【正文】 補齊； 最優(yōu)景觀資源區(qū)域整合利用 。 多層＋ 花園洋房＋ 疊加別墅是最適合本項目的物業(yè)設計 市場分析 方案二次篩選 初步建議： 普通花園洋房： 戶型 面積以 95～ 130㎡ 左右的二房、三房為主； 戶型 面積以 180～ 200㎡ 左右四房、五房為主； 高檔花園洋房： 戶型 面積以 150～ 160㎡ 左右的四房為主； 疊加別墅： 戶型 面積以 180～ 200㎡ 左右四房、五房為主。 在以上結論基礎上，我們重新來考慮我們剩余的兩種方案： 市場分析 方案二次篩選 收益（億元）方案二 ① 高檔花園洋房為主 ② 疊加別墅為主 方案三物業(yè)設置疊加 + 花園洋房 + 多層純 6 層 方案三的收益相對方案二稍小，但多種物業(yè)形態(tài)組合可以增加市場選擇性，擴大客群基礎，并通過部分多層建筑阻隔外界不利因素，保證了社區(qū)居住環(huán)境。 ◎ 南京高檔住宅市場客群充足，高檔住宅后期潛在 量將逐年有控制的上市。 江寧獨立 上市（萬㎡） 去化（萬㎡） 結余（萬㎡） 0 7 預計上市（萬㎡）2022年 2022年 ? 綜述 江寧板塊總價 250萬以上的獨立別墅 （表格中上市量含上年結余量） ? 250萬以上物業(yè)市場分析 市場分析 方案風險分析 江寧板塊總價在 200～ 250萬的雙拼別墅 江寧雙拼 上市（萬㎡） 去化（萬㎡） 結余（萬㎡） 0 7 預計上市（萬㎡）2022年 2022年 3仙林板塊總價在 200～ 250萬的雙拼別墅 仙林雙拼 上市（萬㎡） 去化（萬㎡） 結余（萬㎡） 后期潛在（萬㎡）2022年 0 ? 200～ 250萬之間物業(yè)市場分析 市場分析 方案風險分析 江寧聯(lián)排 上市（萬㎡） 去化（萬㎡） 結余（萬㎡） 0 7 預計上市（萬㎡）2022年 2022年 仙林板塊總價在 150萬～ 200萬物業(yè) 仙林聯(lián)排、疊加 上市（萬㎡） 去化（萬㎡） 結余（萬㎡） 后期潛在（萬㎡）2022年 2 江寧板塊總價在 150～ 200萬物業(yè) 其中 2022年江寧板塊的符合總價要求的物業(yè)年去化率在 70%以上 ? 150～ 200萬之間物業(yè)市場分析 江寧及仙林板塊總價在 150～ 200萬的物業(yè)整體市場去化情況良好 總價在 150～ 200萬的物業(yè)市場購買力很旺盛。 方案一并不是本項目理想的發(fā)展方向 收益（億元）方案一 方案二 ① 高檔花園洋房為主 ② 疊加別墅為主 物業(yè)設置純低層洋房 ( 4 F + 5 F )純 6 層方案三疊加 + 花園洋房 + 多層? 方案對比： ? 方案一： 方案二和方案三收益都比較高，那么其市場風險如何？ 那么我們接下來分析本項目物業(yè)總價水平上的市場情況： 市場分析 思 考 ? 總價在 250萬以上的物業(yè) ； ? 總價在 200～ 250萬之間的物業(yè)； ? 總價在 150～ 200萬之間的物業(yè) ； 本項目初步設計的產品方案都是以較為高端的住宅物業(yè)為主，市場售價較高，且多為躍層房源，房屋總價較高。 ? 方案一： 純低層洋房（ 4層 +5層） ?建筑采取 1躍 3躍 5躍 6的純躍層形式，部分 6F為普通花園洋房住宅； ?其中底層贈送花園，頂層贈送露臺，使其有類疊加別墅的生活品質。? 本案面臨怎樣的市場環(huán)境 市場分析 產品建議 項目定位 銷售策略 ? 本案用什么樣的產品參與市場 PK? ? 本案準備賣給誰 ? 如何實現(xiàn)既定銷售目標 1 2 3 為華海置業(yè)馬群老街項目 量身設計的制勝營銷推廣策略 市場分析及初步產品設計 PART 1 市場分析 ? 初次定位思路 ? 方案經濟預估 ? ? 聯(lián)排別墅＋小高層 ? 純低層洋房（ 4層 +5層） ? 純 6層電梯洋房 ? 6層普通花園洋房＋ 5層高檔花園洋房＋ 4層疊加 根據項目氣質定位及地塊自身條件，我們可以初步得出以下幾種項目物業(yè)組合方式： 市場分析 初次定位思路 聯(lián)排別墅 +小高層建筑 不符合 建筑限高 18米的要求，首先排除。 我們通過粗略產品計算初步估算出以上方案的收益情況 （其中銷售價格按照本項目的初步預估價格計算）： 市場分析 方案經濟預估 建筑面積（㎡） 銷售單價（元/ ㎡） 總收益（億元）純低層花園洋房 91065 13000 合計 91065 / ? 純低層洋房物業(yè)社區(qū)容積率為 ，即本項目將犧牲部分容積率； ? 總建面積僅 ㎡左右，但社區(qū)物業(yè)純正，價格可能達到疊加別墅水平。 