【正文】 ....................................................................... 34 ......................................................................................... 34 ................................................................................................ 34 ......................................................................................... 34 .............................................................................. 35 ........................................................................... 35 ................................................................................................... 35 ......................................................................................... 35 .............................................................................. 35 ............................................................................................ 35 ................................................................................................ 35 ................................................................................................ 36 ................................................................................................ 36 ................................................................................................ 36 ....................................................................................................... 36 ....................................................................................................... 36 ......................................................................................... 36 ................................................................................................... 37 ............................................................................................ 37 。項目鄰近三峽廣場，是休閑、娛樂、購物的好地方。 XXC 區(qū)項目規(guī)劃用地總面積 51 畝，總建筑面積 平方米，其中地上面積 平方米，地下面積 平方米。公司具有高素質(zhì)的員工，具有較高的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的理論水平和運作經(jīng)驗具有較強的融資能力?！?XX 花園”一期工程，地理位置十分優(yōu)越、交通方便，項目占地 13721 平方米 ，總建筑面積 90778 平方米 ，教師住宅 500多套。 第一章 總論 2 XX 市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展 “十五 ”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 。 XX 市城市總體規(guī)劃大綱（ 2021－ 2020 年） 。 房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 。 《沙坪 壩區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（ ）。 XX 大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的有關(guān)文件。 第二章 重慶市房地產(chǎn)市場概述 3 第二章 XX 市房地產(chǎn)市場概述 市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述 投資加快，國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長 直轄以來 XX國民經(jīng)濟(jì)保持著平穩(wěn)快速增長的態(tài)勢， GDP年均增長達(dá)到 %，高于全國同期平均水平。 