【正文】 形象目標 樹立東營青年人居樣板大盤形象 營銷目標 叫好又叫座，高形象下的高價值營銷，實現(xiàn)項目價值的最大化 本資料來自 5 盡管，市場環(huán)境在變 …… 本資料來自 6 事件： 2020年 1月 26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，隨后國務院辦公廳發(fā)布：關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知“（簡稱“國辦發(fā) 1號文”），提出“明確房價控制目標、更大范圍更加嚴厲的限購令政策”等一系列政策。 ? 2 行政手段繼續(xù)升級，限購范圍更廣且更加嚴厲 . ? 3 經(jīng)濟、金融、稅收等手段全面升級。 ? 標志著調(diào)控政策的進一步升級和深化； ? 市場短期需求和價格將受到顯著影響； ? 2020年全國商品房銷售面積下降和價格結構性下跌可能性加大。國八條的出臺，給 2020年房地產(chǎn)市場調(diào)控確定了基調(diào)。 縱觀中國房地產(chǎn)市場，這是一給不確定的時代 …… 我們面對著： 開發(fā)商與消費者的博弈 迷惑的剛性置業(yè)者 艱難的投資者 痛苦的投機者 我們面對著： 政府對開發(fā)商的多維調(diào)控 政府決定了土地成本 對供給、價格、利潤的管控加強 2020 怎么走 本資料來自 8 東營 細觀東營房地產(chǎn)市場， 發(fā)展商在區(qū)位資源與大戶型的紅海中浴血奮戰(zhàn) …… 市場“超量”供給； 剛性需求尚未被滿足， 40％的反復置業(yè)人群支撐起整個市場 7成的成交量； 需求虛高，投資投機客嚴重超標； 新政下市場已進入觀望階段 …… 我們的客戶是誰？如何吸引他們？ 這是新形勢下，我們必須縝密思考的 戰(zhàn)略核心 ！ 本資料來自 9 成功實現(xiàn)目標的思路框架 背景研究 背景研究 背景研究 項目分析與機會選擇 項目定位與物業(yè)建議 營銷策略及執(zhí)行 宏觀市場與政策解讀 東營概況 房地產(chǎn)市場整體狀況 項目及所在區(qū)域分析 競爭研判及客源分析 經(jīng)典案例解析 市場突破與機會選擇 項目定位 核心問題界定 物業(yè)分析及建議 形象文本 總體營銷策略 刀鋒營銷 客戶策略 本資料來自 10 Part1 背景研究 本資料來自 11 房地產(chǎn)市場宏觀背景及政策研究 近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策 ?《 關于促進節(jié)約集約用地的通 知 出臺 ? “ ”新政出臺 ? 松綁二套房 營業(yè)稅征收 5年間 減至 2年 ? 《 關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā) 展的若干意見 》 宏觀政策分析 ?央行年內(nèi) 6次上調(diào)存款準備金率，調(diào)至 18,5％，創(chuàng)歷史新高 ?10月 20日和 12月 26日，央行 2次加息，一年期貸款基準利率調(diào)至5,81％ ?關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)個人所得稅優(yōu)惠政策的通知 ?《 關于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調(diào)控的通知 》 ? 國家有關部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲 ?” ”出臺 ?《 個人貸款管理暫行辦法 》 出臺 ?《 加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題通知 》 出臺 ?《 關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 出臺 ? “ ”出臺 2020 2020 2020 2020 2020 基調(diào)：抓緊建立住房保障體系 基調(diào)：遏制部分城市房價過快上漲，抑制投機 基調(diào)：進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展 基調(diào)：促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展 基調(diào)：控制房價，引導合理住房需求，樓市深度調(diào)控 國八條出臺 存款準備金率 8次上調(diào) ” “新政出臺 嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理 《 物權法 》 正式生效 《 境外投資管理辦法 》 出臺 《 關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知 《 調(diào)整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知 》 《 國務院辦公廳進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知 》 各地出臺”限購令“ 1月 20日，上調(diào)存款準備金率 0,5個百分點，調(diào)至 19％ 2月 9日，上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期貸款基準利率調(diào)至 6,06％ 本資料來自 12 房地產(chǎn)市場宏觀背景及政策研究 對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60％貸款利率不低于基準利率的 。 