建筑面積（㎡） 銷售單價（元/ ㎡） 總收益（億元）普通花園洋房 20494 7500 高檔疊加別墅 60402 13000 高檔花園洋房 30201 10000 合計 60402 / 市場分析 方案經濟預估 ? 方案二： 純 6層電梯洋房 ① 較大面積的設置高檔花園洋房 建筑面積（㎡） 銷售單價（元/ ㎡） 總收益（億元）普通花園洋房 20496 7500 高檔花園洋房 60348 10000 高檔疊加別墅 30256 13000 合計 111100 / 市場分析 方案經濟預估 ② 較大面積的設置疊加別墅 建筑面積（㎡） 銷售單價（元/ ㎡） 總收益（億元）普通花園洋房 36660 7500 高檔花園洋房 34404 10000 高檔疊加別墅 40096 13000 合計 111160 / ? 方案三：多層＋ 5層花園洋房＋ 4層疊加 （ 可以有不同的組合方式 ） 以上三種方案哪種最適合本項目？ 收益最大的方案面臨的市場風險多大？ 為此我們將對比分析三種方案， 找出最適合本項目開發(fā)的方向 市場分析 思 考 首先，重新深入認識地塊： ? 地塊等級劃分 A B D C 市場分析 出發(fā)點 市場分析 方案首次篩選 純低層花園洋房最大的缺點 －－沿街部分不能保證品質； （即該方案收益中有虛高成份，排除 虛高成份后，該方案總收益約為 10 億元， 收益較低） －－大面積花園洋房體量太大，增加了市 場風險。我們進行以下總價基礎上的市場風險分析： 市場分析 方案風險分析 江寧板塊的獨立別墅總價多集中在 250萬以上 ， 雙拼別墅的總價多集中在 200～250萬之間 ， 部分聯(lián)排別墅總價集中在 150～ 200萬之間； 仙林板塊目前有新推出的雙拼別墅總價達到了 200萬以上 ， 部分聯(lián)排 、 疊加別墅總價在 150～ 200萬之間 。 市場分析 方案風險分析 以上數(shù)據表明： ◎ 南京市場總價在 150萬～ 200萬的物業(yè)去化情況 明顯好于總價在 200萬以上物業(yè)。 市場分析 方案風險總結 了解了以上總價基礎上物業(yè)的市場情況，那么我們又面臨著這樣的問題： 市場分析 思 考 ◎ 本項目周邊有多少這種高檔住宅潛在量？ ◎ 其各類物業(yè)潛在量對本項目有多大影響？ 市場分析 潛在風險分析 根據以上地塊規(guī)劃，初步預估本項目周邊后期潛在： 物業(yè)類型 建筑面積（萬㎡） 主要項目多層 20 顧家營和柳營項目花園洋房疊加別墅聯(lián)排別墅 2 鐵匠營項目獨立、雙拼別墅 韋陀巷項目10 顧家營項目地塊周邊高品質多層潛在量最大 市場分析 潛在風險分析 方案二： ? 設計為純 6層電梯洋房，與周邊后期潛在多層競爭激烈； ? 不符合地塊素質檔次分區(qū)的應用，無法突出素質較高區(qū)域的價值； ? 全部為躍層戶型，高總價物業(yè)太多， 收益最大，但市場風險最大； 方案二不能合理有效的利用地塊資源， 且市場風險最大，不適合采用。 另外，方案三可以延伸出不同的產品設計（例如 ①和② ），可以通過物業(yè)比例的調整來實現(xiàn)收益和風險的平衡。 （以上戶型面積僅為初步建議，后期可視具體情況調節(jié)） 市場分析 市場初步建議 采用 6層帶電梯普通花園洋房的形式 部分 6層建筑為疊加別墅形式 采用 5層錯躍式高品質花園洋房形式 采用 4層一梯四戶形式 確定了可開發(fā)的物業(yè)類型之后，我們就要解決以下問題： 各種物業(yè)類型如何布置？ 各物業(yè)類型體量如何分配？ 市場分析 思考 我們仍從地塊素質分區(qū)出發(fā)： 市場分析 出發(fā)點 A B D C 物業(yè)體量分配原則： 4層疊加物業(yè)體量：天花板原則 6層多層物業(yè)體量：地平線原則 市場分析 分配原則 方案 三 ① 產品建議 規(guī)劃方案 方案三 ① 產品建議 方案指標 分類 指標 ① 規(guī)劃總用地面積 ㎡ 其 中 市政配套用地 ㎡ 實際出讓面積 ㎡ ② 總建筑面積 114300㎡ 其 中 A、住宅 111100㎡ 疊加別墅 30256㎡ 高檔花園洋房 60348㎡ 普通花園洋房 20496㎡ B、配套設施 3200㎡ ③ 容積率 ④ 建筑密度 28% ⑤ 綠地率 40% 產品建議 規(guī)劃說明 “二區(qū)一帶 ” 的布局方式； 最優(yōu)自然景觀資源分配原則； 最有利地勢分配原則； 總體資源優(yōu)勢平衡原則 。 方案三 ② 通過以上論述，我們得出： ? 多層 +花園洋房 +疊加別墅是最適合本項目開發(fā)的物業(yè)； ? 通過“天花板原則”、“地平線原則”和“資源充分利用原