【正文】 產(chǎn)品建議 規(guī)劃說(shuō)明 集中停車； 景觀資源稍差區(qū)域靠物業(yè)優(yōu)勢(shì)補(bǔ)齊； 最優(yōu)景觀資源區(qū)域整合利用 。 多層＋ 花園洋房＋ 疊加別墅是最適合本項(xiàng)目的物業(yè)設(shè)計(jì) 市場(chǎng)分析 方案二次篩選 初步建議： 普通花園洋房： 戶型 面積以 95～ 130㎡ 左右的二房、三房為主； 戶型 面積以 180～ 200㎡ 左右四房、五房為主； 高檔花園洋房： 戶型 面積以 150～ 160㎡ 左右的四房為主； 疊加別墅： 戶型 面積以 180～ 200㎡ 左右四房、五房為主。 在以上結(jié)論基礎(chǔ)上，我們重新來(lái)考慮我們剩余的兩種方案： 市場(chǎng)分析 方案二次篩選 收益（億元）方案二 ① 高檔花園洋房為主 ② 疊加別墅為主 方案三物業(yè)設(shè)置疊加 + 花園洋房 + 多層純 6 層 方案三的收益相對(duì)方案二稍小，但多種物業(yè)形態(tài)組合可以增加市場(chǎng)選擇性，擴(kuò)大客群基礎(chǔ)，并通過(guò)部分多層建筑阻隔外界不利因素，保證了社區(qū)居住環(huán)境。 ◎ 南京高檔住宅市場(chǎng)客群充足，高檔住宅后期潛在 量將逐年有控制的上市。 江寧獨(dú)立 上市（萬(wàn)㎡） 去化（萬(wàn)㎡） 結(jié)余（萬(wàn)㎡） 0 7 預(yù)計(jì)上市（萬(wàn)㎡）2023年 2023年 ? 綜述 江寧板塊總價(jià) 250萬(wàn)以上的獨(dú)立別墅 （表格中上市量含上年結(jié)余量） ? 250萬(wàn)以上物業(yè)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)分析 方案風(fēng)險(xiǎn)分析 江寧板塊總價(jià)在 200～ 250萬(wàn)的雙拼別墅 江寧雙拼 上市（萬(wàn)㎡） 去化（萬(wàn)㎡） 結(jié)余（萬(wàn)㎡） 0 7 預(yù)計(jì)上市（萬(wàn)㎡）2023年 2023年 3仙林板塊總價(jià)在 200～ 250萬(wàn)的雙拼別墅 仙林雙拼 上市（萬(wàn)㎡） 去化（萬(wàn)㎡） 結(jié)余（萬(wàn)㎡） 后期潛在（萬(wàn)㎡）2023年 0 ? 200～ 250萬(wàn)之間物業(yè)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)分析 方案風(fēng)險(xiǎn)分析 江寧聯(lián)排 上市（萬(wàn)㎡） 去化（萬(wàn)㎡） 結(jié)余（萬(wàn)㎡） 0 7 預(yù)計(jì)上市（萬(wàn)㎡）2023年 2023年 仙林板塊總價(jià)在 150萬(wàn)～ 200萬(wàn)物業(yè) 仙林聯(lián)排、疊加 上市（萬(wàn)㎡） 去化（萬(wàn)㎡） 結(jié)余（萬(wàn)㎡） 后期潛在（萬(wàn)㎡）2023年 2 江寧板塊總價(jià)在 150～ 200萬(wàn)物業(yè) 其中 2023年江寧板塊的符合總價(jià)要求的物業(yè)年去化率在 70%以上 ? 150～ 200萬(wàn)之間物業(yè)市場(chǎng)分析 江寧及仙林板塊總價(jià)在 150～ 200萬(wàn)的物業(yè)整體市場(chǎng)去化情況良好 總價(jià)在 150～ 200萬(wàn)的物業(yè)市場(chǎng)購(gòu)買力很旺盛。 方案一并不是本項(xiàng)目理想的發(fā)展方向 收益（億元）方案一 方案二 ① 高檔花園洋房為主 ② 疊加別墅為主 物業(yè)設(shè)置純低層洋房 ( 4 F + 5 F )純 6 層方案三疊加 + 花園洋房 + 多層? 方案對(duì)比： ? 方案一： 方案二和方案三收益都比較高，那么其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)如何？ 那么我們接下來(lái)分析本項(xiàng)目物業(yè)總價(jià)水平上的市場(chǎng)情況： 市場(chǎng)分析 思 考 ? 總價(jià)在 250萬(wàn)以上的物業(yè) ； ? 總價(jià)在 200～ 250萬(wàn)之間的物業(yè)； ? 