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2006某商業(yè)項(xiàng)目推廣方案-展示頁

2025-01-13 09:58本頁面
  

【正文】 二、項(xiàng)目所在地有良好的商業(yè)環(huán)境; 三、項(xiàng)目所在地有發(fā)達(dá)的交通 四、有專業(yè)的前期規(guī)劃; 五、面積適中; 六、政府政策支持。 投資決策分析 ● 商場式商鋪逐漸升溫,客戶偏愛成長型地段和小面積商鋪; ●客戶投資需求明顯,購買是理性的,但存在一定的購買恐懼,發(fā)展商應(yīng)建立相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制; ●老客戶影響作用大,合同簽訂不是銷售結(jié)束,而是新的銷售開始。同時(shí),對(duì)商鋪價(jià)值造成影響的因素較多,如:周邊改建、政府規(guī)劃調(diào)整、區(qū)域競爭等等。 投資決策分析 ● 客戶存在購買恐懼。 ● 地段 /位置仍然是第一考慮因素 , 其次分別是交通便利性 、商業(yè)環(huán)境 、 發(fā)展商實(shí)力 、 主題規(guī)劃 、 價(jià)格 、 廣告力度 、配套設(shè)施等 ●客戶的投資特征和動(dòng)機(jī)非常明顯。小面積商鋪成為熱點(diǎn)。 投資者需求分析 ● 推崇小面積商鋪 小面積商鋪歷來是投資的稀缺品種,它的投資價(jià)值很高,主要原因是單位面積小、總價(jià)低,吻合絕大多數(shù)投資者投資起點(diǎn)低回報(bào)收效快的購買心理,同時(shí)也能較大程度降低投資門檻。依附于新城建設(shè)而蓬勃發(fā)展的外圍地區(qū)商鋪,由于其良好的成長性,廣受 XX投資客的關(guān)注。這種目前還處于蓄勢階段、但將來增值空間巨大的商鋪,專家稱之為成長型商鋪??偟膩碚f,商場式商鋪還處于投資引導(dǎo)階段,各大發(fā)展商都在實(shí)踐中探索好的發(fā)展道路。但商場式商鋪的需求增長非常迅速。 項(xiàng)目目標(biāo)投資群體界定 ● 第一類投資群體: 私營業(yè)主 、 企業(yè)中高管理人員 、 公務(wù)員 、 高級(jí)白領(lǐng) 、年輕成功人士等 ● 第二類投資群體: 周邊鎮(zhèn)的高儲(chǔ)蓄群體,希望通過投資商業(yè)地產(chǎn)獲取穩(wěn)定收益; ● 第三類投資群體: 外地來 XX投資者 項(xiàng)目目標(biāo)投資群體界定 ● 收入:家庭年收入為 8萬元以上 ( 以投資支出占總收入20%~ 40%來計(jì)算 ) ●特征:有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),熟悉 XX,有廣泛的社交關(guān)系,對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度,但有著冷靜的思考與判斷,多投資經(jīng)驗(yàn),對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。 ? 休閑消費(fèi)最受 XX消費(fèi)者歡迎 : XX消費(fèi)者喜歡外出旅游休閑,也喜歡進(jìn)茶坊、沐足、桑拿、泡吧等。 消費(fèi)者特征分析 ? 消費(fèi)國際化 、 品牌化 、 高檔化 : XX經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) , 人們生活富裕 , 對(duì)品質(zhì)生活的追求也越來越熱烈 , 對(duì)品牌 、 名牌產(chǎn)品的喜好度增加; XX人也經(jīng)常走出過門 , 購買國際品牌產(chǎn)品 。 消費(fèi)者特征分析 ● 消費(fèi)外流嚴(yán)重: 出外旅游休閑兼購物,已經(jīng)在 XX形成消費(fèi)習(xí)慣。 ? 數(shù)字表明, XX城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比全省平均數(shù)()多出 ,高 %.支出比全省平均數(shù)的 ,高 %。 