【正文】 淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨向合理。別 墅市場(chǎng)非主流產(chǎn)品，推案量不大，主要集中在比佛利花園，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度較小，一期單價(jià)突破2400元/平方米，去化情況良好。小高層市場(chǎng)次主流產(chǎn)品，推案量不大，市場(chǎng)接受度和去化情況尚可，如新世紀(jì)城市花園已基本售罄，后期此類產(chǎn)品規(guī)劃將會(huì)增多。且價(jià)格突破困難。因此，在具備條件的適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)和時(shí)間，開發(fā)適當(dāng)規(guī)模的非同質(zhì)產(chǎn)品將是成功打入淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)的一劑良方。在可供開發(fā)地塊較多的情況下，如何把握單個(gè)個(gè)案的供應(yīng)和消化，主要的應(yīng)取決于項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，只要市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，抓住相應(yīng)的消費(fèi)客源，就能達(dá)到預(yù)期的項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)。全省房地產(chǎn)市場(chǎng)整體抬升，無疑也拉動(dòng)了淮安市的房地產(chǎn)銷售。2002年110月，%。%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積2萬平方米。；二手房交易面積40萬平方米，初步形成了新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的格局?！?002年市區(qū)完成住宅建設(shè)施工面積150萬平方米，%，其中新開工78萬平方米；2002年全市竣工面積88萬平方米，%；，%；市場(chǎng)表現(xiàn)出良好的消費(fèi)潛力。●按照近兩年房地產(chǎn)開發(fā)情況，市區(qū)（包括楚州、淮陰）每年開發(fā)用地約900畝左右，商品房竣工量85萬平方米左右，至目前已辦過建設(shè)用地規(guī)劃許可證的項(xiàng)目總用地達(dá)4400多畝，可建商品房達(dá)400萬平方米，足夠開發(fā)四到五年時(shí)間。●按用地布局分，屬新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目11個(gè)，總用地1404畝，可建商品房108萬平方米；屬于舊城改造項(xiàng)目91個(gè)，總用地5857畝，可建商品房488萬平方米。該公園規(guī)劃設(shè)計(jì)將采用競(jìng)選邀標(biāo)方式，將于近期投入開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)在2004年底建成。缽池山公園規(guī)劃缽池山公園規(guī)劃范圍東起南昌路，西至水渡口廣場(chǎng)及翔宇大道，南起珠海路，北至和平東路。這一布局結(jié)構(gòu)將結(jié)合“城區(qū)東擴(kuò)，中心東移”的發(fā)展策略，加快主城區(qū)與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的銜接，將水渡口地區(qū)建成新淮安的行政、信息、金融、商貿(mào)、文化、休閑娛樂中心。20個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開工，說明了淮安投資環(huán)境的改善，說明了開發(fā)區(qū)對(duì)投資商吸引效力，也預(yù)示著開發(fā)區(qū)發(fā)展前景的美好。 開發(fā)區(qū)計(jì)劃用今后三年左右的時(shí)間，基本建成外向型、多功能、現(xiàn)代化的新城區(qū)框架，基本建成工業(yè)、商貿(mào)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)框架，建設(shè)成為淮安對(duì)外開放的示范區(qū)、高效益的經(jīng)濟(jì)區(qū)、高新技術(shù)發(fā)展區(qū)和現(xiàn)代化的新城區(qū)。開發(fā)區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。l 開發(fā)區(qū)交通便利、通訊便捷、基礎(chǔ)設(shè)施配套日臻完善，在6平方公里范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了五通一平，基本形成了三縱三橫的道路主骨架。是規(guī)劃建成后的淮安特大城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心?！笆濉逼陂g全市將要達(dá)到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值580億元，人均GDP11200元的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。l 淮安目前已經(jīng)初步建設(shè)成為江蘇南北交通交匯中心、新興工業(yè)基地、全國(guó)農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)、加、銷基地、江淮平原的重要商埠?？梢?，淮安的個(gè)體、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)具備一定的發(fā)展規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的影響力也必將日益增大。