重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。 2原則上對已擁有 1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)鼐用窦彝ィ拶?1套住房（含新建商品住房和二手住房）； 3對已擁有 2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛?1套及以上住房的費當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或神會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房 本資料來自 13 東營概況 ?東營 uandaoshusong市十萬里黃河入海的地方，是共和國最年輕的城市，是黃河三角洲的中心城市，是黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)的主戰(zhàn)場和核心區(qū)域。東營市是全國最集中的石油裝備制造業(yè)區(qū)域，去年該市石油機械制造企業(yè)發(fā)展到 150多家，主營業(yè)務收入占到全國該行業(yè)的三分之一。 黃河三角洲開發(fā)建設中心城市 黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)開發(fā)建設上升為國家戰(zhàn)略，山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)加速推進。 這些都將進一步的促進東營城市建設的發(fā)展，進一步提高東營城市形象，同時也將會間接的提高房地產(chǎn)項目的附加值，提高項目開發(fā)量，從而推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。人口的增多，為東營房地產(chǎn)市場提供了購買基礎，也解決了東營房地產(chǎn)市場發(fā)展最關鍵的問題 —人口不足。 隨著黃河三角洲規(guī)劃的出臺，作為規(guī)劃中心城市的東營，會吸引越來越多資金流入，而房地產(chǎn)也必將會成為投資熱門行業(yè)之一。 房地產(chǎn)市場將走精細化道路： 外地開發(fā)商的涌入，特別是知名品牌開發(fā)商的不斷進入，將促使東營房地產(chǎn)市場進行升級，加快資源整合。 本資料來自 15 東營概況 城市特色 ?中國自己代表性的資源性城市 —“油城” ?“共和國最年輕的土地“ ?分為東、西城兩大中心城 黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)的規(guī)劃，給東營發(fā)展帶來機遇 12月 3日，國務院已正式批復 《 黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃 》 。 資料來源 《 新華社 》 山東”十一五“期間箭頭 新華社濟南 9月 14日電（記者 董振國）近日，山東省出臺大量優(yōu)惠政策，支持黃河三角洲經(jīng)濟發(fā)展。 本資料來自 16 東營概況 2020年，東營 GDP達 2359,94億元，人均 GDP排名第一 年，東營 達 億元， 人均 排名第一 2020年到 2020年，東營 GDP都保持較高增長速度，特別是 0708年，增速達 5,23％，遠遠超過全國平局水平； 09年， GDP增速趨于平穩(wěn)； 2020年，有急速增長 ％ . 經(jīng)濟 人均 GDP一直維持較高水準， 2020年突破十萬元 同 GDP相對應，東營人均 GDP一直維持較高增速， 2020年，首次突破十萬元大關， 09年維持在十萬以上。 ?在國家進行產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的形勢下，東營第三產(chǎn)業(yè)存在廣闊上漲空間，也為房地產(chǎn)帶來了契機 東營概況 產(chǎn)業(yè) 所占比例11%49%40%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)所占比例5%66%29%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 本資料來自 18 人均可支配收入穩(wěn)步增長，生活富裕 近幾年，東營人均可支配收入穩(wěn)步增長， 2020年，東營人均可支配收入達到 23796園，突破 2萬元大關，市民生活富裕。 人均消費性支出一直維持在萬元以上，消費能力較強 2020年，城市居民人均消費性支出增加 ％，達到 14744元。 消費能力較強。 