【正文】 （如圖 311 所示）0501001502002503001999年 2022年 2022年 2022年 2022年財(cái) 政 收 入 （ 億元 ）增 長(zhǎng) 財(cái) 政 收 入財(cái) 政 支 出圖 311 常州市歷年財(cái)政收支狀況第三章 市場(chǎng)調(diào)查與分析20上面數(shù)據(jù)表明：當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入及支出平衡發(fā)展，財(cái)政收支穩(wěn)定，政府具有一定穩(wěn)定社會(huì)和改善投資環(huán)境的能力?！?常州解放，市縣分設(shè)：1949 年 4 月 23 日常州解放后，城鄉(xiāng)分設(shè)常州市和武進(jìn)縣，隸屬于蘇南行政區(qū)常州專(zhuān)區(qū)?！?經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)相對(duì)于武進(jìn)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，新北區(qū)發(fā)展的較晚，于 1995 年才起步，但發(fā)展迅速，招商引資情況良好，截止 2022 年，新北區(qū)歷年累計(jì)批準(zhǔn)外商投資企業(yè) 895 家，合同外資超過(guò) 億美圓。武進(jìn)老區(qū)武進(jìn)新興區(qū)域武進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)中心城區(qū)新北新興居住區(qū)國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工業(yè)區(qū)第三章 市場(chǎng)調(diào)查與分析28 圖 317 交通網(wǎng)絡(luò)圖圖 317 常州交通圖? 城市綜合實(shí)力 常州在十五期間躋身全國(guó)綜合實(shí)力 50 強(qiáng)城市，在長(zhǎng)三角江蘇沿江八市中經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名在蘇州、無(wú)錫、南京之后，在南通、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、泰州之前，位列第四位。湖塘組團(tuán)：科教、休閑旅游、生態(tài)居住和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，以高等職教和淹城遺址為特色和城市南部商貿(mào)副中心。據(jù)江蘇省發(fā)改委的《江蘇沿江地區(qū)軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃》 ，未來(lái) 5 到 10 年，江蘇沿江城市將建成輕軌直接相互往來(lái)，城際間的交通行程只需 1 至 2 小時(shí)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素錯(cuò)綜復(fù)雜，幾年宏觀調(diào)控未達(dá)預(yù)期，國(guó)家有進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控的傾向。 南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）37 在住房供給方面，基于 2022 年住宅用地供給的較大增長(zhǎng)和國(guó)家加大閑置用地處理力度，現(xiàn)有住宅用地開(kāi)發(fā)周期將加快，2022 年住房供給量將保持增加態(tài)勢(shì)。 ● 遏制投機(jī)性需求，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。從我國(guó)現(xiàn)階段整體發(fā)展水平出發(fā)，購(gòu)房保障的覆蓋面不宜過(guò)大，保障水平也要適當(dāng)。 住房開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，在用地供給偏緊、需求旺盛的背景下，近幾年市場(chǎng)形成房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)烈預(yù)期，囤地囤房成為普遍的開(kāi)發(fā)模式。● 供給平穩(wěn)增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)改善?！　褡≌拙娣e不斷縮小07 年中小戶(hù)型的銷(xiāo)售受市場(chǎng)青睞，單套面積在 8090㎡的住宅新增供應(yīng)增勢(shì)最為明顯，新增量比上年同期增長(zhǎng) 倍，新增供應(yīng)占比較上年同期增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展與結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，強(qiáng)調(diào)“現(xiàn)代” ，到“十一五”期末，基本建成現(xiàn)代制造業(yè)基地，形成以現(xiàn)代制造業(yè)為主體、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐、現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局?！皟梢怼保耗弦砑次淠辖M團(tuán)，北翼包括新龍、新港二個(gè)組團(tuán)。同時(shí)片區(qū)內(nèi)有大部分土地尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)，未來(lái)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)將保持大盤(pán)開(kāi)發(fā)的態(tài)勢(shì)?！?