l 據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年全市新發(fā)展個(gè)體工商戶18625戶，新增從業(yè)人員29059人， 2002年淮安個(gè)體工商戶數(shù)達(dá)161860戶，從業(yè)人員315796人。但另一方面，這種增長(zhǎng)水平與其經(jīng)濟(jì)基數(shù)較低有關(guān)，整體來看，淮安市仍為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市，人民生活水平相對(duì)蘇南其他城市較低。在崗職工平均工資9843元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7157元城鄉(xiāng)人均儲(chǔ)蓄存款2870元，市區(qū)居民人均消費(fèi)性支出4958元?！熬盼濉币詠?，全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，增長(zhǎng)11．6％。目前，這一城市規(guī)劃正在付諸實(shí)施。l 根據(jù)江蘇省政府提出的“把淮安建設(shè)成為蘇北交通中心樞紐，蘇北未來重要的、重大的經(jīng)濟(jì)中心”的戰(zhàn)略定位而確定了“三淮一體”發(fā)展決策。全市面積10072平方公里，人口510萬，其中市區(qū)建成區(qū)面積已達(dá)70平方公里、人口73萬，淮安作為蘇北區(qū)域中心城市的地位初步確立。淮安世襲領(lǐng)地項(xiàng)目營(yíng)銷推廣企劃報(bào)告委托單位：淮安浩源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司報(bào)告日期：二00三年八月二十七日(版權(quán)所有 未經(jīng)同意 不得采用)市 場(chǎng) 篇一、綜述l 淮安地處蘇北腹地，市境跨古淮河兩岸，東接鹽城，西毗洪澤湖，與泗洪、泗陽相連，南臨揚(yáng)州、泰州及安徽省，北與徐州、連云港毗連，京杭大運(yùn)河和京滬高速交匯于此。目前的淮安市為江蘇省省轄市，下轄清河、清浦、楚州、淮陰4區(qū)和漣水、金湖、洪澤、盱眙4縣。城市交通便捷，不僅使淮安融入上海經(jīng)濟(jì)圈，而且拉近了淮安與國(guó)內(nèi)大都市以及毗鄰空港、通商口岸的時(shí)空距離。實(shí)施“三淮”合一，實(shí)行基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)布局一體化，以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共同發(fā)展為目標(biāo)，擴(kuò)大城市規(guī)模、壯大城市實(shí)力、提高城市的承載力和輻射力，加快淮安市域的城市化進(jìn)程，把淮安建成組團(tuán)式特大城市。l 淮安是新興的工業(yè)城市，化工、冶金、煙草、機(jī)械、紡織成為全市經(jīng)濟(jì)的五大支柱產(chǎn)業(yè)。人均國(guó)民生產(chǎn)總值近900美元。通過2002年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)比較和近年GDP增長(zhǎng)走勢(shì)來看，淮安市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平平均年遞增12%左右，快于全國(guó)和江蘇省經(jīng)濟(jì)平均增長(zhǎng)速度，全市經(jīng)濟(jì)處于良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。l 據(jù)了解，2002年淮安市工商銀行居民儲(chǔ)蓄存款情況如下：?jiǎn)晤~儲(chǔ)蓄在40萬元以上的有27個(gè)；單額20萬元以上的達(dá)到149個(gè)，多單累加20萬元以上儲(chǔ)戶戶數(shù)達(dá)5000多個(gè)。l 2002年，全市銷售額3000萬元以上的私營(yíng)企業(yè)達(dá)18戶，注冊(cè)資金500萬元以上的達(dá)55戶，科技型企業(yè)達(dá)11戶，獲得進(jìn)出口自營(yíng)權(quán)的私營(yíng)企業(yè)達(dá)15戶，通過ISO9000認(rèn)證的達(dá)12戶。這種經(jīng)濟(jì)類型的發(fā)展也會(huì)為房產(chǎn)市場(chǎng)積累一部分中高檔消費(fèi)客源。進(jìn)入21世紀(jì)，通過實(shí)施“三淮一體”城市發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)展中心城市，目前淮安正以“蘇北交通中心樞紐和未來蘇北重要的、重大的經(jīng)濟(jì)中心”的戰(zhàn)略定位加緊建設(shè)，推進(jìn)市域城鎮(zhèn)化進(jìn)程。二、開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)l 江蘇省淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是1993年經(jīng)江蘇省政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)開發(fā)區(qū)，緊依淮安市區(qū)東側(cè)，處于三淮一體跨世紀(jì)城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心位置。l 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有面積22平方公里，設(shè)有工業(yè)、高新技術(shù)、。優(yōu)越的地理位置和投資環(huán)境吸引了包括美國(guó)、德國(guó)、韓國(guó)、新西蘭、埃及、臺(tái)灣、香港等國(guó)家和地區(qū)的外商來區(qū)投資。目前已建成韓泰輪胎、宏麗化纖、新潮印務(wù)、華新紙品、一剪梅集團(tuán)等一批工業(yè)項(xiàng)目，初步形成以化工、輕工、紡織、印刷為主體的工業(yè)體系。