【正文】 其二，適度發(fā)展購房保障，完善對目標人群的識別管理機制。但 2022 年以后特別是 2022 年以來，在房價持續(xù)增長預期引導下，閑置資本和熱錢形成的投機性住房需求膨脹，對房價上漲推波助瀾。長時期以來，相對于工業(yè)化進程，城市特別是經(jīng)濟發(fā)展較快的城市，新增居住用地數(shù)量偏少，比重偏低。 ● 房價上漲趨緩，但出現(xiàn)拐點可能性不大。在國家宏觀調(diào)控力度不斷加大、國際資本進入和美國次貸危機影響下，2022 年我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭將將更加激烈，企業(yè)的兩極分化現(xiàn)象將日漸明顯。一方面已出臺的政策繼續(xù)強化落實，另一方面出臺的新政策可能主要集中在從緊貨幣政策、完善住房保障、房地產(chǎn)融資管理和抑制投機性需求等方面。根據(jù)常州市房管局 08 年 1 月公布的《2022 年常州房地產(chǎn)市場動態(tài)分析報告》 ，報告顯示：2022 以來我市房地產(chǎn)市場運行更加平穩(wěn)，但也存在近期住房價格上漲快的問題●新增供應同比下降2022 市區(qū)商品房新增供應總量為 萬㎡，同比下降 ％，同比降幅較二季度進一步擴大。其中2 號線已進入現(xiàn)場勘測階段，1 號線預計于 2022 年建成，軌道全部建成后，常州到上海時間縮短至一小時車程。七點：孟河片區(qū)商業(yè)中心、奔牛片區(qū)商業(yè)中心、鄒區(qū)片區(qū)商業(yè)中心、橫山橋片區(qū)商業(yè)中心、洛陽片區(qū)商業(yè)中心、環(huán)太湖片區(qū)商業(yè)中心、湟禮片區(qū)商業(yè)中心。第三章 市場調(diào)查與分析30新龍組團：生活居住，新北區(qū)公共服務中心、電子工業(yè)園和高新技術(shù)研發(fā)基地。發(fā)展方向主城區(qū)空間發(fā)展方向為“拓展南北，提升中心” ，主城區(qū)形成“一體兩翼八組團”的空間結(jié)構(gòu)形態(tài)。08′～120176。該片區(qū)是著名的“蘇南模式”的發(fā)祥地，以私營個體企業(yè)為主，因此產(chǎn)生了大量的高收入私營老板，產(chǎn)業(yè)主要集中在傳統(tǒng)的機械制造、輕紡、化工等，廠址分布在武進各個村鎮(zhèn)內(nèi)，新材料、電子制造、精密儀器、環(huán)保、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)則較多設廠在武進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，該區(qū)位于常武路以東，京杭大運河（南線）以南，受新北常州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的分流影響，當?shù)馗咝庐a(chǎn)業(yè)發(fā)展相對較滯后。美國的亞什蘭、加德士；日本的小松、普利斯通；法國的圣戈班、意大利的雷迪斯、瑞士的梅特勒托利多、韓國的現(xiàn)代集團等近百家世界知名企業(yè)紛紛入駐常州高新區(qū)。投資３０億元在城區(qū)以南修建一條新運河，長約２６公里，預計 2022 年底工程完成并投入使用；老運河則加快兩岸工業(yè)企業(yè)南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設計（論文）25的搬遷，特別是污染企業(yè)的搬遷，優(yōu)化運河兩側(cè)的用地布局和功能，結(jié)合舊城改造、土地開發(fā)和市政建設，加快沿河兩岸駁岸和綠化建設，開展古運河禁航工作，實現(xiàn)古運河功能的根本性轉(zhuǎn)變，把常州古運河建設成為具有鮮明特色和個性的景觀河?！?實行市管縣：1983 年 1 月，國務院批準江蘇省實行市管縣體制，3 月起轄武進、金壇、溧陽 3 縣。 常州市房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與分析? 常州市的歷史沿革常州有著悠久的歷史，是一座有著 2500 多年文字記載的文化古城，其建沿革主要為：● 建置延陵：公元前 547 年吳王馀祭封季札于延陵，此為常州文字記載第一名稱，● 始稱常州：隋文帝開皇九年（公元 589 年） ，廢晉陵郡，置常州，轄晉陵、無錫、義興、江陰 4 縣；唐玄宗天寶元年（公元 742 年）增轄武進縣。 （如圖 312 所示）05000100001500020220250003000035000400002022年 2022年 2022年 2022年人 均 GDP（ 元 ） 05101520252022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年人 均 GDP增 長 率（ ％ ）圖 312 常州市歷年人均 GDP 及其增長率從城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額來看，從 2022 年起，一直穩(wěn)步上升，常州市居民人均儲蓄都保持較高的量，彰顯常州市人民比較富裕。 （如圖 37 所示）南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設計（論文）1701002003004005001999年 2022年 2022年 2022年 2022年社 會 消 費 品 零 售 總 額 （ 億元 ）0%5%10%15%20%1999年2022年2022年2022年2022年增 長 率（ ％ ）圖 37 常州市歷年社會消費品零售總額及其增長情況從進出口貿(mào)易額來看，常州市進出口貿(mào)易總額持續(xù)、快速、健康發(fā)展，并且發(fā)展速度非常快，均超過 20％，遠高于其經(jīng)濟總量的增幅。 （如圖 31 和 3－2 所示）02004006008001000120014001999年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年GDP（ 億 元 ）圖 31 常州市歷年地區(qū)生產(chǎn)總值南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設計（論文）13051015201999年2022年2022年2022年2022年增 長 率（ ％ ）圖 32 常州市歷年地區(qū)生產(chǎn)總值常州市在長三角江蘇沿江八市中經(jīng)濟實力排名在蘇州、無錫、南京之后，在南通、揚州、鎮(zhèn)江、泰州之前，位列第四位。專家認為，2022 年房地產(chǎn)市場將朝著“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理”和“防止房價過快上漲”的目標邁出實質(zhì)性步 伐，市場將進一步回歸理性。 ● 住房供應結(jié)構(gòu)開始改善，但 90 平方米以下住宅比重仍然偏低。在人民幣升值、流動性過剩、房地產(chǎn)市場預期看好的背景下，以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯加快。07 年 7 月，北京市規(guī)劃委發(fā)布《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃》 。多年入梅期在 6 月 16日，出梅在 7 月 4 日，臺風平均每年 次，龍卷風平均三年有一次，冰雹平均每年 1次. 根據(jù)近幾年氣象統(tǒng)計資料，本地區(qū) 2022 年度平均氣溫 ℃，年均降雨量 毫米，一月平均氣溫 ℃，七月平均氣溫 ℃，年極端最高氣溫 ℃，最低氣溫第三章 市場調(diào)查與分析8零下 ℃.由于受江湖，河水調(diào)節(jié)及虞山的影響，光熱資源平均高于周圍相鄰地區(qū)，發(fā) ，主導風為 ESE。 水文地質(zhì)情況：所在地的土壤以夾砂土為主，夾沙土為沿江棉區(qū)的主要土種，分布較廣，為長江沖積土，全剖面泥沙相混，土色灰黃有石灰反應。C3 區(qū)：一棟 33 層空中別墅＋裙樓局部兩層臨街商業(yè)?！?醫(yī)療第四人民醫(yī)院、第二醫(yī)院、中醫(yī)醫(yī)院等、口腔醫(yī)院、疾控中心等。因建設年代較早，除部分臨街商業(yè)鋪面裝修尚可外，整體建筑風格雜亂破舊，景觀一般。由此而產(chǎn)生的問題不能等到項目建成后再去考慮，必須在項目投資前就要預先估計和妥善解決，否則就無法實現(xiàn)預期的目標，造成投資浪費。