【正文】 小于 35% 地塊上的農(nóng)居戶 襄城河現(xiàn)貌 振興北路路況 地塊現(xiàn)狀之一 項(xiàng)目周邊概況 南面環(huán)境 南面為襄城河，襄城河另一邊為商會(huì)大廈，目前處于后期施工階段。地塊西北處為建設(shè)中當(dāng)涂縣公安局交警大隊(duì)辦公樓。 東面環(huán)境 規(guī)劃中的住宅用地上有部分的農(nóng)居戶。行政中心附近有已經(jīng)開(kāi)發(fā) 3個(gè)樓盤(pán)，分別為九韻國(guó)際、山鷹景元、襄城明珠，行政中心對(duì)面為近年來(lái)新建的太白公園，整體環(huán)境較好，屬于新縣城區(qū)域，但該區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)相對(duì)集中，有一定的競(jìng)爭(zhēng)程度。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 當(dāng)涂目前住宅難以滿足中高消費(fèi)者需求，急需升級(jí)； 當(dāng)涂 GDP增長(zhǎng)勢(shì)頭較好 ,居民收入持續(xù)增長(zhǎng)； 當(dāng)涂向北，馬鞍山向南 ，城市朝向發(fā)展，五六年內(nèi)將有望城市對(duì)接； 當(dāng)涂毗鄰馬鞍山，將有可能成為馬鞍山的后花園； 地塊規(guī)模大，操作得當(dāng)有打造當(dāng)涂旗艦大盤(pán)的可能； 部分馬鞍山人當(dāng)涂購(gòu)房 已成趨勢(shì) ，這將會(huì)帶動(dòng)其它馬鞍山人在當(dāng)涂消費(fèi)； 地塊所在地將共享太白公園、規(guī)劃建設(shè)中的大型賣場(chǎng)、行政中心等諸多有利因素。規(guī)劃中的大型賣場(chǎng)、星級(jí)酒店已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)； 目前，生活配套尚不足，去中心地方購(gòu)物將會(huì)增加生活成本； 靠近 314省道，周邊灰塵較大，噪音較大； 未來(lái)該區(qū)域住宅供應(yīng)量較大，樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)較激烈； 區(qū)域縣政府落成，為當(dāng)涂縣未來(lái)城市發(fā)展框架的中心區(qū)域，有很強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Γ? 醫(yī)療、銀行、大型購(gòu)物中心、星級(jí)酒店等配套設(shè)施逐步完善，生活配套日漸完善； 襄城河、太白公園等生態(tài)景觀元素將為地塊增值； 項(xiàng)目所在的區(qū)域距馬鞍山近，可吸引部分馬鞍山市民到此購(gòu)房； 新縣城區(qū)域樓盤(pán)數(shù)量較多，將造成客戶分流； 緊挨著項(xiàng)目的地塊已經(jīng)拍賣，將和項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)； 近年來(lái)，土地放量過(guò)大，將造成供過(guò)于求的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 從產(chǎn)品屬性看 —— 本項(xiàng)目的區(qū)域條件， 擁有跨區(qū)域?qū)肟驮吹臋C(jī)會(huì) 本項(xiàng)目的產(chǎn)品構(gòu)成，擁有創(chuàng)造錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì) 市政旁的地段優(yōu)勢(shì)形成“新城中心區(qū)引力效應(yīng)” 市政中心區(qū)高品質(zhì)居住環(huán)境成為跨區(qū)的主要誘因 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品差異化，錯(cuò)位周邊競(jìng)爭(zhēng) “ 紅?！薄?、藍(lán)?！