l 進(jìn)入2003年，開發(fā)區(qū)建設(shè)進(jìn)一步加快步伐，今年2月，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2003年第一批20個(gè)招商項(xiàng)目同時(shí)開工。三、城市規(guī)劃l 根據(jù)淮安市城市總體規(guī)劃布局，淮安將逐步構(gòu)筑起“兩組團(tuán)(主城組團(tuán)、楚州組團(tuán))、雙中心(主城主中心、楚州副中心)”的城市布局結(jié)構(gòu)。同時(shí)加快高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的園區(qū)建設(shè)以及古運(yùn)河和世紀(jì)景觀大道兩側(cè)沿線的規(guī)劃建設(shè)。其中水面約46公頃。四、房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)開發(fā)情況●據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前淮安市區(qū)（包括楚州，淮陰）現(xiàn)有在建和擬建的房地產(chǎn)項(xiàng)目102個(gè)，總用地面積6200多畝，總建筑面積600萬平方米（其中包括已經(jīng)和相關(guān)部門簽約，正在洽談的項(xiàng)目用地面積3700畝，可建商品房360萬平方米）?！癜唇ㄔO(shè)進(jìn)展情況分，建設(shè)手續(xù)基本辦結(jié)已開工項(xiàng)目57個(gè)，總用地2320畝，可建商品房189萬平方米； 已取得土地使用權(quán)證書或簽訂土地出讓合同的擬建項(xiàng)目21個(gè)，總占地面積1456畝，可建商品房163萬平方米；已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，但未辦理土地出讓手續(xù)項(xiàng)目9個(gè)，總用地面積640畝，可建商品房57萬平方米；已給定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，正在做可行性研究的項(xiàng)目15個(gè)，總用地1644畝，可建商品房194萬平方米。目前市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓價(jià)格每畝為20－60萬元之間，價(jià)格差別較大。房地產(chǎn)銷售情況●隨著住房公積金制度的不斷完善，金融對(duì)住房消費(fèi)的支持不斷提高，全市住房一級(jí)市場(chǎng)銷售良好，二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候。●2002年14月，%。商品房銷售收入24065萬元?！窳頁?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門的資料顯示，2002年江蘇省城鎮(zhèn)居民戶均購(gòu)房款為8109元，人均2616元，在預(yù)計(jì)消費(fèi)總額中約占30%，江蘇人平均買房支出全國(guó)第一。結(jié)論通過淮安市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況的分析，可以看出，盡管淮安市目前可供開發(fā)的房地產(chǎn)地塊相對(duì)較多但每年的供應(yīng)量和消化量基本合理，商品房空置率相對(duì)全國(guó)水平也較低，說明淮安市的商品房市場(chǎng)具有相應(yīng)的消費(fèi)能力。通過市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在淮安市場(chǎng)上，多層住宅占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，盡管其客源面廣泛，但產(chǎn)品同質(zhì)性過于嚴(yán)重也將影響其后期銷售。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（1）產(chǎn)品總述產(chǎn) 品總 述多 層市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)產(chǎn)品、接受度高、推案量過大、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。單價(jià)和總價(jià)較低者去化好，高單價(jià)高總價(jià)去化困難。高 層住宅市場(chǎng)基本沒有推案量，市場(chǎng)接受程度未知，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，發(fā)展商一般不做嘗試。后期此類產(chǎn)品市場(chǎng)推案量會(huì)有所上升。（2）價(jià)格總述●近二年，淮安市商品房?jī)r(jià)格上升較快，1999年市區(qū)商品房平均價(jià)格不到800元/平方米，2002年初已經(jīng)上漲到接近1200元/平方米左右，2002年全市商品房平均售價(jià)1513元/平方米，住宅商品房平均售價(jià)1176元/平方米，%?！衲壳盎窗彩袇^(qū)商品房最低價(jià)為1100元/平方米（幸福新苑）；最高價(jià)位2600元（比佛利花園），其二期推出的部分雙拼別墅單價(jià)超過2800元/平方米。（3）市場(chǎng)總體需求●2002年年末，●根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，到2005年，淮安市區(qū)城鎮(zhèn)居民人口將達(dá)到85萬人，2010年達(dá)100萬。即平均每年至少要有5060萬平方米的供應(yīng)以及消化量。大規(guī)模的舊城改造也為房地產(chǎn)開發(fā)帶來機(jī)遇，2001年全市拆遷50萬平方米，2002年拆遷100萬平方米，2003年計(jì)劃拆遷100萬平方米，其中60%為居民住宅。從市場(chǎng)來看，精簡(jiǎn)二房