【正文】 大型工程項目中得到廣泛應(yīng)用，成為投資項目決策前的一個重要的工作階段。企業(yè)是國民經(jīng)濟的細胞。用系統(tǒng)理論來說，企業(yè)是整個社會經(jīng)濟系統(tǒng)中的一個子系統(tǒng)，它在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，必須不斷地與環(huán)境進行人財物及信息的交換。企業(yè)能否正常生產(chǎn)和運營并取得預期的經(jīng)濟效果，除了與所用技術(shù)、管理水平等有關(guān)外，主要取決于企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，這種與外部環(huán)境的交換能否有保證。由此而產(chǎn)生的問題不能等到項目建成后再去考慮，必須在項目投資前就要預先估計和妥善解決，否則就無法實現(xiàn)預期的目標，造成投資浪費。因此在項目投資前，我們必須對項目進行投資前的評估和論證?？尚行匝芯渴菫轫椖康耐顿Y決策提供依據(jù)，是作為資金籌措的依據(jù)；同時也為項目實施提供開發(fā)經(jīng)營的方案，作為項目立項審批的依據(jù)。本報告是為萊蒙都會商業(yè)街區(qū) C 區(qū)云頂 HOUSE 項目的投資決策提供參考的依據(jù)，整個報告分為四部分，包括項目概況、市場分析、技術(shù)分析和財務(wù)評價。通過分析本項目，能夠掌握可行性研究報告的基本程序和方法，具有進行項目評價和投資分析的技能。第二章 項目概況2第二章 項目概況 項目名稱萊蒙都會國際商業(yè)街區(qū) C 區(qū)云頂 HOUSE 公寓 項目地塊情況(1)項目地址整個項目位于江蘇省常州市的核心商業(yè)區(qū)，雄踞常州市經(jīng)濟、地理、交通的黃金坐標點，項目東起南大街、西至早科坊、南到西瀛里、北靠延陵西路，整個項目地塊呈不等邊梯形。圖 11 項目地塊位置圖(2)地塊的現(xiàn)狀 地塊為“毛地”出讓，土地使用權(quán)出讓時，具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但征地拆遷補償工作尚未完成。(3)地塊的周邊環(huán)境① 北面項目北面為延陵西路，為常州市區(qū)核心主干道，隔延陵西路與項目對望的建筑多為原有低層臨街商業(yè)裙樓，視線較開闊。因建設(shè)年代較早，除部分臨街商業(yè)鋪面裝修尚可外，整體建筑風格雜亂破舊，景觀一般。南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）3項目以北 延陵西路② 南面地塊以南為 B 區(qū)， ，規(guī)劃建設(shè) 3 層商業(yè)、33 層住宅的商住樓，越過 B 區(qū)為西瀛里路，京杭大運河相傍于古城墻從項目南側(cè)蜿蜒流過，目前京杭大運河正實施改造，運河景觀有所改善。京杭大運河對面主要為河景花園、鵬欣麗都等新建高層樓盤，整體景觀較好。項目以南 西瀛里③ 西面項目西面為早科坊路，路西側(cè)臨街為幾棟老舊多層建筑物及一棟 18 層樓高的早科坊大廈，臨街主要為滿足日常普通消費的低檔次商業(yè)；農(nóng)貿(mào)市場位于街巷內(nèi)部，比較臟亂；區(qū)域內(nèi)部小巷狹窄錯亂、建筑破舊不堪、年久失修，急需改建。第二章 項目概況4項目以西 早科坊④ 東面項目地塊東面為揚柳巷，其貫穿南北，將整體地塊一分為二，鐵市巷、史家巷、古城巷作為分支，延伸至地塊內(nèi)部，因項目為舊城改造項目，地塊東面保留有多棟舊建筑（嘉業(yè)國貿(mào)廣場、交通銀行辦公樓、居民住宅等）一定程度上破壞了地塊的整體性，也給景觀視線帶來影響。項目以東 楊柳巷⑤ 周邊道路項目四周道路圍繞，延陵西路為常州重要的城市主干道，該路雙向六車道，旁邊布有寬綠化隔離帶及自行車道、人行道，往來車輛頻繁；地塊以南規(guī)劃有 12 米寬混合道路，西瀛里緊靠大運河，交通車輛較少；西面早科坊路連接延陵西路與西瀛里路，雙向四車道，路面情況良好；楊柳巷位于地塊東側(cè)，道路狹窄，通車少。⑥ 資源配套項目位處常州市中心，地塊周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)、金融、通信等配套十分齊全，五至十分鐘步行時間可到達常州主要的醫(yī)療場所和學校，南大街附近為目前常州最為繁華的商業(yè)區(qū)域，以及未來項目 A、B 區(qū)大型商業(yè)、娛樂場地的推出，將進一步帶動該地的購物休閑氛圍。