【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 左右 ； 城鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積、農(nóng)村居民人均住房面積分別達(dá)到 27和 36 平方米 ；在城市拓展和交通方面： 城鎮(zhèn)化率 52%： 在一小時(shí)通勤范圍內(nèi)，引導(dǎo)發(fā)展衛(wèi)星城、衛(wèi)星鎮(zhèn) ,逐步構(gòu)建 4 個(gè)特大第二章 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 5 城市、 10 個(gè)中小城市和眾多衛(wèi)星城鎮(zhèn) ； 實(shí)現(xiàn) “六小時(shí) XX”：建成二環(huán)八射高速公路，市域路網(wǎng)增加到 8 千公里，建設(shè) 6 千公里農(nóng)村公路，起步建設(shè)萬(wàn)州 涪陵 黔江交通環(huán)網(wǎng) 。 城市 發(fā)展規(guī)劃 目前 XX 的城市發(fā)展重心主要集中在 北部新區(qū) ，目前發(fā)展勢(shì)頭良好， 預(yù)計(jì)到2021 年，北部新區(qū)的城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展都將基本成型 ，根據(jù) XX 的地理方位特點(diǎn)，城市新興的拓展區(qū)域?qū)⒅饕w現(xiàn)在西部片區(qū)，因此 西部新城 將 是 XX 未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略后方。 西部新城跨越北碚、沙坪壩、九龍坡 3區(qū)，包括北碚組團(tuán)、西永組團(tuán)、白市驛組團(tuán)和西彭組團(tuán) 4大組團(tuán)，面積超過(guò) 500 平方公里，規(guī)劃 2020 年前完成建設(shè) 。目前，沙坪壩區(qū)和九龍坡區(qū)均已對(duì)本區(qū)內(nèi)西部新城的建設(shè)進(jìn)行了概念性規(guī)劃，相關(guān)規(guī)劃成果已融入《 XX 都市區(qū)城市總體規(guī)劃綱要》之中。 由于 西部新城 位于中梁山、縉云山兩山之間的谷地， 自然景觀資源具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，因此 在相關(guān)規(guī)劃中被定位為 “生態(tài)城 ”、 “森林城 ”。 開發(fā)量 從近幾年我市房地產(chǎn)的開發(fā)狀況來(lái)看，施工面積總體保持明顯的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2021 年較 2021 年同比增長(zhǎng)了 %，而竣工面積則保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 圖：近年來(lái)重慶房地產(chǎn)開發(fā)狀況（單位：萬(wàn)㎡）010002021300040005000600070001998 1999 2021 2021 2021 2021 2021年份面積施工面積竣工面積 第二章 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 6 （數(shù)據(jù)來(lái)源： XX2021 統(tǒng)計(jì)年鑒） 住宅開發(fā)一直是房地產(chǎn)開發(fā)中的主力產(chǎn)品，總體來(lái)看住宅開發(fā)一直保持著持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，其占總施工面積的比例從 1997 年的 53%上漲至 2021 年的 90%以上；住宅竣工面 積則同樣在總竣工面積中占有絕對(duì)主力地位，其所占比例一直保持在 73%以上，住宅開發(fā)態(tài)勢(shì)良好。 近年來(lái)住宅施工、竣工面積（單位：萬(wàn)㎡）02021400060008000100001998 1999 2021 2021 2021 2021 2021年份面積竣工面積施工面積 （數(shù)據(jù)來(lái)源： XX 歷年統(tǒng)計(jì)年鑒） 開發(fā)結(jié)構(gòu) 各種物業(yè)發(fā)展不均衡：住宅開發(fā)量激增，每年增長(zhǎng) %，增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于其它物業(yè)。隨著人們生活水平的提高及小城鎮(zhèn)建設(shè)的進(jìn)一步推進(jìn)，住宅建設(shè)面積將保持目前的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；商業(yè)用房建設(shè)面積增長(zhǎng)緩慢，而辦公樓建設(shè)面積處于原地踏步的狀態(tài)。 重慶各種物業(yè)施工面積情況（單位：萬(wàn)㎡）0100020213000400050001998 1999 2021 2021 2021 2021 2021年份面積住宅辦公樓商業(yè)用房 （數(shù)據(jù)來(lái)源： XX2021 統(tǒng)計(jì)年鑒） 第二章 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 7 價(jià)格水平 當(dāng)前各區(qū)域住宅市場(chǎng)套內(nèi)銷售均價(jià)分布（單位：元 /平方米） 從主城各 區(qū)域房地產(chǎn)住宅售價(jià)來(lái)看，渝中區(qū)解放碑周邊地區(qū)售價(jià)已達(dá)到60009000 元 /平方米的水平，是目前 XX 樓價(jià)最高的區(qū)域，而渝中區(qū) 的次級(jí)中心地帶（如大坪周邊區(qū)域）房?jī)r(jià)則以 32003700元 / 平方米為集中段。