【正文】 ....................................................III主要結(jié)論與研究成果 .........................................................IV目 錄 ......................................................VII第一章 緒 論 ............................................................1第二章 項(xiàng)目概況 .............................................................2 項(xiàng)目名稱 ...............................................................2 開發(fā)項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容 ...................................................6 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .......................................................6 項(xiàng)目合作的有關(guān)單位 .....................................................6 項(xiàng)目建設(shè)的自然條件 .....................................................7 市政基礎(chǔ)設(shè)施條件 .......................................................7 可行性研究的目的 .......................................................8 可行性研究的依據(jù) .......................................................8第三章 市場(chǎng)調(diào)查與分析 .......................................................9 房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與分析 .............................................9 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè) ............................................31第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ........................................................40 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 ......................................................40 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ......................................................40第五章 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排及投資估算 ..........................................42 進(jìn)度安排 ..............................................................42南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）VII 建設(shè)投資總額 .........................................................42 建設(shè)投資進(jìn)度計(jì)劃 ......................................................43第六章 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 ..................................................45 銷售收入估算 ..........................................................45 銷售回款計(jì)劃 ..........................................................45 銷售費(fèi)用及稅金測(cè)算 ....................................................45 銷售利潤(rùn)估算 ..........................................................47第七章 財(cái)務(wù)與敏感性分析 ....................................................48 贏利能力分析 ..........................................................48 盈虧平衡分析 ..........................................................48 售價(jià)、成本變動(dòng)敏感性分析 ..............................................49第八章 主要方案比較 ........................................................50 差額財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分析法 ..............................................50 評(píng)分分析法 ............................................................52第九章 結(jié)論與建議 ..........................................................54 結(jié)論 ..................................................................54 建議 ..................................................................54附 表 ............................................................56參考文獻(xiàn) ...................................................................63致 謝 ............................................................64 南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）1第一章 緒 論可行性研究是一種通過詳細(xì)調(diào)查研究，對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性、可能性以及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)有利性進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的、綜合的分析和論證，以便進(jìn)行正確決策的研究活動(dòng)，是一種綜合的經(jīng)濟(jì)分析技術(shù)。C3 區(qū)：一棟 33 層空中別墅＋裙樓局部?jī)蓪优R街商業(yè)。產(chǎn)品創(chuàng)新：戶型可自由組合，臥室?guī)ш?yáng)光房，大客廳小臥室，退臺(tái)空中花園。二 項(xiàng)目戰(zhàn)略及定位開發(fā)戰(zhàn)略：市場(chǎng)領(lǐng)先者價(jià)值定位：走高端路線主題定位： 高尚住宅形象定位：城市上空的珍品豪華公寓。主要結(jié)論與研究成果IV主要結(jié)論與研究成果一 宏觀市場(chǎng)城市定位：現(xiàn)代制造業(yè)基地，文化旅游城市市場(chǎng)狀況：房地產(chǎn)市場(chǎng)總體需求較大，但未來土地供應(yīng)量較大，即將進(jìn)入買方市場(chǎng)。