【正文】 園 布于沙濱路和土灣 港灣50 萬方，其余規(guī)模不大 資源，產(chǎn)品多樣化 低價(jià)入市，走勢(shì)看好 業(yè)價(jià)格偏高，目前項(xiàng)目較少，物業(yè)特征不明顯 路的建設(shè)，將成為今后開發(fā)熱點(diǎn)，物業(yè)類型向高檔發(fā)展 西 部 版 塊 板塊內(nèi)配套較少 雅豪麗景、臨江苑二期 目前主要分布于天星橋周邊 雅豪麗景20 萬方，其余在 5萬方以下 目前項(xiàng)目多以生態(tài)（沙坪公園和歌樂山森林公園）為賣點(diǎn) 2800 板塊市場(chǎng)尚未完全確立 普通住宅為主，無明顯特征 發(fā)展仍然相對(duì)緩慢 (3)消費(fèi)群體 消費(fèi)群體方面，實(shí)際居家型購房群體將成為住宅消費(fèi)的主流。而中青年群體將成為 2021 年消費(fèi)的主流，其它年齡段的消費(fèi)群體數(shù)量將會(huì)有所減少。 沙坪壩區(qū)是一個(gè)有強(qiáng)大消費(fèi)力的區(qū)域。 80%的產(chǎn)品被本區(qū)人消化。在消費(fèi)能力上，沙區(qū)大學(xué)教師的家庭月收入 30005000 元的，占比重的 74%； 50008000 元的，占比重的 20%，具有強(qiáng)大的購買需求和購買力。購房者喜歡沙區(qū)的人文氣息，是因?yàn)橹拇髮W(xué)和高中都幾乎集中在了沙區(qū)。 第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 14 (4)房屋價(jià)格 控制各地房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快的現(xiàn)象，是國家宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。 2021 年，一部分極具實(shí)力、專業(yè)和品牌影響力的開發(fā)企業(yè)的房屋價(jià)格，將會(huì)以超過平均增幅的消售價(jià)格出現(xiàn)，充分體現(xiàn)品牌的附加值效應(yīng)。 2021 年的開發(fā)量和供應(yīng)量將會(huì)大于 2021 年，而市場(chǎng)需求量不會(huì)有太大的增加。 下表列出了沙坪壩區(qū)最近主要樓盤物業(yè)和價(jià)格對(duì)比，以獲得對(duì) XX 市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)有個(gè)直觀的了解。家天下二期 沙坪壩區(qū)模范村 高層社區(qū) 3385 05 年 11 月 30日 3200 百年世家三期 沙坪壩學(xué)府路 高層 69133 06 年 3 月 3300 第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 15 鳳天錦園二期 沙坪壩區(qū)鳳天路 75 號(hào) 高層、小高 層 77240 06 年 3 月 3380 華宇新天地二期 沙坪壩區(qū)天星橋轉(zhuǎn)盤旁 高層 35120 05 年 7 月底 3500 光華林泉雅舍 沙坪壩區(qū)楊梨路19 號(hào) 高層、生態(tài)花園小區(qū) 20200 06 年 12 月 3700 區(qū)項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位置圖 XXC 區(qū)項(xiàng)目位于 XX 大學(xué) C區(qū)以西，包括原 XX市燈頭廠舊址，西面緊接渝長(zhǎng)高速公路，南面緊接建設(shè)中的站西 路，與楊公橋遙相對(duì)望。從宏觀經(jīng)濟(jì)層面來看，項(xiàng)目所在地塊又處于 XX 沙坪壩未來幾年重點(diǎn)建設(shè)和改造第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 16 的區(qū)域范圍內(nèi)，站西路的建成開通將積極拉動(dòng)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此，此地塊具有較大的開發(fā)潛力。西面的渝長(zhǎng)高速公路全場(chǎng) 35 公里，有三峽庫區(qū)黃金通道之稱；東北部的楊公橋立交方便快捷；項(xiàng)目南面緊鄰的站西路的建設(shè)，更將給項(xiàng)目帶來巨大的交通優(yōu)勢(shì)。 規(guī)劃起點(diǎn)與火車北站站東路相接，橫跨清水溪和渝長(zhǎng)高速路至梨樹灣，終點(diǎn) 與 梨樹灣相接 。尤為重要的是，站西路的建設(shè)可直接帶動(dòng)火車北站 —— 梨樹灣片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，聚集人氣，形成沙坪壩區(qū)新的商圈。同時(shí)，此地塊享有沙坪壩區(qū)特有的文化氛圍，緊鄰的 XXC 區(qū)， XX 師范大學(xué)更能使項(xiàng)目所在地深切感受到濃厚的人文氣息。