渝北區(qū)（人和 — 兩路）板塊均價(jià)最低，只有 19002300 元 /平方米。 九龍坡區(qū)一線樓盤售價(jià)集中在 31003600 元 /平 方米之間，處于全市樓價(jià)的中高段價(jià)位，而南岸區(qū)一線樓盤 售價(jià)基本上與九龍坡區(qū)持平。沙坪壩區(qū)樓價(jià)略低于南岸區(qū)。大渡口區(qū)樓盤售價(jià)遠(yuǎn)低于XX 市平均水平。江北區(qū)樓盤價(jià)格差別較大，觀音橋片區(qū)樓盤售價(jià)集中在 3500－4500 元 /平方米，其他較為成熟的板塊售價(jià)為 3000－ 3500 元 /平方米。 銷售及空置狀況 結(jié)合主城各區(qū) 2021 年商品房竣工面積、銷售面積和空置面積來(lái)看，南岸區(qū)的商品房開發(fā)及銷售量位于各區(qū)之首，九龍坡次之。屬于西區(qū)的九龍坡、沙坪壩、大渡口區(qū)發(fā)展不平衡，九龍坡、沙坪壩區(qū)開發(fā)體量大，銷售順暢，空置面積較少，房地產(chǎn)處于比較成熟的狀態(tài)；大渡口區(qū)開發(fā)體量小，銷售面積大于竣工面積，表明區(qū)域房地產(chǎn)投資不活躍，處于存量消化的狀態(tài)，房地產(chǎn)處于起步階段。 （根據(jù) XX 歷年統(tǒng)計(jì)年鑒整理） 開發(fā)熱點(diǎn) 表 3 開發(fā)熱點(diǎn) 開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 樓市特色 北部新城 該區(qū)是目前 XX 房地產(chǎn)開發(fā)最早、規(guī)模最大、整體檔次最高的區(qū)域； 30005000 30004500 第二章 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 8 土地政策 土地 ， 關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展的一種物質(zhì)，土地的相關(guān)政策更是與地產(chǎn) 界的命脈息息相關(guān)。 自 2021 年以來(lái) ，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列的土地管理政策， 總體基調(diào)是對(duì)土地進(jìn)行更嚴(yán)格的控制。 2021 年 4 月 30 日，中央七部委出臺(tái)了《 關(guān)于做好穩(wěn)定 住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn) 》，其中對(duì)土地進(jìn)行了更嚴(yán)格的控制。根據(jù)七部委意見(jiàn)， XX市也出臺(tái)相應(yīng)的政策：“ 主城區(qū) 500 畝以上的大宗土地供應(yīng)必須經(jīng)市政府批準(zhǔn)后再出讓；對(duì)上一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度未達(dá)到 50%的，將不供應(yīng)下一個(gè)項(xiàng)目用地。由于開發(fā)企業(yè)的原因超過(guò)土地出讓合同約定，動(dòng)工日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，按土地使用權(quán)出讓金的 20％ 征收土地閑置費(fèi)，督促開發(fā)企業(yè)在一年內(nèi)動(dòng)工開發(fā)；滿兩年未動(dòng)工開發(fā)，對(duì)有條件開發(fā)的，除按土地使用權(quán)出讓金的 20%征收土地閑置費(fèi)外，應(yīng)督促開發(fā)商在半年內(nèi)動(dòng)工開發(fā)；對(duì)確無(wú)資金實(shí)力、不能在限期內(nèi)動(dòng)工的，依法無(wú)償收回土地 使用權(quán)。 ” （江北、渝北區(qū)） 目前已主要形成了五黃路、花園新村、黃金堡、新牌坊、人和－兩路、石馬河－冉家壩等幾大開發(fā)板塊。 南岸區(qū) 主要房地產(chǎn)開發(fā)始于 1999 年底，目前已成為僅次于北部新城的第二大房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域； 該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)以“沿江”（長(zhǎng)江）、“靠山”（南山）為主，大盤集中，如融僑半島、陽(yáng)光 100、觀山水、俊逸天下等。 目前已經(jīng)形成了中心區(qū)、南濱路、學(xué)府路、經(jīng)開區(qū)等幾大開發(fā)板塊。 九龍坡區(qū) （ 含高新區(qū)） 以南方花園系列開發(fā)為開始，而其后的直港大道片區(qū)的開發(fā)則代表了該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的最高水平； 目前區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)移至楊家坪步行街一帶； 區(qū)域?yàn)?XX 的老工業(yè)區(qū)、老城區(qū)，今后的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)很大部分將體現(xiàn)在舊城改造之中。 