【正文】 局，以及我司多年對(duì)同類(lèi)項(xiàng)目的成功操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，基于項(xiàng)目目前工作的要求，我司提前對(duì)項(xiàng)目整體定位提出了建議 ，由于給予我司的時(shí)間過(guò)短，考慮還不夠充分細(xì)致，我司先提交關(guān)于本項(xiàng)目的初步構(gòu)想 ，以 供貴司決策 ， 其中定 有不足之處，還望諒解。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 朗瑪國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目 定位 初步 探討思路 瑞爾特房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 二○○五年一月四日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 順頌商祺！ 此次 共分為以下 四方面 來(lái)闡述我司之觀點(diǎn) ： 一、 項(xiàng)目整體定位思路 二、 公寓與辦公的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 三、 關(guān)于商業(yè) 的一些探討和思索 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施的基本思路 第一 篇 項(xiàng)目整體定位思路 本項(xiàng)目整體定位為品質(zhì)高檔的酒店式公寓及商務(wù)辦公的商業(yè)綜合樓。 因此，本項(xiàng)目整體形象定位為 ： “國(guó)際化商務(wù)圈的精神領(lǐng)袖” “朗瑪國(guó)際 |領(lǐng)航新武林商務(wù)區(qū)” 如此定位的原因主 要從以下四點(diǎn)來(lái)入手進(jìn)行剖析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從產(chǎn)品位置上看 項(xiàng)目 地塊處于河西 CBD 商務(wù)中心的正中心，屬于 CBD 核心的龍頭位置；項(xiàng)目南面有強(qiáng)聯(lián)國(guó)際大廈、宋都奧體名座，北面有歐洲城，西面有奧體韻動(dòng)匯（東渡大廈）、圓通廣場(chǎng)、朗詩(shī)城市廣場(chǎng)，東面有萬(wàn)科、中海、萬(wàn)達(dá)等大型品牌物業(yè)。 因此，相比之下，項(xiàng)目將來(lái)的檔次和規(guī)模一定要高檔、宏大，做為南京奧體板塊的十三大標(biāo)志性建筑之一，要充分體現(xiàn)項(xiàng)目所處核心區(qū)的龍頭地位。 從產(chǎn)品定位上看 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目規(guī)劃定位 本身就是品質(zhì) 高檔 的物業(yè)， 其外觀之高雅，地理位置之重要，配套車(chē)位之多等等。 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上看 （包含未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力） 周邊項(xiàng)目包括宋都奧體名座、奧體韻動(dòng)匯、紫鑫中華廣場(chǎng)、聯(lián)強(qiáng)大廈、金奧大廈等項(xiàng)目的定位均有與本項(xiàng)目相似之處，但檔次不一，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的產(chǎn)品包括宋都奧體名座、奧體韻動(dòng)匯等，均為集住宅、辦公、公寓為一體的四不象綜合物業(yè)，其住宅、辦公、公寓區(qū)域分隔不是很清晰，檔次可想而知。 2020 年 10 月份之前，竣工并投入使用的建筑面積（除了辦公之外）達(dá) 150 萬(wàn)平方米左右（數(shù)據(jù)來(lái)源于南京市房產(chǎn)局市場(chǎng)處）。 統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)：奧體板塊主要在建、在售或近期將會(huì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì) 25 個(gè)之多， 25個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)到總建筑面積約 600 萬(wàn)平方米，其中，十三大標(biāo)志性建筑總體建筑規(guī) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 模約為 240 萬(wàn)平方米，并且均會(huì)在今明兩年集中上市。其次十辦公用房與商業(yè)物業(yè)（包含酒店式公寓、單身公寓），其總量約在 120 萬(wàn)平方米左右。對(duì)于以后所要面臨的未知市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力， 本 項(xiàng)目 也 搶占了市場(chǎng)先機(jī)。 主要從以下三個(gè)方面來(lái)分析論證。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。也就是說(shuō)，肯來(lái)項(xiàng)目周邊來(lái)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的人大 多數(shù)擁有不止一套的物業(yè)，其購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的目的就是投資，追求產(chǎn)品為業(yè)主所帶來(lái)的回報(bào)；這點(diǎn)，也就決定了哪種產(chǎn)品出租后的回報(bào)率高，哪種產(chǎn)品在銷(xiāo)售期間，市場(chǎng)上的需求量也就大。 以錦江麗舍、澳麗嘉園為例，二盤(pán)均是以住宅為主打推出的，但通過(guò)目前的市場(chǎng)調(diào)查，目前錦江麗舍、澳麗嘉園入住租戶(hù)， 90%甚至以上均是以辦公為目的入伙。 南京市 2020年 辦公類(lèi)物業(yè) 漲幅走勢(shì)分析： 2020 年 南京市 新建 商品房分物業(yè)均價(jià)漲幅 走勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。對(duì)辦公的需求占商品房總需求的%。 進(jìn)駐辦公類(lèi)物業(yè)客戶(hù)群分析 濱江廣場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 龍江濱江廣場(chǎng) A 座 28F 江蘇新瑞華房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 27F 南京華地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 南京凱盛建筑工程有限公司第五工