【正文】 進(jìn)行銷售，難免貽誤最佳銷售時(shí)機(jī)。 A、項(xiàng)目招租工作壓力巨大，資金回籠速度慢。 C、以攜帶租約的方式銷售商鋪，降低投資者投資風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)投資人的投資信心。 租售模式 概念闡述 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 操作流程 方案一 以租帶售 開(kāi)發(fā)商和承租者簽定承租合同，承租者定時(shí)向開(kāi)發(fā)商支付租金，開(kāi)發(fā)商再將已有租約的商鋪一同轉(zhuǎn)讓給投資者 A、考慮到項(xiàng)目的增值空間大，暫時(shí)緩和等待最佳銷售時(shí)機(jī)。 ? 以迅速回籠資金為本案租售模式的選擇基礎(chǔ)； ? 以主題商業(yè)街戰(zhàn)略整體營(yíng)運(yùn)為理念； ? 以區(qū)域客戶服務(wù)及社區(qū)居民配套服務(wù)為出發(fā)點(diǎn)； ? 以在合理的營(yíng)銷預(yù)判范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化為基礎(chǔ)目標(biāo)； ? 以提升項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商品牌傳播為最終目標(biāo)。 競(jìng)品項(xiàng)目處于代租和不租兩種業(yè)態(tài)，并沒(méi)有其他銷售形式，但對(duì)于眾多商業(yè)物業(yè)的興起，必將將導(dǎo)致紅海競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于本案，若想在未來(lái)的紅海競(jìng)爭(zhēng)中謀得生存之法就必須以獨(dú)特的租售模式占據(jù)市場(chǎng)，壟斷投資者的信心，增強(qiáng)商家對(duì)于我們的信任。 基本處于售罄階段，逸家財(cái)富廣場(chǎng)與銀川金融街處于招商階段，預(yù)計(jì)香港名店街項(xiàng)目招商將與其處于同一時(shí)期，但市場(chǎng)上并沒(méi)有美食街性質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目，所以對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)構(gòu)成太大的威脅。1 香港名店街 2023年推廣報(bào)告 2023年 1月 20 日 2 目錄 知己 知彼 善戰(zhàn) 思路 策略 建議 3 謀攻一：知己 ▼ 工程進(jìn)度及水景改造情況 12月 1月 2月 3月 4月 5月 10月 8月 6月 7月 9月 11月 工程進(jìn)度 1月 2月 3月 水景改造工程 施工封凍期 開(kāi)工建設(shè) 施工期 全部封頂 外立面及綠化配套完工 毛坯交房 2023年重點(diǎn)協(xié)調(diào)廠辦及水景資源改造期 4 —— 歐式風(fēng)格、水景獨(dú)立式商鋪、大開(kāi)間 —— 城市東南門戶，兩大商圈核心區(qū)域 [ 業(yè)態(tài) ] [ 價(jià)值 ] [ 產(chǎn)品 ] [ 區(qū)位 ] —— 水景商業(yè)街，寸土寸金 —— 市區(qū)獨(dú)一無(wú)二、獨(dú)具規(guī)模水景商業(yè)街 ?香港名店街訴求主線組成： 地段交通 、 水景餐飲主題 區(qū)位標(biāo)簽 投資價(jià)值 產(chǎn)品標(biāo)簽 ?分階段推廣主題： [ 區(qū)位 ]：塞上湖城的榮耀， 城東商業(yè)的標(biāo)桿； [ 產(chǎn)品 ]：臨橋臨水擁天下， 寸土寸金攬商機(jī)； [ 業(yè)態(tài) ]：歐式、水景商業(yè)街 謀攻一：知己 ▼ 推廣訴求方向 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 5 謀攻一：知己 ▼ 項(xiàng)目全年訴求點(diǎn)及推廣主題 12月 1月 2月 3月 4月 5月 8月 10月 6月 7月 9月 11月 分階段推廣主題 全年推廣主線 ?歐式、水景餐飲主題街 投資在今，富及百世 區(qū)位線 城市東南門戶 全新商業(yè)標(biāo)桿 產(chǎn)品線 區(qū)位、產(chǎn)品訴求 區(qū)位、業(yè)態(tài)訴求 獨(dú)立、歐式、水景 社區(qū)商業(yè)街 區(qū)位、產(chǎn)品線 塞上湖城東南區(qū)域獨(dú)立、歐式、 水景社區(qū)商業(yè)街 業(yè)態(tài)線 中高檔商業(yè)街 產(chǎn)品、業(yè)態(tài)線 歐式、水景商業(yè) 主題街 投資價(jià)值線 高收益、高盈利主題街 核心投資價(jià)值擠壓 推廣階段訴求點(diǎn) 產(chǎn)品、業(yè)態(tài)訴求 推廣期動(dòng)作： 戶外包裝、宣傳資料準(zhǔn)備期 線上報(bào)廣、線下渠道等媒體外宣及、 銷售動(dòng)作培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)銷售期 