【正文】 —— 快速 創(chuàng)建精品樓盤(pán)的品牌形象 由于價(jià)格和廣告費(fèi)用的雙重壓力，使鉑領(lǐng)不得既采用高舉高打又要小快靈的推廣策略，快速緩解銷(xiāo)售壓力，保證資金的順利運(yùn)轉(zhuǎn)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 我們對(duì)這個(gè)特殊階層的心理和習(xí)慣進(jìn)行了細(xì)致的思考與發(fā)掘，如他們習(xí)慣晚間活動(dòng)，講究?人以類(lèi)聚?的所謂?圈子?意識(shí)，他們的理性消費(fèi)仍會(huì)受到非理性因素的影響，這些將是?鉑領(lǐng)?推廣出刀所要思考的重點(diǎn)。 客群鎖定 —— 特殊的?階層語(yǔ)言?和精準(zhǔn)的心理對(duì)位 鎖定策略：在狹小的市場(chǎng)縫隙里發(fā)掘最大的營(yíng)銷(xiāo)空間 現(xiàn)在大部數(shù)項(xiàng)目都在對(duì)著所有的購(gòu)房者說(shuō)著同樣的話(huà)，最終的結(jié)果 只能是消費(fèi)者視聽(tīng)麻木，那些有著特殊需求的階層也同樣距離廣告越來(lái)越遠(yuǎn)。進(jìn)而使人們用更加良性的心態(tài)，去刻意找到這一地區(qū)更積極的一面。 將競(jìng)爭(zhēng)范圍從周邊的區(qū)域放大到整個(gè)市 場(chǎng)，不去考慮市場(chǎng)中規(guī)中矩的平常做法，而是強(qiáng)調(diào)?以我為主?。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) —— ?打破度量衡，改變參照系?強(qiáng)調(diào)?以我為主?進(jìn)入無(wú)人競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 勝局在開(kāi)戰(zhàn)之前已了然于胸了！ 一、策略制定 產(chǎn)品層面 —— 在可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，倡導(dǎo)?產(chǎn)品創(chuàng)新、細(xì)節(jié)制勝? 具體實(shí)現(xiàn)： 產(chǎn)品局部升級(jí)，提高產(chǎn)品的創(chuàng)新感與價(jià)值感；外立面采用大面積的鋁塑板，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的金屬質(zhì)感，給客戶(hù)帶來(lái)心靈的震撼。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 最終，鉑領(lǐng)將會(huì)把價(jià)格定在住宅 6000 元、 SOHO7000 元。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 本區(qū)域內(nèi)消化力有限，而吸引外區(qū)購(gòu)房者信心不足 應(yīng)天西路毗鄰南湖板塊，周邊是從 80 年代逐漸形成的居住群落，長(zhǎng)期以來(lái)在大家心里形成的?臟、亂、差?的形象，讓許多區(qū)域以外的購(gòu)房者對(duì)于這塊區(qū)域的環(huán)境、配套望而生畏，塑造?高尚居所?的城市公寓概念，是非常困難的。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 但隨著可以預(yù)測(cè)到，隨著區(qū)域各項(xiàng)配套的完善，區(qū)域各項(xiàng)生活指標(biāo)直線(xiàn)上升，區(qū)域房?jī)r(jià)將穩(wěn)步上升。 區(qū)域內(nèi)在售樓盤(pán)普通住宅上市時(shí)間集中在 04— 05 年，總供應(yīng)量約在 45 萬(wàn)平方米左右，其中 05 年為區(qū)域各大樓盤(pán)的集中上市期。 值得一提的是，在售樓盤(pán)除云錦美地、蘇建豪庭、潤(rùn)花園體量超過(guò) 10 萬(wàn)平方米外，其余在售樓盤(pán)規(guī)模相對(duì)均不大，體量均為 10 萬(wàn)平方米以下，體量最小的供應(yīng)項(xiàng)目?jī)H有 2 萬(wàn)平方米。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)品質(zhì)不高，配套較為落后，居民成分復(fù)雜，層次較低，區(qū)域在臵業(yè)者中的口碑較差，不僅不能吸引外來(lái)客戶(hù)，甚至導(dǎo)致過(guò)區(qū)域內(nèi)高端客戶(hù)的外流。 長(zhǎng)虹路 —— 南湖片區(qū)發(fā)展迅猛，未來(lái)發(fā)展?jié)摿捎^。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 政府各部門(mén)針對(duì)快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)出了各種處方，包括金融、土地、房地產(chǎn)交易等各類(lèi)政策，尤其是 2021年 6 月新政的出臺(tái)，無(wú)疑對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的沖擊，買(mǎi)方市場(chǎng)的持幣觀望，買(mǎi)賣(mài)雙方的對(duì)峙，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局越發(fā)激烈，區(qū)域內(nèi)各開(kāi)發(fā)商開(kāi)始謹(jǐn)言慎微，小幅推盤(pán)，步步為營(yíng)。 