總價(jià)在 150～ 200萬(wàn)之間的物業(yè) ； 本項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的產(chǎn)品方案都是以較為高端的住宅物業(yè)為主，市場(chǎng)售價(jià)較高，且多為躍層房源，房屋總價(jià)較高。 ? 方案一： 純低層洋房（ 4層 +5層） ?建筑采取 1躍 3躍 5躍 6的純躍層形式，部分 6F為普通花園洋房住宅； ?其中底層贈(zèng)送花園，頂層贈(zèng)送露臺(tái)，使其有類疊加別墅的生活品質(zhì)。 ? 本案面臨怎樣的市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品建議 項(xiàng)目定位 銷售策略 ? 本案用什么樣的產(chǎn)品參與市場(chǎng) PK? ? 本案準(zhǔn)備賣給誰(shuí) ? 如何實(shí)現(xiàn)既定銷售目標(biāo) 1 2 3 為華海置業(yè)馬群老街項(xiàng)目 量身設(shè)計(jì)的制勝營(yíng)銷推廣策略 市場(chǎng)分析及初步產(chǎn)品設(shè)計(jì) PART 1 市場(chǎng)分析 ? 初次定位思路 ? 方案經(jīng)濟(jì)預(yù)估 ? ? 聯(lián)排別墅＋小高層 ? 純低層洋房（ 4層 +5層） ? 純 6層電梯洋房 ? 6層普通花園洋房＋ 5層高檔花園洋房＋ 4層疊加 根據(jù)項(xiàng)目氣質(zhì)定位及地塊自身?xiàng)l件，我們可以初步得出以下幾種項(xiàng)目物業(yè)組合方式： 市場(chǎng)分析 初次定位思路 聯(lián)排別墅 +小高層建筑 不符合 建筑限高 18米的要求，首先排除。 我們通過(guò)粗略產(chǎn)品計(jì)算初步估算出以上方案的收益情況 （其中銷售價(jià)格按照本項(xiàng)目的初步預(yù)估價(jià)格計(jì)算）： 市場(chǎng)分析 方案經(jīng)濟(jì)預(yù)估 建筑面積（㎡） 銷售單價(jià)（元/ ㎡） 總收益（億元）純低層花園洋房 91065 13000 合計(jì) 91065 / ? 純低層洋房物業(yè)社區(qū)容積率為 ，即本項(xiàng)目將犧牲部分容積率； ? 總建面積僅 ㎡左右，但社區(qū)物業(yè)純正，價(jià)格可能達(dá)到疊加別墅水平。 建筑面積（㎡） 銷售單價(jià)（元/ ㎡） 總收益（億元）普通花園洋房 20494 7500 高檔疊加別墅 60402 13000 高檔花園洋房 30201 10000 合計(jì) 60402 / 市場(chǎng)分析 方案經(jīng)濟(jì)預(yù)估 ? 方案二： 純 6層電梯洋房 ① 較大面積的設(shè)置高檔花園洋房 建筑面積（㎡） 銷售單價(jià)（元/ ㎡） 總收益（億元）普通花園洋房 20496 7500 高檔花園洋房 60348 10000 高檔疊加別墅 30256 13000 合計(jì) 111100 / 市場(chǎng)分析 方案經(jīng)濟(jì)預(yù)估 ② 較大面積的設(shè)置疊加別墅 建筑面積（㎡） 銷售單價(jià)（元/ ㎡） 總收益（億元）普通花園洋房 36660 7500 高檔花園洋房 34404 10000 高檔疊加別墅 40096 13000 合計(jì) 111160 / ? 方案三：多層＋ 5層花園洋房＋ 4層疊加 （ 可以有不同的組合方式 ） 以上三種方案哪種最適合本項(xiàng)目？ 收益最大的方案面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)多大？ 為此我們將對(duì)比分析三種方案， 找出最適合本項(xiàng)目開發(fā)的方向 市場(chǎng)分析 思 考 首先，重新深入認(rèn)識(shí)地塊： ? 地塊等級(jí)劃分 A B D C 市場(chǎng)分析 出發(fā)點(diǎn) 市場(chǎng)分析 方案首次篩選 純低層花園洋房最大的缺點(diǎn) －－沿街部分不能保證品質(zhì)； （即該方案收益中有虛高成份，排除 虛高成份后，該方案總收益約為 10 億元， 收益較低） －－大面積花園洋房體量太大，增加了市 場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。