表 11 萊蒙都會項目 C 區(qū)經(jīng)濟技術(shù)指標調(diào)整建議 單位：m 2項目 萊蒙都會 C 區(qū) 位置常州市延陵西路發(fā)展商 常州萊蒙都會置業(yè)有限公司 占地面積 17136　 辦公類 住宅類 商業(yè)類 酒店類 合計C1 區(qū) 　11760（云頂house）36000C2 區(qū) 13120（Loft 公寓） 　28000720096080C3 區(qū) 　 12880（空中別墅）1500（街鋪） —— 14380地上合計 13120 24640 29500 43200 110460地下室 　 　 　 　 42410 合計 　 　 　 　 152870 四、財務評估總開發(fā)成本： 萬元財務內(nèi)部收益率（FIRR）：%凈現(xiàn)值（FNPV）： 萬元凈現(xiàn)值率：%投資回收期： 年 盈虧平衡點（最低銷售率）：%結(jié)論：項目財務分析可行。關(guān)鍵詞：可行性研究報告，財務可行性。財務分析，預籌資金的工作，是要確保在該項目開發(fā)中不會出現(xiàn)因資金短缺產(chǎn)生使項目停建的問題并依據(jù)可研報告分析項目金融風險，以確保項目償債能力和贏利能力，讓影響項目建設的不利因素得到緩解，利于以后的管理。產(chǎn)品創(chuàng)新：戶型可自由組合，臥室?guī)ш柟夥?，大客廳小臥室，退臺空中花園。企業(yè)是國民經(jīng)濟的細胞。第二章 項目概況2第二章 項目概況 項目名稱萊蒙都會國際商業(yè)街區(qū) C 區(qū)云頂 HOUSE 公寓 項目地塊情況(1)項目地址整個項目位于江蘇省常州市的核心商業(yè)區(qū)，雄踞常州市經(jīng)濟、地理、交通的黃金坐標點，項目東起南大街、西至早科坊、南到西瀛里、北靠延陵西路，整個項目地塊呈不等邊梯形。項目以東 楊柳巷⑤ 周邊道路項目四周道路圍繞，延陵西路為常州重要的城市主干道，該路雙向六車道，旁邊布有寬綠化隔離帶及自行車道、人行道，往來車輛頻繁；地塊以南規(guī)劃有 12 米寬混合道路，西瀛里緊靠大運河，交通車輛較少；西面早科坊路連接延陵西路與西瀛里路，雙向四車道，路面情況良好；楊柳巷位于地塊東側(cè)，道路狹窄，通車少。香港萊蒙鵬源集團在香港及中國大陸擁有全資及控股公司 10 余家，業(yè)務涉及房地產(chǎn)開發(fā)、零售百貨、收購合并等多個領(lǐng)域，擁有 20年的商業(yè)運營和地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，參股知名企業(yè)—— 深國投商用置業(yè)有限公司，旗下主力零售企業(yè)——深圳天虹商場有限公司。② 項目建設的目的和意義目的：萊蒙都會國際商業(yè)街區(qū)是萊蒙鵬源集團花巨資打造的華東首個大型城市體項目，是常州舊城改造的典型項目，它的建設有利于常州城市的發(fā)展和繁榮，對于開發(fā)商自己的品牌樹立起到促進作用。 氣候：項目地處北亞熱帶南部濕潤氣候區(qū)，季風盛行，溫暖濕潤，四季分明，雨，以寒冷少雨天氣為主。07 年 2 月，國家稅務總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》 ，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實行清算方式繳納。0 7 年 由 國 土 資 源 部 發(fā) 出 的 《 通 知 》 限 定 了 每 宗 土 地 的 開 發(fā) 建 設 年 限 ： 原 則上 不 超 過 3 年 。今年 18 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 14277 億元，同比增長 29%，同比提高 5 個百分點。 同時，今年房地產(chǎn)市場發(fā)展中的不確定因素，美國次貸危機的警示和我國政府采取的從緊的貨幣政策，必將導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張。產(chǎn)品政策對產(chǎn)品作硬性規(guī)定，確保中低收入者的市場需求，回歸地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)。 （如圖 36 所示）第三章 市場調(diào)查與分析160100200300400500600紡 織 業(yè) 及 紡 織 服 裝 業(yè) 電 氣 通 訊 等 電 子 制 造 業(yè)主 營 業(yè) 務 收 入 （ 億 元 ）紡織業(yè)及紡織服裝等制造業(yè)金屬冶煉及制造業(yè) 設備制造業(yè)電子制造業(yè)化學制造業(yè) 其他所 占 主 營 業(yè) 務 收 入比 重 （ ％ ）圖 36 常州市工業(yè)各行業(yè)主營業(yè)務收入及所占比例上面數(shù)據(jù)表明：三大產(chǎn)業(yè)均得到發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)增長速度最快，是支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)也快速發(fā)展，第一產(chǎn)業(yè)的增長較慢，產(chǎn)業(yè)逐漸趨向合理化；結(jié)合市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，發(fā)達國家一般三次產(chǎn)業(yè)比例為：5 以下：30 左右：60 左右。 政府財務收支從財政收支情況看，常州市財政收入、地方財政收入均穩(wěn)步增長，財政收支狀況良好。而常州市2022 年 10 月城鎮(zhèn)人均建筑面積為 平米，已經(jīng)達到常州市人口小康社會的住房指標的人均建筑面積 30 平米。● 廢府屬?。?912 年辛亥革命后廢常州府，陽湖縣并入武進縣，城區(qū)一度稱武進市，沿稱常州，屬江蘇??；1929 年撤武進市。以該區(qū)為集合點，縱橫交錯的各條道路通達其他周 邊各地區(qū)。而當?shù)氐姆康?產(chǎn)開發(fā)也主要集中在通江路與黃山路至新市政府的道路沿線，目前黃山路靠近恐龍園區(qū)域已形成居住氛圍濃厚、配套設施齊全的高尚生活區(qū)。其他區(qū)域為傳統(tǒng)普通鄉(xiāng)鎮(zhèn)，城市氣息缺乏。中心城區(qū)內(nèi)的交通道路延用以往的老路，因當時的規(guī)劃布局等因素影響，現(xiàn)主城區(qū)內(nèi)的交通通暢性日益薄弱，上下班時間容易出現(xiàn)塞車現(xiàn)象；而出主城區(qū)通往周邊各區(qū)域的道路目前已新修擴建完，交通情況良好。物產(chǎn)豐富，適合居住。城西組團：發(fā)展機電一體化、生物醫(yī)藥、新材料、機械制造等低、無污染的現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和鐘樓區(qū)公共服務中心。本項目位于常州主商業(yè)中心范圍內(nèi)?？傮w規(guī)劃 近期規(guī)劃⑥ 城市基礎設施和城市建設根據(jù)江蘇省《十一五規(guī)劃》 ，常州奔牛機場將進行擴建，目前正處于規(guī)劃階段。 當前市場狀況常州市除了 2022 年因為“非典”對銷售產(chǎn)生影響外，一直保持快速發(fā)展，從 2022年起國家加大調(diào)控力度，導致炒房行為逐漸減少，銷售速度放慢，供銷逐漸平衡，2022年，全市商品房銷售面積（包括期房銷售）為 萬平方米，僅占新開工面積的％，比重較去年同期下降 個百分點，銷售速度明顯不如往年。從上面的數(shù)據(jù)表明：常州市房地產(chǎn)市場即將進入買方市場，預計在未來的幾年市場競爭會更激烈，需要開發(fā)商更注重產(chǎn)品質(zhì)量及營銷手段，以質(zhì)取勝！ 未來地產(chǎn)市場判斷 ① 宏觀方面 ● 房地產(chǎn)調(diào)控力度進一步加強。2022 年初住房問題被置于關(guān)系民生的高度重點強調(diào)，國家住房和城鄉(xiāng)建設部的組建意味著住房問題將得到更加強有力的領(lǐng)導。在用地結(jié)構(gòu)方面，隨著國家相關(guān)政策的落實，用于中低檔次，特別是廉租房、經(jīng)濟適用房和兩限房開發(fā)的土地供給將增加，高檔住宅和別墅用地的供給將繼續(xù)被嚴格限制。住房供給取決于住房生產(chǎn)鏈條全過程，包括土地供給、住房建造和住房銷售等環(huán)節(jié)。居住用地出讓招拍掛實行雙重競價規(guī)則：要求開發(fā)商提出詳細的開發(fā)周期規(guī)劃，對土地出讓價格和未來平均銷售