發(fā)展?jié)摿﹄m市政府已搬遷至新北區(qū)，但作為傳統(tǒng)的常州市中心城區(qū)，該區(qū)在市民心目中的地位根深蒂固，它依舊是常州當(dāng)?shù)刈顬榉比A的區(qū)域，目前當(dāng)?shù)乜晒╅_(kāi)發(fā)的土地資源極為稀少，主要圍繞舊城改造展開(kāi)，隨著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)進(jìn)行，工業(yè)企業(yè)的外遷和運(yùn)河的改造，本片區(qū)的城市面貌、交通體系、功能結(jié)構(gòu)、自然景觀等將逐漸改善，老城區(qū)煥發(fā)新的容貌，繼續(xù)保持其作為常州核心區(qū)域的地位?！?改置常州路：元世祖至元十四年（公元 1277 年） ，轄晉陵、武進(jìn) 2 縣和宜興、無(wú)錫 2 州。值得注意的是其航空、港口的吞吐量不斷增加，尤其是港口，在 2022 年運(yùn)輸貨物有 萬(wàn)噸，占有貨物運(yùn)輸總量的 ％，2022 年達(dá)到 萬(wàn)噸，達(dá)到貨物運(yùn)輸總量的 ％。國(guó)家商業(yè)銀行在短短的半年時(shí)間內(nèi)，幾次調(diào)息，說(shuō)明國(guó)家對(duì)金融方面的控制力度不滿。投資大幅度的增長(zhǎng)，卻沒(méi)有緩解市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾。 市政基礎(chǔ)設(shè)施條件供水、排水、強(qiáng)電、弱電、煤氣、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施能滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求。 種種利好表明當(dāng)?shù)鼐邆湫酆竦慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、良好的發(fā)展前景、強(qiáng)勁的消費(fèi)支出能力。京杭大運(yùn)河對(duì)面主要為河景花園、鵬欣麗都等新建高層樓盤(pán)，整體景觀較好?？尚行匝芯康娜蝿?wù)是以市場(chǎng)為前提，以技術(shù)為手段，以經(jīng)濟(jì)效果為最終目標(biāo)，對(duì)擬建的投資項(xiàng)目，在投資前期全面、系統(tǒng)地論證該項(xiàng)目的必要性、可能性、有效性和合理性，作出對(duì)項(xiàng)目可行或不可行的評(píng)價(jià)。南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）I畢業(yè)設(shè)計(jì)論文萊蒙都會(huì) C 區(qū)云頂 HOUSE 公寓可行性研究ABSTRACTIIFeasibility StudyABSTRACTThe feasibility of a project can be ascertained in terms of technical factors, economic factors, or both. A feasibility study is documented with a report showing all the ramifications of the project. In project finance, the prefinancing work (sometimes referred to as due diligence) is to make sure there is no dry rot in the project and to identify project risks to ensure they can be mitigated and managed in addition to ascertaining debt service capability. Construction project feasibility study should consist of the following ponents： Technical Feasibility，Managerial Feasibility，Economic Feasibility，F(xiàn)inancial Feasibility，Cultural Feasibility，Social Feasibility，Safety Feasibility，Political Feasibility，Environmental Feasibility and Market Feasibility．The feasibility study should end with the overall oute of the project analysis. This may indicate an endorsement or disapproval of the project. Remendations on what should be done should be included in this section of the feasibility report. Keywords：feasibility study，F(xiàn)inancial Feasibility，Market Feasibility南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）III可行性研究摘 要項(xiàng)目可行性研究是在建設(shè)項(xiàng)目投資決策前期，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源﹑技術(shù)﹑市場(chǎng)﹑經(jīng)濟(jì)﹑社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析﹑論證和評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行﹑經(jīng)濟(jì)上是否合理﹑財(cái)務(wù)上是否盈利，并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化﹑程序化，從而提高決策的可靠性，并為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考或依據(jù)?？