此外，由于項(xiàng)目處于沙坪壩商業(yè)區(qū) 的輻射區(qū)內(nèi)，具有成熟的商圈。 周邊樓盤區(qū)域帶動(dòng) 本項(xiàng)目附近有華宇 陽光水城、大川花園以及 4 月 22 日新開盤的華宇 其中，大川花園住宅已銷售告罄，居民基本入住，其商鋪正在銷售中；光華 伴隨著站西路的建設(shè)和沙坪壩區(qū)對(duì)此地段的重點(diǎn)建設(shè)和改第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 17 造，再加上這些實(shí)力較強(qiáng)的樓盤對(duì)居民的吸引、聚集作用，此區(qū)域的人口密度將逐漸增大，各種商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場(chǎng)也將隨之繁榮，從而帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)使其基礎(chǔ)設(shè)施及配套體系的建設(shè)日趨完善。其自然環(huán)境清新靜雅，遙望歌樂山更是舒心怡情，別具一番景致；附近高校深厚的人文底蘊(yùn)以及周邊聚居的相對(duì)高素質(zhì)居民，也使得該區(qū)域具有較好的社會(huì)環(huán)境。此外，項(xiàng)目旁邊已被嚴(yán)重污染的清水溪也會(huì)給項(xiàng)目環(huán)境帶來一些負(fù)面影響。 遠(yuǎn)創(chuàng)、位于站西路起點(diǎn)和天安仕錦閣旁邊的兩幢 XX 鐵路分局職工全額集資建房工程、沙坪壩半月樓對(duì)面的聚維 陽光水城、華宇西城麗景，還有位于楊公橋加油站左側(cè)今年10 月左右即將推出的水上云洲等。購房者以 40 歲左右的中上階層為主，并多購于自住。遠(yuǎn)創(chuàng)的住宅已經(jīng)被購?fù)辏?目前只剩有用于投資的商業(yè)鋪面。 ? 聚維購房者沒有明顯特色，以自用居多，用于投資約占 25％。陽光水城一期位于路邊，以 2800/平方米低價(jià)位吸引客戶，目前已基本售罄。購房者以教師和工薪階層居多，其中用于投資占 20％－ 30％，三期預(yù)售將從下半年，最遲明年上半年會(huì)開始。林泉雅舍一、二、三期房同時(shí)在售，戶型以二房、三房為主，配有復(fù)式戶型，總共 2500 多套房子，目前已售 1000 多套，價(jià)位從 3050/平方米－4000/平方米不等，以 3400/平方米、 3500/平方米、 3600/平方米左右的價(jià)位為主。西城麗景在 4 月 22 日推出，一期 A 組團(tuán)有一房到五房等各種戶型約600 多套，以二房為主力戶型。 ? 楊公橋加油站左側(cè)的水上云洲項(xiàng)目正處在場(chǎng)地平整階段，預(yù)計(jì)今年 10 月份推出，據(jù)稱均價(jià)將低于 3300 元 /平方米。 書香世家 （ 1）開發(fā)商： XX 聚維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （ 2）位置： 沙坪壩半月樓對(duì)面（沙區(qū)圖書館旁邊 ） （ 3）道路與交通： 聚維 18 1386 21 25 82 801 等多條公交線路到達(dá) 。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較少。 （ 6）工程進(jìn)度及銷售狀況： 開盤時(shí)間 2021 年 8月 20日，現(xiàn)在主體已經(jīng)封頂，入住時(shí)間 2021 年 6 月 30日?，F(xiàn)仍正在銷售中。 （ 10）項(xiàng)目特色： 1）具有決定性的地段優(yōu)勢(shì)； 2） 獨(dú)特的戶型定位 ； （ 11）項(xiàng)目抗性： 1）小區(qū)綠化、配套設(shè)施及管理還未成熟； 2）價(jià)格較高，消費(fèi)群體受限； 3）開盤時(shí)間和交房時(shí)間相差較長(zhǎng)，影響部分消費(fèi)者信心。 書香世家 具有十分明顯的地段優(yōu)勢(shì)，濃厚的文化氛圍， 便捷的交通網(wǎng)絡(luò) ，這些都成為吸引消費(fèi)者的首要因素。因此，自 聚維 此外， 聚維 但是， 聚維 光華 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套： 距離沙坪壩商圈較近，生活配套較齊全。 （ 5）規(guī)模： 陽光水城 2 期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ： 總建筑面積 135026 平方米 ， 住宅建筑面積105509 平方米 ， 共建建筑面積 16458 平方米 ， 建筑密度 %， 容積率 ，綠地率 %， 戶數(shù) 938 戶 。 （ 7）價(jià)格： 起價(jià)： 3100 元 /平方米 均價(jià)： 3300 元 /平方米 最高價(jià)： 3750 元 /平方米 （ 8）物業(yè)定位：目標(biāo)群體較為廣泛，從年輕消費(fèi)群體，到成功人士、二次置業(yè)者，主要針對(duì)沙區(qū)大學(xué)教師。 （ 11）項(xiàng)目抗性：距離沙坪壩中心商圈有一定距離。陽光水城地處歌樂山風(fēng)景區(qū) ， 周邊環(huán)境優(yōu)越 ，地理位置得天獨(dú)厚，是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū)。小區(qū) 內(nèi)部各種配套設(shè)施齊備 ，景觀圍繞水景做文章，通過第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 22 各種形式表現(xiàn)水景主題社區(qū)的優(yōu)美和寧靜。 一期已經(jīng)培養(yǎng)起來的人文社區(qū)，對(duì)二期具有較好的影響力，尤其吸引沙區(qū)大學(xué)教師群體。 林泉雅舍 （ 1）開發(fā)商： XX 華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司 （ 2）位置： 沙坪壩小楊公橋 (無線電廠 716 廠 原址 ) （ 3）道路與交通：毗鄰楊梨路，與渝碚路城市主干道、楊公橋立交近在咫尺，交通較為方便。 （ 5）規(guī)模： 占地面積 93200 平方米，建筑面積 380000 平方米，容積率 ，綠化率％。開盤時(shí)間 202110， 二期 9號(hào)樓 2021917開盤。 （ 7）價(jià)格： 均價(jià)： 3550 元 /平方米 第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 23 （ 8）物業(yè)定位：以大戶型為主，價(jià)位較高，主要客戶群為沙區(qū)中上階層、成功人士。 （ 10）項(xiàng)目特色： 以規(guī)模取勝，占地面積 萬平方米，總共 15 棟高層。 （ 11）項(xiàng)目抗性： 1）項(xiàng)目地塊呈線性，縱深過大，建筑 密度也略顯偏高，樓間距較?。? 2） 離 沙坪壩 中心 商業(yè)圈三峽廣場(chǎng)有一定距離，周邊配套不夠完善； 3）價(jià)格較貴。項(xiàng)目與渝碚路城市主干道、楊公橋立交、渝長(zhǎng)高速近在咫尺，交通方便，利于出行。但其價(jià)位偏高，建筑密度略高，周遍生活配套有待完善，距離沙區(qū)中心商業(yè)圈較遠(yuǎn)等，這些都為其銷售 造成一定障礙。 西城麗景 第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 24 （ 1）開發(fā)商： XX 華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司 （ 2）位置： 沙坪壩楊梨路 20號(hào)（原 XX燈泡廠原址） （ 3）道路與交通：位于梨楊路以東，交通方便， 距離沙區(qū)中心商圈 、古鎮(zhèn)瓷器口 僅 10 分鐘車程 。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套： 鄰近 XX七中、 XX 大學(xué) A區(qū)、 B區(qū)和育英小學(xué) ，文化氛圍好；社區(qū)景觀與內(nèi)部配套較好，有游泳池、會(huì)所、幼兒園、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)。 4 月 22 日開始認(rèn)購的是第一期（ A組團(tuán)）。 （ 6）工程進(jìn)度及銷售狀況： 西城麗景一期于 2021 年 4月 22 日開盤，推出近 600 套住宅，包括 36 平方米的一房到約 173 平方米的五房。 （ 7）價(jià)格： 3400 元 /平方米起價(jià)。 （ 8）物業(yè)定位： 成功人士、二次置業(yè)者， 主要針對(duì)沙坪壩區(qū)大學(xué)教師群體， 30－ 45 歲新一代的知識(shí)精英階層。其中，兩房所占比例最大。 （ 11）項(xiàng)目抗性：停車位總量較少，影響購房者情緒； （ 12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) ： 該項(xiàng)目注重建筑 智能與節(jié)能 ，通過小區(qū)整體布局、空間組合、園林環(huán)境、公第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 25 用設(shè)施等，為城市提供一個(gè)可透視的具有臺(tái)地風(fēng)貌的建筑群，一個(gè)具有現(xiàn)代生活特色的城市新住區(qū)。 周邊樓盤調(diào)查分析總結(jié) 對(duì) XXC 區(qū)項(xiàng)目周邊眾多樓盤的調(diào)查分析可以看出，周邊樓盤多囊括一房二房三房等眾多戶型，均價(jià)在 3500 元 /平方米左右。