【正文】 收入增長明顯加快，2022 年達到 16085 元，高于國內(nèi)人均可支配收入 11493 元。居民富裕度從人均 GDP 及其增長率來看，常州市 2022 年人均 GDP 達到 4606 美元，遠遠高于2022 年全國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 1700 多美元。 政府財務(wù)收支從財政收支情況看，常州市財政收入、地方財政收入均穩(wěn)步增長，財政收支狀況良好。 02022400060008000100001202214000160002022年 2022年 2022年 2022年客 運 量 （ 萬 人 ）貨 運 量 （ 萬 噸 ） 10505101520252022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年客 運 量 增 長率 （ ％ ）貨 運 量 增 長率 （ ％ ）圖 39 常州市歷年客貨流量及增長率從近幾年的旅游行業(yè)來看，常州因為有其較獨特的旅游資源如中華恐龍園、溧陽天目湖旅游度假區(qū)、金壇茅山風景名勝區(qū)等，吸引了大量的人來常旅游，旅游人口快速上漲，在 2022 年至 2022 年，旅游人口翻了三番，達到國內(nèi)旅游人口 萬人/年，海外旅游人口 萬人/年，常州正逐漸成為旅游城市。 （如圖 38 所示）0204060801001999年 2022年 2022年 2022年 2022年進 出 口 貿(mào) 易 總 額 （ 億 元 ）01020304050601999年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年進 出 口 貿(mào) 易 總 額 增 長 率（ ％ ）圖 38 常州市歷年進出口貿(mào)易額及增長率第三章 市場調(diào)查與分析18從商貿(mào)物流方面看，隨著常州市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，交通途徑的不斷完善，與周邊的城市在開展經(jīng)貿(mào)、旅游、參觀等日益密切，人流呈快速遞增的趨勢，物流的增長速度不如人流（如圖 39 所示） 。商貿(mào)繁華度從社會消費品零售總額來看，常州市社會消費品零售總額一直保持穩(wěn)定增長，近幾年增長速度不斷加快。 （如圖 36 所示）第三章 市場調(diào)查與分析160100200300400500600紡 織 業(yè) 及 紡 織 服 裝 業(yè) 電 氣 通 訊 等 電 子 制 造 業(yè)主 營 業(yè) 務(wù) 收 入 （ 億 元 ）紡織業(yè)及紡織服裝等制造業(yè)金屬冶煉及制造業(yè) 設(shè)備制造業(yè)電子制造業(yè)化學制造業(yè) 其他所 占 主 營 業(yè) 務(wù) 收 入比 重 （ ％ ）圖 36 常州市工業(yè)各行業(yè)主營業(yè)務(wù)收入及所占比例上面數(shù)據(jù)表明：三大產(chǎn)業(yè)均得到發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)增長速度最快，是支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)也快速發(fā)展，第一產(chǎn)業(yè)的增長較慢，產(chǎn)業(yè)逐漸趨向合理化；結(jié)合市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，發(fā)達國家一般三次產(chǎn)業(yè)比例為：5 以下：30 左右：60 左右。 （如圖 34 所示）南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）150%20%40%60%80%100%2022 2022 2022第 三 產(chǎn) 業(yè) （ %）第 二 產(chǎn) 業(yè) （ %）第 一 產(chǎn) 業(yè) （ %）圖 34 常州市歷年三大產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重從三大產(chǎn)業(yè)增長率來看，常州市第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度最快，表現(xiàn)出強勁增長勢頭，第三產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)步增長勢頭，第一產(chǎn)業(yè)則呈下降趨勢。 （如圖 33 和表 31 所示） 010000202203000040000500006000070000蘇 州 無 錫 南 京 常 州 南 通 揚 州 鎮(zhèn) 江 泰 州人 均 GDP（ 元 ）GDP（ 億 元 ）圖 33 江蘇沿江八市 2022 年經(jīng)濟實力比較第三章 市場調(diào)查與分析14表 31 江蘇沿江八市 2022 年綜合比較　蘇州無錫南京常州南通揚州鎮(zhèn)江泰州發(fā)展速度（％）15.315.115.215.115.415 15 15工業(yè)產(chǎn)值（億元）990572402521141312投資（億元） 187133147681434040消費（億元） 905.1824.110054453302423居民收入（元）1627616005149971458912384113791239411122財政收入（億元）718.1421.85122171171111上面數(shù)據(jù)表明：常州市經(jīng)濟總體經(jīng)濟水平較高，經(jīng)濟增長穩(wěn)定，其在長三角江蘇八市中的經(jīng)濟實力位居中游，但其與蘇州、無錫、南京的綜合實力不斷拉大，與落后的南通、揚州等城市的差距不斷縮小，并且從投資環(huán)境來看，其吸引力不如近鄰的無錫、蘇州和南京。