【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯加快。2022 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)反彈。投資大幅度的增長(zhǎng)，卻沒(méi)有緩解市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾。2022 年商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)近 1/4，高于同期竣工面積增幅近 20 個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2022 年 1—8 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資統(tǒng)計(jì)快報(bào)、70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)和 40 個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易簡(jiǎn)報(bào)提供的數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： ● 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅上升，住房投資增速有所加快，普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資比重提高。今年 18 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 14277 億元，同比增長(zhǎng) 29%，同比提高 5 個(gè)百分點(diǎn)。住宅完成投資同比增長(zhǎng) %，高于同期房地產(chǎn)投資增幅 個(gè)百分點(diǎn)。其中，90 平方米以下住房完成投資占住宅投資的 %，比上半年高 個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資占住宅完成投資的 %，比上半年高 個(gè)百分點(diǎn)。 ● 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)開(kāi)始改善，但 90 平方米以下住宅比重仍然偏低。據(jù) 40 個(gè)重點(diǎn)城市信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，各地新審批、新開(kāi)工住房中，90 平方米以下普通商品住房供應(yīng)逐月增加。在批準(zhǔn)的預(yù)售商品住房供應(yīng)中，90 平方米（含）以下的住房套數(shù)占比由 2022 年的%，提高到今年 18 月的 %；面積占比由 %提高到 %，但離“9070”調(diào)控要求尚有較大差距。批準(zhǔn)預(yù)售商品住房套均建筑面積由 2022 年 7 月的 平方米下降到今年 18 月的 平方米，但月末累計(jì)可售商品住房套均建筑面積仍高達(dá) 平方米。2022 年，在快速城鎮(zhèn)化、居民收入持續(xù)增加以及人民幣升值等因素的作用下，需求旺盛仍然是我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本特征，供給總量不足依然是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題。 同時(shí)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的不確定因素，美國(guó)次貸危機(jī)的警示和我國(guó)政府采取的從緊的貨幣政策，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張。另一方面，提高第二套房貸的首付比例、多次加息，也將導(dǎo)致個(gè)人按揭貸款投放量的減少，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。 盡管今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多的不確定因素，但各級(jí)政府促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的態(tài)度是堅(jiān)定的。專家認(rèn)為，2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理”和“防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的目標(biāo)邁出實(shí)質(zhì)性步 伐，市場(chǎng)將進(jìn)一步回歸理性。第三章 市場(chǎng)調(diào)查與分析12小結(jié)：從開(kāi)發(fā)政策方面，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力進(jìn)行核查，保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，中小企業(yè)將被限制開(kāi)發(fā)。國(guó)家商業(yè)銀行在短短的半年時(shí)間內(nèi)，幾次調(diào)息，說(shuō)明國(guó)家對(duì)金融方面的控制力度不滿。中央對(duì)土地的嚴(yán)格監(jiān)管，旨在嚴(yán)格控制“炒賣土地” ，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定起到一定的作用。在銷售方面嚴(yán)格控制炒房，中央政策的力度非常大，確保市場(chǎng)的真實(shí)供需。產(chǎn)品政策對(duì)產(chǎn)品作硬性規(guī)定，確保中低收入者的市場(chǎng)需求，回歸地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的本質(zhì)。? 經(jīng)濟(jì)：從常州市歷年 GDP 及其增長(zhǎng)率來(lái)看，1999 年至 2022 年，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅速，經(jīng)濟(jì)總量年年攀高，每年的增長(zhǎng)率都超過(guò) 10%，尤其在 2022 年起，均超過(guò)14%（2022 年更是達(dá)到 %） 。經(jīng)濟(jì)總量在 8 年左右的時(shí)間里，翻了 番，在十五期間躋身全國(guó)綜合實(shí)力 50 強(qiáng)城市。 （如圖 31 和 3－2 所示）02004006008001000120014001999年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年GDP（ 億 元 ）圖 31 常州市歷年地區(qū)生產(chǎn)總值南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）13051015201999年2022年2022年2022年2022年增 長(zhǎng) 率（ ％ ）圖 32 常州市歷年地區(qū)生產(chǎn)總值常州市在長(zhǎng)三角江蘇沿江八市中經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名在蘇州、無(wú)錫、南京之后，在南通、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、泰州之前，位列第四位。 （如圖 33 和表 31 所示） 010000202203000040000500006000070000蘇 州 無(wú) 錫 南 京 常 州 南 通 揚(yáng) 州 鎮(zhèn) 江 泰 州人 均 GDP（ 元 ）GDP（ 億 元 ）圖 33 江蘇沿江八市 2022 年經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較第三章 市場(chǎng)調(diào)查與分析14表 31 江蘇沿江八市 2022 年綜合比較　蘇州無(wú)錫南京常州南通揚(yáng)州鎮(zhèn)江泰州發(fā)展速度（％）15.315.115.215.115.415 15 15工業(yè)產(chǎn)值（億元）990572402521141312投資（億元） 187133147681434040消費(fèi)（億元） 905.1824.110054453302423居民收入（元）1627616005149971458912384113791239411122財(cái)政收入（億元）718.1421.85122171171111上面數(shù)據(jù)表明：常州市經(jīng)濟(jì)總體經(jīng)濟(jì)水平較高，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，其在長(zhǎng)三角江蘇八市中的經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居中游，但其與蘇州、無(wú)錫、南京的綜合實(shí)力不斷拉大，與落后的南通、揚(yáng)州等城市的差距不斷縮小，并且從投資環(huán)境來(lái)看，其吸引力不如近鄰的無(wú)錫、蘇州和南京。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從三大產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重來(lái)看，常州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“二三一”的布局，且第二產(chǎn)業(yè)占 55％以上,占據(jù)三大產(chǎn)業(yè)的核心地位。 （如圖 34 所示）南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）150%20%40%60%80%100%2022 2022 2022第 三 產(chǎn) 業(yè) （ %）第 二 產(chǎn) 業(yè) （ %）第 一 產(chǎn) 業(yè) （ %）圖 34 常州市歷年三大產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重從三大產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率來(lái)看，常州市第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度最快，表現(xiàn)出強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，第三產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)勢(shì)頭，第一產(chǎn)業(yè)則呈下降趨勢(shì)。 （如圖 35 所示）051015202022年2022年2022年2022年2022年2022年第 一 產(chǎn) 業(yè) 增 長(zhǎng)率 （ ％ ）第 二 產(chǎn) 業(yè) 增 長(zhǎng)率 （ ％ ）第 三 產(chǎn) 業(yè) 增 長(zhǎng)率 （ ％ ）圖 35 常州市歷年三大產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率常州擁有農(nóng)業(yè)機(jī)械制造、輸變電設(shè)備制造、工程機(jī)械、車輛及配件制造、新型紡織服裝等四大支柱產(chǎn)業(yè)和電子信息設(shè)備制造及軟件、生物醫(yī)藥及精細(xì)化工、新型材料等三大新興產(chǎn)業(yè)，從工業(yè)各行業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)所占比例來(lái)看，制造行業(yè)占 ％。 （如圖 36 所示）第三章 市場(chǎng)調(diào)查與分析160100200300400500600紡 織 業(yè) 及 紡 織 服 裝 業(yè) 電 氣 通 訊 等 電 子 制 造 業(yè)主 營(yíng) 業(yè) 務(wù) 收 入 （ 億 元 ）紡織業(yè)及紡織服裝等制造業(yè)金屬冶煉及制造業(yè) 設(shè)備制造業(yè)電子制造業(yè)化學(xué)制造業(yè) 其他所 占 主 營(yíng) 業(yè) 務(wù) 收 入比 重 （ ％ ）圖 36 常州市工業(yè)各行業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入及所占比例上面數(shù)據(jù)表明：三大產(chǎn)業(yè)均得到發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度最快，是支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)也快速發(fā)展，第一產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)較慢，產(chǎn)業(yè)逐漸趨向合理化；結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，發(fā)達(dá)國(guó)家一般三次產(chǎn)業(yè)比例為：5 以下：30 左右：60 左右。因此，常州市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景看好；常州的主要支撐產(chǎn)業(yè)是制造業(yè)，總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力仍較強(qiáng)；常州市私營(yíng)企業(yè)數(shù)量多，但綜合實(shí)力不強(qiáng)。