購房者以教師、工 薪階層和 40多歲的中上階層為主，其中自住居多，出于投資目的而購房的約占 25％左右的比例。 西城麗景今年 4 月 22號(hào)開盤，市場(chǎng)反應(yīng)比較火熱；水上云洲項(xiàng)目也將在今年 10 月份左右推出，這些將對(duì) XXC 區(qū)項(xiàng)目的客源市場(chǎng)造成一定的沖擊。站西路定于 2021 年 9 月完工，改路完工后項(xiàng)目將能夠與沙區(qū)的中心商業(yè)區(qū)域方便連接，與現(xiàn)有的商業(yè)步行街、名人文化廣場(chǎng)、三峽廣場(chǎng)、重百沙坪商場(chǎng)、新世紀(jì)超市、王府井百貨、重點(diǎn)大中小學(xué)校等融為一體。 第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 26 正在修建的站西路 遠(yuǎn)處的歌樂山 (2)項(xiàng)目附近已有陽光水城、大川花園、林泉雅舍、西城麗景等大盤，積聚了相當(dāng)?shù)娜藲?，已?jīng)形成了沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)的熱點(diǎn)。同時(shí)，此地區(qū)土地較為稀缺，供給已接 近飽和，減少了未來競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入。 (4)項(xiàng)目背靠 XX師范大學(xué)和 XXC 區(qū)，具有濃厚的文化氛圍。附近市政綠化雖有一定規(guī)模，但清水溪已被嚴(yán)重污染，破壞了項(xiàng)目整體的環(huán)境效果。 已被嚴(yán)重污染的清水溪 第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 27 （ 3）項(xiàng)目緊挨渝長(zhǎng)高速公路、站西路，附近也有一條鐵路通過，車輛和火車行駛的噪音會(huì)破壞項(xiàng)目小區(qū)的安靜，噪音污染較為嚴(yán)重。在建的站西路雖然定于今年 9月份竣工通車，但有關(guān)部門是否同意在橋頭開一入口供施工車輛出入（這會(huì)影響站西路的交通順暢），尚有疑慮。 項(xiàng)目所面臨的機(jī)遇分析 (Opportunity) （ 1）沙坪壩的中心區(qū)域?qū)⒃诮鼛啄瓴粩嗤卣?，火車北站將搬遷，沙坪公園將改為開放式公園。 （ 2） 目前沙坪壩區(qū)政府正在統(tǒng)籌協(xié)調(diào)新時(shí)期沙區(qū)城市發(fā)展的戰(zhàn)略，在沙區(qū)城市宏觀發(fā)展的總體格局，該區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)發(fā)展區(qū)域，該地塊升值潛力較大。 項(xiàng)目所面臨的威脅分析 (Threat) （ 1）沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)近年來非常紅火，地塊附近已有內(nèi)陽光水城、大川花園、第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 28 林泉雅舍、西城麗景等大盤，競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。 （ 2） 宏觀調(diào)控上來看，今年房地產(chǎn)業(yè)仍是調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象。 （ 3）國 稅總局 2021 年 3 月 20 日在《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》中公布，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)非經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售收入，由按不低于 15％的利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)每季度預(yù)交稅款，改為按不低于 20％的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)交。 第四章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 29 第四章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 投資估算依據(jù) 。 、設(shè)備價(jià)格按 XX現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)對(duì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。 市一九九九及二 000 年建筑、安裝、裝飾及市政定額及相關(guān)配