【房地產(chǎn)】上海康橋老街項目企劃推廣報告-展示頁
2025-05-22 22:50本頁面
【正文】 三林動遷基地相比的動遷優(yōu)劣勢優(yōu)勢：目前該區(qū)域有地鐵一號線延伸段、明珠線延伸段、中環(huán)線在建，未來交通便利。 品牌劣勢。康橋由于眾多別墅樓盤的先期開出以及世博會概念，地域形象良好，相反寶山卻因為有寶鋼等大型重工業(yè)企業(yè)區(qū)域形象相對較差。 文化樓盤形象優(yōu)勢。萬科產(chǎn)品總體定位較高，單價高出400元/平米左右，總價高出8~10萬元左右，認(rèn)購門檻相對較高。四、 競爭優(yōu)劣勢 與萬科四季花城相比項目優(yōu)劣勢優(yōu)勢：首批推出多層公寓兩百套開盤當(dāng)日已全部訂完，預(yù)售價格在3800~4000元/平米，房型有93平米兩房，120平米三房等。建議在銷售開始之前落實兩點，一是確定主入口北側(cè)商業(yè)——加強型超市的招商；二是一期業(yè)主入住以后，開通直達(dá)龍陽路地鐵站的小區(qū)巴士。 盡可能地去化抗性。從奧園、萬科假日風(fēng)景、萬科四季花城等較成功的項目運做來看，其銷售速度極快，基本上都是開盤即完成銷售，但開發(fā)節(jié)奏較慢，一期和二期之間的推出間隔都在在半年到一年左右，因此從平均銷售速度來看并不算快，在進(jìn)行了充分的售前客戶積累之后才有開盤當(dāng)日火爆的認(rèn)購場面，結(jié)合本項目，要實現(xiàn)每月600套左右的銷售，須在整個上海房地產(chǎn)市場上有較高的樓盤知名度和美譽度，形成獨特鮮明的個案特色，從目前來看，主要是總價/單價，和項目創(chuàng)意。單從供需來看，中低價房供應(yīng)量遞減，需求量遞增，但同樣要考慮地域因素，對中低價房的消費群來說，地域的主要意義在于配套和交通，生活的便利性和出入的快捷性、低成本性是與價格同樣重要的影響下單的決定性因素。分析有關(guān)專家預(yù)測，未來幾年內(nèi)低價房的市場需求量每年約為200萬平米上下。需求依據(jù)2002年上海統(tǒng)計年鑒的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，~，而按照“6倍房價收入比”來計算的話，上海絕大多數(shù)家庭所能承受得起的房價只是16~25萬之間。分布：目前市場上平價房源大多數(shù)在外環(huán)線附近，浦東三林附近有兩個，方位就在外環(huán)線邊上，閔行區(qū)的平陽基地也在外環(huán)線邊上；徐匯區(qū)的配套商品房基地“和亭佳苑”位于安亭鎮(zhèn)。價格：2003年13月上市新盤中，3000元以下占4%，7000元以上占34%；今年一月份上市的新盤中，3000元以下為零，7000元以上占34%，%；而4000元以下，較去年同期下降26%?？禈蚶辖猪椖科髣澩茝V報告壹 競爭分析一、 中低價房總體供應(yīng)量 供應(yīng)量面積：2002年本市竣工的16萬套共計1800萬平方米的新建住宅中，％，70至100平方米的住房占16％，％，％。單套面積在100平方米以上的超過80%。三月份共上市新盤26個，其中每平米3000元以下的樓盤上市量為零。除此之外的單價在30003500元左右的平價房也只能在浦東的張江、川沙、南匯；寶山區(qū)的北邊；嘉定區(qū)的豐莊甚至于江橋等地。上海市每年要動遷810萬戶居民，需要住房700800萬平方米（這還不包括非動遷性質(zhì)的中低收入家庭對平價房的需求量）。去年年內(nèi)開工的100萬平米重大配套商品房，仍無法滿足中低收入家庭的需求。 不能只考慮單價和總價的絕對值。也就是說雖然理論上消費者只能承受30萬左右的總價，在實施購買行為時，他可能會采取其他融資渠道購買高于該價格的物業(yè)，原因是有著更為有利的交通和生活配套以及投資前景。 