第二章 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 9 房地產(chǎn)金融政策 (1)控制房地產(chǎn)信貸條件 銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)貸款的條件定義。申請(qǐng)人條件方面需要是經(jīng)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及由行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照年檢手續(xù)的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并建立現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)明晰，資信良好等。項(xiàng)目條件方面項(xiàng)目需取得有權(quán)部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)，可行性研究報(bào)告規(guī)范。項(xiàng)目建設(shè)用地為出讓性質(zhì)的，應(yīng)根據(jù)該項(xiàng)目國(guó)有土地出讓合同約定，繳齊全部土地出讓金，并取得項(xiàng)目《國(guó)有土地使用證》（出讓或劃撥）、《建設(shè)用 地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。對(duì)已開始銷預(yù)售的項(xiàng)目，還需提供合法、有效的《銷預(yù)售許可證》。并且項(xiàng)目資本金不低于申請(qǐng)貸款項(xiàng)目總投資的 35％，全部到位并先于貸款投入項(xiàng)目開發(fā)；貸款擔(dān)保合法、有效、足值，并符合銀行貸款擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定。 (2)提高個(gè)人住房按揭貸款門檻 2021 年 2 月 26，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 (征求意見(jiàn)稿 )》?！吨敢芬?guī)定，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50%以下（含 50%），月所有債務(wù)支出與收入比 控制在 55%以下（含 55%）；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過(guò) 30%。 (3) 銀行貸款 執(zhí)行新利率 2021 年 4 月 28 日， 央行 再次 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，一 至三 年中長(zhǎng) 期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ％， 即由現(xiàn)行的 ％提高到 ％。 除一 至三年中長(zhǎng)期 貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 外， 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，由現(xiàn)行的 ％ 提高到 ％。 尤其是 5 年以上期限的貸款，基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 ％ 上調(diào)到了％ 。 而 人民幣存款利率保持不變 ， 目前，金融機(jī)構(gòu)活期存款利率為 ％ 。 第二章 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 10 交易規(guī)范政策 七部 委意見(jiàn)：二級(jí)市場(chǎng)是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要的組成部分，而新政關(guān)于二級(jí)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施也是整個(gè)政策的重點(diǎn)?！捌卟课庖?jiàn)”最精華的內(nèi)容是營(yíng)業(yè)稅和普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)。營(yíng)業(yè)稅收取規(guī)定為：“ 自 2021 年 6月 1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò) 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò) 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。 XX 對(duì)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定也用足了“七部委意見(jiàn) ”預(yù)留的 20%浮動(dòng)空間 ：“ 住宅小區(qū)建筑容積率在 以上、單套建筑面積在 144 平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 倍以下。 ” 第三章 XXC 區(qū)項(xiàng)目分析 市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)狀況及特征 XX 市沙坪壩區(qū)規(guī)劃圖 沙坪壩區(qū)位于嘉陵江畔，地處 XX 市區(qū)西部，是 XX 市主城區(qū)的重要組成部。全區(qū)幅員面積 396 平方公里，轄 13個(gè)街道、 12 個(gè)鎮(zhèn)和 1個(gè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，常住人口 萬(wàn)，加上流動(dòng)人口上百萬(wàn)。