為擬建項(xiàng)目的投資決策提供可靠的依據(jù)。財(cái)務(wù)分析，預(yù)籌資金的工作，是要確保在該項(xiàng)目開發(fā)中不會(huì)出現(xiàn)因資金短缺產(chǎn)生使項(xiàng)目停建的問題并依據(jù)可研報(bào)告分析項(xiàng)目金融風(fēng)險(xiǎn)，以確保項(xiàng)目?jī)攤芰挖A利能力，讓影響項(xiàng)目建設(shè)的不利因素得到緩解，利于以后的管理。南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）I畢業(yè)設(shè)計(jì)論文萊蒙都會(huì) C 區(qū)云頂 HOUSE 公寓可行性研究ABSTRACTIIFeasibility StudyABSTRACTThe feasibility of a project can be ascertained in terms of technical factors, economic factors, or both. A feasibility study is documented with a report showing all the ramifications of the project. In project finance, the prefinancing work (sometimes referred to as due diligence) is to make sure there is no dry rot in the project and to identify project risks to ensure they can be mitigated and managed in addition to ascertaining debt service capability. Construction project feasibility study should consist of the following ponents： Technical Feasibility，Managerial Feasibility，Economic Feasibility，F(xiàn)inancial Feasibility，Cultural Feasibility，Social Feasibility，Safety Feasibility，Political Feasibility，Environmental Feasibility and Market Feasibility．The feasibility study should end with the overall oute of the project analysis. This may indicate an endorsement or disapproval of the project. Remendations on what should be done should be included in this section of the feasibility report. Keywords：feasibility study，F(xiàn)inancial Feasibility，Market Feasibility南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）III可行性研究摘 要項(xiàng)目可行性研究是在建設(shè)項(xiàng)目投資決策前期，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源﹑技術(shù)﹑市場(chǎng)﹑經(jīng)濟(jì)﹑社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析﹑論證和評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行﹑經(jīng)濟(jì)上是否合理﹑財(cái)務(wù)上是否盈利，并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化﹑程序化，從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考或依據(jù)。可研報(bào)告中的市場(chǎng)調(diào)查工作是對(duì)項(xiàng)目投資環(huán)境的分析，以評(píng)估項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性。本次報(bào)告的重點(diǎn)是市場(chǎng)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，通過分析項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目的贏利能力，判斷項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性。關(guān)鍵詞：可行性研究報(bào)告，財(cái)務(wù)可行性。未來市場(chǎng)判斷：競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入強(qiáng)者的舞臺(tái)。風(fēng)格定位：北歐現(xiàn)代風(fēng)格客戶定位：頂級(jí)時(shí)尚人士——事業(yè)有成、擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；崇尚潮流、懂得享受生活；社交面廣、平日聚會(huì)活動(dòng)頻繁；重視形象、極為看重自己在他人心目中的地位；有較強(qiáng)的顯闊、炫耀心理。三 項(xiàng)目功能分區(qū) C1 C2 C3南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）VC1 區(qū)：一棟 55 層的豪華五星級(jí)酒店＋云頂 house＋局部 4 層裙樓商業(yè)；C2 區(qū)：裙樓 6 層商業(yè)＋一棟塔樓（6 層快捷酒店＋11 層 米層高 Loft 商務(wù)公寓） 。表 11 萊蒙都會(huì)項(xiàng)目 C 區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)調(diào)整建議 單位：m 2項(xiàng)目 萊蒙都會(huì) C 區(qū) 位置常州市延陵西路發(fā)展商 常州萊蒙都會(huì)置業(yè)有限公司 占地面積 17136　 辦公類 住宅類 商業(yè)類 酒店類 合計(jì)C1 區(qū) 　11760（云頂house）36000C2 區(qū) 13120（Loft 公寓） 　28000720096080C3 區(qū) 　 12880（空中別墅）1500（街鋪） —— 14380地上合計(jì) 13120 24640 29500 43200 110460地下室 　 　 　 　 42410 合計(jì) 　 　 　 　 152870 四、財(cái)務(wù)評(píng)估總開發(fā)成本： 萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：%凈現(xiàn)值（FNPV）： 萬元凈現(xiàn)值率：%投資回收期： 年 盈虧平衡點(diǎn)（最低銷售率）：%結(jié)論：項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析可行?？尚行匝芯康娜蝿?wù)是以市場(chǎng)為前提，以技術(shù)為手段，以經(jīng)濟(jì)效果為最終目標(biāo)，對(duì)擬建的投資項(xiàng)目，在投資前期全面、系統(tǒng)地論證該項(xiàng)目的必要性、可能性、有效性和合理性，作出對(duì)項(xiàng)目可行或不可行的評(píng)價(jià)。第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要，可行性研究在大型工程項(xiàng)目中得到廣泛應(yīng)用，成為投資項(xiàng)目決策前的一個(gè)重要的工作階段。用系統(tǒng)理論來說，企業(yè)是整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的一個(gè)子系統(tǒng)，它在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，必須不斷地與環(huán)境進(jìn)行人財(cái)物及信息的交換。由此而產(chǎn)生的問題不能等到項(xiàng)目建成后再去考慮，必須在項(xiàng)目投資前就要預(yù)先估計(jì)和妥善解決，否則就無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，造成投資浪費(fèi)?？尚行匝芯渴菫轫?xiàng)目的投資決策提供依據(jù)，是作為資金籌措的依據(jù)；同時(shí)也