尚行匝芯抗ぷ髯钤缡?20 世紀(jì) 30 年代美國(guó)開(kāi)發(fā)田納西河流域時(shí)開(kāi)始試行，作為流域開(kāi)發(fā)規(guī)劃的重要階段。項(xiàng)目以南 西瀛里③ 西面項(xiàng)目西面為早科坊路，路西側(cè)臨街為幾棟老舊多層建筑物及一棟 18 層樓高的早科坊大廈，臨街主要為滿足日常普通消費(fèi)的低檔次商業(yè)；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位于街巷內(nèi)部，比較臟亂；區(qū)域內(nèi)部小巷狹窄錯(cuò)亂、建筑破舊不堪、年久失修，急需改建。常州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，投資規(guī)模與市場(chǎng)增量不斷擴(kuò)大；受?chē)?guó)家政策影響當(dāng)?shù)刭?gòu)房主要以居住為目的，炒房投資比例?。划?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)空置率不斷加大，已出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需在強(qiáng)化產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，走差異化路線實(shí)現(xiàn)突圍。 可行性研究的目的為項(xiàng)目投資決策提供依據(jù)。2022 年商品住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)近 1/4，高于同期竣工面積增幅近 20 個(gè)百分點(diǎn)。中央對(duì)土地的嚴(yán)格監(jiān)管，旨在嚴(yán)格控制“炒賣(mài)土地” ，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定起到一定的作用。 02022400060008000100001202214000160002022年 2022年 2022年 2022年客 運(yùn) 量 （ 萬(wàn) 人 ）貨 運(yùn) 量 （ 萬(wàn) 噸 ） 10505101520252022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年客 運(yùn) 量 增 長(zhǎng)率 （ ％ ）貨 運(yùn) 量 增 長(zhǎng)率 （ ％ ）圖 39 常州市歷年客貨流量及增長(zhǎng)率從近幾年的旅游行業(yè)來(lái)看，常州因?yàn)橛衅漭^獨(dú)特的旅游資源如中華恐龍園、溧陽(yáng)天目湖旅游度假區(qū)、金壇茅山風(fēng)景名勝區(qū)等，吸引了大量的人來(lái)常旅游，旅游人口快速上漲，在 2022 年至 2022 年，旅游人口翻了三番，達(dá)到國(guó)內(nèi)旅游人口 萬(wàn)人/年，海外旅游人口 萬(wàn)人/年，常州正逐漸成為旅游城市。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，人均 GDP 低于 1000 美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)極為蕭條；1000～4000 美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇；4000～8000 美元，房地產(chǎn)高速發(fā)展；8000～12022 美元，發(fā)展速度逐漸回落；12022 美元以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)非常緩慢。新北片區(qū)● 發(fā)展態(tài)勢(shì)新北區(qū)受?chē)?guó)家高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的帶動(dòng)，和新市政府的搬遷至此，最近幾年發(fā)展迅速。南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）27圖 316 常州市片區(qū)功能結(jié)構(gòu)圖小結(jié)：從常州三大片區(qū)功能結(jié)構(gòu)的分布可看出，常州目前形成以中心區(qū)域?yàn)橹行暮它c(diǎn)，一南一北兩個(gè)增長(zhǎng)極的狹長(zhǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，兩增長(zhǎng)極至市中心城區(qū)中間存在一定的過(guò)渡區(qū)域，該區(qū)域發(fā)展不及中心城區(qū)及兩個(gè)增長(zhǎng)極區(qū)域，因此區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)存在一定的價(jià)格低谷，隨著南北地區(qū)雙方向的發(fā)展，過(guò)渡區(qū)域的市政、商業(yè)等配套逐步完善，價(jià)格低谷將被填平，常州市區(qū)將形成完整的南北向城市發(fā)展軸?！鞍私M團(tuán)”中心組團(tuán)：全市商貿(mào)、金融和文化中心。交通規(guī)劃 根據(jù)常州城市總體規(guī)劃和城市快速路系統(tǒng)規(guī)劃，為進(jìn)一步拉開(kāi)“一體兩翼”的城市框架，構(gòu)筑快捷高速的南北交通系統(tǒng)，加強(qiáng)城市內(nèi)外交通的相互銜接，緩解城市核心區(qū)的交通壓力，常州主城區(qū)將規(guī)劃形成“三縱三橫”的高架道路系統(tǒng)，總長(zhǎng)約 87km。 ● 商品房?jī)r(jià)格情況07 年市區(qū)新建商品房的預(yù)銷(xiāo)售平均成交價(jià)格為 元/㎡，同比上漲 ％。土地供給方面，促進(jìn)住房市場(chǎng)有效供給有望成為國(guó)家長(zhǎng)期的政策目標(biāo)。為此，國(guó)家規(guī)范住房用地開(kāi)發(fā)周期標(biāo)準(zhǔn)，在土地出讓階段即要求受讓開(kāi)發(fā)商承諾開(kāi)發(fā)期限，違背土地出讓協(xié)議和開(kāi)發(fā)周期承諾的作囤地處理，給與罰款或收回處置。為體現(xiàn)公平、公正原則，應(yīng)對(duì)購(gòu)房保障目標(biāo)人群進(jìn)行更精準(zhǔn)定義和有效識(shí)別，改革現(xiàn)有以當(dāng)年收入和戶(hù)籍為依據(jù)的人群識(shí)別管理機(jī)制，建立以持續(xù)低收入和租房期限作為購(gòu)房保障人群識(shí)別機(jī)制。居住用地出讓招拍掛實(shí)行雙重競(jìng)價(jià)規(guī)則：要求開(kāi)發(fā)商提出詳細(xì)的開(kāi)發(fā)周期規(guī)劃，對(duì)土地出讓價(jià)格和未來(lái)平均銷(xiāo)售房?jī)r(jià)同時(shí)競(jìng)價(jià)投標(biāo)，招標(biāo)機(jī)構(gòu)根據(jù)地價(jià)和房?jī)r(jià)雙重權(quán)衡確定最優(yōu)中標(biāo)人。在用地結(jié)構(gòu)方面，隨著國(guó)家相關(guān)政策的落實(shí)，用于中低檔次，特別是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房開(kāi)發(fā)的土地供給將增加，高檔住宅和別墅用地的供給將繼續(xù)被嚴(yán)格限制。從上面的數(shù)據(jù)表明：常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，預(yù)計(jì)在未來(lái)的幾年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈，需要開(kāi)發(fā)商更注重產(chǎn)品質(zhì)量及營(yíng)銷(xiāo)手段，以質(zhì)取勝！ 未來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)判斷 ① 宏觀方面 ● 房地產(chǎn)調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)?？傮w規(guī)劃 近期規(guī)劃⑥ 城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市建設(shè)根據(jù)江蘇省《十一五規(guī)劃》 ，常州奔牛機(jī)場(chǎng)將進(jìn)行擴(kuò)建，目前正處于規(guī)劃階段。城西組團(tuán)：發(fā)展機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥、新材料、機(jī)械制造等低、無(wú)污染的現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和鐘樓區(qū)公共服務(wù)中心。中心城區(qū)內(nèi)的交通道路延用以往的老路，因當(dāng)時(shí)的規(guī)劃布局等因素影響，現(xiàn)主城區(qū)內(nèi)的交通通暢性日益薄弱，上下班時(shí)間容易出現(xiàn)塞車(chē)現(xiàn)象；而出主城區(qū)通往周邊各區(qū)域的道路目前已新修擴(kuò)建完，交通情況良好。而當(dāng)?shù)氐姆康?產(chǎn)開(kāi)發(fā)也主要集中在通江路與黃山路至新市政府的道路沿線，目前黃山路靠近恐龍園區(qū)域已形成居住氛圍濃厚、配套設(shè)施齊全的高尚生活區(qū)?！?廢府屬省：1912 年辛亥革命后廢常州府，陽(yáng)湖縣并入武進(jìn)縣，城區(qū)一度稱(chēng)武進(jìn)市，沿稱(chēng)常州，屬江蘇?。?929 年撤武進(jìn)市。 政府財(cái)務(wù)收支從財(cái)政收支情況看，常州市財(cái)政收入、地方財(cái)政收入均穩(wěn)步增長(zhǎng)，財(cái)政收支狀況良好。產(chǎn)品政策對(duì)產(chǎn)品作硬性規(guī)定，確保中低收入者的市場(chǎng)需求，回歸地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的本質(zhì)。今年 18 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 14277 億元，同比增長(zhǎng) 29%，同比提高 5 個(gè)百分點(diǎn)。07 年 2 月，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 ，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算方式繳納。② 項(xiàng)目建設(shè)的目的和意義目的：萊蒙都會(huì)國(guó)際商業(yè)街區(qū)是萊蒙鵬源集團(tuán)花巨資打造的華東首個(gè)大型城市體項(xiàng)目，是常州舊城改造的典型項(xiàng)目，它的建設(shè)有利于常州城市的發(fā)展和繁榮，對(duì)于開(kāi)發(fā)商自己的品牌樹(shù)立起到促進(jìn)作用。項(xiàng)目以東 楊柳巷⑤ 周邊道路項(xiàng)目四周道路圍繞，延陵西路為常州重要的城市主干道，該路雙向六車(chē)道，旁邊布有寬綠化