商貿(mào)繁華度從社會(huì)消費(fèi)品零售總額來(lái)看，常州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，近幾年增長(zhǎng)速度不斷加快。 （如圖 37 所示）南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）1701002003004005001999年 2022年 2022年 2022年 2022年社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 （ 億元 ）0%5%10%15%20%1999年2022年2022年2022年2022年增 長(zhǎng) 率（ ％ ）圖 37 常州市歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)情況從進(jìn)出口貿(mào)易額來(lái)看，常州市進(jìn)出口貿(mào)易總額持續(xù)、快速、健康發(fā)展，并且發(fā)展速度非常快，均超過(guò) 20％，遠(yuǎn)高于其經(jīng)濟(jì)總量的增幅。 （如圖 38 所示）0204060801001999年 2022年 2022年 2022年 2022年進(jìn) 出 口 貿(mào) 易 總 額 （ 億 元 ）01020304050601999年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年進(jìn) 出 口 貿(mào) 易 總 額 增 長(zhǎng) 率（ ％ ）圖 38 常州市歷年進(jìn)出口貿(mào)易額及增長(zhǎng)率第三章 市場(chǎng)調(diào)查與分析18從商貿(mào)物流方面看，隨著常州市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，交通途徑的不斷完善，與周邊的城市在開(kāi)展經(jīng)貿(mào)、旅游、參觀等日益密切，人流呈快速遞增的趨勢(shì)，物流的增長(zhǎng)速度不如人流（如圖 39 所示） 。值得注意的是其航空、港口的吞吐量不斷增加，尤其是港口，在 2022 年運(yùn)輸貨物有 萬(wàn)噸，占有貨物運(yùn)輸總量的 ％，2022 年達(dá)到 萬(wàn)噸，達(dá)到貨物運(yùn)輸總量的 ％。 02022400060008000100001202214000160002022年 2022年 2022年 2022年客 運(yùn) 量 （ 萬(wàn) 人 ）貨 運(yùn) 量 （ 萬(wàn) 噸 ） 10505101520252022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年客 運(yùn) 量 增 長(zhǎng)率 （ ％ ）貨 運(yùn) 量 增 長(zhǎng)率 （ ％ ）圖 39 常州市歷年客貨流量及增長(zhǎng)率從近幾年的旅游行業(yè)來(lái)看，常州因?yàn)橛衅漭^獨(dú)特的旅游資源如中華恐龍園、溧陽(yáng)天目湖旅游度假區(qū)、金壇茅山風(fēng)景名勝區(qū)等，吸引了大量的人來(lái)常旅游，旅游人口快速上漲，在 2022 年至 2022 年，旅游人口翻了三番，達(dá)到國(guó)內(nèi)旅游人口 萬(wàn)人/年，海外旅游人口 萬(wàn)人/年，常州正逐漸成為旅游城市。 （如圖 310 所示）南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）1902022006008001000120014002022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年國(guó) 內(nèi) 游 客 （ 萬(wàn) 人 ）051015202022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年海 外 游 客 （ 萬(wàn) 人圖 310 常州市歷年旅游人口統(tǒng)計(jì)上面數(shù)據(jù)表明：常州市商貿(mào)活動(dòng)日漸頻繁，尤其是港口物流，逐漸成為主流，憑借著其堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)支撐，其商貿(mào)發(fā)展空間很大，旅游事業(yè)發(fā)展迅速，逐漸成為主流產(chǎn)業(yè)，必將帶動(dòng)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 政府財(cái)務(wù)收支從財(cái)政收支情況看，常州市財(cái)政收入、地方財(cái)政收入均穩(wěn)步增長(zhǎng)，財(cái)政收支狀況良好。 （如圖 311 所示）0501001502002503001999年 2022年 2022年 2022年 2022年財(cái) 政 收 入 （ 億元 ）增 長(zhǎng) 財(cái) 政 收 入財(cái) 政 支 出圖 311 常州市歷年財(cái)政收支狀況第三章 市場(chǎng)調(diào)查與分析20上面數(shù)據(jù)表明：當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入及支出平衡發(fā)展，財(cái)政收支穩(wěn)定，政府具有一定穩(wěn)定社會(huì)和改善投資環(huán)境的能力。居民富裕度從人均 GDP 及其增長(zhǎng)率來(lái)看，常州市 2022 年人均 GDP 達(dá)到 4606 美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2022 年全國(guó)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1700 多美元。 （如圖 312 所示）05000100001500020220250003000035000400002022年 2022年 2022年 2022年人 均 GDP（ 元 ） 05101520252022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年人 均 GDP增 長(zhǎng) 率（ ％ ）圖 312 常州市歷年人均 GDP 及其增長(zhǎng)率從城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額來(lái)看，從 2022 年起，一直穩(wěn)步上升，常州市居民人均儲(chǔ)蓄都保持較高的量，彰顯常州市人民比較富裕。 （如圖 313 所示）南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）2105000100001500020220250002022年 2022年 2022年人 均 存 款 余 額 （ 元 ）05