南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）5● 教育建工幼兒園、鳴緙幼兒園、橫興弄幼兒園（規(guī)劃中） 、覓渡橋小學、實驗小學、局前街小學、晉陵中學、第二中學、第三中學、省常中等?！?醫(yī)療第四人民醫(yī)院、第二醫(yī)院、中醫(yī)醫(yī)院等、口腔醫(yī)院、疾控中心等?！?商業(yè)南大街商業(yè)步行街、東方商廈、江南商場、泰富百貨、五星電器、新世紀商場、國美電器、項目 A、B 區(qū)商業(yè)配套等?！?娛樂休閑人民公園、京杭大運河、亞細亞影視城、瞿秋白故居等?！?金融通信工商銀行、交通銀行、中國銀行、郵政、中國電信、中國移動在地塊周邊都設(shè)有營業(yè)廳或辦事處。 項目建設(shè)單位① 項目建設(shè)單位名稱：常州萊蒙都會置業(yè)有限公司② 法人代表：黃俊康③ 項目建設(shè)單位簡介：常州萊蒙都會置業(yè)有限公司是一家大型外商獨資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由香港萊蒙鵬源國際集團投資成立。香港萊蒙鵬源集團在香港及中國大陸擁有全資及控股公司 10 余家，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、零售百貨、收購合并等多個領(lǐng)域，擁有 20年的商業(yè)運營和地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，參股知名企業(yè)—— 深國投商用置業(yè)有限公司，旗下主力零售企業(yè)——深圳天虹商場有限公司。香港萊蒙鵬源集團有限公司企業(yè)：深圳天虹百貨集團、萊蒙西溪（杭州）置業(yè)有限公司、萊蒙國際（余杭）置業(yè)有限公司、騰聯(lián)（上海）物業(yè)管理有限公司、華納兄弟中國旗艦店及特許加盟商、萊蒙房地產(chǎn)(深圳)有限公司、常州萊蒙都會置業(yè)有限公司、深圳市水榭花都房地產(chǎn)有限公司、恒利融資(香港)有限公司、萊蒙投資有限公司、深圳市萊蒙商業(yè)管理有限公司，在中國及香港地區(qū)投資參與開發(fā)的房地產(chǎn)項目：香港：鵬利中心、鵬源大廈、冬青道一號、凱途發(fā)展大廈、碩基大廈、達隆名居、南區(qū)別墅群、康馨園、鵬麗苑、渣甸山別墅；北京：中糧廣場、名都園別墅、萊蒙湖別墅；深圳：水榭花都、儲備開發(fā)用地 80 萬 m2；廣州： 鵬源發(fā)展大廈、僑愛苑；江蘇：萊蒙都會國際商業(yè)街區(qū)、萊蒙城；浙江：萊蒙沃爾瑪商業(yè)中心、儲備開發(fā)土地 130第二章 項目概況6萬平方米。 開發(fā)項目主要建設(shè)內(nèi)容C1 區(qū)：一棟 55 層的豪華五星級酒店＋云頂 house＋局部 4 層裙樓商業(yè)；C2 區(qū)：裙樓 6 層商業(yè)＋一棟塔樓（6 層快捷酒店＋11 層 米層高 Loft 商務(wù)公寓） 。C3 區(qū)：一棟 33 層空中別墅＋裙樓局部兩層臨街商業(yè)。 項目建設(shè)的必要性① 項目建設(shè)的背景：常州位于長三角黃金地帶，地理區(qū)位優(yōu)越，近幾年經(jīng)濟快速穩(wěn)定增長；當?shù)卣畬嵤┓e極的招商引資政策，改善投資環(huán)境，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，成為國內(nèi)外商家的投資熱點；商貿(mào)活動日漸頻繁，港口物流、旅游觀光發(fā)展迅速，對外聯(lián)系不斷增強；當?shù)鼐用裆罡辉?，人均國民收入不斷增加，具備較強的消費支出能力。 種種利好表明當?shù)鼐邆湫酆竦慕?jīng)濟基礎(chǔ)、良好的發(fā)展前景、強勁的消費支出能力。常州房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，投資規(guī)模與市場增量不斷擴大；受國家政策影響當?shù)刭彿恐饕跃幼槟康模捶客顿Y比例?。划?shù)胤康禺a(chǎn)市場空置率不斷加大，已出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象，未來競爭日趨激烈，地產(chǎn)開發(fā)需在強化產(chǎn)品質(zhì)量的同時，走差異化路線實現(xiàn)突圍。項目地處常州市核心區(qū)域，交通便利、配套完善，地理位置得天獨厚，項目需建成一符合地段價值最大化的物業(yè)類型；項目先期商業(yè)與精裝修公寓銷售火暴，實現(xiàn)當?shù)貎r格新高地，但同時市場反應(yīng)已出現(xiàn)遲鈍，需要新的熱點刺激。