經(jīng)過(guò)近五十年的建設(shè)，沙坪壩區(qū)已成為 XX 市重要的經(jīng)濟(jì)、文化區(qū)。 第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 11 沙坪壩 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 (1)總體形勢(shì) 跨入二十一世紀(jì)， XX 市沙坪壩區(qū)抓住西部大開發(fā)的歷史機(jī)遇，大搞城市建設(shè)，出現(xiàn)勃勃生機(jī)，人聲鼎沸，車流不息的景象。一方面，由于國(guó)家政策扶持，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)的政策；另一方面，由于政府出臺(tái)了相關(guān)優(yōu)惠政策支持本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以 XX 市房地產(chǎn)近幾年穩(wěn)步發(fā)展，呈現(xiàn)購(gòu)銷兩旺的良好勢(shì)頭。并且經(jīng)過(guò)近幾年的摸索和發(fā)展， XX 市的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步走向成熟和規(guī)范，并慢慢形成了自己的特色，營(yíng)造出了一個(gè)良好的房地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展的氛圍。在這個(gè)階段 實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)具有天時(shí)、地利。人和的三大優(yōu)勢(shì)條件，勝數(shù)較大，這是在其他城市其他地區(qū)不具有的優(yōu)越條件。 2021 年，沙坪壩區(qū)供需基本持平，沙區(qū)在售樓盤多為去年甚至前年亮相的樓盤，而去年推出的樓盤很大部分是一些老盤的后續(xù)產(chǎn)品，有的甚至二期、三期，銷售也接近尾聲，而今年和今年內(nèi)新上市的項(xiàng)目較少。沙區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖發(fā)展較早，但開發(fā)水平普遍不高，在一定程度上發(fā)展緩慢，增幅不大，供需基本平衡。 (2)沙坪壩區(qū)各板塊樓盤物業(yè)分析 沙坪壩區(qū)的物業(yè)主要集中在南至鳳天路，北到楊公橋，東臨土灣、西靠渝長(zhǎng)路所圍合的區(qū)域內(nèi)，而 上述區(qū)域在整個(gè)沙坪壩區(qū)的行政規(guī)劃區(qū)內(nèi)僅占到總面積的十分之一以內(nèi)。在此針對(duì)沙區(qū)物業(yè)發(fā)展較為集中的區(qū)域，將沙區(qū)分為東、南、西、北、中五大板塊。 中部板塊為以三角碑為中心，南至小龍坎新街、東至龍泉路接沙中路、西至天陳路，北端為沙中路接沙楊路。中部板塊地處沙區(qū)的商業(yè)中心，是沙區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最早的板塊之一。 南部板塊以東西走向的天馬路為最北端，主要包括南北走向的高灘巖正街、鳳天路和石新路。以鳳天路為代表的南部板塊已成為沙區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最成熟的板塊之一。 北部板塊以沙楊路接沙中路為最南端，主要包括楊公橋、渝碚路，沙坪壩 正第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 12 街接勞動(dòng)路等區(qū)域。沙區(qū)北部板塊處于規(guī)劃中的 XX 大學(xué)科技園區(qū)沿線，該板塊最突出的特點(diǎn)是學(xué)校林立，教育氛圍濃厚，是 XX 乃至西南地區(qū)知名的學(xué)府區(qū)。在建的站西路把北部板塊和中部板塊連接起來(lái)，將加快北部板塊的發(fā)展。北部板塊由于可用作房地產(chǎn)開發(fā)的土地并不多且發(fā)展的重點(diǎn)是教育和科技，故而長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目并不多。 東部板塊以石小路接龍泉路作為東部的最西端，以接壤九龍坡區(qū)、渝中區(qū)和嘉陵江沿線作為最東面。東部板塊長(zhǎng)期以來(lái)是沙區(qū)老工業(yè)基地較為集中的區(qū)塊，故整體形象較差。房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，開發(fā)水平也不高。 西部板塊以渝碚 路接天陳路作為西部的最東端，包括沙坪公園、紅槽房及梨樹灣貨運(yùn)站等。西部板塊由于連接成渝、渝長(zhǎng)高速公路且區(qū)內(nèi)擁有臨近鐵路的便利（區(qū)塊內(nèi)有梨樹灣貨運(yùn)站），成為沙區(qū)的物質(zhì)組織中心。 下表給出了各板塊樓盤和物業(yè)情況： 表 4 沙坪壩區(qū)各板塊樓盤和物業(yè)情況一覽表 板塊 區(qū)域配套 目前主要 樓盤 分布特 點(diǎn) 個(gè)案規(guī)模 產(chǎn)品特色 均價(jià) 區(qū)域現(xiàn)狀 板塊特 征 板塊走 勢(shì) 中 部 版 塊 商業(yè)配套最為完備 立洋知本時(shí)代、金沙國(guó)際、正昇自由康都、智博天下 集中分布于三角碑轉(zhuǎn)盤、小龍坎、 大部分為高層單體樓，規(guī)模較小 多為商住樓，投資 自住型小戶型公寓為主力 3600 除正昇自由康都、智博天下外，其余項(xiàng)目接近尾盤推售期 沙