睆?fù)合競(jìng)爭(zhēng)、差異入市 以產(chǎn)品差異為先導(dǎo)，引發(fā)同質(zhì)客戶的“二次細(xì)分” 以差異競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造錯(cuò)位、以跨區(qū)導(dǎo)入豐富客源 第四部分 目標(biāo)客戶分析 住宅目標(biāo)客戶群主要針對(duì)當(dāng)涂縣和馬鞍山市的客戶源 目標(biāo)客戶群定位： ＊機(jī)關(guān)企事業(yè)單位人員 ＊私營(yíng)企業(yè)主及個(gè)體工商戶 ＊外地回鄉(xiāng)人士 ＊將要結(jié)婚的年輕夫婦 ＊事業(yè)成功人士 ＊城市高級(jí)公務(wù)員 ＊各個(gè)行業(yè)的經(jīng)理級(jí)別人士 特征描述： 擁有一定的教育背景，受過(guò)比較好的教育，勤奮認(rèn)真努力 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為豐厚 能夠承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任，建立了自己的社交圈，社會(huì)活動(dòng)廣泛 適應(yīng)現(xiàn)代快節(jié)奏的生活模式 喜歡享受自然生活，又不乏追求新鮮時(shí)尚的情趣 有一定的生活追求，強(qiáng)調(diào)輕松便利的居住環(huán)境 注重健康，懂得享受生活 [ 目標(biāo)消費(fèi)群置業(yè)、行為分析 ] 1 2 3 1 為當(dāng)涂購(gòu)房群體； 2 為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（博望、石橋、黃池等）購(gòu)房群體； 3 為馬鞍山、蕪湖、南京等區(qū)域購(gòu)房群體； 根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)的挖掘，決定了本案目標(biāo)客源的分布區(qū)域，為項(xiàng)目當(dāng)涂客戶；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（博望、丹陽(yáng)等）；馬鞍山、蕪湖、南京等區(qū)域所在的客戶，因此制定出本案的客群區(qū)域，如下： 因此，在傳媒載體上，以現(xiàn)場(chǎng)包裝提升整體項(xiàng)目形象、大眾媒體進(jìn)行整體聲勢(shì)宣傳、小眾媒體針對(duì)不同區(qū)域客戶的習(xí)慣直達(dá)目標(biāo)群體等為主。 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)是社區(qū)發(fā)展的潛在培養(yǎng)區(qū)域 ， 占當(dāng)涂大數(shù)人群 ， 應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行 說(shuō)教式引導(dǎo) ，為生活品質(zhì)而購(gòu)房 。 充分借用東風(fēng) ， 不做規(guī)?；瘡V告宣傳 ， 通過(guò)對(duì)本案高品質(zhì)打造 、規(guī)劃 ， 體驗(yàn)式消費(fèi)形成良好口碑 ， 使本項(xiàng)目成為當(dāng)涂乃至馬鞍山知名的樓盤(pán) 。 立足當(dāng)涂市場(chǎng) 需要差異化定位、進(jìn)行品質(zhì)升級(jí) 樹(shù)立項(xiàng)目當(dāng)涂首席高尚名宅、當(dāng)涂城市新地標(biāo)的地位 拓展市場(chǎng)需要 充分挖掘當(dāng)涂樓市價(jià)低的潛力優(yōu)勢(shì)，讓項(xiàng)目成為的馬鞍山城市發(fā)展的潛力股 抓住當(dāng)涂 — 馬鞍山的融入趨勢(shì)，將項(xiàng)目打造成為馬鞍山的休閑居住的后花園 [ 整體定位策略 ] [ 項(xiàng)目核心定位戰(zhàn)略 ] 項(xiàng)目核心定位：進(jìn)入無(wú)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域的“第一占位” 一個(gè)核心定位 ?確立物業(yè)的 價(jià)值高點(diǎn) ?基于物業(yè) 差異化 價(jià)值的 ?基于 競(jìng)爭(zhēng)力 的 ?