② 項目建設(shè)的目的和意義目的：萊蒙都會國際商業(yè)街區(qū)是萊蒙鵬源集團花巨資打造的華東首個大型城市體項目，是常州舊城改造的典型項目，它的建設(shè)有利于常州城市的發(fā)展和繁榮，對于開發(fā)商自己的品牌樹立起到促進作用。意義：常州是長三角主要的經(jīng)濟城市之一，常州的商業(yè)房地產(chǎn)市場活躍，上升空間大，街區(qū)的建設(shè)有利于城市的商業(yè)繁榮和經(jīng)濟發(fā)展。加速常州成為國際大都市的腳步！南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）7 項目合作的有關(guān)單位①項目設(shè)計單位：江蘇筑森建筑設(shè)計研究院②項目施工單位：中國第十二冶金建設(shè)有限公司③項目監(jiān)理單位：安廈監(jiān)理④項目物業(yè)管理單位：常州萊蒙物業(yè)管理有限公司 項目建設(shè)的自然條件 地勢：　常州全境地勢低平，水網(wǎng)交織，由西北向東南微傾，長江岸線按微地形結(jié)構(gòu)劃分屬沿江平原，這一地帶系兩千年來江潮夾帶的泥沙淤積而成，地表沖擊物為主，土質(zhì)為沙性，疏松，海拔在 米，局部達 6 米，沿江大堤一般高度在 米。 水文地質(zhì)情況：所在地的土壤以夾砂土為主，夾沙土為沿江棉區(qū)的主要土種，分布較廣，為長江沖積土，全剖面泥沙相混，土色灰黃有石灰反應(yīng)。夾沙土土種表土層較厚，構(gòu)造線方向主要為 NEE 和NE 境內(nèi)西，北部隸屬于中生帶隆起區(qū)的褶皺部分，新構(gòu)造運動中呈現(xiàn)出差異性升降，在平緩的地面上偶有殘丘散布。境內(nèi)南，東部歸屬中生帶與新生帶的坳陷區(qū)，堆積較深厚，原由地質(zhì)構(gòu)造幾乎全部沉沒，地勢低平，晚更新世地層組成，系長江三角洲河口濱海相沖， 4 米為淤積，粉細沙，淤泥質(zhì)亞黏土和沙土等地層。地面以下 50 米內(nèi)以粘土為主，間夾有沙土，一般為粉沙和粉沙夾輕亞粘土，細沙夾層較少。50 米以下以中，細砂土為主，偶見粗沙，礫石及粘性土薄層。 氣候：項目地處北亞熱帶南部濕潤氣候區(qū)，季風盛行，溫暖濕潤，四季分明，雨，以寒冷少雨天氣為主。夏季盛行海洋來的東南風，以炎熱多雨天氣為主。春秋兩季為冬夏兩季風交替，常出現(xiàn)冷暖，的異常氣候，如潮濕，夏秋旱，梅雨，臺風，龍卷風等時有出現(xiàn)。多年入梅期在 6 月 16日，出梅在 7 月 4 日，臺風平均每年 次，龍卷風平均三年有一次，冰雹平均每年 1次. 根據(jù)近幾年氣象統(tǒng)計資料，本地區(qū) 2022 年度平均氣溫 ℃，年均降雨量 毫米，一月平均氣溫 ℃，七月平均氣溫 ℃，年極端最高氣溫 ℃，最低氣溫第三章 市場調(diào)查與分析8零下 ℃.由于受江湖，河水調(diào)節(jié)及虞山的影響，光熱資源平均高于周圍相鄰地區(qū)，發(fā) ，主導風為 ESE。 抗震要求: 項目所在地地震基本烈度為 7 度。 市政基礎(chǔ)設(shè)施條件供水、排水、強電、弱電、煤氣、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施能滿足項目建設(shè)的要求。 可行性研究的目的為項目投資決策提供依據(jù)。 可行性研究的依據(jù)? 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 （建標[2022]205 號）? 國家以及常州市對房地產(chǎn)開發(fā)項目取費的規(guī)定? 各類房地產(chǎn)市場信息資料④ 常州地區(qū)投資環(huán)境資料⑤ 常州市規(guī)劃局批準的用地規(guī)劃紅線圖及規(guī)劃設(shè)計要點⑥ 有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標準南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）9第三章 市場調(diào)查與分析 房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與分析 國家宏觀投資環(huán)境的調(diào)查與分析? 政治：● 中央政策調(diào)控從 2022 年起，中央對房地產(chǎn)市場實施了一系列調(diào)控，尤其是在 2022 和 2022 年，更是房地產(chǎn)的“調(diào)控年”和“政策年”：金融方面04 年 10 月 29 日，一年期貸款基準從 %調(diào)到 %；06 年 4 月 28 日，一年期貸款基準從 %調(diào)到 %；06 年 6 月 1 日，空置 3 年以上商品房，不得作為貸款的抵押物；06 年 8 月 19 日，一年期貸款基準從 %調(diào)到 %。