東營概況 消費 本資料來自 19 固定資產(chǎn)投資保持較高增速， 2020年達到 ％ 固定資產(chǎn)投資方面，每年保持較高增速，特別是 2020年，突破千億大關， 2020年持續(xù)投資，達到 ，增速達到 。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 07年突增， 2020年一舉突破百億大關 2020年，房地產(chǎn)投資突破 60億。 2020年，一舉突破百億大關，房地產(chǎn)投資火爆。 房地產(chǎn)市場整體狀況 投資 本資料來自 21 商品房竣工面積波動較小，供給平緩 2020年東營商品房竣工面積出現(xiàn)回落，但是 2020年出現(xiàn)大幅反彈，增速達到 21％， 商品房銷售面積、銷售額在 0 10年大幅爆發(fā) 20 2020年，東營商品房銷售面積都出現(xiàn)大幅增長，增速分別達到 35％、％。 房地產(chǎn)市場整體狀況 供求關系 本資料來自 22 根據(jù)各城區(qū)內(nèi)部樓盤開發(fā)狀況，打破簡單的東西城劃分。東城以項目集中區(qū)域，劃分為北一路片區(qū)、開發(fā)區(qū)片區(qū)、清風湖片區(qū)、明潭湖片區(qū)。 市中心土地資源稀缺 ， 大盤郊區(qū)化 西城中央的土地越來越稀缺，新建的物業(yè)形態(tài)也是一高層為主。 東城供應量較大 城發(fā)花園為遠離東城中心地段，處于明潭湖片區(qū)的邊緣地帶，臨近區(qū)政府新區(qū) 東城房地產(chǎn)市場分析 東城樓盤分布圖 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 本資料來自 26 東城各板塊特征分析 板塊構成 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢 代表性項目 北一路板塊 該區(qū)域位于東城區(qū)北側，項目集中，樓盤較多，但配套較為欠缺，項目檔次不高 交通、配套不斷完善，但受到先天條件制約，區(qū)域檔次不高，開發(fā)項目以中檔為主 勝宏靚都、勝宏尚郡、齊龍世紀花園、勝宏景苑 清風湖板塊 該區(qū)域屬于東城區(qū)傳統(tǒng)的高尚住宅區(qū)，項目主要圍繞清風湖而建，在售項目單價較高，業(yè)態(tài)豐富 隨著清風湖改造力度的加大，清風湖知名度增高。 土地供應量增大，競爭日趨激烈，前景看好，預估將成為東城開發(fā)的熱點區(qū)域 奧林匹的花園、新居華府，偉浩春天花園、京華官邸、陽光 100 東城房地產(chǎn)分析 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 本資料來自 27 樓盤調(diào)研表 1（東城 高層、小高層） 市場調(diào)研 序號 樓盤名稱 占地面積 面積區(qū)間（ m2) 市售價格（均價） 1 紳派金湖帝景 32200 186507 未定 2 東方明珠 113333 90193 小高層 45005000／ 平 別墅 70008000／ 平 3 鑫都陽光麗景 多層小高層 80140 4607元／平 4 偉浩御景廣場 130400左右 53005600／平 5 格林星城 1期 120199 43005300／平 6 勝宏尚郡 4期 166000 80117 5300／平 7 天昊梅園 4000 143188 5600／平 8 水城國際 340000 三期 17 177 三期 6000／平 別墅 340380 9 奧林匹克花園 2期 200000 高層和小高層都是130 6000元 ／平 10 涌金門 186700 140200 未定 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 本資料來自 28 市場調(diào)研 樓盤調(diào)研表 2（東城 高層、小高層） 序號 樓盤名稱 占地面積 面積區(qū)間 (m2） 市售價格（均價） 11 陽光 100TT公寓 358700 100140 192套 精裝均價 5700元／平，毛坯均價 5200元／平 12 德達金色家園第四期 86160 均價 5200元／平 13 水岸天華 33000 110160 高層 5200元／平 14 瑞景國際公館 20000 81260 均價 4400元／平 15 名仕家園 ／ 90160 54005500元／平 16 靚都公館 470000 200290 價格未定 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 本資料來自 29 市場調(diào)研 樓盤調(diào)研表 3（東城 多層、洋房） 區(qū)域 序號 樓盤名稱 占地面積 面積區(qū)間（ m2） 市售價格（均價） 東城 1 盛世嘉園 2期 13000 100140 未定 2 科達花苑 2期 90140 5400元／平 3 鑫都陽光麗晶 120140 4900元／平 4 奧林匹克花園 2期 300畝 90150 未定 5 鳳凰國際城 2期 ／ 90、 120 未定 6 康力家園 2期 200280 未定 7 科達華苑 頤家 3期 90150 起價 4800元／平 8 科達華苑 遠鑒 3期 39000 2