第二部分 項(xiàng)目定位 及營銷策略 客戶定位 (消費(fèi)者 /投資者) 項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體界定 A、 3公里核心消費(fèi)圈 以城東板塊與順峰山板塊為核心 , 未來規(guī)劃人口超 10萬 B、 10公里主要消費(fèi)圈 以 XX中心城區(qū) ( 大良 、 容桂 、 倫教三鎮(zhèn) ) 為核心 , 未來規(guī)劃人口超百萬 C、 30公里補(bǔ)充性消費(fèi)圈 覆蓋 XX及周邊地區(qū) , 人口超 300萬 D、 旅游休閑消費(fèi)群: 預(yù)計(jì)每年超 20萬人 消費(fèi)者特征分析 ? 消費(fèi)力較強(qiáng):據(jù)統(tǒng)計(jì),今年上半年, XX的恩格爾系數(shù)已經(jīng)跌破 30%,進(jìn)入聯(lián)合國糧農(nóng)組織劃定的最富裕區(qū)。 ? 名店坊與天佑城推廣上的共同特點(diǎn)是本土化氣息濃厚,霸氣不足,沒有建立市場形象上的相對(duì)優(yōu)勢,雙方的競爭處于膠著狀態(tài),難決勝負(fù)。一場殘酷的市場搶奪戰(zhàn)不可避免。 競爭對(duì)手分析 競爭對(duì)手分析 ? 根據(jù)在地段、規(guī)模、規(guī)劃、目標(biāo)消費(fèi)群、目標(biāo)客戶群等方面的特性,我們認(rèn)為本項(xiàng)目主要競爭對(duì)手為: 名店坊、天佑城、盈信城市廣場 嘉信城市廣場、順聯(lián)廣場等 競爭對(duì)手項(xiàng)目要素一覽表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 建筑面積 業(yè)態(tài)布局 工程進(jìn)度 項(xiàng)目定位 名店坊 大良東區(qū) 超 7萬㎡ 超寬廣場 、 旗艦店 、 特色步行街和臨街旺鋪四大功能分區(qū) 今年 9月動(dòng)工 , 明年 10月竣工 , 11月開業(yè) 大型多功能主題購物中心 天佑城 容桂 桂洲大道 超 8萬㎡ 大型百貨 、 連鎖超市 、 美食世界 、 娛樂天地 、 文化書城 預(yù)計(jì)明年 3月封頂 ,年中開業(yè) XX城市新坐標(biāo) 多元化商業(yè)廣場 盈信城市 廣場 龍江鎮(zhèn) 東華路 約 16 萬㎡ 購物 、 娛樂 、 飲食 、 游樂 、康體 、 農(nóng)貿(mào)市場 、 商務(wù)公寓 分三期開發(fā) , 首期明年元月 1日開業(yè) 游樂 MALL式商業(yè)步行街 現(xiàn)代樂園式商業(yè)王國 嘉信城市 廣場 新城區(qū) 約 14 萬㎡ 美加式的時(shí)代購物廣場 ,新加坡式休閑購物長廊 今年 5月已經(jīng)試業(yè) 家庭式商場 順聯(lián)廣場 陳村 超 12 萬㎡ 集購物 、 飲食 、 休閑 、 娛樂等六大功能于一體 7月 28日奠基 華南首個(gè)體驗(yàn)式購物WALK 競爭對(duì)手分析小結(jié) ? 與競爭對(duì)手相比,本項(xiàng)目在房地產(chǎn)商綜合實(shí)力、規(guī)模、規(guī)劃、地段上都不具絕對(duì)的優(yōu)勢。這就要求政府階層、專家階層、產(chǎn)業(yè)階層與媒體界能夠深入合作,共同造勢,在 市場教育工作上投入足夠的力量,制造輿論聲勢 。 在政府推動(dòng)下 , 一大批大型的商業(yè)物業(yè)迅速開工建設(shè) , 規(guī)模和數(shù)量空前 。 但 XX消費(fèi)外流嚴(yán)重的問題 , 是商業(yè)化建設(shè)怎么也繞不過的門檻 。 正因?yàn)楝F(xiàn)有的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境無法滿足消費(fèi)者日新月異的消費(fèi)需求 , 因此導(dǎo)致了 消費(fèi)額大量外流 的現(xiàn)狀 。這與XX區(qū)的整體消費(fèi)水平大相徑庭,此種檔次無法滿足本地大部分消費(fèi)者的需求,從而使當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)消費(fèi)形成了外流的習(xí)慣。 ● 商場內(nèi)的經(jīng)營無明顯區(qū)分 , 經(jīng)營商品無特色 不少商場的經(jīng)營模式只是單純的零售式百貨,只是簡單的陳列、擺放,種類區(qū)分不明顯,商品無特色,整體感覺較為零散,檔次不高,吸引力不強(qiáng)。大型 MALL式商場近年來迅速升溫
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