07 年 2 月，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》 ，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實行清算方式繳納。07 年 3 月，國務(wù)院要求實行最嚴格的耕地保護政策，堅守 18 億畝耕地紅線。07 年 6 月，建設(shè)部提示城鎮(zhèn)居民不要購買集體土地上建設(shè)的房屋。07 年 7 月，北京市規(guī)劃委發(fā)布《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃》 。07 年 8 月， 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》發(fā)布，要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求。07 年 9 月，中國人民銀行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》 ，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了調(diào)整，規(guī)定申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%。第三章 市場調(diào)查與分析1007 年 10 月，國土資源部發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》 ，規(guī)定受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。 07 年 10 月，發(fā)改委和商務(wù)部發(fā)布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2022 年修訂） 》 ，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列● 土地政策：04 年 8 月 31 日，經(jīng)營性的土地一律公開競價出讓； 05 年 4 月 30 日，對控制住房銷售價格、套型面積等控制性條件，作為土地出讓前提條件，并對超出開工日期滿 1 年未開工，征收土地閑置費，滿 2 年未開發(fā)的土地則可無償收回使用權(quán)；06 年 6 月 1 日，對雖按合同動工，但開發(fā)建筑面積不足 1/3 或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)連續(xù) 1 年的，按閑置土地處理。0 7 年 由 國 土 資 源 部 發(fā) 出 的 《 通 知 》 限 定 了 每 宗 土 地 的 開 發(fā) 建 設(shè) 年 限 ： 原 則上 不 超 過 3 年 。 這 是 國 土 資 源 部 首 次 對 土 地 的 開 發(fā) 建 設(shè) 年 限 進 行 具 體 規(guī) 定● 開發(fā)政策：04 年 4 月 27 日，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例從 20%增至 35%；06 年 6 月 1 日，項目資金比例不到 35%，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款；● 銷售政策：05 年 5 月 11 日，期房禁止轉(zhuǎn)讓；05 年 6 月 1 日，2 年內(nèi)交易的二手房全額征收營業(yè)稅；06 年 6 月 1 日，5 年內(nèi)交易的二手房全額征收營業(yè)稅；取得預售證的項目 10 天內(nèi)必須開盤；購房首付提至 3 成（自住且 90 平米以下仍按 2 層首付） ；06 年 7 月 11 日，出臺“外資限炒令” ；南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）1106 年 8 月 1 日，征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。07 年實行監(jiān)控商品房銷售2022 年 6 月 1 日，套型建筑面積 90 平米以下的住房占開發(fā)量的 70%以上。在人民幣升值、流動性過剩、房地產(chǎn)市場預期看好的背景下，以住宅為主