【正文】 趨勢 。土地放量過快，商品房施工面積遠大于商品房竣工面積，在未來兩年內(nèi)將有大量商品房存量，屆時商品房銷售將面臨急劇競爭。代表性項目主要有襄河灣、襄城明珠、姑孰新城、江南名苑、金匯 ?康郡、山鷹 ?香榭美地、翠湖林居、青蓮花園、水墨蘭庭、塞納 ?翡翠莊園、東城藍灣、東城水岸、九韻國際、山鷹景園等十幾個項目，市場存放量充足。 ? 2022年，當涂縣房地產(chǎn)市場達到了銷售額 億元 ，其中住宅房銷售額 。 項目周邊規(guī)劃的 大量宅地 將對項目造成較大的潛在競爭壓力，但同時也說明了此區(qū)域為日后的當涂縣城重要居住區(qū)。 當涂城市發(fā)展小結 對外交通體系的不斷完善，加上政府對招商引資政策的加強，將吸引越來越多的外地投資進入當涂，從而拉動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，提高城市的整體經(jīng)濟水平， 加快當涂城市化進程 ，拉動包括房產(chǎn)在內(nèi)的各種需求。目前，城市的北面為經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，東北面為行政中心及新興住宅區(qū)。政府根據(jù)實際情況，將城市的發(fā)展方向基調(diào)定位往東往北發(fā)展。 10公里 10分鐘車程 30分鐘車程 60分鐘車程 當涂接軌蕪湖 蕪湖規(guī)劃中的城市軌道交通中，一、三號線均在當涂設立?？奎c，參照上海、杭州城市發(fā)展趨勢，軌道的開通將極大拉升當涂房價。 目前 ， 從當涂到馬鞍山 10公里 ， 至南京 100余公里 ，至蕪湖 60余公里 ， 202路公交車 30分鐘能達馬鞍山市區(qū)； 同時 ， 當涂房價相對于馬鞍山便宜 1000元左右每平米 ， 從此意義而言 ， 當涂比市區(qū)更適合居住 。當涂縣城位于姑孰鎮(zhèn)。正元 | 香檳城 項目定位及營銷推廣方案 報告框架 第四部分 /目標客群分析 第五部分 /項目定位 第六部分 /營銷推廣計劃 第二部分 /市場調(diào)查及分析 第三部分 /項目研究及分析 第一部分 /當涂城市發(fā)展研究 第一部分 當涂城市發(fā)展分析 當涂概況 當涂縣位于安徽省東部，當涂縣區(qū)位條件較好，地處南京、馬鞍山蕪湖等城市群間，緊倚并隸屬于鋼城馬鞍山，距馬鞍山 10公里。地處長三角城市群頂端，與江蘇江寧、高淳、溧水 3縣 (區(qū) )接壤 ， 與江蘇邊界線總長度為 ，擁有長江岸線 20公里，是安徽省重要的沿江、沿邊縣。 當涂區(qū)位：毗鄰馬鞍山 當涂縣區(qū)位條件較好 ， 地處南京 、 馬鞍山蕪湖等城市群間 ， 交通十分便捷 （ 至馬鞍山 10公里 ， 至南京 100余公里 ， 至蕪湖 60余公里 ） ， 滬銅鐵路 、 皖贛鐵路 、205國道 、 314省道及擬建中的沿江高速公路貫穿縣境 ， 長江在當涂境內(nèi)有 19公里 ， 其支流姑溪河 、 青山河常年通航 。 此外兩地的城區(qū)發(fā)展趨勢相似，馬鞍山朝南，當涂朝北，具當?shù)厝私榻B：馬與當五六年將接軌。 站臺設計 : 1號線 （延長到 當涂 \馬鞍山） 天門山站 — 大橋鎮(zhèn)站 —四褐山站 — 開發(fā)區(qū)站 — 方特樂園站 — 園丁小區(qū)站 — 五一廣場站（換乘 2號線） — 小九華站 — 步行街站 — 奧體中心站 — 高教園區(qū)站 — 馬飲客運站（換乘 3號線） — 高新開發(fā)區(qū)站 — 三山站 — 臨港開發(fā)區(qū)站（延長到繁昌 \銅陵 .連接京福高鐵蕪湖站） 3號線 （延長到 當涂 \馬鞍山 ,連接馬鞍山地鐵） 太白站 — 年陡站 — 萬春花園站 — 鳩江開發(fā)區(qū)站 — 行政中心站（換乘 2號線） — 鏡湖新城站 — 蕪湖古城站 — 南瑞新城站 — 馬飲客運站（換乘 2號線） —白馬山站 — 火龍港站（換乘寧安高鐵） — （延長至陶辛 \灣址） 當涂城市發(fā)展方向 ? 戰(zhàn)略走向 ——開放帶動、接軌鋼城 當涂縣地處南京、蕪湖、馬鞍山城市群之間，是上海經(jīng)濟區(qū)、南京協(xié)作區(qū)和安徽“兩點一線”經(jīng)濟開發(fā)帶交匯處的經(jīng)濟活躍區(qū)域。 