【正文】 ......................6 項(xiàng)目的 SWOT 分析 .....................................................7 項(xiàng)目優(yōu)勢分析.....................................................7 項(xiàng)目劣勢分析.....................................................7南陽市泰安房產(chǎn)地影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）III 項(xiàng)目機(jī)會分析.....................................................7 市場分析結(jié)論及項(xiàng)目初步定位 ..........................................8 市場分析結(jié)論.....................................................8 項(xiàng)目的功能定位...................................................8 項(xiàng)目的目標(biāo)市場定位...............................................8 項(xiàng)目的初步價(jià)格定位...............................................83 項(xiàng)目的建設(shè)條件 ..........................................................9 項(xiàng)目建設(shè)自然條件 ....................................................9 項(xiàng)目建設(shè)用地條件 ....................................................9 項(xiàng)目市政配套條件 ....................................................94 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 .....................................................10 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 .............................................10 總體設(shè)計(jì)思路 .......................................................10 設(shè)計(jì)理念........................................................10 環(huán)境景觀........................................................10 道路交通體系規(guī)劃................................................11 公建配套........................................................11 住宅類型........................................................11 戶型設(shè)計(jì)........................................................11 專項(xiàng)設(shè)計(jì)........................................................11 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ................................................125 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排 .....................................................13 項(xiàng)目進(jìn)度安排依據(jù) ...................................................13 項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 .................................................136 項(xiàng)目初步營銷方案策劃 ...................................................14 營銷理念 ...........................................................14 項(xiàng)目營銷策略 .......................................................15 營銷準(zhǔn)備........................................................15 銷售策略........................................................15 促銷方式........................................................16 價(jià)格定位 ...........................................................17 多層住宅價(jià)格確定................................................17 商鋪價(jià)格確定....................................................17 銷售面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃及銷售收入回籠計(jì)劃 .................................17南陽市泰安房產(chǎn)地影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）IV7 項(xiàng)目的總投資估算........................................................18 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) ...............................................18 項(xiàng)目總投資估算的原則 ...............................................18 項(xiàng)目總投資估算 .....................................................18 項(xiàng)目總投資的資金來源 ...............................................198 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) ...........................................................20 財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算 .............................................20 財(cái)務(wù)盈利能力分析 ...................................................209 不確定分析..............................................................21 盈虧平衡分析 ........................................................21 敏感性分析 ..........................................................2210 項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論及建議 ................................................24 項(xiàng)目評價(jià)結(jié)論 ......................................................24 合理化的建議 ......................................................24 綜合評價(jià) ..........................................................24附表 .....................................................................26表 1 投資估算表 .........................................................26表 2 銷售稅金及附加估算表 ...............................................27表 3 損益表 .............................................................28表 4 現(xiàn)金流量表 .........................................................29表 5 敏感性分析表（投資變化） ...........................................30表 6 敏感性分析表（收入變化） ...........................................35結(jié)束語 ...................................................................40參考文獻(xiàn) .................................................................41附錄 .....................................................................421 （1 施工總平面圖 2 總平面效果圖） .....................................422 房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告 ...................................................423 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷 ...................................................44致謝 .....................................................................46南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）11 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地址 該項(xiàng)目東至區(qū)間道，西至環(huán)城鄉(xiāng)政府，北至泥營村，南至天山路。 項(xiàng)目開發(fā)單位 南陽市泰安房地產(chǎn)公司。該公司于 2022 年在南陽市建設(shè)中路投資 3000 余萬元開發(fā)建設(shè)商業(yè)住宅五棟，總面積 32022 平方米，其中住宅 26000 平方米，商業(yè)門店 6000 平方米?，F(xiàn)已進(jìn)入拆遷程序。該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于新擴(kuò)中州路以北，白河游覽區(qū)以內(nèi)，總占地面積為 108 畝，可建房屋 平方米，其中商業(yè)門面房 平方米，住宅 平方米，車庫 20220 平方米，預(yù)計(jì)總費(fèi)用 19410 萬元，總銷售收入 2 億7599 萬元，可實(shí)現(xiàn)凈利潤 6671 萬元。 公司理念以人為本，追求卓越，為客戶創(chuàng)造舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，為社會創(chuàng)造不可替代的超越價(jià)值，為企業(yè)創(chuàng)造理想的經(jīng)濟(jì)效益，使之成為對外具有磁性的吸引力，對內(nèi)有凝南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）2聚力和充滿活力的現(xiàn)代化企業(yè)。伴隨著住宅產(chǎn)業(yè)化、市場化的日益推進(jìn)，市民對住房的需求比例日益增長。 開發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展的需要該項(xiàng)目是老城改造的一個組成部分，通過這個項(xiàng)目可以提高南陽市泰安房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)市場的知名度，在一定程度上可以增加公司在南陽市以至在河南省房地產(chǎn)市場的競爭力。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)合項(xiàng)目情況，本次可行性研究依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃建設(shè)方案和目標(biāo)客戶群體定位，擬定了銷售方案并進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)。表 11 主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評價(jià)指標(biāo)表序號 名稱 單位 數(shù)量0 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)1 總投資 萬元 2 總銷售收入 萬元 3 銷售稅金及附加 萬元 4 利潤總額 萬元 5 所得稅 萬元 6 稅后利潤 萬元 結(jié)論通過對項(xiàng)目多方面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出如下結(jié)論：一、市場銷售前景良好，有建設(shè)的必要性；二、建設(shè)條件具備，滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求；三、設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合理；四、財(cái)務(wù)可行性研究結(jié)論可行；南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）3五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在可接受的限度內(nèi)。南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）42 市場分析本項(xiàng)目的市場分析將從宏觀房地產(chǎn)市場、南陽房地產(chǎn)市場、周邊競爭項(xiàng)目以及本項(xiàng)目自身所具有的優(yōu)勢、劣勢、投資機(jī)會和項(xiàng)目威脅等方面進(jìn)行分析，最后對項(xiàng)目的功能、目標(biāo)群體、品牌形象和價(jià)格等進(jìn)行初步定位。而有一部分認(rèn)為隨著國家從 08 年底就開始在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控方面不斷出臺旨在刺激國內(nèi)消費(fèi)需求的一系列政策，并且在此后的幾個月時(shí)間里其政策效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，對南陽房地產(chǎn)的發(fā)展有一定程度的幫助。主要依靠當(dāng)?shù)氐娜丝趦?yōu)勢，以及購房者的理性購房，使其健康發(fā)展 社會環(huán)境分析我國正全面建設(shè)現(xiàn)代化，加快實(shí)現(xiàn)小康社會。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)仍是未來國家發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，發(fā)展前景廣闊。國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”規(guī)劃與科技部隨后制訂的科技發(fā)展規(guī)劃和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確提出了實(shí)現(xiàn)技術(shù)跨越式發(fā)展的總體目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)要在“促進(jìn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級”和“提高科技持續(xù)創(chuàng)新能力”兩個層面進(jìn)行戰(zhàn)略部署，在進(jìn)一步發(fā)揮勞動密集型產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢的同時(shí)逐步形成中國高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的群體優(yōu)勢和新的比較優(yōu)勢。建筑節(jié)能是我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）