我們進(jìn)行以下總價(jià)基礎(chǔ)上的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析： 市場(chǎng)分析 方案風(fēng)險(xiǎn)分析 江寧板塊的獨(dú)立別墅總價(jià)多集中在 250萬(wàn)以上 ， 雙拼別墅的總價(jià)多集中在 200～250萬(wàn)之間 ， 部分聯(lián)排別墅總價(jià)集中在 150～ 200萬(wàn)之間； 仙林板塊目前有新推出的雙拼別墅總價(jià)達(dá)到了 200萬(wàn)以上 ， 部分聯(lián)排 、 疊加別墅總價(jià)在 150～ 200萬(wàn)之間 。 市場(chǎng)分析 方案風(fēng)險(xiǎn)分析 以上數(shù)據(jù)表明： ◎ 南京市場(chǎng)總價(jià)在 150萬(wàn)～ 200萬(wàn)的物業(yè)去化情況 明顯好于總價(jià)在 200萬(wàn)以上物業(yè)。 市場(chǎng)分析 方案風(fēng)險(xiǎn)總結(jié) 了解了以上總價(jià)基礎(chǔ)上物業(yè)的市場(chǎng)情況，那么我們又面臨著這樣的問題： 市場(chǎng)分析 思 考 ◎ 本項(xiàng)目周邊有多少這種高檔住宅潛在量？ ◎ 其各類物業(yè)潛在量對(duì)本項(xiàng)目有多大影響？ 根據(jù)以上地塊規(guī)劃，初步預(yù)估本項(xiàng)目周邊后期潛在： 物業(yè)類型 建筑面積（萬(wàn)㎡） 主要項(xiàng)目多層 20 顧家營(yíng)和柳營(yíng)項(xiàng)目花園洋房疊加別墅聯(lián)排別墅 2 鐵匠營(yíng)項(xiàng)目獨(dú)立、雙拼別墅 韋陀巷項(xiàng)目10 顧家營(yíng)項(xiàng)目地塊周邊高品質(zhì)多層潛在量最大 市場(chǎng)分析 潛在風(fēng)險(xiǎn)分析 方案二： ? 設(shè)計(jì)為純 6層電梯洋房，與周邊后期潛在多層競(jìng)爭(zhēng)激烈； ? 不符合地塊素質(zhì)檔次分區(qū)的應(yīng)用，無(wú)法突出素質(zhì)較高區(qū)域的價(jià)值； ? 全部為躍層戶型，高總價(jià)物業(yè)太多， 收益最大，但市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大； 方案二不能合理有效的利用地塊資源， 且市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大，不適合采用。 另外，方案三可以延伸出不同的產(chǎn)品設(shè)計(jì)（例如 ①和② ），可以通過(guò)物業(yè)比例的調(diào)整來(lái)實(shí)現(xiàn)收益和風(fēng)險(xiǎn)的平衡。 （以上戶型面積僅為初步建議，后期可視具體情況調(diào)節(jié)） 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)初步建議 采用 6層帶電梯普通花園洋房的形式 部分 6層建筑為疊加別墅形式 采用 5層錯(cuò)躍式高品質(zhì)花園洋房形式 采用 4層一梯四戶形式 確定了可開發(fā)的物業(yè)類型之后，我們就要解決以下問題： 各種物業(yè)類型如何布置？ 各物業(yè)類型體量如何分配？ 市場(chǎng)分析 思考 我們?nèi)詮牡貕K素質(zhì)分區(qū)出發(fā)： 市場(chǎng)分析 出發(fā)點(diǎn) 物業(yè)體量分配原則： 4層疊加物業(yè)體量：天花板原則 6層多層物業(yè)體量：地平線原則 市場(chǎng)分析 分配原則 方案 三 ① 產(chǎn)品建議 規(guī)劃方案 方案三 ① 產(chǎn)品建議 方案指標(biāo) 分類 指標(biāo) ① 規(guī)劃總用地面積 ㎡ 其 中 市政配套用地 ㎡ 實(shí)際出讓面積 ㎡ ② 總建筑面積 114300㎡ 其 中 A、住宅 111100㎡ 疊加別墅 30256㎡ 高檔花園洋房 60348㎡ 普通花園洋房 20496㎡ B、配套設(shè)施 3200㎡ ③ 容積率 ④ 建筑密度 28% ⑤ 綠地率 40% 產(chǎn)品建議 規(guī)劃說(shuō)明 “ 二區(qū)一帶 ” 的布局方式； 最優(yōu)自然景觀資源分配原則； 最有利地勢(shì)分配