線下渠道拓展、產(chǎn)品價(jià)值釋放、客戶維護(hù)期 6 謀攻二：知彼 ▼ 競(jìng)品紛爭(zhēng)列表 項(xiàng)目名稱 位置 租售狀態(tài) 商鋪數(shù)量 主營(yíng)面積 業(yè)態(tài)組合機(jī)比例 售價(jià)（元 /㎡ ） 租金 意向招商業(yè)態(tài) 塞上凝聚力 新華東街與麗景街交口 一期已售罄，包租期，二期登記 一期 330套已售罄 120150㎡ 餐飲占 40%，超市25%，建材等其他占 35% / 56萬(wàn) 餐飲 綠地 21商城 賀蘭山路與109國(guó)道東北角 剩余 4間 共計(jì) 218間 400㎡ 超市商店 20%，美發(fā)，辦公，購(gòu)物，無(wú)法做餐飲 12800 不租 商貿(mào)購(gòu)物、 辦公 逸家財(cái)富廣場(chǎng) 清河南街銀川汽車站南站對(duì)面 正在規(guī)劃 400余間 300—400 ㎡ 藥品批發(fā)市場(chǎng)餐飲超市 12023 未定 藥品批發(fā) 銀川金融街 北京路與正源街交匯處 統(tǒng)一招商，客戶登記 194 150180㎡ 未定 未定 不租 辦公、購(gòu)物、家居、超市等 民生新天地 紫荊花商務(wù)中心 北京中路新區(qū)人民廣場(chǎng)西南側(cè) 已售罄，對(duì)外包租 30004000 辦公居多，外帶餐飲等生活配套 18000 3040㎡ /月 辦公 7 謀攻二：知彼 ▼ 戰(zhàn)國(guó)紛爭(zhēng)總結(jié) 銀川金融街與紫金花商務(wù)中心比香港名店街位置優(yōu)越，易于積攢人氣。但離本項(xiàng)目位置較遠(yuǎn)，不足以構(gòu)成威脅。 價(jià)格上除紫荊花商務(wù)中心競(jìng)品基本都采取低開(kāi)高走的價(jià)格策略，易于銷售和客戶積累，但其價(jià)格優(yōu)勢(shì)相比香港名店街變相返祖的銷售策略并不明顯。 位置 業(yè)態(tài) 價(jià)格 租售 模式 8 謀攻三：善戰(zhàn) ▼ 租售模式出發(fā)原則 ? 從目前在售的或者操作中的商業(yè)街的實(shí)際運(yùn)行情況來(lái)看，目前銀川市社區(qū)商業(yè)街的租售模式主要以零售零租，售后包租的方式為主，商業(yè)的發(fā)展始終處于無(wú)明確規(guī)劃階段，對(duì)于沒(méi)有主題式的商業(yè)街基本適用。 本案商業(yè)街租售模式考慮原則： 9 謀攻三：善戰(zhàn) ▼ 租售模式的選擇 ? 考慮到本項(xiàng)目既具有裙樓主體商業(yè)又兼具社區(qū)獨(dú)立式商鋪，所以本案采取的整體方案為： 以臨街商鋪出售為主，裙樓商業(yè)租賃招商為主。 B、考慮到銷售市場(chǎng)不佳，人氣不旺，為了引進(jìn)大量的人氣，以出租的方式巧妙的做活市場(chǎng)，到時(shí)機(jī)成熟再進(jìn)行銷售。 D、能夠保證社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的完整性，更加突出項(xiàng)目的主題特點(diǎn)。 B、由于前期招租工作機(jī)結(jié)果難以保證，導(dǎo)致投資人信心不足。 項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)初期，招租工作先行，待到招租達(dá)到 30%以上租售并行。 A、短期內(nèi)可回籠大量資金 B、提高買家的投資信心。 D、對(duì)于開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)及實(shí)力具有良好的傳播。 B、承擔(dān)樓市衰退以及商業(yè)街運(yùn)營(yíng)狀況是否良好的的巨大風(fēng)險(xiǎn)。 B、計(jì)算本區(qū)域內(nèi)的年升值比例。 目前商業(yè)物業(yè)操作較為流行的一種模式，其優(yōu)點(diǎn)如下： ? 對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講有利于其品牌的美譽(yù)度傳播及實(shí)現(xiàn)商業(yè)主題式業(yè)態(tài)操作； ?對(duì)于投資者來(lái)講，可帶來(lái)穩(wěn)定、有保障的投資回報(bào)，增強(qiáng)投資者的信心； ?對(duì)于運(yùn)營(yíng)者來(lái)講，利用主題式定位，并且參與主題式商業(yè)營(yíng)運(yùn)，與開(kāi)發(fā) 商一同打造特色主題商業(yè)街，可帶來(lái)豐厚的經(jīng)營(yíng)收益。 A、利用一定的回報(bào)給投資者做信心支持，吸引投資者入市，達(dá)到迅速消化項(xiàng)目的效果。 C、能快速建立項(xiàng)目形象，讓市場(chǎng)在最短的時(shí)間內(nèi)認(rèn)可它。 E、證明項(xiàng)目的投資空間大，為后期住宅項(xiàng)目的提價(jià)等做前期有利準(zhǔn)備。 B、招商工作壓力大，顛覆租金期限未定。 B、定好回報(bào)年限及項(xiàng)目回報(bào)比例。 D、找知名的經(jīng)銷商作為領(lǐng)頭羊，增強(qiáng)投資者的信心，有利于商鋪成功經(jīng)營(yíng)。