新政下，河西板塊從容面對(duì)，促銷(xiāo)活動(dòng)層出不窮，目前市場(chǎng)區(qū)域穩(wěn)定 隨著各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的逼近，近兩年來(lái)，河西供應(yīng)量加大，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈， 2021 年二季度以后，板塊整體供需狀況出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，由原先持續(xù)的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^(guò)于求，至 2021 年三季度河西板塊的整體供需比已升至 。 河西板塊土地多在 2021 年集中供應(yīng)，因此 2021 年的區(qū)域商品房市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)較少，出現(xiàn)供不應(yīng)求的市場(chǎng)局面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。至今，河西房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊已成熟形成了龍江、莫愁湖、長(zhǎng)虹路－南湖以及奧體四大片區(qū)。 讓視線(xiàn)穿行于市場(chǎng)的過(guò)去與未來(lái)，用理性與感性的雙重視角再度審慎……發(fā)現(xiàn)一群人，定義一個(gè)產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一章 分析篇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 我們認(rèn)為：本策略的執(zhí)行將隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)的變化 做 出調(diào)整 ,而 專(zhuān)業(yè)、創(chuàng)意、實(shí)效 正是我們的追求。 我們堅(jiān)信：只有導(dǎo)入全新的整合營(yíng)銷(xiāo)概念和專(zhuān)業(yè)的整合營(yíng)銷(xiāo)模式，為項(xiàng)目實(shí)施全程整合營(yíng)銷(xiāo)策劃運(yùn)作，我們的項(xiàng)目 才能獲得圓滿(mǎn)的成功，才能獲得項(xiàng)目效益的最大化與風(fēng)險(xiǎn)的最小化。而科學(xué)的策劃是項(xiàng)目成功的基石之一。 前 言 市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，瞬息萬(wàn)變。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 鉑領(lǐng)項(xiàng)目企劃推廣報(bào)告 鉑領(lǐng)項(xiàng)目組 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。在這戰(zhàn)場(chǎng)上，關(guān)鍵在于時(shí)刻保持著清醒的頭腦，密切跟蹤市場(chǎng)，細(xì)分市場(chǎng)，發(fā)掘市場(chǎng)，我們才可能發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，通過(guò)縝密論證和科學(xué)分析，制訂出?上兵伐謀?的營(yíng)銷(xiāo)策略，才可能立于不敗之地。因此，拒絕平凡，敢于創(chuàng)新，科學(xué)策劃，出奇制勝，是我們永遠(yuǎn)不懈的追求，也是我們永遠(yuǎn)恪守的策劃觀。 我公司將憑著創(chuàng)意性的策劃理念、專(zhuān)業(yè)的代理經(jīng)驗(yàn)、敏銳的市場(chǎng)觸覺(jué)及對(duì)市場(chǎng)的深入掌握，結(jié)合市場(chǎng)動(dòng)向及銷(xiāo)售情況、供求關(guān)系，為本項(xiàng)目制定營(yíng)銷(xiāo)策略，旨在通過(guò)整合營(yíng)銷(xiāo)策劃和手段，強(qiáng)化本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，提高本項(xiàng)目的總體素質(zhì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，令本項(xiàng)目推出市場(chǎng)，奪取最大的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 藉此，我司根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，緊緊圍繞發(fā)展商關(guān)注的問(wèn)題以及疑慮問(wèn)題，展開(kāi)策略研究，進(jìn)一步 擬定整合推廣策劃方案，整合所有資源，揚(yáng)長(zhǎng)避短，努力實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的成功與強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 一． 