經(jīng)濟總量在 8 年左右的時間里，翻了 番，在十五期間躋身全國綜合實力 50 強城市。產(chǎn)品政策對產(chǎn)品作硬性規(guī)定，確保中低收入者的市場需求，回歸地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)。中央對土地的嚴格監(jiān)管，旨在嚴格控制“炒賣土地” ，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定起到一定的作用。第三章 市場調(diào)查與分析12小結(jié)：從開發(fā)政策方面，政府對開發(fā)商的實力進行核查，保證開發(fā)項目的順利進行，中小企業(yè)將被限制開發(fā)。 盡管今年的房地產(chǎn)市場存在諸多的不確定因素，但各級政府促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的態(tài)度是堅定的。 同時，今年房地產(chǎn)市場發(fā)展中的不確定因素，美國次貸危機的警示和我國政府采取的從緊的貨幣政策，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張。批準預(yù)售商品住房套均建筑面積由 2022 年 7 月的 平方米下降到今年 18 月的 平方米，但月末累計可售商品住房套均建筑面積仍高達 平方米。據(jù) 40 個重點城市信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，各地新審批、新開工住房中，90 平方米以下普通商品住房供應(yīng)逐月增加。其中，90 平方米以下住房完成投資占住宅投資的 %，比上半年高 個百分點；經(jīng)濟適用住房完成投資占住宅完成投資的 %，比上半年高 個百分點。今年 18 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 14277 億元，同比增長 29%，同比提高 5 個百分點。2022 年商品住宅銷售面積同比增長近 1/4，高于同期竣工面積增幅近 20 個百分點。2022 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 個百分點，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)反彈。07 年實行監(jiān)控商品房銷售2022 年 6 月 1 日，套型建筑面積 90 平米以下的住房占開發(fā)量的 70%以上。0 7 年 由 國 土 資 源 部 發(fā) 出 的 《 通 知 》 限 定 了 每 宗 土 地 的 開 發(fā) 建 設(shè) 年 限 ： 原 則上 不 超 過 3 年 。第三章 市場調(diào)查與分析1007 年 10 月，國土資源部發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》 ，規(guī)定受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。07 年 8 月， 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》發(fā)布，要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求。07 年 6 月，建設(shè)部提示城鎮(zhèn)居民不要購買集體土地上建設(shè)的房屋。07 年 2 月，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》 ，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實行清算方式繳納。 可行性研究的目的為項目投資決策提供依據(jù)。 抗震要求: 項目所在地地震基本烈度為 7 度。春秋兩季為冬夏兩季風交替，常出現(xiàn)冷暖，的異常氣候，如潮濕，夏秋旱，梅雨，臺風，龍卷風等時有出現(xiàn)。 氣候：項目地處北亞熱帶南部濕潤氣候區(qū)，季風盛行，溫暖濕潤，四季分明，雨，以寒冷少雨天氣為主。地面以下 50 米內(nèi)以粘土為主，間夾有沙土，一般為粉沙和粉沙夾輕亞粘土，細沙夾層較少。夾沙土土種表土層較厚，構(gòu)造線方向主要為 NEE 和NE 境內(nèi)西，北部隸屬于中生帶隆起區(qū)的褶皺部分，新構(gòu)造運動中呈現(xiàn)出差異性升降，在平緩的地面上偶有殘丘散布。加速常州成為國際大都市的腳步！南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）7 項目合作的有關(guān)單位①項目設(shè)計單位：江蘇筑森建筑設(shè)計研究院②項目施工單位：中國第十二冶金建設(shè)有限公司③項目監(jiān)理單位：安廈監(jiān)理④項目物業(yè)管理單位：常州萊蒙物業(yè)管理有限公司 項目建設(shè)的自然條件 地勢：　常州全境地勢低平，水網(wǎng)交織，由西北向東南微傾，長江岸線按微地形結(jié)構(gòu)劃分屬沿江平原，這一地帶系兩千年來江潮夾帶的泥沙淤積而成，地表沖擊物為主，土質(zhì)為沙性，疏松，海拔在 米，局部達 6 米，沿江大堤一般高度在 米。