2021 年 15月全市固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增速比 14月回落 個百分點，回落勢頭開始減弱。 居民收入穩(wěn)步增長，居民消費力增強 2021年城市居民生活水平繼續(xù)提高，全年城市居民人均可支配收入 9221元，比 2021 年增長 14%。 XX 整體經(jīng)濟(jì)增長遠(yuǎn)高 于由城市化造成的人口的增長，經(jīng)濟(jì)增長呈現(xiàn)良好態(tài)勢。結(jié)合居民家庭平均年收入水平來看， XX 市民平均消費率達(dá)到 80%以上，反映了 XX 市民消費意識較強的特點。 (2)社會經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 根據(jù)已經(jīng) 通過市政府常務(wù)會審議 的 《 XX 十一五規(guī)劃基本思路》， 未來五年（ 20212021 年） XX發(fā)展的指標(biāo)已基本確定，在宏觀經(jīng)濟(jì)方面： GDP年均增幅確定為 10%，達(dá)到 4900 億元左右 ； 投資 年均增長 12%， 達(dá)到 13500 億元以上 。 城市 發(fā)展規(guī)劃 目前 XX 的城市發(fā)展重心主要集中在 北部新區(qū) ，目前發(fā)展勢頭良好， 預(yù)計到2021 年，北部新區(qū)的城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展都將基本成型 ，根據(jù) XX 的地理方位特點，城市新興的拓展區(qū)域?qū)⒅饕w現(xiàn)在西部片區(qū)，因此 西部新城 將 是 XX 未來發(fā)展的戰(zhàn)略后方。目前，沙坪壩區(qū)和九龍坡區(qū)均已對本區(qū)內(nèi)西部新城的建設(shè)進(jìn)行了概念性規(guī)劃，相關(guān)規(guī)劃成果已融入《 XX 都市區(qū)城市總體規(guī)劃綱要》之中。 開發(fā)量 從近幾年我市房地產(chǎn)的開發(fā)狀況來看，施工面積總體保持明顯的增長態(tài)勢，2021 年較 2021 年同比增長了 %，而竣工面積則保持平穩(wěn)的增長態(tài)勢。 近年來住宅施工、竣工面積（單位：萬㎡）02021400060008000100001998 1999 2021 2021 2021 2021 2021年份面積竣工面積施工面積 （數(shù)據(jù)來源： XX 歷年統(tǒng)計年鑒） 開發(fā)結(jié)構(gòu) 各種物業(yè)發(fā)展不均衡：住宅開發(fā)量激增，每年增長 %，增長速度遠(yuǎn)高于其它物業(yè)。 重慶各種物業(yè)施工面積情況（單位：萬㎡）0100020213000400050001998 1999 2021 2021 2021 2021 2021年份面積住宅辦公樓商業(yè)用房 （數(shù)據(jù)來源： XX2021 統(tǒng)計年鑒） 第二章 重慶市房地產(chǎn)市場概述 7 價格水平 當(dāng)前各區(qū)域住宅市場套內(nèi)銷售均價分布（單位：元 /平方米） 從主城各 區(qū)域房地產(chǎn)住宅售價來看，渝中區(qū)解放碑周邊地區(qū)售價已達(dá)到60009000 元 /平方米的水平，是目前 XX 樓價最高的區(qū)域，而渝中區(qū) 的次級中心地帶（如大坪周邊區(qū)域）房價則以 32003700元 / 平方米為集中段。 九龍坡區(qū)一線樓盤售價集中在 31003600 元 /平 方米之間，處于全市樓價的中高段價位，而南岸區(qū)一線樓盤 售價基本上與九龍坡區(qū)持平。大渡口區(qū)樓盤售價遠(yuǎn)低于XX 市平均水平。 銷售及空置狀況 結(jié)合主城各區(qū) 2021 年商品房竣工面積、銷售面積和空置面積來看，南岸區(qū)的商品房開發(fā)及銷售量位于各區(qū)之首，九龍坡次之。 （根據(jù) XX 歷年統(tǒng)計年鑒整理） 開發(fā)熱點 表 3 開發(fā)熱點 開發(fā)熱點區(qū)域 樓市特色 北部新城 該區(qū)是目前 XX 房地產(chǎn)開發(fā)最早、規(guī)模最大、整體檔次最高的區(qū)域； 30005000 30004500 第二章 重慶市房地產(chǎn)市場概述 8 土地政策 土地 ， 關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展的一種物質(zhì)，土地的相關(guān)政策更是與地產(chǎn) 界的命脈息息相關(guān)。 2021 年 4 月 30 日，中央七部委出臺了《 關(guān)于做好穩(wěn)定 住房價格工作意見 》，其中對土地進(jìn)行了更嚴(yán)格的控制。由于開發(fā)企業(yè)的原因超過土地出讓合同約定，動工日期滿一年未動工開發(fā)的，按土地使用權(quán)出讓金的 20％ 征收土地閑置費，督促開發(fā)企業(yè)在一年內(nèi)動工開發(fā)；滿兩年未動工開發(fā)，對有條件開發(fā)的，除按土地使用權(quán)出讓金的 20%征收土地閑置費外，應(yīng)督促開發(fā)商在半年內(nèi)動工開發(fā)；對確無資金實力、不能在限期內(nèi)動工的，依法無償收回土地 使用權(quán)。 南岸區(qū) 主要房地產(chǎn)開發(fā)始于 1999 年底，目前已成為僅次于北部新城的第二大房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域； 該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)以“沿江”（長江）、“靠山”（南山）為主，大盤集中，如融僑半島、陽光 100、觀山水、俊逸天下等。 