當涂縣城與馬鞍山市區(qū)的擴展在功能與空間布局上實現(xiàn)一體化 ，縣城發(fā)展用地北面與馬鞍山市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)南區(qū)銜接，西面至長江，東面至江東大道，向南有姑溪河分割。 同時，蕪湖規(guī)劃中的軌道將為本案提供房產(chǎn)增值的提升點找到依據(jù)。 政府的東北向發(fā)展戰(zhàn)略，當涂新城區(qū)的建設，也加強了人們對當涂縣城 東北區(qū)塊的認可度。 第二部分 市場調(diào)查及分析 當涂住宅市場總量分析 現(xiàn)狀 ? 19962022年，從 5家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到 51家，從每年只有舊城區(qū)幾萬平方米的開發(fā)量到現(xiàn)今307萬 平方米。 ? 當涂現(xiàn)有樓盤眾多，房源充足，基本維持在供大于求的狀態(tài)。 分析 ? 全縣總人口 10萬的城市人口規(guī)模。 2022年 6月底，當涂縣國土局與當涂縣政府來浙舉辦當涂土地推薦會，預計擬推出 8塊土地共 。從 2022年到2022年，當涂縣每年推地數(shù)量都在增長，而且增長速度很快。 市場均價分析 1917 1849 2188 2680 3080 05001000150020222500300035002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 ? 從統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)看來， 2022年至 2022年，商品房均價上漲趨勢還是比較明顯的； ? 在實際調(diào)查中，了解到 2022年當涂縣城城區(qū)（姑孰鎮(zhèn)）商品房均價處于 3000元 /平方米 ，上漲趨勢還是比較明顯，部分樓盤最高價達到 3200元 /平方米。當?shù)馗鞔髽潜P推盤手段存在共性，即采用 多批次 、 小批量 的推盤手段，尚無樓盤一次性推出大量房源。 營銷方式分析 ? 營銷方式主要是以實在的 抵房款 、 減費用 等優(yōu)惠方式來吸引客戶購買，說明當?shù)厝讼矚g實實在在的優(yōu)惠方式。 項目名稱 營銷優(yōu)惠方式 均價 (元 /㎡ ) 東城藍灣 無優(yōu)惠 2750 襄城明珠 6月 15日當天隨馬鞍山房地產(chǎn)交易網(wǎng)襄城明珠看房活動現(xiàn)場預訂可享受： 每套住宅優(yōu)惠 3000 金匯康郡 現(xiàn)在 VIP登記預約，購房總價省 1000元 —— 江南名苑 會員可在房屋正式發(fā)售時享受優(yōu)先選購權（按會員卡號順序），交納誠意金客戶在正式成交后，可額外享受總房款 10000元優(yōu)惠。 30003500 香榭美地 VIP卡盛情公開，現(xiàn)在 30000元申請加入，立即參加“日進斗金”活動，每日總價省 100元。 從市場分析看 —— 項目面臨同質客戶競爭環(huán)境 競爭項目的客戶構成類型相近似 競爭項目的客戶分布區(qū)域相近似 競爭項目的客戶購買能力相近似 區(qū)域內(nèi)的有效客戶數(shù)量有限 絕對值概念下的有限：區(qū)域市場歷經(jīng) 15年培育，持續(xù)購買力有限 相對值概念下的有限：由于周邊未來競爭態(tài)勢，客戶總數(shù)量分流 區(qū)域競爭激烈、客戶儲備不足 客源大變臉，周邊、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)導入是主導 第三部分 項目調(diào)查及分析 項目地塊概況 位臵 當涂縣城東北部，襄城河以北、振興北路以東、 314省道以南。 地貌 地塊西臨振興北路，西南方向為行政中心。 地塊指標 規(guī)劃容積率： ≤ （十層含十層以上建筑面積不計入容積率指標） 建筑密度： ≤ 30% 綠地率：不得