謀求最快的去化速度。 從目前來看，本案主要抗性在于生活配套和交通。二、 相關(guān)競爭個案列表項目名稱項目規(guī)模項目價格主力房型物管費用銷售狀況萬科四季花城一期18萬㎡3800~4000元/㎡93㎡兩房120㎡三房售推200套售完上海萬里城總建筑面積170萬平米東珂明倫苑3萬平米3200~2500元/㎡80㎡兩房98~105㎡三房㎡/月280套，銷售90%以上中建花園15萬平米3500~4000元/㎡80㎡兩房105㎡三房未確定預(yù)計年底開盤浦發(fā)中學(xué)對面廣德苑（豐莊）12萬平米34504300元/㎡㎡/月03年1月開盤已售完金都花好悅園22萬平米3500元/㎡均價92㎡兩房125㎡三房㎡/月02年9月開盤 已售完莘閔榮順苑4幢小高層21幢多層3400元/㎡均價86㎡兩房117㎡三房㎡/月（多）㎡/月（高）一期售完，二期下半年開盤水景豪園3550元/㎡均價105兩房兩衛(wèi)~㎡/月（小高層）金和佳園（外高橋附近）4萬平米4400元/㎡均價88㎡兩房105㎡三房㎡/月左右未開盤貝越流明新苑4100元/㎡均價103~129㎡三房㎡/月已售完三、 主要競爭對手鎖定 萬科四季花城位于寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)，總規(guī)模100萬平米，一期18萬平米，2004年6月交房，以多層為主，兼有少量小高層。 三林動遷基地位于浦東三林地區(qū)，總規(guī)模約100萬平米，以經(jīng)濟(jì)實用房型為主，動遷房價約3000~3500元/平米，商品房價約在4000元/平米左右。 單價和總價優(yōu)勢。項目定位本身以“里弄文化、石庫門建筑”為主題，有利于贏得消費者感性共鳴。 區(qū)位優(yōu)勢。劣勢： 萬科品牌定位城郊中檔住宅物業(yè)，在中青年消費群體當(dāng)中有相當(dāng)影響，萬科物業(yè)在國內(nèi)良好的服務(wù)形象成為眾多客戶選擇的其樓盤的利點之一。 規(guī)劃劣勢。本項目從現(xiàn)有規(guī)劃上交通優(yōu)勢不大。 品牌優(yōu)勢。項目定位本身以“里弄文化、石庫門建筑”為主題，有利于贏得消費者感性共鳴。 三林動遷房雖然價格低（與項目售價基本相當(dāng)），但購買條件審核嚴(yán)格，會將很大一部分有購買力的客戶拒之門外，假如作為商品房出售，價格則較項目高出400元/平米左右。 生活配套劣勢。三林區(qū)域距世博會址更近，發(fā)展前景、升值潛力要優(yōu)于本案。 時間優(yōu)勢。 規(guī)模和產(chǎn)品優(yōu)勢。地段劣勢：中建項目在外環(huán)線內(nèi)，對面為浦發(fā)中學(xué)，比本案較有地段優(yōu)勢貳 客戶定位一、 主力客戶 地域主要來自盧灣、黃浦、上南、花木、北蔡、三林、張江、周浦等區(qū)域。 動遷、養(yǎng)老這部分客戶主要來自盧灣、黃浦以及世博會動遷區(qū)域。 婚房、就近工作、改善型購房（如長幼分家、新老喬遷等） 這部分客戶的工作地多在康橋周邊，如張江高科、康橋工業(yè)園、周浦等。 家庭收入家庭月收入在3000元以上。 行政事業(yè)單位：一般科員、中層干部。 外資、合資：藍(lán)領(lǐng)、小白領(lǐng)。 國營企業(yè)：中層、基層干部。 私營業(yè)主、自由職業(yè)者。 生活特點二、 邊緣客戶 地域 購房目的投資為主兼有自用。 利用閑散資金理財，出租或待升值后出售。 外地移居上?？蛻暨^渡性居住。 企業(yè)因辦公場地搬遷集體性購房。綠地康橋公寓詮釋：項目以上海里弄、
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