② 項目建設(shè)的目的和意義目的：萊蒙都會國際商業(yè)街區(qū)是萊蒙鵬源集團花巨資打造的華東首個大型城市體項目，是常州舊城改造的典型項目，它的建設(shè)有利于常州城市的發(fā)展和繁榮，對于開發(fā)商自己的品牌樹立起到促進作用。常州房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，投資規(guī)模與市場增量不斷擴大；受國家政策影響當?shù)刭彿恐饕跃幼槟康模捶客顿Y比例??；當?shù)胤康禺a(chǎn)市場空置率不斷加大，已出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象，未來競爭日趨激烈，地產(chǎn)開發(fā)需在強化產(chǎn)品質(zhì)量的同時，走差異化路線實現(xiàn)突圍。 項目建設(shè)的必要性① 項目建設(shè)的背景：常州位于長三角黃金地帶，地理區(qū)位優(yōu)越，近幾年經(jīng)濟快速穩(wěn)定增長；當?shù)卣畬嵤┓e極的招商引資政策，改善投資環(huán)境，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，成為國內(nèi)外商家的投資熱點；商貿(mào)活動日漸頻繁，港口物流、旅游觀光發(fā)展迅速，對外聯(lián)系不斷增強；當?shù)鼐用裆罡辉?，人均國民收入不斷增加，具備較強的消費支出能力。 開發(fā)項目主要建設(shè)內(nèi)容C1 區(qū)：一棟 55 層的豪華五星級酒店＋云頂 house＋局部 4 層裙樓商業(yè)；C2 區(qū)：裙樓 6 層商業(yè)＋一棟塔樓（6 層快捷酒店＋11 層 米層高 Loft 商務(wù)公寓） 。香港萊蒙鵬源集團在香港及中國大陸擁有全資及控股公司 10 余家，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、零售百貨、收購合并等多個領(lǐng)域，擁有 20年的商業(yè)運營和地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，參股知名企業(yè)—— 深國投商用置業(yè)有限公司，旗下主力零售企業(yè)——深圳天虹商場有限公司?！?金融通信工商銀行、交通銀行、中國銀行、郵政、中國電信、中國移動在地塊周邊都設(shè)有營業(yè)廳或辦事處?！?商業(yè)南大街商業(yè)步行街、東方商廈、江南商場、泰富百貨、五星電器、新世紀商場、國美電器、項目 A、B 區(qū)商業(yè)配套等。南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）5● 教育建工幼兒園、鳴緙幼兒園、橫興弄幼兒園（規(guī)劃中） 、覓渡橋小學、實驗小學、局前街小學、晉陵中學、第二中學、第三中學、省常中等。項目以東 楊柳巷⑤ 周邊道路項目四周道路圍繞，延陵西路為常州重要的城市主干道，該路雙向六車道，旁邊布有寬綠化隔離帶及自行車道、人行道，往來車輛頻繁；地塊以南規(guī)劃有 12 米寬混合道路，西瀛里緊靠大運河，交通車輛較少；西面早科坊路連接延陵西路與西瀛里路，雙向四車道，路面情況良好；楊柳巷位于地塊東側(cè)，道路狹窄，通車少。項目以南 西瀛里③ 西面項目西面為早科坊路，路西側(cè)臨街為幾棟老舊多層建筑物及一棟 18 層樓高的早科坊大廈，臨街主要為滿足日常普通消費的低檔次商業(yè)；農(nóng)貿(mào)市場位于街巷內(nèi)部，比較臟亂；區(qū)域內(nèi)部小巷狹窄錯亂、建筑破舊不堪、年久失修，急需改建。南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）3項目以北 延陵西路② 南面地塊以南為 B 區(qū)， ，規(guī)劃建設(shè) 3 層商業(yè)、33 層住宅的商住樓，越過 B 區(qū)為西瀛里路，京杭大運河相傍于古城墻從項目南側(cè)蜿蜒流過，目前京杭大運河正實施改造，運河景觀有所改善。(3)地塊的周邊環(huán)境① 北面項目北面為延陵西路，為常州市區(qū)核心主干道，隔延陵西路與項目對望的建筑多為原有低層臨街商業(yè)裙樓，視線較開闊。第二章 項目概況2第二章 項目概況 項目名稱萊蒙都會國際商業(yè)街區(qū) C 區(qū)云頂 HOUSE 公寓 項目地塊情況(1)項目地址整個項目位于江蘇省常州市的核心商業(yè)區(qū)，雄踞常州市經(jīng)濟、地理、交通的黃金坐標點，項目東起南大街、西至早科坊、南到西瀛里、北靠延陵西路，整個項目地塊呈不等邊梯形。本報告是為萊蒙都會商業(yè)街區(qū) C 區(qū)云頂 HOUSE 項目的投資決策提供參考的依據(jù)，整個報告分為四部分，包括項目概況、市場分析、技術(shù)分析和財務(wù)評價。因此在項目投資前，我們必須對項目進行投資前的評估和論證。企業(yè)能否正常生產(chǎn)和運營并取得預(yù)期的經(jīng)濟效果，除了與所用技術(shù)、管理水平等有關(guān)外，主要取決于企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，這種與外部環(huán)境的交換能否有保證。企業(yè)是國民經(jīng)濟的細胞?？尚行匝芯抗ぷ髯钤缡?20 世紀 30 年代美國開發(fā)田納西河流域時開始試行，作為流域開發(fā)規(guī)劃的重要階段。目 錄VI目 錄ABSTRACT ...................................................................II摘 要 .........