市區(qū)城市建設(shè)規(guī)劃，城市的發(fā)展將以“頂山鎮(zhèn)”為新中心，沿浦珠路和長江北岸向兩翼展開，本案處于規(guī)劃的主軸之上； – 交通瓶頸減弱 —— 緯七路長江隧道年底即將建成， 09年上半年通車；緯三路長江大橋?qū)⒂谀陜?nèi)開建，落成后定調(diào)為快速通道，將不設(shè)收費站；南京 《 跨江水運巴士規(guī)劃 》 已經(jīng)編制完成，按照規(guī)劃未來將有 4條水上過江線路開通； – 剛性需求釋放 —— 08年婚房等需求旺盛，剛性需求將再度釋放；相對的低價對購房者具有極強的沖擊力。 – 競爭對手威脅加劇 —— 大量新房源上市，沖擊市場。 – 區(qū)域價格戰(zhàn)打響 —— 3月南京各大樓盤打折降價，同期內(nèi)市場變化微妙，前景不明朗。 T威脅 ? 大公務(wù)實品牌傳播機構(gòu) ? 08年本項目機遇與威脅并存，新產(chǎn)品的推出和大華 20年的契機給項目 銷售帶來了一