區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)述 在各項(xiàng)利好促動(dòng)下，河西板塊騰飛，成為南京樓市的“焦點(diǎn)” 奧體中心選址河西、南京政府進(jìn)行河西新城的開(kāi)發(fā)規(guī)劃以及全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展這三大因素作為河西板塊發(fā)展的機(jī)遇、合力推動(dòng)了河西板塊的起步、飛騰，使河西從 2021 年至今的短短 4 年內(nèi)從偏離南京主城區(qū)的荒涼、落后地區(qū)一步步發(fā) 展成為環(huán)境優(yōu)美、配套齊備、宜居區(qū)域。 龍江片區(qū)的成功建設(shè)、莫愁湖片區(qū)的崛起使得河西板塊成為 2021 年南京市各板塊最耀眼的新星，也同時(shí)將消費(fèi)者的目光拉向河西這一片新開(kāi)發(fā)領(lǐng)域；而 2021 年底金馬驪城打響的?奧體第一槍?則使得整個(gè)南京樓市為之震驚，雖然屆時(shí)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于初步發(fā)展階段，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)配套建設(shè)或在規(guī)劃中，或在起步建設(shè)階段，但在政府的規(guī)劃引導(dǎo)、區(qū)域未來(lái)的發(fā)展前景等各項(xiàng)利好的拉動(dòng)下，河西尤其是奧體片區(qū)一度成為臵業(yè)者的?焦點(diǎn) ?。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2021 年南京市各大板塊的商品房?jī)r(jià)格均有大幅提升，河西整體板塊銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到 4959 元 /㎡，增長(zhǎng) 23%，位居南京各板塊房?jī)r(jià)漲幅之首。 同時(shí)， 2021 年作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策年，為 確保房地產(chǎn) 的正常穩(wěn)定發(fā)展。并采用了各式各樣的促銷(xiāo)手段如：萬(wàn)科光明城市，推出?全面家居解決方案?，變相降價(jià)，由原先的毛坯均價(jià) 6500 元 /平方米，轉(zhuǎn)換成精裝修 6500 元 /平方米； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 金浦海德衛(wèi)城在項(xiàng)目解析會(huì)上推 出的以?產(chǎn)品升級(jí)、家裝援助?為主題的?增值大行動(dòng)?，對(duì)購(gòu)房者提供 600— 800 元／平方米的優(yōu)惠；等等， 至 2021 年三季度，借助傳統(tǒng)?金九銀十?的銷(xiāo)售旺季，同時(shí)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)配套的建設(shè)完成以及區(qū)域房?jī)r(jià)的理性回落，河西板塊再次升溫，成為消費(fèi)者購(gòu)房的重點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)各項(xiàng)目的精彩迭出的促銷(xiāo)活動(dòng)，包括奧體七家地產(chǎn)商的結(jié)盟，也再次拉回消費(fèi)者的目光。 在這樣的市場(chǎng)大勢(shì)下，項(xiàng)目所處的長(zhǎng)虹路－南湖片區(qū)也得到了相應(yīng)的發(fā)展，南湖區(qū)域開(kāi)發(fā)時(shí)間雖早，但起點(diǎn)較低，自上世紀(jì) 80 年代起，一度是 南京城墻外第一批由政府規(guī)劃建設(shè)的四大小區(qū)之一，區(qū)域內(nèi)原住民主要是七、八十年代的返鄉(xiāng)知青和八、九十年代的拆遷戶(hù)，房地產(chǎn)的升溫，區(qū)域也吸引了大批中、低收入的本地和外地人，以及一些來(lái)寧打工和做小生意的暫居者，區(qū)域有著二十多年?臟亂差?的代名詞。 隨著區(qū)域整體規(guī)劃的完善，秦淮河的改造，交通體系的完 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 善，區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了一批品質(zhì)較高的產(chǎn)品，大大改變了在人們心目中的形象，區(qū)域住宅商品房 價(jià)格也從 2021 年的 4800 元 /平方米上升至目前的 5600 元 /平方米左右，一個(gè)全新的?城西南板塊?出現(xiàn)了，并成為河西板塊的重要組成部分，區(qū)域內(nèi)代表項(xiàng)目有云錦美地、香緹麗舍、潤(rùn)花園等。且區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品本身無(wú)甚特色，形象塑造、主題提煉、產(chǎn)品品質(zhì)打造等均較為普通。 2021 年以來(lái)，區(qū)域房?jī)r(jià)上升幅度較小，受賽虹橋立交市政施工的影響，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)在銷(xiāo)售上受到一定的滯礙。 （市場(chǎng)分析報(bào)告詳見(jiàn)附件） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最