九龍坡區(qū) （ 含高新區(qū)） 以南方花園系列開發(fā)為開始，而其后的直港大道片區(qū)的開發(fā)則代表了該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的最高水平； 目前區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)熱點已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)移至楊家坪步行街一帶； 區(qū)域為 XX 的老工業(yè)區(qū)、老城區(qū)，今后的房地產(chǎn)開發(fā)機會很大部分將體現(xiàn)在舊城改造之中。申請人條件方面需要是經(jīng)國家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及由行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，辦理營業(yè)執(zhí)照年檢手續(xù)的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并建立現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)明晰，資信良好等。項目建設(shè)用地為出讓性質(zhì)的，應(yīng)根據(jù)該項目國有土地出讓合同約定，繳齊全部土地出讓金，并取得項目《國有土地使用證》（出讓或劃撥）、《建設(shè)用 地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。并且項目資本金不低于申請貸款項目總投資的 35％，全部到位并先于貸款投入項目開發(fā)；貸款擔(dān)保合法、有效、足值，并符合銀行貸款擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定。《指引》規(guī)定，商業(yè)銀行對個人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50%以下（含 50%），月所有債務(wù)支出與收入比 控制在 55%以下（含 55%）；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過 30%。 除一 至三年中長期 貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 外， 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，由現(xiàn)行的 ％ 提高到 ％。 而 人民幣存款利率保持不變 ， 目前，金融機構(gòu)活期存款利率為 ％ 。“七部委意見”最精華的內(nèi)容是營業(yè)稅和普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)。 XX 對普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定也用足了“七部委意見 ”預(yù)留的 20%浮動空間 ：“ 住宅小區(qū)建筑容積率在 以上、單套建筑面積在 144 平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 倍以下。全區(qū)幅員面積 396 平方公里，轄 13個街道、 12 個鎮(zhèn)和 1個經(jīng)濟(jì)園區(qū)，常住人口 萬，加上流動人口上百萬。 第三章 重大 C 區(qū)項目分析 11 沙坪壩 區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 (1)總體形勢 跨入二十一世紀(jì)， XX 市沙坪壩區(qū)抓住西部大開發(fā)的歷史機遇，大搞城市建設(shè)，出現(xiàn)勃勃生機，人聲鼎沸，車流不息的景象。并且經(jīng)過近幾年的摸索和發(fā)展， XX 市的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步走向成熟和規(guī)范，并慢慢形成了自己的特色，營造出了一個良好的房地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展的氛圍。人和的三大優(yōu)勢條件，勝數(shù)較大，這是在其他城市其他地區(qū)不具有的優(yōu)越條件。沙區(qū)房地產(chǎn)市場雖發(fā)展較早，但開發(fā)水平普遍不高，在一定程度上發(fā)展緩慢，增幅不大，供需基本平衡。在此針對沙區(qū)物業(yè)發(fā)展較為集中的區(qū)域，將沙區(qū)分為東、南、西、北、中五大板塊。中部板塊地處沙區(qū)的商業(yè)中心，是沙區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展最早的板塊之一。以鳳天路為代表的南部板塊已成為沙區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最成熟的板塊之一。沙區(qū)北部板塊處于規(guī)劃中的 XX 大學(xué)科技園區(qū)沿線，該板塊最突出的特點是學(xué)校林立，教育氛圍濃厚，是 XX 乃至西南地區(qū)知名的學(xué)府區(qū)。北部板塊由于可用作房地產(chǎn)開發(fā)的土地并不多且發(fā)展的重點是教育和科技，故而長期以來房地產(chǎn)開發(fā)項目并不多。東部板塊長期以來是沙區(qū)老工業(yè)基地較為集中的區(qū)塊，故整體形象較差。 西部板塊以渝碚 路接天陳路作為西部的最東端，包括沙坪公園、紅槽房及梨樹灣貨運站等。 下表給出了各板塊樓盤和物業(yè)情況： 表 4 沙坪壩區(qū)各板塊樓盤和物業(yè)情況一覽表 板塊 區(qū)域配套 目前主要 樓盤 分布特 點 個案規(guī)模 產(chǎn)品特色 均價 區(qū)域現(xiàn)狀 板塊特 征 板塊走 勢 中 部 版 塊 商業(yè)配套最為完備 立洋知本時代、金沙國際、正昇新時空、升偉陽光水城、華宇美麗山水、平安家