基于目標(biāo)消費(fèi)者 核心需求 的 價(jià)值 1：城市的發(fā)展方向，就是價(jià)值的方向 當(dāng)涂向北，馬鞍山向南，城市的發(fā)展方向印證了區(qū)域價(jià)值增長(zhǎng)的趨向，兩城區(qū)向中部區(qū)域的靠攏，將帶來(lái)區(qū)域價(jià)值的飛升； 價(jià)值 2：政府規(guī)劃搭臺(tái)，片區(qū)價(jià)值飛升 政府規(guī)劃當(dāng)涂總體框架已經(jīng)浮出水面，隨著當(dāng)涂行政機(jī)關(guān)落座，武警大樓的興建、五星級(jí)酒店的建設(shè)等，房地產(chǎn)業(yè)隨之借勢(shì)發(fā)展，四周以振興路和太白路交叉為中心的核心生活居住區(qū)全面形成； 價(jià)值 3：迅捷交通，造就非凡時(shí)間效率 片區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)完成，與鋼城的聯(lián)系更加便捷，同時(shí)，蕪湖軌道開(kāi)通，將設(shè) 3號(hào)線的停靠站，將為房產(chǎn)插上快速發(fā)展的翅膀。 價(jià)值 5：成熟配套，滿足便利居家所需 小區(qū)周邊市政、文教、醫(yī)療、商業(yè)等設(shè)施齊全，太白公園的城市綠肺作用，也將本區(qū)域塑造成一個(gè)高品質(zhì)樓盤(pán)的要求。 市政的力量和價(jià)值在這里發(fā)揮重要作用。 [ 項(xiàng)目核心定位方向 1 ] 承襲家族名望 ， 雄踞雙城中央 ? ? ? ? 表明家族的地位和影響力，彰顯項(xiàng)目的級(jí)別。 ? 體現(xiàn)項(xiàng)目當(dāng)涂以北，鋼城以南的地理位置。 ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)值和家族內(nèi)涵的專屬表達(dá)。 望族領(lǐng)域 建筑： 低層、低密度、高品質(zhì)、高綠化率。 外墻質(zhì)感、觸感、品質(zhì)感。 窗的形式變化多樣，強(qiáng)調(diào)人與空間的交流界面、交流視點(diǎn)。 面寬、層高、更多進(jìn)光量、更多舒適度。 園林： 戲水與健康家庭。 客群層面：自我身份感、價(jià)值感、歸屬感、親切感 [ 地理價(jià)值 ] 當(dāng)涂向北，馬鞍山向南 雙城作用，財(cái)智雙翼 政府規(guī)劃搭臺(tái)，片區(qū)價(jià)值飛升 迅捷交通，對(duì)望鋼城 襄城河水依城而過(guò)，沉淀極品地段 成熟配套，滿足便利居家所需 [ 社交價(jià)值 ] 現(xiàn)代歐式特色皇家園林，大尺度庭院圍合式布局 襄城河、太白公園、市政廣場(chǎng)等共同形成罕見(jiàn)的城市“綠肺” 歐式典雅美學(xué)建筑群 國(guó)際社區(qū)尊貴配套細(xì)節(jié) ： 泛會(huì)所國(guó)際商業(yè)街 、國(guó)際生活會(huì)館、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)、分質(zhì)供水系統(tǒng)、集中供暖、安保設(shè)施、鄰里生活、品牌物管。 新聞：深入闡述產(chǎn)品品質(zhì) 強(qiáng) 勢(shì) 推 廣 紙媒：提升知名度， 傳播核心競(jìng)爭(zhēng)力 戶外：信息告知，擴(kuò)大影響力 賣場(chǎng)：現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)建立信賴感 公關(guān)層面：活動(dòng)式、多觸點(diǎn)的地產(chǎn)傳播 [ 吸引客群到現(xiàn)場(chǎng) ——可參考選擇 ] 1. 現(xiàn)場(chǎng)會(huì)所：名品雪茄、冰淇淋、甜點(diǎn)、咖啡、茶藝表演； 2. 聯(lián)合超市、賣場(chǎng)，對(duì)已購(gòu)卡客戶，進(jìn)行 VIP增值嫁接； 3. 聯(lián)合著名家私、家具、電器名牌，在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行品牌聯(lián)合促銷。 5. 聯(lián)合音像連鎖店，進(jìn)行售樓現(xiàn)場(chǎng)贈(zèng)送音樂(lè)、電影產(chǎn)品。 7. 專場(chǎng)演出對(duì)潛在客戶、購(gòu)卡客戶，進(jìn)行售樓專場(chǎng)活動(dòng)。 2. 全木質(zhì)模型，以設(shè)計(jì)院的方案模型為藍(lán)本，解說(shuō)銘牌精致、人文氣息。